住宅ローンの優遇金利とは？銀行から最大限に金利優遇を引き出す方法

これから住宅ローンの借入や、借り換えを検討されている方におすすめの情報です。住宅ローン金利は、借入する人によって借入時の適用金利が異なるのをご存知でしょうか。つまり、同じ銀行から同じ金利タイプの住宅ローンを同時期に借入する場合でも、適用金利は全員が一律同じではありません。

住宅ローン金利は、受けられる「優遇金利」の条件次第で大きく異なるため、借入する人全てが平等で、同じ金利条件になるわけではないのです。住宅ローンの金利優遇幅は「銀行との交渉」と「審査の結果」次第で異なります。住宅ローンで最大限の金利優遇を得るための交渉方法を解説します。

今回ご紹介する内容

• 住宅ローンの優遇金利とはなにか？
• 優遇金利の決まり方
• 銀行から優遇金利を最大限に引き出す方法
• 優遇幅の大きい銀行

住宅ローンの優遇金利とは？

住宅ローン選びのために、各銀行のホームページや、金利条件などの比較サイトから住宅ローン商品を調べていると、各社ともに競争力のある金利条件が掲示されています。

2020年10月現在では、変動金利で0.5％以下となる水準の住宅ローンもあります。

しかし、これらの住宅ローン金利は、「優遇金利が最大限適用された」住宅ローンであるということを知っておく必要があります。

例えば、三菱UFJ銀行の2020年3月の標準金利（変動金利）は2.475％です。そして、公表されている優遇金利（最大限適用後）が1.85％です。そのため、最大限の優遇金利が適用されて、変動金利は0.625％（=2.475％－1.85％）になると計算されます。

つまり、住宅ローン借入時の適用金利は、「標準金利 – 優遇金利」で決定します。

しかし、重要なポイントは、この住宅ローンの優遇金利は「最大限度」で表示されていますが、全ての人が等しく、最大限の優遇金利を受けられる訳ではないということです。

公式ホームページなどで掲載されている適用金利は、あくまで優遇金利が最大限適用された場合の金利であって、金利優遇の適用の違いで、住宅ローン借入人毎の金利は異なります。

「住宅ローンの優遇金利の幅は住宅ローンを借入する人毎で違います」というのがポイントです。

同じ銀行の同じ住宅ローン商品を、同じ時期に借入するとしても、住宅ローンの適用金利は異なる場合があることを知っておきましょう。

優遇金利比較/2020年12月時点変動金利

1:基準金利

経済環境や、市場の金利動向に合わせ、各金融機関が独自で決める標準的な金利です。

店頭金利、店頭表示金利、表面金利などと呼ぶこともあります。住宅ローン金利の「定価」と考えれば良いでしょう。

2：優遇金利

各社が住宅ローンの基準金利からマイナスする金利です。

住宅ローン金利の「値引き幅」と思えば良いでしょう。住宅ローンは各銀行ともに、競争が激しくなっていますので、この優遇幅で顧客を取りあって争っています。

基準金利から、優遇金利を差し引いた後の金利を、優遇後金利、融資金利、適用金利などと呼ぶこともあります。住宅ローンは、公然と、定価と値引き可能幅を公表している珍しい商品と言えるでしょう。

前述の優遇金利比較の表において、基準金利だけを比較した場合、金利が最も高いのは住信SBIネット銀行ですが、優遇金利幅が大きいため、適用金利は住信SBIネット銀行がもっとも低くなります。

そのため、住宅ローン選びでは、優遇金利をどれだけ得られるかが非常に重要です。

優遇金利の決まり方

住宅ローンでは、どれだけの優遇金利を受けられるかは、銀行との交渉や審査結果によって決まります。

誤解されている方がいますが、銀行に住宅ローンを借入申込して、審査に通過すれば、だれでも最大幅の金利優遇が受けられるわけではありません。

銀行は住宅ローンを借入申込する人毎に個別に「優遇金利の条件・幅」を決定します。優遇金利の条件を決めるのは、「銀行との交渉」と「審査結果」です。

銀行はこの2つのポイントから適用金利を決めることになります。

但し、「銀行と交渉する」と言っても、家電量販店で値切るように、銀行の店頭で「負けて」、「安くして」と言うだけでは効果は低いでしょう。

効果的に、優遇金利を引き出すためのポイントや方法をおさえておく必要があります。

以降では、この銀行から優遇金利を引き出す交渉方法を元銀行員からのアドバイスをもとに解説します。

金利優遇を引き出す交渉

銀行から優遇金利を最大限引き出すためのポイントを押さえておく必要があります。

今回は、銀行で実際に数多くの住宅ローン融資を行ってきた立場から、「優遇金利」が決定される要因を重視して解説します。

銀行選びからスタート

住宅ローンで最大限の「金利優遇条件」を引き出すため、気を付けるべき1つ目のポイントは銀行選びです。銀行選びを間違えると、その後、銀行との交渉を努力しても無意味になることがあります。そもそも、標準金利が高い銀行と交渉しても時間の無駄です。住宅ローンの標準金利が低い銀行と相談した方が、交渉状況に関わらず、好条件の住宅ローンを利用できる可能性が高くなります。

銀行選びのポイントは2つです。

1. 公表されているなかで「基準金利の条件」「優遇金利幅」が良い銀行を選ぶ
2. ネット専業銀行を優先

なお、そもそも基準金利が低い住宅ローンや、金利優遇幅の大きい住宅ローンは本記事の後半でご紹介していますので、是非、参考にしてみてください。

①条件の良い銀行を選ぶ

いくら金利優遇の条件交渉を頑張って、目一杯の金利優遇を引き出したとしても、そもそも商品性の劣る住宅ローンや、銀行と相談していては、条件の良い借入をすることはできません。

逆に、目一杯の条件を引き出せなくても、条件の良い銀行と相談しておけば、結果的に適用金利が低くなるということもあります。

そのため、「どの銀行と相談するべきか」という銀行/住宅ローン選びがもっとも大切です。

②ネット専業銀行を重視

特に、「銀行との交渉」（対面での相談）が苦手という方に重視しておいていただきたい点です。

店頭型銀行（一般的な都市銀行や地方銀行など）の場合、対面で相談する機会が多いため、銀行は「優遇金利」などの条件を、小出しにしたり、交渉/対面で話した「会話」に応じて条件を決める傾向にあります。

そのため、店頭相談型の銀行の場合、交渉方法が悪いと、良い条件を出してもらえないことがあります。

一方、ネット専業銀行は、対面で相談せず、WEB上からのやりとりが中心となります。

そのため、借入人の詳細な状況を把握できないため、小出しにせずに、「最初から最大限の優遇金利を出してもらえる」ことが多くなります。

審査結果を良くする

銀行が住宅ローンの金利優遇を行うのは、「借入して欲しい」と思う申込人だからです。

「借入して欲しくない人」には、金利優遇を行わず、他の銀行の住宅ローンで借入するように誘導するでしょう。

そのため、最大限の優遇金利条件を引き出すためには、銀行から「住宅ローンを借入して欲しい人」と判断される必要があります。

そして、銀行が「住宅ローンを借入して欲しい人」と判断するのは、審査結果で、借入した後に返済に問題が無い人と判定された人となります。返済に懸念・心配がある人の場合、住宅ローン審査には通ったけども、金利優遇は受けられないということもあります。

そのため、最大限の金利優遇を引き出すためには審査結果を良くする必要があります。そのなかで最も重要なポイントは以下となります。

優遇金利を引き出す交渉方法

1. 自己資金（頭金）を物件価格の最低10％用意
2. 勤続年数は2年以上を維持する
3. 返済負担率は30%未満
4. 収入合算を活用

住宅ローン審査のポイントの1つは、担保評価額と借入額の比較です。

担保評価額に対して、借入する額が少なければ、銀行の回収リスクは低くなります。

銀行として損する危険性が低くなれば、その分審査にも通りやすくなります。審査での評価をあげるために重要なのは頭金の額となります。

そのため、自己資金として購入金額の10％を用意しておけば、銀行として審査に通しやすいだけでなく、金利優遇も行いやすくなります。

また、勤続年数も2年以上ある状態で借入申込したいところです。

勤続年数が2年未満の場合、そもそも住宅ローンを借入できる銀行の数が少なくなります。

つまり、審査は厳しくなります。銀行としても、他の銀行で借入できない方に、金利優遇を行う必要がありません。

勤続年数が短いなかで住宅ローンに申込する場合は以下のポイントを確認してください。

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住宅ローンで借入できる金額の上限は返済負担率で計算されます。

返済負担率とは、借入の返済金額（年間）が年収の何割を占めるのかという指標です。例えば、年収500万円の方の場合、返済負担率が30％と言えば、年間の返済額は150万円（＝500万円×30％）になります。そして、この150万円の返済額から逆算して借入可能額の上限が決められます。

住宅ローンの一般的な基準では、返済負担率の上限は35％です。

しかし、銀行にとって、リスクが低い、安全な融資と判断される返済負担率は30％以内です。銀行の優遇金利を最大限得るためには、返済負担率を30％以内に抑えておきたいところです。

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次に、共働き夫婦や、同居する親子がいる場合、収入合算を利用するのも有効です。

収入合算とは、住宅ローン申込人だけでなく、世帯収入で住宅ローン審査を受ける方法です。1人分の年収だけでなく、2名の年収で審査を受けられますので、それだけ審査に通りやすくなりますし、審査結果も良くなって優遇金利を引き出しやすくなります。

ご家族にも収入があるのなら収入合算を検討するようにしましょう。

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複数行で相談する

金利優遇を受けるためには大切なことは、複数の銀行で同時並行して住宅ローンを相談することです。

銀行が住宅ローン金利を優遇するのは、他の銀行に競り勝って、自分達の銀行の住宅ローンで借入してもらうためです。

他行の住宅ローンで借入する可能性が低いなら、最大限に優遇金利を適用する必要がそもそもありません。

特に店頭型銀行の場合、日々の相談、受付の会話内で、他行との相談状況が確認されています。

銀行と住宅ローンの相談をしたことのある方なら、他行に申込していないか、良い優遇金利の条件が提示されていないかなど、聞かれたことのある方も多いでしょう。

そして、①他行と相談して比較検討している方、②他行に相談していない方に分けて、銀行は対応を変えています。

もちろん、金利優遇を最大限受けやすいのは、①の他行と比較検討している方です。

そのため、銀行との住宅ローン相談においては、他にどういった銀行と相談していて、どれぐらいの金利優遇を受けられそうなのか、「審査に通った」などの情報は出しておくことが大切です。他行で相談しているという情報は隠しておく必要性は全くありません。

また、複数の銀行で並行して交渉しておくと、一部の銀行からの「優遇金利の条件」が悪くても、他の銀行から金利優遇を引き出すことができれば良いという意味で、リスクヘッジが図れます。

銀行の金利優遇の結果が提案されるまでには、数週間の時間がかかることもあります。

結果を待って他行に相談するのではなく、早期の段階から並行して相談するのが有効です。

新規で住宅を購入する場合など、住宅ローンを借入する銀行を早期に決定しなければいけないことも多く、時間を無駄にすることはできません。

住宅ローンは、事前審査（仮審査）の段階までは、特段の書類提出も必要ありません（あっても源泉徴収票や本人確認資料の提出だけでしょう）ので、手間暇もそれほどかかりません。

不動産屋を活用する

店頭型銀行（都市銀行、地方銀行など）の場合、不動産屋から紹介される住宅ローン申込を大切にしています。

不動産屋からの満足度を高くすることで、紹介してもらえる件数が増加し、安定的して住宅ローン申込を確保できるためです。

そのため、借入申込人が個人で銀行に住宅ローン相談するよりも、不動産屋経由で交渉した方が、金利優遇幅も大きくなる可能性があります。

以上が住宅ローンで最大限の金利優遇を得るためのポイントとなります。

これらの事項に注意して、銀行と交渉すれば、最大限の優遇金利を得られる可能性が高くなります。

優遇金利には種類がある

住宅ローンの金利優遇には、「当初優遇金利」タイプと「通期優遇金利」タイプの2種類があります。

住宅ローンの優遇金利を考えるうえでは、この金利の違いを理解しておくと、さらにお得に借入できる可能性があります。

2つの優遇金利タイプ違いは、金利優遇が「いつまで」・「どれだけ」適用されるのかという点がポイントとなります。

「当初優遇金利」は「当初引下げプラン」と呼ばれることもあり、最初の金利優遇幅が大きい代わりに、途中から優遇幅が減少するタイプです。

逆に、「通期優遇金利」は「通期引下げプラン」とも呼ばれ、借入全期間を通して、金利の優遇幅が変わらないタイプです。

当初優遇金利と、通期優遇金利は、両方の金利プランを用意している銀行もあり、借入希望者が希望に合わせて選択できるようになっています。

金利タイプの図解

＊住信SBIネット銀行公式ホームページから引用

2種類の金利優遇タイプを、それぞれのメリット・デメリットで比較すると以下となります。

当初優遇金利

• 借入時の金利が低く、返済額を低く抑えられる（初期費用が必要な時期の返済負担を軽減）
• 当初優遇期間終了後、返済額が増加する可能性が高い
• 前倒し弁済、繰り上げ返済をするならお得になることもある

通期優遇金利

• 借入期間全体を通じて返済額が安定して返済計画を立てやすい
• 長期間借入する場合は支払利息総額が低くなりやすい

勤務先次第では優遇金利が受けやすい

銀行の住宅ローンには特定の勤務先を対象とした優遇金利も用意されています。

例えば、公務員（役所や教員、警察署、消防署など幅広く）や上場企業などの大企業に勤めている方を対象とした優遇金利があげられます特に、公務員や大企業向けの優遇金利は都市銀行などの大手銀行を中心として取り扱われています。

こういった優遇金利は銀行が取り扱っている住宅ローンの最優遇水準の金利を特別な交渉無く利用できるメリットがあります。

優遇金利の取り扱いがある銀行に来店して、お勤め先を伝えて、勤務先との提携住宅ローンを利用したいと伝えれば優遇金利を利用できます。

また、公務員や大企業だけではなく、お勤め先の会社が特定の銀行と深い取引があれば、その取引銀行で優遇金利が用意されていることもあります。

そのため、公務員や上場企業にお勤めでないからと言って、特別な優遇金利がないと諦める必要はありません。

通常、これらの優遇金利は銀行のホームページなどでは公表されていません。そのため、ご自身が適用を受けられる勤務先提携の優遇金利があるかどうかの確認は直接銀行に問い合わせるか、お勤め先の経理や総務などで優遇金利が用意されている銀行住宅ローンがないかを確認されてみる必要があります。

優遇金利に条件があることもある

また、銀行によっては住宅ローンで優遇金利を受けるために特定の条件を満たす必要があることもあります。例えば、以下のような条件があげられます。

優遇金利の条件（例）

• 住宅ローンの借入先で給与振り込みを受けること
• 自己資金を10～20％程度用意すること
• 銀行提携のクレジットカードなどを同時申込すること
• 新規で住宅ローンを借入すること

優遇金利の適用を受けるために特に多いのは給与振り込みや自己資金の条件です。

しかし、優遇金利の条件は銀行ごとによっても異なりますので、優遇金利の交渉を行う際には条件についても良く確認しておきましょう。

おすすめの住宅ローン

住宅ローンを借入する際には、住宅ローン選びが重要です。優遇金利を最大限受けることは重要ですが、加えて、そもそもの商品性や設定金利が重要です。少しでも金利の低い住宅ローンを利用すれば、それだけ総返済額が少なくなります。ここでは、2020年6月現在で注目の特におすすめの住宅ローンをご紹介します。

三菱UFJ銀行（ネット専用）

大手銀行のなかでは三菱UFJ銀行の住宅ローンがおすすめです。

その中でも、ネット申込時のみに利用できるネット専用住宅ローンがお得です。

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンでは、3年間の固定金利を利用しても、金利は0.39％という他の銀行に比べて圧倒的に低い金利になります(2020年10月)。

住信SBIネット銀行

2020年現在、最も強くおすすめする住宅ローンは住信SBIネット銀行の住宅ローンです。

住信SBIネット銀行は変動金利が業界トップクラスに低いことでおすすめです。

さらに、銀行の費用負担で「全疾病保証」に加入することができます。全疾病保証は、万一の病気で就業できなくなった時に、保険が住宅ローンの返済を負担してくれる制度です。

• 住信SBIネット銀行の審査基準は厳しいの？
• 住信SBIネット銀行の口コミ・評判は？

SBIマネープラザ

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを、店舗の対面相談で利用できるサービスです。

通常、ネット専業銀行には店舗がないため、借入金利が低くても対面相談できないのがネックと言われます。

しかし、SBIマネープラザでは専用店舗で専門コンサルタントと相談しながら住宅ローンを申込できるのが特徴です。

もちろん、SBIマネープラザで申込できる「MR.住宅ローンREAL」は住信SBIネット銀行の「ネット専用住宅ローン」と同条件の内容です。

なお、SBIマネープラザでの相談は事前予約が必須です。店舗数も少ないため、以下から早めに予約しましょう。

フラット35のご紹介記事

フラット35も利用する金融機関によっては金利が低くなる住宅ローンです。

特に、住信SBIネット銀行のフラット35は業界トップクラスの低金利です。

• フラット35と一般住宅ローンの違いとは？
• 金利が低くなるフラット35Ｓの利用条件は？

まとめ

住宅ローンの優遇金利は全ての人が平等に受けられる訳ではありません。

申込人毎に、適用される住宅ローン金利は異なりますので、銀行との交渉や申込方法は重要です。

ホームページなどの情報源から、せっかく金利が低いおすすめの住宅ローンを探し出しても、金利優遇を受けられなければ、その住宅ローンがお得とは言えなくなります。

銀行の住宅ローンの適用金利を決定するポイントは、「優遇金利」であり、優遇金利は「銀行との交渉」と、「審査結果」で決定されます。優遇金利を引き出す方法にはポイントがありますので、コツを押さえて、最大限の金利優遇を獲得できるように対応しましょう。

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