年収500万円の平均的な給与所得者の住宅ローン借入可能額はいくら？

マイホームを購入したいと思っている方にとって、住宅ローンで借入可能な金額は重要な問題と考えられます。

いくら借入できるかが解らないと、購入する住宅も選びようがありませんよね。

今回は住宅ローンの借入可能額を考える参考として日本の給与所得者の平均的な年収水準である年収500万円の方が、住宅ローンでいくら借入できるかを計算してみましょう。

今回は年収500万円の住宅ローン借入可能額や住宅ローンを借入した場合の返済額の目途などを実際に計算します。

返済負担率で借入可能額を計算する

住宅ローンの借入可能額を計算する際に是非知っておきたい重要な指標として「返済負担率」があります。

返済負担率は、実際に銀行の住宅ローン審査で借入可能額が妥当かどうかを計算する際に使用されている方法です。

住宅ローンの借入可能額を考えるうえでは、この返済負担率を理解することが第一段階となります。

返済負担率の考え方は？

返済負担率とは、年収に対して年間のローン返済額がどれくらいの割合を占めているのかを示す指標です。

生活費の規模は、ある程度年収に応じて増減しますが、比例して増加するわけではありません。

高所得者だからと言って、一日の食事回数が増えるわけではないですよね。

そのため、年収が増加すればするほど、住宅ローンに対しても大きな金額を返済できるようになると考えられます。

返済負担率とは、そういった考え方を基に、年収の一定割合を返済に回せるということを考え方の前提に、住宅ローンの借入可能額を計算する方法です。

年収500万円に対して、返済負担率が10％と言えば、50万円を年間のローン返済に充当している状態を意味します（≒年収500万円×10％＝年間50万円）。

住宅ローンの借入可能額を計算するにあたっては、返済負担率を先に決めて、そこから借入可能額を逆算していきます。

銀行の住宅ローン審査で用いる返済負担率の上限は30～35％程度となります。

年収500万円に対して、30～35％が年間の返済可能額になるものとして、そのうえで住宅ローンの借入可能額を逆算していきます。

年収500万円の方で実際に計算すると、返済負担率35％で、年間の返済可能額は175万円（500万円×35％）になります。

月額に直すと、おおよそ14.6万円（≒175万円÷12ヶ月）といったところです。

銀行が審査に用いる返済負担率は住宅ローンを借入申込する銀行毎によっても多少異なりますが、おおよそ30～35％の範囲になります。

公的な住宅ローンであるフラット35では、返済負担率の基準を公表しており、年収400万円未満の方は30％、年収400を超える方は返済負担率35％で計算することになっています。

他の銀行の場合は、明確に公表していないことが多いですが、基準値はそれほど大きくは変わらないでしょう。

年収で返済負担率が異なる訳

前述のフラット35のように、同じ銀行の住宅ローン商品でも年収によって返済負担率を30～35％で使いわけることがあります。

返済負担率が年収によって違うのにはもちろん理由があります。

それは、年収が多くなるほど住宅ローンの返済に回せる割合が増加するためです。

例えば、食費などは、いくら年収が増加しても、費用自体の増加には上限があります。

年収が増加したからといって、1日に4回も5回も、食事を摂る訳ではありません。

同様に消耗品の使用量もそれほど変わらないでしょう。

そのため、年収が増加しても生活費の支出が比例して増加するわけではなく、返済に回せる額の増加率が高くなると考えられるのです。

こういった考え方をもとに、フラット35と同様、住宅ローンの返済負担率は年収400万円を境として、30％から35％に切り替わるように設定している銀行が多いようです。

年収500万円で借入可能額を計算

先程計算したように、年収500万円の方の場合、返済負担率の上限は35％となりますので、年間の返済可能額は175万円になります（年収500万円×35％）。

この年間返済可能額175万円をもとに、住宅ローンの借入可能額を逆算することになりますが、その際のポイントは以下となります。

借入可能額の計算ポイント

• 住宅ローンの借入金利は3.5～4.0％で計算（変動金利時）
• 借入期間、元利均等・元金均等は、実際に住宅ローンを借入する条件に合せる
• 住宅ローン以外の既存借入額があれば、そちらの年間返済額を、年間返済可能額から事前に控除する（年収500万円なら175万円から控除）。
• 借入可能額の計算は「フラット35のシミュレーション」が便利

＞＞フラット35の借入可能額シミュレーション/返済額から借入可能額を計算する方法

以上を基に、返済負担率から年収500万円の住宅ローンの借入可能額を計算してみましょう。

年収500万円（月額返済額14.6万円）、借入金利4％、返済期間35年、元利均等方式、既存借入額無を前提として、フラット35の借入可能額シミュレーションで計算すると、年収500万円の住宅ローンの借入可能額は3,300万円となります。

借入可能額を増加させる方法

一般的な住宅ローンの借入可能額は、以上の返済負担率で計算して求めることができます。

この時、年収500万円の方の借入可能額はおおよそ3,300万円となりました。

しかし、年収500万円でも、「もっと大きな金額の住宅ローンを借入したい」ということもありますよね。

フラット35を活用

こんな時、住宅ローンの借入可能額を増加させるのに効果的な方法は「フラット35」で借入することです。

フラット35で借入すると、住宅ローンの借入可能額を増加できる可能性があります。

なぜ借入可能額が増加？

変動金利の住宅ローンを借入する場合、借入可能額の計算には金利3.5～4.0％で計算しました。

実際に、2019年4月現在の住宅ローンの変動金利は2.375％程度ですし、金利優遇を受けると、1.0％未満で借入できる住宅ローンも多くあります。

しかし、変動金利には将来の金利上昇リスクがあること、及び、住宅ローンは35年程度の長期間の借入となるため、余裕をもった審査金利を使用して、住宅ローンの借入可能額を計算します。

但し、フラット35は住宅ローンの借入時から完済時まで全期間を固定金利で借入することができます。

例えば、「フラット35のなかで最も金利が低い」と言われる楽天銀行のフラット35Sで住宅ローンを借入する場合の借入金利は1.27％（2021年5月現在/35年借入時/団信あり）で、完済時まで金利変動なく固定金利で借入できます。

この時、フラット35は、金利変動のリスクが無い住宅ローンとなりますので、実際の借入金利を使用して住宅ローンの借入可能額を計算することができます。

先程の住宅ローンの借入可能額の計算では、審査金利4.0％を使用して、年収500万円の方の借入可能額は3,300万円となりました。

これを、1.27％で計算しなおすと、借入可能額は5,000万円にまで増加します。

つまり、民間銀行の住宅ローンではなく、フラット35を使用して、住宅ローンを借入すると、借入可能額は1,700万円増加して、年収500万円の方でも、5,000万円借入できる可能性があります。

関連記事：民間の住宅ローンとフラット35の違いは？

＞＞銀行住宅ローンとフラット35の違いは？

収入合算という手段もある！

借入可能額を増加させる方法として「収入合算制度」を活用する方法もあります。

収入合算とは借入申込人1人の年収で審査を受けるのではなく、同居する妻や両親の収入を含めた「世帯収入」で審査を受ける方法です。

仮に、住宅ローン申込人が年収500万円であったとして、共働きの妻に年収250万円があれば世帯年収は750万円となります。

この世帯年収750万円によって住宅ローン審査を受けるのが収入合算制度です。

単純に考えて、年収500万円より、世帯年収750万円のほうが返済できる資金的な余裕もあることになりますので、住宅ローン審査にも通りやすくなりますし、さらに大きな金額の借入が可能となります。

共働きの妻や現役両親と同居するなら収入合算も検討してみましょう。

関連：収入合算で住宅ローンを借りる方法

＞＞収入合算を利用して住宅ローンを借入する方法

担保評価額もポイント

住宅ローンの借入可能額を決定する重要な要素は返済負担率です（前述の通り）。

しかし、返済負担率以外にも、住宅ローンの借入可能額に影響する要素があります。

それは、購入する住宅の担保評価額です。

通常、住宅ローンの借入可能額は、住宅の担保評価額の100％以下となります。

住宅の購入価額ではなく、あくまでも担保評価額です。

仮に5,000万円で購入する自宅であっても、担保評価額が3,000万円であれば、原則、住宅ローンの借入可能額の上限も3,000万円となります。

担保評価額は、銀行が独自に調査して行いますが、近隣の売買事例などをもとに行われます。

大手不動産会社が販売する新築マンションや、戸建住宅であれば、購入金額＝担保評価額（不動産評価額）となることも多いのですが、それ以外の住宅に関しては、購入金額から20～30％低い評価額となることもありますので注意が必要です。

借入して良い額は異なる

ここまで年収500万円の方が、銀行の住宅ローン審査に通過して、いくらまで借入できるのかという上限額について説明してきました。

しかし、年収500万円の方の住宅ローン借入可能額を考える場合、この考え方だけでは不十分です。

住宅ローンの借入可能額を考える場合、借入可能額に加えて、借入して良い額を考える必要があります。

住宅ローンの借入可能額と、実際に借り入れして良い額は異なりますので注意が必要です。

住宅ローンの借入可能額は、前述の計算によって求められます。

それに対して、住宅ローンで実際に借り入れして良い額とは、しっかりと返済を継続できる額のことです。

返済できない額を借入しても、いずれ住宅ローンの返済が困難になれば、住宅を売却しなければいけなくなることもあります。

関連：住宅ローンの支払いを延滞するとどうなるの？

＞＞住宅ローンの支払いを延滞しているとどうなるの？

住宅ローンの借入可能額を考えるうえでは、将来的に無理なく返済できる額かを確認しましょう。

返済の可否を考えるポイントは以下です。

確認のポイント

• 返済負担率で計算した返済額（年収500万円で175万円）は実際に払える額か？
• 現在の住居費（賃料など）と比べて、負担が大きすぎないか？
• 住宅ローンの完済予定時期まで働き続けれるか？
• 夫婦共働き前提の場合、その状態をずっと継続できそうか？
• 金利が上昇しても、返済できそうな余力はあるか？

完済予定時期は重要

住宅ローンは返済期間が長くなるのが特徴です。

35年間の住宅ローンを借入する場合、40歳で借入すると、完済時年齢は75歳となります。

一般的な企業の定年退職は、60～65歳となりますので、65歳を前提に計算しても、定年後に10年間の返済が必要となります。

定年退職後、再雇用で働き続けても年収は500万円を下回るかもしれません。

定年後の住宅ローン返済が可能か、もしくは定年退職時に、退職金などから繰上返済ができないかなどを検討しておく必要があります。

関連：住宅ローンの借入に適する年齢はいくつ？

＞＞住宅ローンの借入に適する年齢はいくつ？

ライフプランに見合っているか？

共働き夫婦の場合、住宅ローンの借入時に、「収入合算」で借入可能額を増加させて借入することがあります。

例えば、主人の年収500万円で、配偶者に年収200万円があった場合、夫婦2人で年収700万円として住宅ローンを借入する方法です。

関連：共働き夫婦の収入合算とは？

＞＞共働き夫婦が利用できる収入合算とは？

夫婦共働きの収入合算を用いると、住宅ローンの借入可能額は、ご主人の年収500万円単独で借入する時よりも大きな金額を借入できます。

しかし、子供が出来た際など、共働きを続けられなくなる予定があるなら、この借入方法で良いか、しっかりと考えておく必要があります。

共働き終了後に、収入が減少すると、返済が厳しくなる可能性があるためです。

住宅ローンの借入可能額を決めるうえでは、ライフプランも押さえたうえで考える必要があります。

本当に返済出来るかを検討

年収500万円の方は、フラット35を活用すれば5,000万円程度を借入できる可能性があります。

しかし、実際に年収500万円で借入できることと、返済出来ることは異なります。

年収500万円で借入できるからと喜んで5,000万円を借入しても、その後返済できなければ意味がありません。

住宅ローンで借入する額を決める前には、本当に払えるかどうかを確認していなくては大きな問題になることもあります。

住宅ローンを払えなくなると、担保となる住宅を売却しなくてはいけなくなることもあります。

借入可能額と、返済可能額は異なるということを意識して、本当に返済できるかどうかを検討しましょう。

住信SBIネット銀行

ネット銀行の住宅ローンのなかでも特に金利が低いことで有名な住宅ローンです。

金利水準は全国の銀行のなかでもトップクラスです。

さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、就業できなくなった場合の住宅ローン返済も免除してもらうことが可能です。

SBIマネープラザ

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを、対面相談で借入できる住宅ローンです。

対面相談してもネット専業銀行と同水準の金利が受けられますので、住宅ローンは専門家と相談して借入したいという方におすすめの住宅ローンサービスです。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの予約が必須となります。

SBIマネープラザの「ミスター住宅ローンREAL」

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件は異なります。

特に、金利には大幅な差がありますので、ネット申込がおすすめです。

三菱UFJ銀行の住宅ローンも人気商品であり、毎年の利用実績ではトップクラスとなる住宅ローンになっています。

まとめ

年収500万円を平均的な日本の給与所得者として、住宅ローンの借入可能額を計算しました。

年収500万円で借入できる住宅ローンは、民間銀行で3,300万円、フラット35なら5,000万円まで借入できる可能性があります。

しかし、住宅ローンの借入可能額と、返済を継続できる額は異なる可能性があります。

借入可能でも、その後の返済が困難になってしまう金額は借入すべきではありません。

住宅ローンを借入する時は、将来の予定（あと何年働けるのか？、共働きの場合は、いつまで続くのか？など）を考えたうえで、借入額を決める必要があります。

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