住宅ローン借り換えを行う際に注意したい審査条件！住宅ローンの返済額を下げてお得に返済する

住宅ローンの金利は過去にないほどの低金利の水準に到達していますが、少しずつ上昇の懸念も高まりつつあります。

こういった環境下、住宅ローンの借り換えを検討されている方は多いでしょう。

しかし、住宅ローンの借り換えにも審査はあります。

いくら過去に審査に通って住宅ローンを借入しているといっても、借り換え時の審査にも通過できるとは限りません。

住宅ローンも当初借入時と借り換えでは審査基準に違いがあります。

今回は住宅ローン借り換え時に注意しておきたい審査条件を確認します。

住宅ローンの借り換えの効果

一度借入に成功して住宅購入が完了しているにもかかわらず、住宅ローンをわざわざ借り換えするなんて面倒臭いと感じる方もいるかもしれません。

しかし、面談なんて言ってられないほどに、住宅ローンは借り換えによって返済額を大幅に減らせることがあります。

住宅ローンは数千万円という大きな金額を長期間に渡って借入するのが一般的です。

そのため、わずかな金利差が大きな支払額の差につながることがあるのです。

住宅ローンの借入残高や当初借入時期によっては数百万円以上の返済額減につながることもありますので、借り換えによる効果は是非とも確認しておきたいところです。

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　住宅ローンの借り換えによる効果

借り換えでも審査は必要

良くある誤解として、「住宅ローンは当初借入時の審査に通過できているので、借り換え時にも問題なく審査に通過できるはず」というものがあります。

しかし、借り換え時の審査はそれほど甘くはありません。

住宅ローンの借り換えに申込すると新規借入時と同様に審査が行われますし、当初借入時と違った観点の審査項目もあります。

また、当初借入時から時間が経過していることによって審査に通りにくくなる要因もあります。

そのため、当初借入時の住宅ローン審査に通ったからと言って、借り換え時も問題なく審査に通過できるとは限りません。

実際に審査に落ちて借り換えが出来ないケースはたくさんあります。

借り換え時に大切な審査基準

無事に住宅ローンを借り換えして支払い利息を減少させるためには、借り換え時に銀行から確認される審査基準を知っておいた方が良いでしょう。

ここからは今回のメインテーマでとなる住宅ローン借り換え時の審査基準について解説していきます。

返済履歴が重要ポイント

住宅ローンの借り換え時に銀行から確認される項目で特に重要なのが、既に借入している住宅ローンに対しての返済履歴です。

この点が住宅ローンの当初借入時とは全く異なる審査のポイントになります。

審査方法は銀行ごとにも異なりますが、通常1～2年程度の返済履歴が求められます。

入金履歴は対象となる口座の預金通帳などで確認されます。この時、審査が見るのは「入金遅延がなく、約定返済日通りに返済が行われているか」です。

そして、既存の住宅ローンに対する返済を、本来の約定日から遅延してしまっている履歴が見つかると借り換えの審査に通らなくなる可能性が高くなります。

住宅ローンの新規借入時と、借り換え時の審査で大きく異なるのは、住宅ローンに対する返済履歴の確認があるかどうかです。

銀行は住宅ローン審査において、借入希望者が問題なく返済を継続できそうか審査します。

そのために、就業先や年収について確認するのはもちろんです。

しかし、返済できるかどうかを確認するためにもっと確実で解りやすい方法は、実際に借入している住宅ローンを無事に返済できているかを見ることです。

既に借入している住宅ローンを1～2年という期間で確認して、順調に返済できているようであれば、借り換えしても無事に返済できるであろうと推測しやすくなるのです。

一方、逆に返済の遅延が認められると「延滞予備軍」として認識されてしまうため、審査に通らなくなってしまいます。

返済負担率は35％以内

返済負担率とは、借入する住宅ローンに対する年間返済額が年収の何割を占めるかという比率を指します。

この返済負担率は銀行が「いくらまで貸せるか」を計算するのに使用しています。

仮に、年収500万円の方が、毎月10万円（年間120万円）の返済をおこなう場合、返済負担率は24％（＝120万円÷500万円）となります。

一般的な銀行の基準では、返済負担率は35％以下になります。

もちろん、銀行ごとに審査基準は異なっています。

そのため、銀行によっては返済負担率の上限も異なりますが、返済負担率が35％以下になるように気を付けておけば審査に通る銀行は見つけやすくなります。

住宅ローンの当初借入後に、転職・離職、リストラなどで年収が下がってしまっている方は返済負担率がオーバーしてしまう可能性がありますので要注意です。

その他借入の増加に注意

住宅ローン借入後に、教育ローンやマイカーローン、カードローンなど、他の借入が増加してしまっている方も注意が必要です。

前述の返済負担率は、住宅ローンだけでなく、全ての借入に対する返済額を計算に含めます。

仮に、住宅ローンの年間返済額が120万円であっても、その他借入に対する返済が年間80万円であれば、返済負担率の計算に使用される年間返済額は200万円（＝120万円+80万円）となります。

この時、先ほどの例で年収が500万円であれば、返済負担率は40％（＝200万円÷500万円）となり、上限となる35％を超過してしまいます。

そのため、年収が減少しておらず、過去に借入できた住宅ローンではあっても、別の借入が増加したことで全額の借り換えができなくなってしまうこともあります。

健康状態に注意（団信）

フラット35を除き、民間銀行の住宅ローンは当初購入時であっても、借り換え時であっても、団体信用生命保険（通称「団信」）への加入が義務付けられます。

団信に加入できなければ住宅ローン（借り換え含む）は借入できません。

そして、団信に加入できるかどうかはその時の健康状態によって決まります。

特段の病気や体調不良などがなければ加入することは難しくありませんが、直近で大病を患ってしまった場合などには、団信に通らなくなることもあります。

既に病気が治っていても、直前に病気にかかってしまったことで団信加入が拒否されることもあります。

こういった大病や、体調の悪化は年をとるごとに起こりやすくなります。

住宅ローンを当初借入した時は若く健康であっても、そこから年月が経過して年齢が高くなれば、健康に問題が発生し、団信に通らなくなってしまうこともあり得ます。

団信に入れなくなれば、住宅ローンの借り換えも出来なくなる可能性が高くなりますのでご注意ください。

公的住宅ローンでの借り換えは不可

なお、住宅ローンの借入時には、民間銀行だけでなく、財形住宅融資など、公的な機関が取り扱っている住宅ローンもあります。

しかし、こういった公的融資は当初購入時のみしか利用できません（フラット35は利用できます）。

既に借入している住宅ローンの借り換え目的では借入できませんので注意が必要です。

個人信用情報も確認される

もちろん、住宅ローンの新規借入時と同様に個人信用情報もチェックされます。

個人信用情報から借入希望者のその他の借入状況や、住宅ローンも含めた返済状況が判明します。

もし、その他の借入などで1ヶ月以上の延滞・入金遅延が発生してしまっていたり、自己破産などの債務整理を行っていると個人信用情報に事故情報として登録されます。

借り換え時の審査においても、この事故情報が判明すると審査には通らなくなります。

住宅ローンの当初借入後、新たにカードローンなどの借入を行っている方は、これらの借入が原因で審査に通らなくなることもありますのでご注意ください。

担保評価は緩めの基準

なお、住宅ローンの新規借入時や、借り換え時には担保となる住宅の評価も審査に影響します。

しかしながら、借り換え時には、担保評価は新規借入時に比べて甘めの評価になることが多いようです。

通常、住宅ローンを35年などの長期で借入していると、借入残高の減少に比べて、新築→中古となることによる担保評価額の減少幅の方が大きくなりがちです。

そのため、担保評価の基準が厳しいと、銀行としても住宅ローンの借り換えが思うようにできません。

加えて、住宅ローンの借り換え審査では、現在の住宅ローンに対する返済を厳しくチェックするなど、返済能力の高い方を重視して融資を行っています。

その分、担保評価に対する審査は甘くしても問題ないと考えている銀行が多いようです。

au住宅ローン（じぶん銀行）

＊2020年6月現在のau住宅ローンの金利

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。

新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

au住宅ローンの団体信用生命保険には無料で50％がん保障特約が付けられます。

50％がん保障特約では、がんと告知されると住宅ローン残高の50％を保険が支払ってくれるというメリットがあります。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2021年3月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.525％で借入可能です。

• 変動金利・10年固定金利は業界最安水準
• 50％がん保障特約付き団信が無料で利用可能
• 保証料・繰り上げ返済手数料などが無料

住信SBIネット銀行

ネット銀行の住宅ローンのなかでも特に金利が低いことで有名な住宅ローンです。

金利水準は全国の銀行のなかでもトップクラスです。

さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、就業できなくなった場合の住宅ローン返済も免除してもらうことが可能です。

SBIマネープラザ

SBIマネープラザは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを、対面相談で借入できるサービスです。

住宅ローンは専門家と相談して借入したい方におすすめです。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの予約が必須となります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件は異なります。

特に、金利には大幅な差がありますので、ネット申込がおすすめです。

また、三菱UFJ銀行の住宅ローンは13年連続で国内で最も利用額が多い住宅ローンとなっています。

つまり、日本で一番人気のある住宅ローンだと言って良いでしょう。

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まとめ

住宅ローンはうまく借り換えすると返済額を大幅に減少できる可能性があります。

しかし、住宅ローンの借り換え時にも審査が行われますので、落ちてしまえば借り換えはできません。

審査に落ちないためには、審査で何をチェックされ、どのように評価されるのかを知っておくことが大切です。

こちらで紹介した借り換え時の審査基準をおさえて準備するようにしましょう。

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