フラット35と銀行の住宅ローンはどちらを選ぶのが良い？金利と審査基準から比較

住宅ローンを借入する場合、民間銀行（一般的な銀行）の住宅ローンと、公的な融資制度である「フラット35」の利用に分けることができます。

銀行の住宅ローンと、フラット35には、それぞれメリット・デメリットがあり、どちらを利用するかは、良く比較して決定する必要があります。

特に、金利や審査基準といった点から考えるのが良いでしょう。

フラット35と銀行の住宅ローンを金利・審査基準といった点から比較・分析します。

フラット35とは？

最初にフラット35というのがどういった住宅ローンなのかから確認しておきましょう。

フラット35の仕組み

フラット35とは公的な金融機関である住宅金融支援機構と民間銀行が連携して取り扱っている住宅ローンです。

住宅ローンの実際の貸主は住宅金融支援機構となりますが、相談や申込の受付は民間銀行が代理で行っています。

そのため、借入を希望する方はフラット35を取り扱っている金融機関に対して相談を行いますので、住宅金融支援機構に直接連絡することはありません。

フラット35の仕組み図

フラット35の融資が実行された場合、金融機関は住宅金融支援機構に対して、住宅ローン債権を譲渡しますので、最終的にフラット35の貸し手となるのは住宅金融支援機構ということになります。

フラット35の4つのメリット

フラット35を利用することのメリットについても確認しておきましょう。

フラット35は公的な住宅ローンということもあり、民間銀行とは異なるメリットがあります。

長期固定金利で安心

フラット35の特徴は借入期間全体を固定金利にする長期固定金利であるということです。

フラット35は借入期間全体の金利が、借入時点で確定しますので、住宅ローンの総支払額も借入時点で決まることになります。

返済総額が事前に確定していれば、返済計画も立てやすく、借入期間中に返済額が増加する心配や不安もなく、利用することができます。

　変動金利と全期間固定金利（フラット35）の違い

一方、民間銀行の変動金利型の住宅ローンの場合、借入後に、経常情勢などに応じて金利が上下します。

そのため、借入時点の金利で、将来的な住宅ローンの総返済額をシミュレーションしていたとしても、実際の支払額は高い確率でその予想金額からずれることになります。

仮に、変動金利が上昇する場合には、住宅ローンの総返済額が、予想よりも増加してしまうということも起こります。

　ご参考）住宅ローン変動金利の長期的な推移

住宅ローンの借入時点で総返済額を確定でき、資金計画が立てやすくなるというのはフラット35の大きなメリットとなります。

フラット35の多彩なメニュー

フラット35という名称で呼ばれることの多い住宅ローンですが、実は様々なメニューが存在します。

例えば、以下のようなフラット35のメニューがあります。

• フラット35S
• フラット35リノベ
• フラット35子育て支援型
• フラット35地域活性化型

これらのフラット35メニューは購入、もしくは建設する住宅に応じて利用できるもので、一定の基準を満たすと基準金利から割引を受けることができます。

例えば、フラット35Sというのは、一定の基準を満たす「長期優良住宅」を購入、建築する場合に利用できるフラット35であり、借入から10年間、通常の適用金利から0.25％の金利優遇が適用されます。通常のフラット35よりも低い金利で借入できますので、是非とも利用したいメニューになります。

同様にフラット35リノベは一定の性能向上を満たすリノベーション・リフォームを行う場合に、5～10年間、0.5％の金利優遇を利用することができます。

保証人不要・繰り上げ返済手数料不要

フラット35を借入するには、連帯保証人は必要ありません。

そのため、連帯保証人となってくれる家族や友人などを探すことも必要ありません。

また、借入期間中の繰り上げ返済の手数料も無料です。

民間銀行の住宅ローンの場合、条件は銀行ごとで異なりますが、5,000円～50,000円（税別）程度の繰り上げ返済手数料が必要になることもあります。

審査に通りやすい

また、公的な金融機関である住宅金融支援機構が行う住宅ローンであるということもあり、民間銀行の住宅ローンに比べて、利用できる方の対象範囲が広く、審査に通りやすいのがフラット35の特徴です。

民間銀行の住宅ローンの場合、審査には担当者の意見なども反映されるため、返済負担率や、購入する住宅が基準を満たしていても、住宅ローン審査に落ちることがあります。

例えば、勤続年数の短い方や、自営業者の方の借入、年齢の若い方など、住宅ローン審査に通りにくいと言われることもあります。

フラット35では、こういった方でも、直前の年収をもとに返済負担率が基準を満たしていれば審査に通りやすいという特徴があります。

なお、フラット35は新規で住宅を購入する場合だけでなく、既存住宅ローンの借り換えにも使用できます。

さらに、近年の住宅ローン金利が過去に無いほどの低金利水準になっており、今後、金利上昇を懸念する方からの需要も高まっています。

フラット35の利用手順

フラット35を実際に借入しようとする場合、以下の流れで手続きを行っていくことになります。

《フラット35の借入手順》

1. 事前審査
2. 借入申込
3. 物件検査
4. 契約、資金の受け取り、抵当権設定

事前審査とは、正式な申込書類を準備、提出する前に、フラット35の審査に通る見込みがあるのかを確認してもらうものです。

事前審査に通って、借入できる可能性が高いと判断されると、必要書類を準備して申込することになります。

なお、フラット35（住信SBIネット銀行）の事前審査は以下から行うことになります。

お得に借入できるのは？

住宅ローン借入時の選択肢は、「フラット35」と民間銀行の「住宅ローン」のどちらかがメインとなりますが、どちらで借入するのが、よりお得で良い選択と言えるでしょうか。

ここではフラット35と民間銀行の住宅ローンの特徴を金利、手数料、借りやすさ（審査難易度など）やおまけのサービスなどで比較してみましょう。

金利で比較

フラット35は借入全期間を固定金利で借入できるのが魅力の住宅ローンです。

2021年1月の金利を住信SBIネット銀行のフラット35で確認してみましょう。フラット35は、借入期間が20年以下と、21年以上で金利が異なります。

<住信SBIネット銀行　フラット35S/団信あり/買取型利用時>

*2021年1月時点

なお、フラット35は住宅購入金額に対する90％までが上記の金利になります。

90％を超える借入をする場合、90％超過部分に対しては、＋0.44％の金利が適用されます。

また、フラット35に関しては、どこの銀行で借入しても住宅ローンの適用金利が同じだと誤解されている方がいます。

しかし、フラット35は取り扱い銀行毎に適用金利が異なりますので注意が必要です。そのため、フラット35を利用するとしても、どこの銀行のフラット35を利用するかは重要なポイントになります。

一方、民間銀行の住宅ローンについても比較してみましょう。

民間銀行の特徴は、変動金利と長期固定金利の両方を選択できることです。

通常、変動金利＝低金利、固定金利＝金利が高めとなることが多いため、変動金利を上手に活用すれば、支払利息を下げることが可能です。

代表的な銀行住宅ローンとして、住信SBIネット銀行と三菱UFJ銀行を例にしてみましょう。

<住信SBIネット銀行/2021年3月時点>

*1：新規借入時の適用金利

*2：当初金利優遇タイプを利用時

*3：超長期固定金利住宅ローンぐんとうれしい固定金利コース利用時

「長期固定金利ならフラット35」というイメージが強いですが、民間銀行の住宅ローンの長期固定金利もかなり低く利用できるようになっています。

そのため、長期固定金利だからと言って、必ずしもフラット35ということでは無くなっています。

さらに、民間銀行の住宅ローンでは、変動金利や、借入期間の一部だけを固定金利にすることも可能です。

借入期間に上手に変動金利を活用することで、支払利息を低下させることができます。

なお、住宅ローンのお得さを測る場合、金利だけでなく、借入時の諸費用も含めて計算する必要があります。

以下で、フラット35を30年間借入する場合と、住信SBIネット銀行の30年固定金利を比較してみましょう。

<フラット35と民間銀行比較>

*1：住信SBIネット銀行のフラット35を利用する場合

*2：30年固定金利/当初借入時優遇金利コースを利用時

フラット35の場合、住信SBIネット銀行に比べて、0.02％金利が低くなります。

一方、事務手数料+保証料はフラット35の方が半分で済みます。

借入当初に多額の費用がかかる事務手数料＋保証料が低く抑えられるのは大変魅力的と言えるでしょう。

なお、購入する住宅が省エネルギー性や、耐震性など、優良住宅を購入する場合には、「フラット35S」を利用することができます。

フラット35Sでは、借入当初の金利を低く抑えてもらうことができます。

フルローンなら民間銀行

フラット35では、上記の金利が適用されるのは、住宅購入金額の90％までとなります。

フルローンのように、借入金額が購入金額の90％を超える場合、90％を超える部分の適用金利は上乗せ金利が適用されます。

住信SBIネット銀行のフラット35の場合では、90％超過部分に対しては、＋0.44％の金利となりますので、やや割高となってしまいます。

民間銀行の住宅ローンでは、審査結果次第では、フルローン（購入金額の100％を住宅ローンで借入して頭金を用意しない方法）でも、借入金額全額に対して、同一の金利が適用されます。

借入手数料が低い銀行

民間銀行の住宅ローンの場合、事務手数料+保証料を低く抑えた商品もあります。

楽天銀行の住宅ローンでは、保証料+事務手数料が借入金額に関わらず33万円（税込）に固定されています。

対して、一般的な民間銀行の住宅ローンの事務手数料+保証料は、借入金額×2.20％+5.5万円に設定されています。

そのため、住宅ローンの借入額が増加すればするほど、事務手数料+保証料として必要な金額も増加していきます。

この傾向は、フラット35でも同様です。

一般的な住宅ローンであれば、通常1,500万円を超える借入をする場合、楽天銀行の住宅ローンを利用した方が、事務手数料+保証料は低く抑えることが出来てお得になります。

フラット35の場合は、事務手数料+保証料を、借入金額×1.1％に設定していますので、3,000万円以上の借入をする場合、楽天銀行住宅ローンの方が、諸費用は少なくて良いという結果になります。

おまけのサービスの違い

近年、民間銀行の住宅ローンは、金利・手数料に加えて、追加的なサービスを付帯した住宅ローンを取り扱っていることがあります。

つまり、「おまけ」付きの住宅ローンですが、おまけといっても非常に得なサービスであり、ばかにできません。

<付帯サービスの例>

フラット35は、こういった「おまけ」にあたる部分がありませんので、民間銀行のメリットになる部分と言えます。

審査基準の違いは？

民間銀行の住宅ローン（住信SBIネット銀行、平均的な水準）とフラット35で審査基準を比較してみましょう。

これから住宅ローンを借入する方にとって、審査に通りやすく、借りやすい住宅ローンも大切です。

<付帯サービスの例>

フラット35は「公的な融資制度」であり、全般的に審査基準が緩く、借入しやすい住宅ローンになっています。

政府が行う融資制度のため、多くの方に借入しやすいようになっているのでしょう。

さらに、フラット35の特徴は、公表された審査基準に基づいて審査が行われ、基準にあてはまれば借入できる可能性が高いことです。

勤続年数が短くても問題ありませんし、自営業の方も借入しやすいのが特徴です。

民間銀行の住宅ローンの場合、公表された基準以外にも、「就業先」が審査項目として加点、減点の対象になります。

そのため、大手企業や、公務員として勤務されている方は、住宅ローン審査に通りやすく、自営業などの方は審査に通りにくくなります。

フラット35への申込

フラット35へは以下のリンクから申込することが可能です。

フラット35はどこの銀行で借入しても条件が同じというものではありませんので、金利や手数料が低く、条件の良いものを選ぶことが大切です。

住信SBIネット銀行のフラット35は業界内でもトップクラスの低金利となっています。

住信SBIネット銀行のフラット35は、他の銀行に比べて、「低金利」で借入できるのが特徴です。

おすすめの民間銀行

住信SBIネット銀行

ネット銀行の住宅ローンのなかでも特に金利が低いことで有名な住宅ローンです。

金利水準は全国の銀行のなかでもトップクラスです。

さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、就業できなくなった場合の住宅ローン返済も免除してもらうことが可能です。

SBIマネープラザ

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを、対面相談で借入できる住宅ローンです。

住宅ローンは専門家と相談して借入したい方におすすめの住宅ローンサービスです。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの予約が必須となります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件は異なります。

特に、金利には大幅な差がありますので、ネット申込がおすすめです。

さらに、三菱UFJ銀行は12年連続で最も選ばれている住宅ローンでもあります。

人気NO１の住宅ローンと言っても良く、是非、検討対象に加えておきたい住宅ローンです。

au住宅ローン（じぶん銀行）

＊2020年6月現在のau住宅ローンの金利

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。

新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2021年3月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.525％で借入可能です。

まとめ

住宅ローンの金利や、諸費用、審査基準などの項目について、民間銀行の住宅ローンと公的な融資であるフラット35を比較してみました。

フラット35には、変動金利型の融資はありませんので、フラット35と民間銀行を比較されるケースとは、長期固定金利を利用する場合になるでしょう。

もしくは、民間銀行の住宅ローン審査に通らない場合もあります。

フラット35は、長期固定金利で借入する場合には、民間銀行に比べて利息や諸費用が少なく割安で借入できる可能性が高いでしょう。

さらに、審査基準は緩く、かなり借入しやすい融資と言うことができます。

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