変動金利の方も要注意！？住宅ローン借り換えで見逃しやすい5つのポイント

近年、住宅ローンの借入金利は年々低下してきています。

そのため、数年前に住宅ローンを借入した方のなかには、住宅ローンを借り換えすることで数百万円単位の支払総額を減少できる方もいます。

また、例え「変動金利」で住宅ローンを借入している方であっても、借り換えで大きなメリットが生まれることもあります。

今回は住宅ローンの借り換えに関して、勘違いや誤解されていることの多いことや、重要なのにあまり知られていない借り換えに関する5つのポイントを解説します。

この記事で知っておいて欲しいポイント

• 変動金利の住宅ローンは借り換え不要といのは間違い！
• 住宅ローンの借り換えでどれだけ支払い額を減らせるのか？
• 借り換えに適した住宅ローンのご紹介

今こそ住宅ローンの借り換えを検討

住宅ローンの借入金利は変動金利を主として低下を続けています。

さらに、ネット銀行を中心として、「金利優遇幅」を拡大させていることから、住宅ローンの借入金利はますます低くなっています。

そのため、ほんの数年前に住宅ローンを借入したばかりと言う方でも、既に実勢に比べて高い金利水準で借入してしまっているという方も多くいます。

住宅ローン金利の推移（参考図）

2016年のマイナス金利導入以降、住宅ローン金利は大幅に低下しています

こういった環境下、住宅ローンを借り換えすることで、将来に渡っての総支払額を大幅に減少できる可能性があります。

なかには、少し金利が下がっても大きな影響がないと誤解している方もいます。

住宅ローンは数千万円といった大きな金額を、数十年もの長期に渡って借入するため、わずかな金利差が大きな支払額の差につながることがあります。

そのため、わずかでも金利が下がる可能性があるなら借り換えを検討されてみるべきです。

借り換えのタイミング

住宅ローンの借り換えを検討するべきタイミングはいつになるのでしょうか。それは以下の図が参考になります。

住宅ローンの借り換えを検討するべき3要素

上記は住宅ローンの借り換えを検討されるべき方を見分ける簡易的な基準として使用されることの多い指標です。

この3つの指標にあてはまると借り換えで大きなメリットが期待できると言われています。

1. 借り換え前後の金利差が1.0％以上
2. 住宅ローン残高が1,000万円以上
3. 返済期間が10年以上

①金利差が1.0％以上

借り換え前と借り換え後の住宅ローン金利が1.0％以上もあるなら是非借り換えを検討してみましょう。

特に、住宅ローンを借入してから数年が経過して、借入当初の金利優遇幅が縮小してしまっている方や、住宅ローンを新規借り入れした際に、当時の年収や勤続年数がネックとなり、金利の高い住宅ローンしか借入できなかったという方などは借入で返済額を減らせる可能性があります。

こういった方は、住宅ローンを借り換えすることで、適用金利を下げられる可能性があります。

住宅ローンの借り換えとしては、金利が1.0％以上低下できるかどうかが目安とされています。

②残高が1,000万円以上ある

住宅ローンの借り換えでは、借入残高が多く残っているほど、金利低下のメリットを受けやすくなります。

そして、借入残高が「1,000万円以上」あることが、メリット発生の目安と言われています。

もちろん、1,000万円より多く借入している方は、それだけメリットが大きくなる可能性があります。

③返済期間が10年以上ある

同様に、住宅ローンの残期間が長く残っている方が、借り換えによるメリットも大きくなる可能性が高くなります。

特に、10年以上の借入期間が残っていると返済総額を減少させる効果を生みやすくなります。

この3つの借り換え目安全てが満たされていれば住宅ローンの借り換えでメリットが生まれる可能性は高くなります。

つまり、借り換えするタイミングにあると言えるでしょう。

また、一部の指標が基準外（例えば、現在の金利と借り換え後の見込み金利の差が1.0％未満しかない）の場合であっても、その他の条件次第（借入残高が2,000万円あるなど）で借り換えの効果は期待できます。

借り換え前に知っておくべき5つのポイント

それでは本記事のテーマである住宅ローンの借り換え前に確認しておくべき5つのポイントを解説していきます。

住宅ローンの借り換えの極意ともなる重要なポイントです。

一般的に住宅ローンの借り換えを行う際には「金利」が重視されます。

もちろん、金利は重要ですが、金利だけを見ていると失敗する可能性がありますので注意してください。

「変動金利なら借り換え不要」は間違い！

住宅ローンの借り換え要否を確認する際、「自分は変動金利で住宅ローンを借入しているから借り換えする必要がない」と考えている方がいます。

変動金利の場合、住宅ローンの金利相場が低下すると、連動してご自身の借入金利も低下することを踏まえてのご意見でしょう。

しかし、変動金利で借入していると借り換えの必要がないというのは間違いです。

変動金利だから大丈夫と思っている方は大損している可能性があります。

変動金利で住宅ローンを借入していても、借り換えして金利が低下することは少なからずあるのです。

住宅ローンの適用金利とは、基準金利（標準金利）－優遇金利で決まります。

そして、近年の住宅ローン金利が低下していることの大きな要因は、各銀行が金利の優遇幅を拡大させていることです。

金利の優遇幅は借入時点で決定されるため、その後の金利水準が低下したからと言って優遇幅が大きくなることはありません。

そのため、いくら変動金利で住宅ローンを借入していても、金利優遇幅が低かった時期に借入した人は、適用金利が高くなってしまっているということが少なからずあります。

変動金利で住宅ローンを借入しているからと言って安心せず、ご自身の住宅ローンが借り換えで返済額が少なくなる可能性があるかを確認した方が良いでしょう。

借り換えには諸費用がかかることに注意

「住宅ローンの借り換えで金利が低下すれば得するはず」は間違いです。住宅ローンの借り換えは金利だけを見て考えれば良いわけではありません。

住宅ローンの借り換えは「金利+諸費用」で考えましょう。

住宅ローンを始めて借入する際には様々な名目で費用がかかったと思います。

こういった住宅ローンの諸費用は借り換えであっても同様に必要となります。諸費用の例をあげれば以下となります。

1. 保証会社の保証料（借入額の2.16％が相場）
2. 銀行の事務手数料（3～5万円程度）
3. 登記費用（住宅ローン借り換え額×0.4％+5万円程度）
4. 印紙代（2万円～6万円程度/借入額で異なる）

特に金額が大きいのは保証料です。

「保証料不要」を宣伝する銀行もありますが、保証料不要の銀行の多くは、同水準の金額を事務手数料として請求していますので同じく必要です。

仮に、3,000万円の住宅ローンを借り換えする場合、3,000万円×2.16%＝64.8万円の保証料を支払う必要がございます。

借り換えして総支払額が少なくなるかという試算に含めておく必要があるのはもちろん、この諸費用を借入時に自己資金から支払わなければいけないことを忘れてはいけません。

住宅ローン控除の適用条件に注意

住宅ローンを借入する時に無視できないのが住宅ローン控除（住宅ローン減税とも呼びます）です。

住宅ローン控除を活用すれば、その年に支払った税金の一部を還付してもらえます。

借り換えの方法さえ間違えなければ、借り換え後も住宅ローン控除を継続して受けることができます。

　住宅ローン控除を使いこなす方法

しかし、借り換え時の借入方法を間違えると住宅ローン控除の対象外となることもありますのでご注意ください。

特に基本となるのが住宅ローンの借入期間です。

住宅ローン控除の適用を受けるためには借り換え時の借入期間を10年以上にする必要があります。

借入期間が10年未満だと適用を受けられなくなるためです。

同様に、住宅ローン借入後に繰り上げ返済を行って、通算の借入期間が10年未満になると適用外になることもあります。

現在の住宅ローンの返済遅れに注意

住宅ローンを新規で借入する場合と、借り換えする場合では、銀行の審査基準が異なることがあります。

その1つが、既存の住宅ローンに対する返済履歴です。

住宅ローンを借り換えする場合、現在借入している住宅ローンに対する返済歴を確認されることがあります。

この時、預金通帳などの提出を求められ、口座からの引き落としの履歴を1～3年程度確認されることがあります。

そして、返済遅れの履歴があると、それだけで住宅ローンの借り換え審査に通らなくなることがあります。

せっかく借り換えすれば金利が下がるという時に、過去の返済遅れを原因として審査に通らなくなっては損ですので、返済は必ず遅れずに行うようにしましょう。

年齢・転職や健康に注意

住宅ローンの審査において、特に重要となるポイントは返済能力（年齢や勤続年数など）です。

住宅購入時から数年経過することで、年齢も高くなりますし、その後転職したという方もいるでしょう。

もしくは定年退職などでリタイアしてしまった方もいるかもしれません。

年齢が高くなってリタイアした場合や、転職によって勤続年数が短くなったなどの要因で、住宅ローン審査に通りにくくなることもあります。

また、年齢が高くなれば、どうしても健康上の問題がでることもあります。

住宅ローンの借り換えでは、団体信用生命保険（通称「団信」）に加入できることが条件となります。

健康診断で異常が見つかった場合や、大病をすると団信に加入できなくなることもあります。

こういった審査上の問題が発生しないよう、転職の可能性がある場合や、将来的な健康上の不安を感じるなら、早めに住宅ローンの借り換え要否を確認しておいた方が良いでしょう。

住宅ローンの関連記事

　住宅ローンの審査落ちする理由と対処方法

借り換えにおすすめの銀行

住宅ローンの借り換えを検討されている方にとって、金利や諸費用でメリットのある住宅ローンに借り換えできれば、数百万円もの返済総額を減らせる可能性があります。

そのための効果的な方法は良い住宅ローンを選ぶことです。

以下では、2021年現在、最もおすすめの住宅ローンをご紹介します。

是非、参考にしてみてください。

なお、銀行への相談は2～3行程度を同時進行で行うのがポイントです。

適用される金利優遇幅は事前審査結果によって異なりますし、複数銀行で相談することが銀行との交渉材料ともなります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

最初におすすめするのは「三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン」です。

三菱UFJ銀行の住宅は13年連続で国内No１の取り扱い実績を誇る住宅ローンです。

つまり、日本で一番人気・実績のある住宅ローンと言えます。

これから住宅ローンを借入するなら、是非とも検討対象の1つに加えたい商品でしょう。

住信SBIネット銀行

ネット銀行住宅ローンのなかでも金利の低さで有名な「住信SBIネット銀行」です。

金利の低さがメリットのネット銀行のなかでも、圧倒的に金利が低いのが住信SBIネット銀行です。

SBIマネープラザ

金利が住宅ローン業界でトップクラスに低いことで有名な住信SBIネット銀行はネット専業銀行です。

ネット専業のデメリットとしてあげられることの多い対面相談できない問題を解消するものとして、SBIマネープラザが設けられています。

SBIマネープラザは対面相談が可能な店舗で、ネット専業銀行の住宅ローンと同条件の金利・サービスが受けられるのが特徴です。

フラット35）

フラット35の借入も住信SBIネット銀行がおすすめです。

フラット35の借入はどこの銀行で借入しても同じではありません。

銀行毎で借入時の条件は異なります。

住信SBIネット銀行の場合、フラット35を取り扱う金融機関のなかでもトップクラスに金利が低いことが特徴です。

まとめ

2021年現在、住宅ローン金利は過去にないほどの低金利になっており、数年以上前に住宅ローンを借入したという方は、是非、借り換えで返済総額を減少できないか検討されてみることがおすすめです。

特に、変動金利で借入しているから関係ないと思っていた方は大きな損をしている可能性がありますので要注意です。

変動金利で借入していても、金利優遇幅が少なく、実は高めの金利が適用されてしまっているということもあります。

住宅ローンの借り換えを有効活用すれば数百万円規模で返済総額を減らせることもあります。是非、この低金利時代の住宅ローンを上手に活用しましょう。

住信ネット銀行の関連記事

• 住宅ローンの平均的な借入額や、返済額、借入年齢や年収倍率などはどれくらい？
• 住宅ローンで5,000万円借入するとどうなるのか？