住宅ローンの審査後に転職や退職するとどうなる？気になる住宅ローンの疑問を解決

人生で大きな買い物の一つが住宅の購入ですが、大部分の方は現金一括で購入するのではなく、銀行などから住宅ローンを借入して購入します。

そして、住宅ローンを組む場合には審査があって通過して初めて住宅ローンが借入できます。

住宅ローンの審査には勤務先や勤続年数、年収といった情報が重要になるのですが、住宅ローンの審査後に勤務先を退職したり、転職した場合はどうなるのでしょうか。

それでも住宅ローンを借入できるのか気になりますよね。

住宅ローンの審査後に転職・退職するとどうなるのかを解説します。

今回ご紹介する内容

• 転職は住宅ローン審査に影響するのか？
• 審査後なら転職しても良いのか？
• 転職しても安全なタイミングはいつか？
• 転職後でも借入できる住宅ローンはどれ？

住宅ローンの審査内容とは？

そもそもですが、住宅ローンの借入申込をした時、銀行内部では申込人のどのような情報をもとに審査を行うのでしょうか？

これには非常に多くの審査基準があり、20項目以上あるとも言われているのですが、その中でも、特に重要な住宅ローンの審査基準4項目を取り上げます。

返済負担率

返済負担率とは住宅ローンなどの借入に対する返済金額が占める年収の割合です。

銀行の平均的な審査基準では、返済負担率は35％以内でないと審査が厳しいと言われています。

年収が500万円の人なら年間175万円の返済額（≒年収500万円×35％）に見合う住宅ローンの金額を最大として融資が受けられるといった具合です。

返済負担率の基準は金融機関で若干の違いはありますが、この割合を超えてしまっては、ほぼ融資は受けられないと考えていてよろしいでしょう。

年齢と住宅ローン審査

最低限住宅ローンが受けられる年齢は20歳からです。

20歳から成人となるわけですので、成人になってから融資を受けられるという事になります。

逆に、住宅ローンを借入できる最高年齢は70歳と言われていますが、状況によっても若干異なる様で、私の体験として72歳の方が住宅を購入して住宅ローンを受ける事が出来たこともあります。

しかし、その方はかなりの資産家でもあり、審査を受ける人の経済状況によっては住宅ローンを借入できる年利に若干の差異があるようです。

一般的なサラリーマン、特に定年退職後の収入が年金のみとなる方は、60歳を超えてからの借入がかなり難しくなります。

就業先での勤続年数

住宅ローン審査においては就業先での勤続年数もかなり重要な審査項目となります。

銀行にとって、住宅ローンは長期間にわたってお金を返してもらわなければならない融資です。

そのため、継続して長期的に仕事を続けられる方が理想的な融資先になります。

この長期的に安定している方の基準の1つが「勤続年数」です。

勤続年数が短い方はその職場で長期的に働いていけるかどうかが不明確であるため、住宅ローン審査では低く評価されがちです。

勤続年数が短い方というのは、就業の安定性が低いと判断されるため、銀行にとってリスクの高い方となります。

そして、銀行の多くは、最低限の審査基準として勤続年数１年以上を掲げています。

また、審査基準の厳しい銀行であれば、勤続年数が2年以上必要という銀行もあります。

これから転職を考えている方ではなく、住宅ローン申込前の時点で既に転職してしまって勤続年数が短い方は、以下の関連記事をご参照ください。

▼勤続年数の短い方はこちらをご参考ください

　勤続年数が6ヶ月でも住宅ローンを借入できる方法

団体信用生命保険への加入

住宅ローンは長期にわたって返済してもらわないといけませんので、住宅ローン借入後に万が一の事態として借入人が死亡されてしまう事態も考えられます。

こういった万一の事態に備えて住宅ローンでは、借入人が死亡された場合に、団体信用生命保険という保険から住宅ローン全額を支払ってもらうようになっています。

そのため、住宅ローン借入人は団体信用生命保険への加入が必須条件になります。

しかしながら、住宅ローンを受ける人が健康状態に不安があり、団体信用生命保険に加入できない場合もあります。

この場合、住宅ローンは受けられませんので、団体信用生命保険に加入できるかどうかも非常に重要な審査基準と言えます。

審査前・審査中に転職

それではメインテーマである住宅ローン審査後の転職・退職の影響を解説していきましょう。

住宅ローンの審査を受けて、審査結果がわかるまでの期間はどのくらいかかるかご存知でしょうか。

審査に必要な期間は金融機関によっても異なりますが、仮審査と言われる事前の審査がおおよそ1週間程度、仮審査の後、本審査に正式申込してから、だいたい2週間程度かかります。

その後、本審査が通った場合には銀行と契約し、住宅ローンの融資実行という流れになります。

つまり、銀行に最初相談してから考えると、審査結果が判明するまでにトータルで1ヶ月弱の時間がかかります。

これだけの期間があると、その間に転職・退職する可能性もあります。

以降では、審査のタイミング別に転職・退職の影響を解説します。

審査終了前の転職・退職

もし、審査を受けようとした直前に転職してしまったら住宅ローンの審査にどう影響を及ぼすでしょうか？

先ほど、審査内容で書きましたが、大部分の銀行では勤続年数は１年以上が条件になっています。

転職した直後に住宅ローンの審査を受けた場合、新しく勤務している会社の勤続年数が対象になりますので、勤続年数が基準に合わない可能性が高くなります。

そのため、転職直後では住宅ローン審査に落ちる可能性が高くなります。

では審査中に転職してしまったら審査はどうなるのでしょうか？

審査中に転職するという事は、金融機関にとっては重大な内容の変更になりますので、基本的には新しい勤務先での審査という事になります。

ということは、審査中の転職も勤務先１年以上の基準に合いませんので、これも住宅ローンを受ける事が出来ない可能性が非常に高くなってしまいます。

なお、転職には例外もあります。

例えば、グループ会社への移籍や出向の場合は、事情を考慮されるケースもあります。

移籍・出向は本人の事情ではなく、勤務先の都合によるものであるため、前後の就業をまとめて勤続年数と扱ってもらえることがあります。

しかし、移籍や出向というのは非常に数少ないケースだと思いますので、基本的に住宅ローンを受けて、住宅を購入しようと考えている人は、転職してしまうと、住宅ローンの融資を受けられる可能性は非常に少なくなってくると考えた方がいいでしょう。

審査後に転職した場合はどうなる？

次に、住宅ローンを借り入れするために転職したいのを我慢して、審査が通った後に転職する場合を考えましょう。

審査終了後の転職・退職は住宅ローンにどういった影響があるのでしょうか。

契約締結前の転職は白紙に戻る可能性が高い

住宅ローンの審査に通った後、銀行との間で契約を結びますが、契約締結後に転職したかどうかは金融機関側に知られません。

また、契約後の転職は住宅ローン借入人の自由です。

既に契約を終えた以上、借入人が転職したからと言って、銀行も契約を白紙に戻すことはできません。

銀行としては問題なく返済を受けるため、本音では転職を避けて欲しいと思うかもしれませんが、そこまで借入人を縛ることはできません。

そのため、契約後に転職したところで住宅ローンの審査結果や、借入可否に影響は無い可能性が高いでしょう。

しかし、転職（もしくは退職）が、審査通過後、契約締結前だと、一旦審査に通過しているとは言え、申込人の状況が大きく変わることになりますので、審査のやり直しになる可能性があります。

加えて、厳しい銀行だと、住宅ローン契約締結後、融資実行日までの期間であっても、転職が解ると契約を白紙に戻すように迫ってくるかもしれません。

例えば、転職することが決まっていたにも関わらず、そのことを伏せた状態で契約したのは「詐欺」だと言われるかもしれません。

個人で住宅ローンを借入しようとするときに、銀行から詐欺だと言われれば、契約を白紙に戻さざるを得ないかもしれません。

但し、銀行などは審査段階では就業先を確認しますが、審査終了後に再度確認されないこともありますのでばれない可能性も十分にあります。

そのため、退職したことを本人が申告しなければ、銀行にばれる可能性は低いと言えます。

銀行にばれなければ、転職・退職していても住宅ローンを借り入れすることは可能でしょう。

審査終了後に転職がばれることはあるのか？

逆に、転職したことがばれないように注意していても、銀行にばれてしまうことはあるのでしょうか？

残念ながら借入人から申告しない、もしくは隠そうとしても、ばれる可能性が全く無いとは言えません。

銀行から急ぎで連絡が必要なことがあって、就業先に銀行から電話されてしまう可能性もあります。

このような時に、電話に出た方が●●は退職しましたなどと回答すれば転職・退職したことが簡単にばれてしまいます。

また、住宅ローン審査通過後、金銭消費貸借契約を締結する際に、本人確認資料として健康保険証の提示を求める銀行もあります。

健康保険証は住宅ローン契約時点で就業状況に変化がないことの確認として提示を求める銀行もあるのです。

転職すると健康保険証はすぐに返却する必要がありますので、この時に提示できる健康保険証がなく、これがきっかけで転職がばれてしまうということもあります。

そのため、住宅ローンを受けようと考えている人で、合わせて転職をしようと考えている人は、住宅ローンの契約を締結する前まで、更に用心を重ねると、融資が実行されるまでは転職をしないでおく方が良いでしょう。

いつから転職しても安全か？

住宅ローンの返済を無事に行っていくことを考えると転職はプラスにならないことも多くあります。

転職先の職場の仕事があわないこともありますし、人間関係がうまくいかないことも考えられます。

しかし、それでもどうしても転職したいということもあるでしょう。

例えば、難関な資格に合格して資格を活かせる職場に転職したい、もしくは目標としていた職種で採用されたので機会を活かしたい、年収が増加する可能性があるなどが考えられます。

それでは、住宅ローンを無事に借入できて、契約違反にならず、銀行からもクレームを言われることの無い転職時期とはいつになるのでしょうか？

答えは、融資実行が終わって、実際にお金を受け取った後になります。

つまり、住宅ローンの融資実行日以後の転職であれば問題はありません。

仮に、後日になって銀行に転職のことがばれたとしても、新たな会社の入社日が住宅ローンの融資実行日以後であれば銀行に嘘を付いたことになりません。

仮に、住宅ローンの融資実行日前に転職して入社した場合、入社日と融資日を比較することで、銀行に転職の事実について嘘を付いたと言われてしまうこともあります。

銀行の融資においては、融資実行日までに借入人の状況について重大な変化があれば報告が義務付けられます。

例えば、就業先と記載して申込していた会社から退職した、転職したなどはこの重大変化にあたります。

就業していると申告して住宅ローン審査に受かっているのに、退職・転職したことを黙って借入すれば詐欺だと言われてしまうかもしれません。

しかし、住宅ローン融資の実行が終了してから、転職することまでは銀行でも制限ができません。住宅ローンの融資後に転職が決まったとなれば、嘘を付いたことにもなりません。

そのため、住宅ローン借入で、契約違反などにならずに安心して転職できるタイミングは融資実行後ということになります。

日本では転職はマイナスと捉えられがち

海外と国内の企業の大きな違いの一つに、転職に関する考え方があげられます。

海外では、転職することはプラス要因として捉えられるケースの方が多いようです。

多くの職を経験して、特に同一職種でいろいろな転職をすることは好意的に考えられ、転職するたびに年収がどんどん上がるといったケースも多いようです。

そのため、履歴書の職歴部分は、どんどん書いてある方が良いという傾向があります。

翻って、日本国内では転職はマイナスと捉えられる事が多いようです。

日本は昔から終身雇用という考え方が定着しています。

近年終身雇用制が崩れていったことから考え方も海外志向になってきてはいますが、まだまだ転職・退職に関してはマイナスと考えられ、転職する度に年収は下がっていく傾向があります。

履歴書の職歴部分は綺麗な方がいいという考え方です

そもそも、住宅ローン融資の考え方としても、長く同じ企業に勤めている方を是としています。

そのため、転職したばかりの人は住宅ローンの審査が非常に厳しいものとなっています。

住宅ローンを借りるなら転職は熟考を！

銀行の審査だけの問題ではなく、住宅ローンを借入する人の問題としても転職や退職は良く考える必要があります。

転職すれば年収や勤務形態が大きく変わる可能性があります。

住宅ローンを受ける場合は転職前の年収や環境をもとに持ち家を購入するかどうかを決めると思います。

しかし、転職によって大きく生活環境のベースが異なってきますので、きちんと返済が出来るかどうか、不安定な生活環境にならないかどうかなどを熟考しましょう。

その上で住宅ローンを利用して持ち家を購入するかどうかを判断するべきです。

住宅ローンは審査が受からないとお金を借りる事が出来ませんので、銀行の審査は非常に大事です。

しかし、それと同じ位大事な事が、長期間安定して返済できるかどうかです。

転職したことが理由で、思ったほどの年収を得る事が出来ず、購入したばかりの持ち家を手放さなければならなかったケースはたくさんあります。

多くの方が、実際に勤めてみたら予定していた年収に狂いが生じたり、入社時の約束と異なっているといった経験をしています。

転職と住宅ローンの利用を併用して行うことはあまりお勧めできません。

審査直後に転職して、住宅ローンの審査に大きく影響しなかったとしても、その後の返済のことをよく考えたうえで住宅ローンを借入するかどうかを考えた方が良いでしょう。

転職がばれたことによるリスク

住宅ローン審査後などで転職、退職して就業先が変わったことによるリスクにはどのようなものがあるのでしょうか。

実際に転職がばれてしまった方の事例などをもとに、転職判明後の住宅ローンがどうなったのかなどのリスクを説明しましょう。

再審査の結果、住宅ローンが借入できなくなった

住宅ローン審査に通った後でも、実際に融資を受けるまでに転職がばれると、審査結果が白紙に戻って再審査になることがあります。

この時、通常は転職から経過した期間も短いので、審査に通る可能性は低くなってしまい、結果、住宅ローンが借入できなくなってしまうということも良くあります。

転職から間もない場合、賞与なども実績がないことから、月額の固定給与だけで年収を計算されたり、そもそも勤続年数が短いということで審査上も減点されてしまいやすくなります。

さらに、転職したことを黙っていた、銀行を騙そうとしたとなると、銀行からの心象も相当に悪くなっているでしょう。

住宅ローン特約が使えず手付金が戻ってこない

一旦住宅ローン審査に通過した後に、転職したことが原因で住宅ローン審査の結果が白紙となり、審査落ちに変わってしまうと、不動産購入の売買契約書に設けられた住宅ローン特約が利用できなくなります。

住宅ローン特約とは、不動産購入の契約を締結する際に、住宅ローンの審査に通らないことが原因で売買契約を履行できない場合には、買主が支払った手付金を無償で返還してもらえるというものです。

ミスや落ち度がなく、住宅ローンを借入できなかった場合でも買主を守ろうとしる法律です。

しかし、一旦審査に通過したにも関わらず、落ち度（転職）が原因で住宅ローンを借入できなくなった場合、この住宅ローン特約は使えなくなります。

つまり、住宅ローンを借入できないことに加え、支払った手付金が戻ってこないので損をしてしまうことになります。

住信SBIネット銀行がおすすめできるポイントには以下のような点があります。

au住宅ローン（じぶん銀行）

＊2021年7月現在のau住宅ローンの金利

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。

新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2021年7月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.55％で借入可能です。

フラット35（住信SBIネット銀行）

転職後でも借入しやすい住宅ローンの代表はフラット35です。フラット35は住宅金融支援機構という公的な機関が行っている住宅ローン融資です。

民間銀行の住宅ローンの場合、住宅ローンとして公表されている申込条件とは別に、審査において経験的に融資可否を判断する基準というものがあります。

そのため、住宅ローンの商品基準としては転職直後でも収支可能となっているものの、実際の審査では落ちてしまうということがあります。

しかし、フラット35は公的な金融機関ということもあって審査基準は明確です。

返済負担率や住宅ローンの対象物件としての適格性などに問題がなければ、勤続年数が短くても借入が可能です。

勤続年数が短い方に利用しやすい住宅ローンとしてはフラット35がおすすめです。

三菱UFJ銀行

勤続1年から申込可能

三菱UFJ銀行の住宅ローンは最低1年間の勤続年数があれば申込可能です。

前述した住信SBIネット銀行や、じぶん銀行に比べれば、やや勤続年数に関する基準は厳しいですが、それでも勤続年数1年以上なら申込しやすい方と言って良いでしょう。

特約付き団信がおすすめ

三菱UFJ銀行の団信の特徴は7大疾病保障付住宅ローン（ビッグ＆セブン<Plus>)を選択できることです。

非常に幅広い病気をカバーしていますので、万一の借入人の死亡時にも住宅ローン返済を団信が行ってくれる安心感があります。

実際に選ばれる人気の住宅ローン

なお、日本国内で最も人気がる「選ばれている住宅ローン」が三菱UFJ銀行です。12年連続で取扱額No1を維持し続けています。

三菱UFJ銀行の場合、店舗で対面による住宅ローン申込も可能ですが、インターネット経由で相談・申込すると借入金利が低くなる特徴があります。

同じ銀行の住宅ローンにも関わらず、窓口とインターネット経由で申込するのとでは借入金利が異なります。

住宅ローンは大きな金額を長期間で借入するため、少しの金利差が大幅な支払額の差につながりますので気を付けましょう。

信頼感のある安心の住宅ローンを希望なら、三菱UFJ銀行の住宅ローンを選択肢に含めた方が良いでしょう。

転職後でも審査に通りやすい条件

ここまで転職がばれると住宅ローン審査に通過していても結果が白紙に戻る、取り消されて審査落ちしてしまうという可能性を説明してきました。

しかし、転職後でも住宅ローンを借入しやすい条件というものもあります。

転職したらその後は絶対に住宅ローンを借入できなくなるわけではありません。借入できるケースもありますので確認しておきましょう。

キャリアアップの転職

転職歴が多い方、転職からまだ日が浅い場合でも住宅ローン審査に通りやすい条件の1つが「キャリアップ」の転職と認められるものです。

キャリアアップとはそれまでの就業先から、さらに条件の良い会社や、上級職が目指せる職につくような転職が該当します。

例えば、派遣や契約社員で働いていた方が、正社員として働ける会社に転職して、収入が増加して、さらに安定化するというものもキャリアアップと言えるでしょう。

また、同じ正社員の転職であっても、小さい規模の会社から同業の大企業に転職する場合や、役職が付く転職などもキャリアアップの転職となります。

銀行としても、同じ職種、業界などの転職で、さらに就業条件が良くなっていることが解る転職であれば文句を言う必要はありませんし、転職したことも借入人にとってプラスの材料と考えやすくなります。

士業・難易度の高い資格での転職

キャリアアップの1種ですが、難易度の高い資格を取得して、資格を活かす転職もプラスの材料となります。

例えば、弁護士や公認会計士、税理士など、転職したとしても資格を取得したことで就業は安定しやすくなりますし、さらに高い給与を目指してポジションを探すことも悪いことではありません。

難易度の高い資格を活かす転職も住宅ローン審査では有利になります。

一貫性のある転職歴

転職が住宅ローン審査に悪影響とならないためには「一貫性のある転職」であることが大切です。

一貫性とは、キャリアが連続していたり、働く目標などが連続していることであり、キャリアチェンジなどは一貫性があるとは言いにくくなります。

例えば、経理職や、人事などの仕事をしていた方が、転職後は営業になったり、全く異なる業界への転職の場合は一貫性がないと判断されやすくなります。

一貫性が無い転職の場合、転職後にはそれまでの経験が活かしにくく、新入社員と同様に一から始めるというケースが多くなってしまいます。

こういった場合、収入が増加しにくくなったり、転職してみた結果、仕事に満足できず、さらに転職を繰り返すということにもつながりやすくなってしまいます。

会社都合による出向

なお、ご自身の希望ではなく、会社都合によって出向、異動によって転職扱いとなってしまうことがあります。

例えば、子会社への転籍、会社の一部が外部企業に売却される際に、部署・従業員ごと移管されるような場合などが該当します。

こういった転職（移籍）はご自身に落ち度や問題はなく、実質的には就業先で数年以上働いているのと同じことです。

こういったケースまで転職、就業期間が短いと判断してしまうと、借入希望者がかわいそうですので、こういったケースであれば審査に問題無しとする企業が多いようです。

まとめ

住宅ローンの審査後に転職・退職するとどうなるかを解説しました。

住宅ローンの審査にとって、勤務先での勤続年数や年収といった情報は重要です。

そのため、転職や退職後間もないと住宅ローン審査にも通りにくくなります。

また、審査通過後であっても住宅ローン契約の前に転職・退職した場合は、再審査になってしまう可能性があります。

そのため、住宅ローンの審査後であっても契約が終了する前は転職・退職を控えておいた方がよいでしょう。

なお、住宅ローン契約を終了して、融資実行が終わった後の転職・退職は銀行の審査などに対しては問題ありません。

しかし、住宅ローン返済を問題なく行えるかどうかは良く考えておくべきです。

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