住宅ローンの借り換えに必要な手数料・諸費用を人気住宅ローン商品で比較！失敗しない借り換え活用術

近年、低金利政策が進行している中で住宅ローンもまた、かつてないほど低金利で借入が可能になっています。

この低金利の時代に住宅ローンの借り換えを検討している方も多いでしょう。

大手銀行やネット銀行を中心として借り換え専用のお得な住宅ローン商品も用意されていますので、この好機を活かせば住宅ローンの返済額を減らすことも可能です。

借り換えにより少しでも安くなるなら借り換えしたい、と心の奥底では思いつつもなかなか踏み出せない方は少なくないと思います。

また、安くなる一方で、住宅ローンの借り換えに手数料が必要になるなど、デメリットがあるのではないか？と言った不安に感じる方もいるでしょう。

住宅ローンの借り換えにおいて、メリット・デメリットは検討しておくべきです。

結局そこの理解が欠けていると、労力だけ消費して後悔してしまうという結果になりかねません。

今回は住宅ローンの借り換えで知っておくべき手数料とメリット・デメリットを整理してお伝えいたします。

2021年借り換えを考える理由

既に住宅ローンを借入している方の大部分は、最初に住宅ローンを借入する時に、どの住宅ローンを借入するのが良いか、変動金利と固定金利のどちらを利用すべきかなどを良く考えたうえで借入されているでしょう。

そのため、住宅購入時にあれだけ必死で考えて選んだ住宅ローンなので、借り換えなんて必要ないと思っているかもしれません。

しかし、いくら良い住宅ローンを選んだからと言って借り換えを検討する必要がないということはありません。

住宅ローンの借り換えで得する可能性は誰にでもあります。

この数十年、住宅ローンの商品性や利便性は毎年良くなってきています。

そのため、数年前にベストな住宅ローンを借入したとしても、現在もベストな住宅ローンであるとは言えないのです。

例え、同じ銀行の住宅ローンであっても、数年前に借入したものと、現在借入できる住宅ローンは全く異なるものである可能性があります。

銀行が住宅ローンの商品性や条件（特に金利優遇など）を良くする場合、それ以前に既に借入した利用者には適用してくれません。

あくまでも、新商品になってから借入する方だけに適用します。

そういった意味では、住宅ローンは新たな借入人を獲得することを重要視しており、既に借入している既存客に対するサービスは良くしてくれないのです。

新たに出ている住宅ローン商品のなかに、もっと良い商品が見つかる可能性があります。

住宅ローンを借入してから数年が経過しているという方は、ご自身の住宅ローンが本当に良い条件であるのかを確認してみることをおすすめします。

例え変動金利で借入している方であっても、借り換えの必要が無いということはありません。

変動金利であれば、一般的な標準金利が低下すれば同様に金利が下がります。

そのため、借入後に金利が下がれば、同様に金利が下がることになります。

しかし、銀行が適用する「優遇金利」が拡大することによる金利低下は受けられません。

一般的な住宅ローンの適用金利は、「標準金利ー優遇金利」で決定されます。

そのため、住宅ローンを借りる時の適用金利は、標準金利の高低だけでなく、優遇金利の幅が非常に重要です。

実は、近年の住宅ローンが低金利で借入できるようになったのは、標準金利が低下しているというよりも優遇金利が拡大している影響の方が大きいのです。

つまり、ご自身が住宅ローンを借入した後に、銀行の優遇金利が拡大しているのであれば、変動金利で借入していたとしても、借り換えすることで住宅ローン金利を低下できる可能性があります。

借り換えのメリット・デメリット

住宅ローンの借り換えをする1番の目的は返済額を少しでも減らすことです。

住宅ローンはほんの少しの金利差が大きな支払い額の差につながる可能性の高い借入です。

住宅ローンは数千万円という大きな金額を長期間に渡って借入するため、わずかに金利が改善されるだけで、数百万円以上のメリットが生まれる借り換えも少なくないのです。

ただ必ずしも全ての方がそうなるとは限りません。

借り換えにはメリットもありますが、デメリットも当然あるのです。

まずは借り換えをするメリット・デメリットの理解から始めましょう。

既にお伝えしましたが、住宅ローンの借り換えの最大のメリットは返済額を減らせることです。

住宅ローンは大きな金額を借入し、長期にわたり、返済していきますので、その返済額が少しでも減れば家計も楽になりますし、支払い総額で相当大きな額を減らすことができます。

たった1,000円月額が安くなるだけで、残り30年あれば単純計算で36万安くなるわけです。

こういった住宅ローンの借り換えメリットを利用しない手はありません。

借り換えのメリットとして、もう一つは金利タイプを変更できることも挙げられます。

金利タイプには以下のような種類があげられます。

• 当初固定金利
• 変動金利
• 全期間固定金利

住宅ローンを組んだ当初にも悩まれる方はたくさんいるでしょうが，選択した後に結局この金利タイプで良かったのだろうか？と後悔されていたり、時間が経過したことで金利タイプを変更したくなったという方は少なくありません。

借り換えをすることで、金利タイプの変更ができるのでそういった悩みも解消できるのは借り換えのメリットとなります。

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同金利タイプへの借り換えが無難？！

住宅ローンの借り換えでは、金利タイプの変更が可能にはなりますが、少しでもリスクを抑えたいという方は同タイプへの借り換えが無難かもしれません。

現時点で固定金利のタイプから変動金利へ借り換えをすれば、ほぼ月額の返済額は下がるでしょう。

各固定金利と変動金利では、明らかに利率が異なり、変動金利の方が金利は低く設定されているためです。

ただ、金利タイプの変更による金利差は長く続くこともあれば逆転してしまうこともあります。

変動金利はこの数十年、非常に低い水準で推移していますが上昇してしまう可能性は残っています。

これまで低い水準だったからと言って、今後も低いとは限りません。

同じ金利タイプへの借り換えであれば、現時点の金利で比較して低くなることが確認することで、追加的なリスクを負うことなく借り換えメリットが生まれます。

同じ金利タイプで比較して金利を下げられるかは重要な基準と言えるでしょう。

ここからは住宅ローンの借り換えに関するデメリットです。

デメリットとして1番注意しておきたいのは手数料・諸経費がかかることです。

借り換えにより返済額を減らすことができても、諸経費の方が高ければ意味がありません。

住宅ローンの借り換え時には、つい金利だけに目が行ってしまうのですが、金利差だけでなく、手数料・諸費用も含めて借り換えの効果を検討する必要があります。

実際どのような手数料・諸経費がかかるのかについては、後述していますので、そちらをご覧ください。

借り換えが必ずしも成功ではない

借り換えにおいては費用がかかることも忘れてはいけません。

借り換えに対する諸経費がかかることと、低下した金利による影響で結果的に返済額が変わらないケース、ましてや返済額が増えてしまうケースもあります。

しかも、住宅ローンの借り換えでは、当初申込時と同等かむしろ必要書類が増加することもあります。

住宅ローンを借入する時の手間暇を思い出して頂ければよいでしょう。

借り換えローンも簡単に申し込める・契約できる内容ではありません。

手数料が過大に必要となり、「失敗する借り換え」となると、労力だけ使ってしまうことになります。

借り換えにはどんな費用がかかるのかをしっかり理解しましょう。

借り換えの手数料・諸経費

住宅ローンの借り換えにかかる費用は、必ずしも全ての住宅ローンが共通する費用ではありません。

しかも、共通でかかる費用であったとしても、銀行毎・住宅ローン商品により金額にも差があります。

手数料・諸経費にかかる費用は、30万程のケースもあれば、100万円以上必要といというケースまで幅広いものです。

ですので、以降では住宅ローン借り換え時に、かかる手数料・諸経費の詳細とその金額について項目ごとに説明していきます。

銀行の事務手数料

銀行から住宅ローン（借り替え）を借入するには、銀行に対する事務手数料が必要となります。

住宅ローンの事務手数料には、定率型と定額型の2パターンあります。

定率型は借入金額に対して一定の金額を手数料として支払う方式です。

定率型の場合、借入金額に対して、2%前後（税別）を掛けたものが事務手数料の相場です。

例えば3,000万円の住宅ローン借入であれば、60万円（≒3,000万円×2％）が事務手数料といった感じです。

一方で、住宅ローンの事務手数料の定額型は、借入金額に関係なく、一定金額の手数料を支払う方法です。

定額型の場合の事務手数料は、3万～10万円位が多いでしょう。

このように見れば、定額型の方が明らかに手数料は安いため、定額型に決めてしまいがちですがそこまで単純ではありません。

事務手数料が安い定額型の場合、定率型に比べて金利が0.2%以上高くなるのが一般的です。

その為、借り換えをする年数によって総額が大きく変わってくる為、借り換えをする期間が短ければ定額型、長ければ定率型の方が完済後で見るとお得になるのです。

これはあくまで、完済後まで視野に入れた話ですので、借り換え時に費用を抑えたい場合は、定額型を選ぶのも良いでしょう。

保証会社の保証料

大部分の住宅ローンでは、借入人が支払えなくなった場合に、銀行に対する残債を保証会社が保証する仕組みになっています。

保証会社が保証することで、銀行は住宅ローンのような大きな金額を長期間に渡って融資することができるのです。

保証料とは、住宅ローンを組むにあたり、保証会社に対して支払う費用です。

保証してもらうことに対する費用と考えれば良いでしょう。

保証料は借入額の2%前後を申込み時に支払うケースと0.2%前後を上乗せして毎月払うケースがあります。

一方でネット銀行では保証料不要にしているところもあるためこの差は大きくなりそうですね。

なお、保証会社は銀行の子会社となっているのが通常です。

つまり、住宅ローンの借り換えにあたって、銀行が実質受け取る手数料は事務手数料+保証料となります。

各銀行は、事務手数料+保証料を合計して、およそ「借入金額×2％+5万円前後」に設定していることがおおくなります。

この水準より銀行の手数料が低ければ割安、大きければ割高と考えれば良いでしょう。

　住宅ローン保証料で知っておくべき基礎

繰上げ返済手数料

繰上げ返済手数料とは、文字の通り住宅ローン借り換えの際に発生する借り換える前の住宅ローン会社へ支払う手数料のことです。

住宅ローンは、毎月の約定弁済以外で返済すると、手数料が発生することがあるのです。

繰上げ返済手数料は、無料のところも多いですが5万円程手数料が取られるところもありますので注意しましょう。

なお、銀行によっては、同じ一括繰上返済でも、店頭窓口で手続きするのと、インターネット経由で手続きするのにも手数料が異なることがあります。

一般的に、インターネット経由で手続きした方が手数料は低くなりますので、利用可能か確認してみましょう。

印紙代

印紙代は、借り換えのための住宅ローン借入額に応じて、以下のような金額での支払いとなります。

通常、住宅ローンを新たに借入する際に、支払いが必要となります。

• 100万円超～500万円以下→2,000円
• 500万円超～1,000万円以下→1万円
• 1,000万円超～5,000万円以下→2万円

印紙代については法律上決められた金額です。

そのため、どの銀行の住宅ローンで借り換えしても金額は共通になります。

登記に関する費用

住宅ローン借入時の登記に関する費用として主なものは以下の2点になります。

• 登録免許税
• 司法書士報酬費用

登録免許税は、抵当権の抹消で土地・建物に1,000円。

抵当権の設定に借入額の0.4%が費用としてかかるため、3,000万円であれば12万円の費用がかかります。

司法書士報酬費用については10万円前後がほとんどです。

利用する司法書士は、通常、住宅ローンを借入する銀行から指定されます。

そのため、多少の誤差は金融機関によってありますが、あっても2万円程と思ってください。

登記に関する登録免許税は、どの銀行で手続きしても、原則差はありません。

保険料

住宅ローンの借り換えでは、火災保険・地震保険についてはあえて申し込まなくとも継続が可能です。

そのため、改めて支払う必要はありません。

また、万が一に住宅ローンを借りた本人がなくなった場合などの保証に必要な団信保険（正式には団体信用生命保険と言います）料ですが、民間銀行で住宅ローンを借入する場合、団信に関する費用は銀行負担です。

そのため、住宅ローンを借り換えするからと言って、別途保険料などの手数料が必要となることはありません。

▼借り換えに必要な手数料・諸経費のまとめ

住宅ローンを借り換えするのに必要な手数料や諸費用を整理すると以上のようになります。

こういった手数料・諸費用なども含めて住宅ローンの借り換えがお得になるのかを確認しておく必要があります。

借り換え手数料の商品別の比較

手数料の各項目をそれぞれ説明してきましたが、銀行毎の住宅ローンによって差があるため全体を通していくつかの住宅ローンの手数料を比較していきます。

金融機関により、諸経費や手数料などの金額が異なります。

住宅ローンの借り換えで人気の高い銀行を例としてまとめてみました。

住信SBIネット銀行

ネット銀行で1番人気の住信SBIネット銀行は、JCSI（日本顧客満足度指数）による銀行業種部門で7年連続の1位を獲得しておりとても利用者が多い住宅ローンです。

住信SBIネット銀行住宅ローンの特徴としては以下のようになっています。

• 繰上げ返済手数料:無料※固定金利利用の場合のみ32,400円必要
• 保証料:無料
• 事務手数料:借入額の2.16%
• 団体信用生命保険料:無料
• 全疾病保障無料

住信SBIネット銀行で借り換えするために必要となる手数料・諸経費の概算は以下のようになります。

※借入額3,000万円固定金利選択の場合

• 事務手数料→648,000円
• 繰上げ返済手数料（完済する現在の銀行で異なる）
• 保証料→無料
• 印紙代→20,000円
• 登記に関する費用→抵当権120,000円、司法書士報酬約80,000円
• 保険料→無料

合計→868,000円（既存住宅ローンに対する一括繰上手数料は別途）

また、住信SBIネット銀行は、借り換え後の金利が、住宅ローン業界でトップクラスに低くなることもメリットです。

さらに、住信SBIネット銀行は、審査基準も他行に比べて、緩やかであり、利用しやすいと考えられます。

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　住信SBIネット銀行の審査基準

住宅ローンの借り換えは、専門となる銀行員に相談しながら進めたいという方は多いでしょう。

銀行員に相談すると、借り換えによるシミュレーションを行ってもらうことも可能です。

金利低下による支払額の低下と、手数料・諸費用の比較となりますので借り換えによるメリットが比較しやすくなります。

住信SBIネット銀行の場合、インターネット経由だけでなく、以下の「SBIマネープラザ」を利用して対面で相談することも可能です。

もちろん、相談料は無料です。

対面相談を利用しても、住宅ローン金利、全疾病保証料無料などのメリットも変わりません。

相談希望の方は以下からご予約下さい（＊完全予約制です）

<関連：住信SBIネット銀行なら対面相談可能>

住信SBIネット銀行なら相談して住宅ローンが借入できる！？ネット銀行の不安を解消できるか？

三菱UFJ銀行(ネット専用)

三菱UFJ銀行の住宅ローンは、日本における民間金融機関住宅ローン残高で13年連続1位と借入総額が多い「人気の高い」金融機関です。

ネット専用の申込みにも対応していて、古くからの実績と、ネット専業銀行に劣らない金利で選ばれる住宅ローンとなっています。

三菱UFJ銀行の特徴は以下のようになります。

• 保証料:適用する融資額に上乗せ可能（適用金利+0.2％）
• 事務手数料:32,400円（税込）
• 団体信用生命保険料:無料

かかる諸経費の概算は以下のようになります。

※借入額3,000万円固定金利選択の場合

• 事務手数料→32,400円
• 保証料→574,110円
• 印紙代→20,000円
• 登記に関する費用→抵当権120,000円、司法書士報酬約89,930円
• 保険料→無料

合計→836,440円（既存住宅ローンに対する一括繰上手数料は別途）

金利が業界トップクラス！

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン（借り替え専用）の場合、固定金利3年の適用金利は0.39％（優遇金利適用後）となります。

0.4％というのは、住宅ローン（借り替え利用時）のなかでも、業界トップクラスです。

もちろん、優遇金利の適用額は審査結果によっても異なりますので、必ずこの金利が適用されるというわけではありません。

まずは、三菱UFJ銀行の借り換え住宅ローン（ネット専用）と、住信SBIネット銀行で、事前相談・仮審査を行ってみるのがよいでしょう。

新生銀行住宅ローン

2017年に「ステップダウン型住宅ローン」という新商品を設けていて10年固定金利から11年目からは徐々に金利が下がる仕組みのローンを売りにしています。

それ以外にも各項目無料で行なっているので、人気の金融機関となっています。

特徴としては以下のようになります。

• 繰上げ返済手数料:無料
• 保証料:無料
• 事務手数料:108,000円
• 団体信用生命保険料:無料
• パワースマート住宅安心パック

かかる諸経費の概算は以下のようになります。

※借入額3,000万円固定金利選択の場合

• 事務手数料→108,000円
• 保証料→無料
• 印紙代→20,000円
• 登記に関する費用→抵当権120,000円、司法書士報酬約80,000円
• 保険料→無料

合計→328,000円（既存住宅ローンに対する一括繰上手数料は別途）

新生銀行住宅ローンは、借り換え実施時の手数料を低く抑えることができるのが特徴です。

借り換え後の適用金利は、前述の住信SBIネット銀行や、三菱UFJ銀行に比べて割高になりますので、「借入金額が大きい」、「借入期間が長い」方の場合は、前者の方がお得になります。

借り替え時の手数料を出来るだけ少なくしたいという方には、新生銀行の住宅ローンがおすすめです。

3社の手数料を比較

金融機関3社を例にして、諸経費の概算費用を出しましたが住宅ローンによって大きく差が出ます。

• 住信SBIネット銀行→900,400円
• 三菱UFJ銀行    →852,640円
• 新生銀行        →328,000円

と最大で60万円近くの差が出るためこの差は大きく感じられるでしょう。

これらのかかる諸経費は、借り換えの際に住宅ローンに組み込むこともできますが、当然その分利息が付きます。

この初めにかかる諸経費と最終的な返済総額を計算した上で、安くなっていれば借り換えをした結果は大成功ではないでしょうか。

借り換え時点での出費を抑えたい方もいるかもしれませんが、その場合は諸経費を組み込む形も視野に入れて現在契約がしている住宅ローンよりも安くなるかをまずは考えていきましょう。

au住宅ローン（じぶん銀行）

＊2020年6月現在のau住宅ローンの金利

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。

新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2021年3月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.525％で借入可能です。

まとめ

低金利での貸出が続く中で、住宅ローンの借り換えをされる方は多いです。

そんな中で、住宅ローンを借り換えするには手数料・諸経費がかかり、金融機関によってその金額も異なります。

単に手数料・諸経費の高い安いで、返済総額が比例すれば良い訳ではありません。

住宅ローンの借り換えの一番の目的は「金利を下げる」ことです。

0.1％の金利差が、数十万円以上の支払額の差になることも少なくありません。

はじめの諸経費と月額にかかる金利を見込んだ上で最終的に安くなるかが借り換えする最大のメリットだと思います。

上手くプラスにできるような借り換えができるよう参考にしてみてください。

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