個人事業主が銀行から住宅ローンを借入するためのポイントと審査の注意点

個人事業主や中小企業経営者は住宅ローンを借入するのに不利って言われているのをご存知ですか？

一般には、「経営者」や「社長」って収入が多く裕福なイメージもありますが、銀行の住宅ローンを借入する場合には、給与所得者よりも審査で不利になり、事前準備が悪いと審査落ちしてしまうなんてこともあります。

個人事業主・中小企業経営者が審査に通って住宅ローンを借入するためのポイントや注意点を解説します。

自営業者・経営者が難しい理由

そもそも個人事業主や中小企業経営者は銀行の住宅ローン審査に不利なのをご存知でしょうか？

少なくとも、個人事業主や経営者は、サラリーマン・給与所得者に比べれば、銀行との取引にも慣れているはずですし、そのうえ、給与所得者よりもずっと裕福な生活をしていたり、高額な収入を得ていることもあります。

それにも関わらず、給与所得者より、住宅ローンを借入するのが難しいと言われると不思議な感じがしませんか。

実は、住宅ローンなどの返済期間が長期に渡る借入は、「給与所得者」を主要な対象にした借入商品なのです。

住宅ローンは35年間もの超長期に及ぶ借入にもなります。

35年間にもなる住宅ローンを借入するためには、それだけの期間、収入が安定していると判断されないと審査に通りません。

35年間もの長期間、収入が安定していると銀行の審査で認められるのは、個人事業主や、中小企業経営者の場合、かなり厳しいのです。

個人事業主や、中小企業(経営者）の収入は景気変動の影響も受けますし、業界の変化でも大きく収支が変わってしまいます。

そのため、将来の収入の安定性があると銀行の審査から判断してもらうのは、容易ではありません。

給与所得者は安定している？

個人事業主や、中小企業経営者の住宅ローン審査が難しいのは上記の通りです。

しかし、給与所得者はなぜ収入が安定していると審査してもらえるのでしょうか？

個人事業主・経営者と、給与所得者の違いを確認しておきましょう。

給与所得者（会社員）の場合、受け取る収入は「雇用契約」で決まっており、会社が存続している限り、安定した給与を受け続けることができます。

また、会社も余程のことが無い限り、簡単に従業員を解雇することはできませんし、給与を下げることもできません。

給与所得者の収入や雇用は法律によって守られているため、個人事業主や中小企業経営者よりも安定していると考えられているのです。

一方、個人事業主や、中小企業経営者の場合、住宅ローン審査を受けるタイミングで、会社の業況が良く、個人事業主や、経営者自身の収入が高かったとしても、その状況が35年間（もしくは住宅ローンの借入期間）維持できるかどうかは別の問題となります。

事業主の収入は、従業員のように守られておらず、事業の損益が悪化すれば、それに伴って個人の収入も減少してしまう可能性が高いのです。

事業の業況が変化しても、原則、従業員の給与は固定として維持されますが、事業主や経営者の収入は大きく変動してしまうことが多く、業況の変化で収入が変わるという不安定さがあります。

経営者は借入できない？

個人事業主や、中小企業経営者の住宅ローン借入が難しい理由は以上の通りです。

超長期となる住宅ローンに対して、収入が変動する可能性の高い事業主や、経営者は審査に通りにくいということを説明してきました。

しかし、個人事業主や、中小企業経営者が全く住宅ローンを借入できないわけではありません。

住宅ローンでは、個人事業主や経営者でも借入できるように設計されていますし、実際、多くの経営者が住宅ローンを借入しています。

個人事業主や、経営者は住宅ローン借入では不利になりますが、借入できるためのポイントがありますので、しっかりと押さえて準備をしておけば、銀行の審査で認められ、住宅ローンを借入することは可能です。

銀行の住宅ローン審査のポイント

それでは、個人事業主や、中小企業経営者が、銀行の住宅ローン審査に通って、実際に住宅ローンを借入するための方法を解説していきましょう。

そのためは、銀行が住宅ローン審査において、個人事業主・経営者の収入の安定性を評価するポイントを確認しておく必要があります。

銀行の住宅ローン審査のポイントを押さえておけば、対策や準備を行うことも可能になります。

所得は十分に計上されているか？

住宅ローンを借入するためには、住宅ローンの希望借入額に見合うだけの収入が必要です。

借入可能額は年収で決まる部分が大きいため、収入が重要となります。個人事業主や、中小企業経営者の場合、個人の収入も「確定申告」を行っていることが多いと思われます。

そして、個人事業主や経営者の確定申告では、収入・所得を低く計上していることがあります。

所得が多くなってしまうと、それだけ所得税額も増加してしまうため、本来は生活費にあたる費用なども経費算入して、所得を低く抑えるといったことが良く行われます。

しかし、こういった個人事業主や自営業者の節税による所得の過小申告は住宅ローン審査にはマイナスです。

銀行の住宅ローン審査では、あくまでも「所得」を基準として住宅ローンの借入可能額を審査します。

収入ではありませんし、経費のなかに「実質的な生活費」が含まれるからといって、所得の金額を高く評価するということもありません。

そのため、個人事業主や中小企業経営者が住宅ローンを借入するのであれば、「所得」をしっかりと計上しておく必要があります。

<関連記事：住宅ローンの借入可能額の計算>

＞＞住宅ローンの借入可能額を知っておきましょう！！自分でできる計算方法

専従者給与は所得に含む

青色申告を行っている個人事業主・自営業者の場合、事業を手伝っている配偶者を専従者として給与を支払うことがあります。

これを専従者給与と言います。専従者給与は個人事業主の節税にもなるため、利用されている方は多いでしょう。

住宅ローン審査では配偶者に対する専従者給与は原則として費用として扱いません。

そのため、個人事業主の返済能力を計算するうえでは、確定申告書に記載される「所得」に「専従者給与」を加算して評価してもらえます。

そのため、住宅ローンの申込を予定していて、そのための準備段階として確定申告時の所得金額を増やしておきたいと思われている方は、専従者給与を調節する必要はなく、その他の経費で調節するのが良いでしょう。

専従者給与は支払ったとしても、住宅ローン審査においては経費として扱わず、所得に加算して評価してもらえます。

所得の評価期間は？

個人事業主や、中小企業経営者が住宅ローン審査を受ける場合、通常、3期分の確定申告書の提出を求められます。

会社員などの給与所得者の場合、住宅ローン申込の直前年の年収が審査対象となりますが、個人事業主や、経営者の場合は、直前の3期間をもとに銀行から審査されます。

収入が不安定になりがちな事業主のため、3期間の平均所得や、3期間のうちの最低金額の所得をもとに審査が行われます。

そのため、住宅ローンの借入を希望するのであれば、慌てて直前期だけ所得計上すれば良い訳では無く、3期前から準備しておく必要があります。

企業の損益も確認される

中小企業経営者に対する住宅ローン審査では、経営者個人の所得だけでなく、経営する会社の損益も確認されます。

会社の業況が悪ければ、経営者個人の収入も不安定になってしまいますので、まずは会社自体の損益から確認しておくという訳です。

その際、事業の損益が赤字であったり、債務超過の状況にあると、銀行の住宅ローン審査に通過するのも難しくなってしまいます。

赤字・債務超過だと、将来的な事業の安定性や、継続性が認められなくなってしまいます。

住宅ローンの借入前には、経営者個人の所得だけでなく、経営する会社においても、過度な節税は行わず、しっかりと利益を計上しておくことが大切です。

既存借入の状況

原則、個人事業主や経営者個人に、カードローンなどの既存借入があっても、住宅ローンの借入は可能です。

もちろん、既存借入の額や、件数にもよりますが、1～2件程度のカードローンを利用している程度であれば、それだけを理由として、銀行の住宅ローン審査に通過できなくなるということはありません。

しかし、個人事業主や、中小企業経営者の場合、給与所得者よりも既存借入が大きく審査に影響すると考えておいた方が良いでしょう。

給与所得者に比べて、「収入の安定性が低い」という前提で住宅ローン審査を受けることになりますので、既存借入はできるだけ無くしておきたいところです。

なお、個人事業主の場合、生計費の目的ではなく、事業性資金として借入していることもあるでしょう。

事業性資金の借入がある場合は、住宅ローンを申込みする銀行に対して、その旨を説明する必要があります。

しっかりと説明すれば、住宅ローン審査においても、事業性資金の借入は、個人借入とは別のものとして扱ってもらうことができます。

個人信用情報の履歴

既存借入にも関係しますが、銀行の住宅ローン審査では、借入申込人の個人信用情報を確認します。

個人信用情報とは、金融機関同士で、借入申込人個人の借入状況に関わる情報を共有するためのサービスです。

そのため、借入申込する銀行だけでなく、それ以外の銀行や、消費者金融、クレジットカード会社、信販会社などの借入残高や、返済状況などが銀行の審査で確認されます。

過去に他金融機関の借入で延滞していたり、債務整理（自己破産など）を行っていると、住宅ローンの審査に通過することも難しくなってしまいます。

納税を遅らせてはいけない

延滞してはいけないのは、他金融機関からの借入だけではありません。

税金の支払いに関しても滞納や、延滞をしてはいけません。

住宅ローン審査では、納税証明書の提出が求められ、税金の支払いを滞納していないことが確認されます。

その際、滞納が発生していたり、過去の滞納による延滞税・加算税が課されていると、納税証明書にその旨を記載されてしまうことがあります。

延滞税・加算税があると、それだけでも住宅ローン審査に落ちる可能性があります。

給与所得者の場合、大部分の税金は源泉徴収されて支払われますので、滞納・延滞となるケースが少ないのですが、個人事業主や経営者の場合、ご自身で納税されることが多いため、滞納してしまっている（もしくはしたことがある）方も少なくありません。

住宅ローンの借入申込を行うのであれば、税金の支払いは期日を守って行っておく必要があります。

自己資金はあるか？

個人事業主や、中小企業経営者が住宅ローンを借入する場合、購入する物件価格の2割程度の自己資金を用意しておきたいところです。

現在の住宅ローンの場合、自己資金なしの100％住宅ローン（フルローン）でも借入することは可能です。

しかし、個人事業主や、経営者の場合、前述の通り、審査で不利に扱われます。

銀行の住宅ローン審査では、給与所得者よりも厳しく審査され、収入の安定性は低いという前提で評価されます。

そのため、収入の安定性を補う部分として頭金は多めに用意しておきたいところです。

銀行の住宅ローン審査のポイントは、借入申込人の返済能力と、担保となる不動産による担保評価・担保余力（担保比率）です。

2割の頭金があれば、担保比率は80％（80÷100）ということになります。

頭金が多くあれば、銀行の住宅ローンは担保での保全が高く、銀行にとって貸し倒れリスクは低くなりますので、住宅ローン審査にも通しやすくなります。

個人事業主・経営者の収入に関する安定性は低いという前提で審査されますので、担保余力・担保比率に関しては銀行の審査評価をあげておきたいところです。

個人事業主・自営業者の必要書類

個人事業主・自営業者が住宅ローンに申込する場合の必要書類を確認しておきましょう。

通常、住宅ローンに申込する場合、事前審査⇒本審査に2段階で審査が行われます。

これは個人事業主に限定したものではなく、給与所得者においても共通の審査の流れです。

銀行の住宅ローン申込では、銀行に対して書類提出の必要が無い事前審査（WEB申込の場合。店頭申込時は提出を求められることもある）を行ったうえで審査通過の可能性が高いと認められると、書類提出が必要となる本審査が行われるのです。

ここでは銀行の本審査に進む場合に必要となる住宅ローン申込の標準的な必要書類について確認しておきます。

<提出が必要な書類>

個人事業主・自営業者が住宅ローンを借入する場合、給与所得者と異なるのが収入確認のための資料です。

個人事業主・自営業者に対しては、個人で行っている確定申告書の提出が求められます。

さらに、銀行によっても異なりますが、この書類を直近2年、もしくは3年分の提出が求められます。

個人事業主・自営業者の収入は変動することが多いので、複数年の収入書類によって審査が行われるのが通常です。

住宅ローンの支払い金利は経費になる？

こちらは「住宅ローンを借りられる？」とは少し異なり、おまけでの補足説明となります。

住宅ローンの借入を検討されている個人事業主の方から、住宅ローンの借入で発生する支払利息は確定申告時の経費に入れることが出来るかと聞かれることがあります。

住宅ローンの支払い利息を個人事業主の経費に算入する方法はありますが注意が必要です。

個人事業主・自営業者の場合、自宅に対して事業使用割合（面積割合）を設けて、事業使用割合部分に関して必要経費として費用計上することが認められています。

そのため、この事業使用割合部分に関しては支払利息や、減価償却費を必要経費に算入することができます。

しかし、事業使用割合に参入した面積部分に関しては「住宅ローン控除」を受けることができなくなります。

住宅ローン控除とは年末時点の住宅ローン残高に応じて、最大40万円×10年間（計400万円）の税金還付が受けられる制度です。

長期優良住宅であれば50万円×10年間（計500万円）の控除がみとめられます。

この住宅ローン控除は居住用住宅に限定して認められるため、事業使用割合に設定した面積に対しては控除が受けられなくなります。

仮に、事業割合を50％とした場合、年末の住宅ローン残高が5,000万円あったとしても、住宅のための借入が2,500万円（＝5,000万円×50％）として扱われますので、年間の住宅ローン控除の額が25万円（＝2,500万円×1％）になってしまいます。

さらに、住宅ローン控除の適用を受けるための要件として「床面積の2分の1以上が専ら自己の居住の用に供するものであること」という決まりがあります。

そのため、事業用割合の面積が住宅全体の50％を超える場合には、そもそも住宅ローン控除を受けられなくなってしまいます。

住宅ローンの支払利息や減価償却費相当を必要経費に算入することも有効ですが、住宅ローン控除の要件を外れてしまったり、受けられる控除の額が減少することになりますので、どちらが得になるかは良く考えて選択する必要があります。

個人事業主・経営者におすすめの銀行

個人事業主や、中小企業経営者が借入できる可能性の高い、おすすめの銀行・住宅ローンをご紹介します。

住宅ローン審査の難易度や基準は銀行間で異なります。

審査に通りやすい銀行や、逆に通りにくい銀行、審査基準が厳しくて個人事業主や経営者に不利な銀行など様々です。

住宅ローンの借入申込にあたっては、出来るだけ、個人事業主や経営者の申込を積極的に取り扱ってくれる銀行を選ぶのが良いでしょう。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

大手都市銀行の三菱UFJ銀行です。

三菱UFJ銀行は丁寧なサービスと対応の良さ、そして都市銀行トップレベルの金利条件、付帯サービスの良さで住宅ローンの商品性が良いと評判の銀行です。

さらに、三菱UFJ銀行は店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件が異なり、ネット申込の金利設定が低くなっています。

特に、金利には大幅な差がありますのでネット申込がおすすめです。

三菱UFJ銀行の住宅ローンも人気商品であり、毎年の利用実績ではトップクラスとなる住宅ローンになっています。

＞＞三菱UFJ銀行住宅ローンの商品概要とメリット・デメリット、口コミ・評判など

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行は、独自の店舗を持たないネット専業銀行です。

そのため、低コスト運営というネット専業銀行のメリットを活かして、住宅ローン業界全体のなかでもトップクラスの低金利で住宅ローンを融資しています。

なお、2021年5月現在の住信SBIネット銀行の金利は変動金利0.410％（新規住宅購入時）と、0.5％を下回る水準になっています（優遇金利適用後）。

▼ 最新の住宅ローン金利一覧はこちら

また、住信SBIネット銀行は、住宅ローンを借入申込するための条件が少ないことも大きな魅力です。

一般的な銀行の住宅ローンでは、申込できる方の条件（年収条件、雇用形態、勤続年数など）が多いのですが、住信SBIネット銀行は年齢などを除き、条件が少ないのです。

<関連記事：住信SBIネット銀行の審査基準> 

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＞＞住信SBIネット銀行住宅ローン口コミ・評判

そのため、個人事業主や、企業経営者といった、他行で住宅ローン融資を積極的に行っていない方であっても借入できる可能性は高くなっています。

以下のリンクから事前審査（借入可能性の有無を確認）の申込が可能です。

事前審査には特別な書類提出も必要ありませんので、必要項目を入力するだけで可能です。

まずはご相談されてみるのがおすすめです。

なお、住信SBIネット銀行は、インターネット経由での相談・申込を原則としていますが、SBIマネープラザと呼ばれる店頭型の相談窓口で「対面相談」して申込することも可能です。

SBIマネープラザは住信SBIネット銀行が行っている有人店舗によるコンサルティングサービスの名称です。

もちろん、その場合でもネット専業銀行ならではの低金利の住宅ローンが利用でき、ネット経由での申込時と条件は変わりません。

フラット35もおすすめ

個人事業主や、法人経営者が住宅ローンを借入する場合、「フラット35」もおすすめの住宅ローン商品となります。

フラット35は民間銀行の窓口で受付していますが、実際の融資を行うのは、住宅金融支援機構という公的な機関です。

住宅金融支援機構の特徴は、個人事業主・法人経営者であっても、給与所得者と同様の方法で、審査が行われることです。

そのため、提出する確定申告書も1期分のみで良くなります。

個人事業主・中小企業経営者が民間銀行の住宅ローンに借入申込する場合、通常3期分の確定申告書が必要となります。

住宅ローン審査に通りやすくするためには、3期前から、住宅ローンの借入申込に備えて、所得を計上しておく必要があります。

一方、フラット35では、借入申込人が個人事業主、経営者であっても、提出する確定申告書は1期分のみで構いません。

そのため、3期前から住宅ローン申込に備えて、準備しておかなくても借入できることになります。

事業用融資は借入として見ない

フラット35の場合、個人事業主が事業性資金として借入している借金を、個人の借入としては扱いません。

あくまでも申込人の生計費などに使用する借入のみを個人借入として扱ってくれます（大部分の民間銀行でもしっかりと説明すれば個人借入と事業性資金の借入は分けて扱ってくれます）。

事業性資金の借入を別であつかってくれますので、個人事業主としての不利益は少なくてすみます。

開業して1年未満でも申込可能

個人事業主や経営者が住宅ローンを申し込みするにあたって、多くの銀行では3年ないし2年以上の事業実績が必要です（詳細は銀行により異なります）。

民間銀行の住宅ローン審査では、個人事業主・経営者の収入の安定性を、事業歴からも審査しているため、3期間程度の事業歴が無いと審査できないのです。

それに対して、フラット35は1期目の確定申告が完了していれば申込可能です。

そのため、開業後1年でも、住宅ローンの借入が可能となり、個人事業主などが借入する場合にも、不利な扱いの少ない住宅ローンとなっています。

まとめ

個人事業主や、中小企業経営者は、給与所得者に比べて住宅ローン審査に通りにくいという特徴があります。

民間銀行の場合、個人事業主や、経営者は、収入の安定性が低く、超長期に及ぶ住宅ローンの借入期間に適していないと考えているためです。

しかし、個人事業主などが、全く銀行からの住宅ローンを借入できないわけではありません。

住宅ローンの基準を理解して、準備しておけば、住宅ローンを借入することは可能です。そのためのポイントや、考え方を良く理解して、準備しておきましょう。

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