年収300万円以下でも住宅ローンを借入できる方法は？

2020年12月現在、住宅ローンは変動金利なら0.5％未満（優遇金利後）、長期の固定金利でも1.0％程度（フラット35）という低金利で借入できます。

購入する物件を間違えなければ、同じ住宅でも「賃料」より「住宅ローン」で支払った方が、負担が軽くなってお得になることも少なくありません。住宅を購入するなら、今こそといっても間違いではないでしょう。

そんな時、気になるのは「自分は住宅ローンを借入できる？」ということでしょう。

特に年収は住宅ローンの借入可否に強く影響し、その中でも年収300万円以下の方は、住宅ローンを借入できないなんて言われることもあります。

年収300万円以下の方が審査に通過して住宅ローンを借入する方法や借入できる金額をご紹介します。

今回ご紹介する内容

• 年収300万円で借入できる住宅ローン金額
• 年収300万円で無理なく返済できる金額
• 住宅ローン審査に通す方法
• おすすめの住宅ローン商品

年収300万円は借入できる？

年収300万円以下の方は住宅ローンが借入できないと言われることがあります。その理由の1つは、一部の銀行の住宅ローンでは、年収300万円を基準とする申込条件・審査基準を設けているためでしょう。

実際、年収300万円未満の方は、借入申込ができない銀行住宅ローンも存在します。以下に大手銀行の住宅ローンの申込条件の一例を記載します。

<住宅ローン年収条件一例>

＊2020年3月現在の各社公表資料に基づく

上の表では、特に住宅ローンの取り扱い銀行として人気の高い、４つの大手銀行と、2つのネット専業銀行、そしてフラット35を記載しました。

このうち、年収条件がある銀行は2行のみです。新生銀行は年収300万円以上が最低条件であり、楽天銀行は400万円というのが借入申込できる方の最低基準となっています。

逆に言えば、この2行を除いた、他の銀行の住宅ローンであれば、年収条件無く、借入申込できることが解ります。

つまり、年収300万円未満の方であっても、住宅ローンを借入することは可能です。

年収300万円も審査に通る？

住宅ローンの借入申込ができても、結果的に銀行の住宅ローン審査に通らなければ意味がありません。次に銀行の住宅ローンの審査基準について確認していきましょう。

正直に言えば、年収300万円未満の方が住宅ローン審査に通ることは容易ではありません。

そもそも、年収300万円未満の方の申込自体を受付していない銀行もある程ですので、住宅ローン審査に通りにくいのも事実です。

しかし、年収300万円未満でも借入申込可能としている銀行の場合、住宅ローン審査に通る可能性は必ずあります。

重要なのは、審査に通るポイントを押さえて、適切に対応することです。審査のポイントを押さえておけば、年収300万円の方も、住宅ローン審査に通る可能性が高くなります。

住宅ローンの借入可能額

住宅ローン審査に通る最初のポイントは、年収300万円で借入できる適切な借入可能額を知っておくことです。

年収規模に関わらず、適切な金額を超えて借入申込していては、住宅ローン審査に通りません。

借入可能額の計算方法

実際に銀行内部で行う審査では、年収300万円から借入可能額を計算する場合、「返済負担率」を使用して計算します。

返済負担率というのは、年収に占める一定割合が借入の返済に充てることのできる上限額になるという考え方で、住宅ローンの借入可能額を計算する重要な指標になります。

仮に、年収300万円のかたが、年間100万円の住宅ローンを返済するとすれば、返済負担率は33.3%（100万円÷年収300万円）となります。

そして、一般的な銀行の場合、年収300万円の方の返済負担率上限は、25～30％として設定しています（詳細は銀行毎に異なる）。

つまり、年収300万円の方が、住宅ローンの返済にあてることのできる上限金額（審査における計算）は、75万円～90万円ということになります。

また、既にカードローンなどの既存借入がある方は、この返済可能額から、既存借入の返済額を控除することになりますので、住宅ローンとしての借入可能額は減少することになりますので、注意が必要です。

返済負担率の計算例

それでは、実際に、年収300万円を前提にして、返済負担率を使用して住宅ローンの借入限度額を計算してみましょう。

①住宅ローンを35年間/元利均等返済で/既存借入なし/返済負担率25％

返済負担率25％を前提として、住宅ローンの借入可能額を計算してみましょう。年収300万円で返済負担率25％とすると、年間の返済可能額は75万円（月々6万円）となります。

また、民間銀行の場合、住宅ローンの借入可能額を逆算するにあたっては、金利を3.5～4.0％程度で計算します。2020年6月現在の住宅ローン借入金利（優遇金利適用後）に比べればかなり高い金利ですが、これは審査金利と呼ばれるもので、実際に利用できる金利よりは高くなっているのが特徴です。民間銀行の金利は変動金利のため、将来の上昇リスクを考慮して、高めの金利で計算しています。

そして、これらを前提に、金利3.5％で計算した借入可能額は、1,451万円となります。同条件で返済負担率を30％とすると、年間返済額は90万円（毎月7.5万円）となり、住宅ローンの借入可能額は、1,814万円となります。

つまり、年収300万円で民間銀行から借入できる住宅ローンの金額は、1,451万円～1,814万円が上限となります。（注：あくまでも目安です。実際には銀行毎に多少の違いがあります）

②住宅ローンを35年間/元利均等返済で/既存借入あり/返済負担率25％

次に、先ほどの計算前提をもとに既存借入がある場合の返済可能額を計算してみましょう。

既存借入として、借入限度額50万円の入れカードローン契約（借入残高10万円）があることを前提にします。

カードローンの場合、銀行によって多少の考え方、審査方法は異なりますが、借入限度額の10％を年間返済額として使用することが多いようです。

実際に借入している残高ではなく、カードローンの借入限度額に対する10％というのがポイントです。

また、マイカーローンや、教育ローンなどのように、一旦借入した後、返済のみを行っている借入であれば、実際の返済予定額をもとに年間の返済額を計算します。

年収300万円の方の年間返済額は75万円（返済負担率25％）でしたが、既存借入の返済5万円（借入限度額50万円×10％）を控除して、住宅ローンへの返済可能額は70万円として計算されます。

この時、既存借入がないケースに比べて、住宅ローンの借入可能額は1,351万円に減少します。先程の既存借入なしの場合に、1,451万円の住宅ローンを借入できたものが、既にカードローンを利用していることで借入可能額は1,351万円に減少することになります（▲100万円）。

カードロ―ンの借入可能額が50万円あることで、住宅ローンの借入可能額は100万円減少するということに注意しておいた方が良いでしょう。

借入可能額を増加させる方法

前述の返済負担率による計算では、年収300万円で住宅ローンを借入する場合、最大借入可能額は1,814万円でした（既存借入なし / 返済負担率30％）。

しかし、この借入可能額では不足で、もっと大きな金額の住宅ローンを借入したい方もいるでしょう。

そんな時、住宅ローンの借入可能額を増加させるために、おすすめの方法は「フラット35」を利用して借入することです。

住宅ローン審査において、借入可能額を計算する場合の金利が、民間銀行とフラット35では大きく異なります。

民間銀行の場合は、先ほどの例のように、3.5～4.0％の審査金利で計算しました。

一方、フラット35の場合、実際の借入時の金利（2020年6月現在なら1.0％程度・団信あり・35年間借入/相談する銀行で異なる）で計算できます。

フラット35の場合、「借入全期間固定金利」であり、借入後に金利は変動しません。

そのため、将来的に金利が上昇するという懸念はありません。フラット35は、借入金利が変動しないので、「高めの金利」で計算する必要がなく、実際の借入時金利で借入可能額を計算することができるのです。

先程の計算例（住宅ローンを35年間/元利均等返済/既存借入なし/返済負担率30％）の場合、年収300万円の方の民間銀行の住宅ローンの借入可能額は1,814万円となりました。

この場合と同様のケースで、民間銀行ではなく、フラット35を借入する場合で計算すると、住宅ローンの借入可能額は、2,609万円になります。

同じ年収300万円でも、住宅ローンの借入可能額は1,814万円から2,609万円と、約800万円増加することになるのです。つまり、民間銀行よりもフラット35の方が、大きな金額の住宅ローンを借入することができます。

▼フラット35なら住信SBIネット銀行

借入して良い金額と借りれる金額は違う

年収300万円の方が、審査に通過して、借入できる住宅ローンの金額は、以上でご説明した通りです。借入可能額を整理すると以下の通りとなります。

<年収300万円/借入可能額>

年収300万円の方の場合、最大2,609万円を借り入れすることができます。

しかし、住宅ローンを借入する場合、審査を通って借入できる金額と、実際に借り入れして良い金額は異なる可能性がありますので注意が必要です。

せっかく住宅ローンで借入して自宅を購入しても、その後に返済ができなくなって、自宅を売却せざるをえなくなっては意味がありません。

住宅ローンを借入する時には、無理なく返済できることを確認してから借入するべきです。

仮に、2,609万円借入した場合の住宅ローンの毎月返済額は7.5万円/年間90万円になります。

この金額を35年間に渡って返済することが本当にできるのかを考えておく必要があります。例えば、現在の賃貸住宅の毎月家賃に比べて、返済額は増えるのか減るのかなどを比較してみましょう。

また、35年間という長期間になると、ライフプランに応じて収支が変わることもあります。

例えば、結婚、出産、育児、子供の学費、定年退職といったケースがあります。こういった時でも、返済を継続できるのかも考えてみましょう。

年収の何倍まで借りるのが平均か？

年収300万円でいくらまで住宅を借入するかを考えるうえで参考にしたいのが自分以外の他人の住宅ローン借入額です。他の人がどれ位の借入を行っているかが解れば、ご自身の住宅ローン借入額を考えるうえでの参考になります。

他人の住宅ローン利用額を知るうえで役に立つのが「平均的な年収倍率」です。

年収倍率とは、住宅ローンを年収の何倍まで借入するかという指標です。

フラット35を取り扱っている公的機関の「住宅支援機構」では、フラット35の利用者を対象とした住宅ローン利用額の調査を行っています。

この住宅支援機構の調査によれば、2018年の全国平均の年収倍率は6.6倍と報告されています（引用「2018年度フラット35利用者調査」）。

年収300万円の方で年収倍率6.6倍として考えれば、平均的な借入額は1,980万円（＝年収300万円×年収倍率6.6倍）。

また、年収倍率は都心のほうが高くなる傾向にあり、首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）の平均値は6.8倍です。

年収倍率6.8倍で計算すれば、年収300万円の方は2,040万円を借入していることになります。

年収倍率6.6倍（首都圏は6.8倍）というのは、あくまで全国的な平均値ですが、一般的な平均値であり、住宅ローン利用者がどれぐらい住宅ローンを利用しているかの参考として確認しておきましょう。

住宅ローンの平均的な借入額

• 年収倍率の平均値は6.6倍
• 年収300万円で計算した平均借入額は1,980万円

審査に通るポイントは？

年収300万円の方が借入できる金額について解説してきました。次に重要なのは、実際の銀行の審査に通過することです。

年収300万円の方も住宅ローンの借入は可能ですが、審査では不利に扱われることもあります。

確実に住宅ローン審査に通過するためには、審査のポイントとなる部分を意識して、事前に準備・対応する必要があります。

頭金を準備する

フラット35を借入した人に対する全国的な調査では、住宅購入時の頭金の平均は、購入する物件価格の1割程度と言われています（頭金とは諸費用を除き、物件価格に充当する金額のうち、自己資金に相当する部分を指します）。

住宅ローンの関連記事

　住宅ローンを借入するのに頭金はどれだけ必要？家を買う前に知っておきたい基礎知識

年収300万円で住宅ローン審査に通るためには、少なくとも1割程度の頭金は用意しておきたいところです。

頭金を用意しておいた方が良いのは、それだけ購入できる住宅の範囲が広がるというだけでなく、住宅ローン審査にも通りやすくなるからです。

住宅ローン審査では、返済負担率の観点だけでなく、担保による保全も確認されています。担保とは、購入する住宅のことです。返済負担率は借入する人の返済能力に注目するポイントですが、担保保全は、借入人が払えなくなった時の銀行の保全の大きさを示す尺度となります。

住宅ローンを貸しだす銀行にとって、少しでも頭金が多いほうが、担保による保全が高くなる分、住宅ローン審査に通りやすくなります。つまり、審査に通りやすくなるということです。

夫婦で収入合算を利用する

既に結婚されていて、共働き・同一生計の奥さんがいる場合などは、「収入合算」を利用することもできます。

収入合算というのは、借入申込人単独の年収でなく、夫婦の世帯年収で住宅ローン審査を受ける方法です。

仮に、夫婦それぞれが年収300万円であった場合には、世帯年収を600万円として住宅ローンの審査を受けることができます。

もちろん、収入が大きくなる分、収入合算を利用した方が住宅ローン審査にも通りやすくなりますし、その分、大きな金額を借入できるようにもなります。

但し、夫婦合算を利用して借入する場合には、合算する方（配偶者など）を「連帯保証人」に加える必要があります。また、配偶者が将来仕事を辞めることを予定している場合には、その後の返済負担が重くなって、払えなくなるということが無いように、注意しておく必要があります。

収入合算とは？

　住宅ローンを収入合算で審査に通す方法

既存借入を減らす

既にカードローンや、マイカーローンなどの借入を利用している方の場合、住宅ローンの申込前に既存借入は出来るだけ減らしておきたいところです。

先程の借入可能額の計算例の場合、カードローンの借入限度額が50万円あることで、住宅ローンの借入可能額は100万円減少しました。

さらに、そのカードローンの借入残高が10万円であったとしても、関係なく100万円減少しています。

こういった場合、カードローンを完済して、解約しておいた方が住宅ローン審査に通りやすくなりますし、その分、住宅ローンで多く借入できることになります。借入金利もカードローンに比べて、住宅ローンの大幅に低くなりますので、カードローンで借入しているよりも、住宅ローンの借入額を大きく増やせた方がお得になると言えます。

なお、カードローンの場合は、借入残高を0円にするだけでは意味がありません。カードローン契約自体を解約しておく必要があります。

住宅ローン審査においては、既存借入があっても、審査に通る可能性はありますが、無い方が、より審査に通りやすくなることは間違いありません。特に、年収面で不利な扱いを受ける可能性がある分、既存借入は少なくして審査を受ける方が良いでしょう。

住宅ローンと既存借入の影響

　住宅ローンとフリーローン、カードローンは併用できる！？

物件価格を抑える

年収300万円以下で住宅ローン審査に通すということを優先する場合、意識したいのは住宅の購入価格を抑えることです。

頭金を増やすことや、既存借入を減らすなども重要ですが、簡単にできるわけではありません。

こういった対応には時間がかかるものもあります。そのうえで、すぐに対応できるのは購入する物件の価格を抑えることでしょう。

新築物件を諦めて中古物件を探す、間取りや立地で少し妥協するなど、物件価格を少しでも低くするようにすることが大切です。

フラット35を活用する

年収300万円以下で住宅ローンを借入する場合、是非活用したいのがフラット35です。

フラット35とは、住宅支援機構という公的な金融機関が貸し付けを行う住宅ローンです。

公的機関とは言っても、実際に相談、申込を行う窓口は民間銀行などに委託されていますので、通常の住宅ローンと同様に相談、申込ができます。

民間銀行の住宅ローン審査では、返済負担率や担保などが基準以内となっていても、審査を行う方の主観や経験で審査に落とされてしまうことがあります。そのため、年収300万円という方の審査でも、返済が難しいのではないかと評価されれば、それだけで借入できなくなってしまうこともあります。

一方、フラット35は公的な住宅ローンということもあり、審査基準は明確です。

返済負担率や担保の基準が満たされていれば、原則として審査に通ります。年収が高い、低いにかかわらず、事前に決められた基準を満たしていれば借入しやすいのフラット35の特徴です。

また、フラット35は相談、申込する銀行によって借入条件が異なりますので注意しましょう。2020年現在、住信SBIネット銀行のフラット35が最も借入条件が良いと考えられますので、是非、活用してみてください。

フラット35ってどんな住宅ローン

 フラット35と一般住宅ローンの違いとは？

 金利が低くなるフラット35Ｓの利用条件は？

おすすめの住宅ローン

年収300万円の方が住宅ローンを借入する場合、民間銀行で借入する方法と、フラット35の2種類が選べます。

フラット35の方が大きい金額を借入できる可能性があります。しかし、借入時の金利は民間銀行の方が低く、民間銀行で借入したいという方も多いでしょう。

そんな時に利用がおすすめな銀行住宅ローンをご紹介します。

三菱ＵＦＪ銀行（ネット専用）

最初におすすめの住宅ローンが三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンです。

しかし、ここでご紹介するのは、銀行の窓口で相談する住宅ローン商品ではなく、三菱ＵＦＪ銀行のネット受付専用住宅ローンです。

あまり知られていませんが、三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンは、店頭相談する場合と、ネット申込する場合で、借入条件が大きく異なります。

もちろん、銀行の運営コストが安く済む分、ネット申込の商品の方が、借入金利は大幅に低くなります。

2020年12月現在、三菱ＵＦＪ銀行のネット受付専用住宅ローンの借入金利は、3年固定で0.39％（年率)という圧倒的に低い金利で借入可能です。一定期間の固定金利ですので、この期間内の金利上昇リスクはなく、変動金利よりも低リスクで借入できるのが特徴です。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行は、年収条件なく借入申込が可能で、勤続年数、雇用形態などの条件が少なく借入申込ができるのが特徴です。

さらに、住信SBIネット銀行は、借入時の金利が変動金利なら0.428％（2020年6月時点）と、住宅ローン業界のなかでもトップ水準に低いのが特徴です。

住信SBIネット銀行では、インターネットでの仮申込で、必要書類なく仮審査を行ってもらうことができます。仮審査の結果、住宅ローンを借入できる可能性が高い場合には、必要書類の提出が依頼されます。

仮申込は30分程度で行うこともできますので、まずは仮申込で借入可否を確認してみるのがおすすめです。

なお、住信SBIネット銀行は「インターネット申込専用」の住宅ローンですが、住宅ローンの借入希望者のなかには専門家と対面相談しながら申込したいという方もいるでしょう。そういった方には、ネット銀行の住宅ローンは利用が難しいものです。しかし、住信SBIネット銀行なら対面相談で借入することも可能です。

住宅ローンの関連記事

 住信SBIネット銀行の審査基準は厳しいの？

 住信SBIネット銀行の口コミ・評判は？

対面相談しながら、住信SBIネット銀行の低金利な住宅ローンを借入したい方にはSBIマネープラザを利用するのがおすすめです。SBIマネープラザの住宅ローンの条件はネット申込と同水準です。ネット申込と対面相談を選ぶことができるのが、住信SBIネット銀行のおすすめポイントとなります。

*SBIマネープラザでのご相談には上記リンクからの事前予約が必須となりますのでご注意ください。

住宅ローンを借入する時の諸費用

住宅ローンを借入する時は諸費用がかかることにも注意が必要です。住宅ローンの借入可能額だけを気にしていて、実は必要となる諸費用にあとから気付いて驚くということもあります。

住宅ローン借入時には以下の費用が必要になります。

■諸費用(三菱UFJ銀行の例）

特に金額が大きいのは保証料です。住宅ローン借入には保証料が必須となり、借入額の2.0％＋消費税が必要です。仮に、2,000万円の住宅ローンを借入するとなれば、40万円の費用が必要となります。

なお、銀行によっては「保証料不要」とする銀行もありますが、その場合は、事務手数料として同額程度の費用がかかることが多く、諸費用の総額はそれほど変わりません。

30歳代で借入する方が良い

大部分の住宅ローンは借入時年齢を70歳までとしていますので、制度上は40歳代以降でも借入可能です。

しかし、40歳代、特に45歳を超えてくると住宅ローン審査に通る難易度や、借入後の返済に不安が残るようになります。

一般的な企業にお勤めの給与所得者の場合、60歳～65歳あたりで定年退職を迎える方が多いでしょう。その後も、嘱託や、アルバイトなどで働き続ける方もいますが、やはり収入は減少してしまうケースが多いようです。

そのため、60～65歳以降の住宅ローン返済は、それ以前に比べて返済できる金額を減らさざるを得ないかもしれません。また、銀行の住宅ローン審査でも、65歳以降の住宅ローン返済について確認することになります。

仮に、30歳で35年間の住宅ローンを借入しても、完済時年齢は65歳です。35歳で借入すれば、完済時年齢は70歳になります。65歳以降に5年間の返済が必要になるという計算です。

借入時年齢が遅くなればなるほど、定年退職後の返済をどうするかといった問題を考える必要があります。

まとめ

年収300万円の方が、銀行の住宅ローン審査に通過して、住宅ローンを借入するための方法を解説してきました。

年収300万円の方も、住宅ローンの借入は可能ですが、審査で不利になる可能性は高いでしょう。そもそも、年収300万円未満の方の住宅ローンを受付していない銀行もあります。

住宅ローンを借入するには、審査のポイントとなる点を把握して、しっかりと準備・対応する必要があります。

住宅ローンの関連記事

 住宅ローンで3,000万円借入できる年収と返済金額・注意点

 住宅ローンで5,000万円借入できる年収と返済金額・注意点

 住宅ローンの「保証料なし」はむしろ損！知らないと失敗する保証料の真実

 住宅ローンの完全ガイド