住宅ローンの審査に落ちた時に取るべき4つの対処方法！現役ファイナンシャルプランナーの住宅ローン講座

住宅購入は高額な買い物になりますので住宅ローンの利用が必要という方が多いでしょう。

しかし、住宅ローンは様々な観点から厳しく審査されますので落ちてしまうこともあるでしょう。

但し、審査に落ちたからと言ってすぐに諦める必要はありません。

今回は住宅ローン審査に落ちてしまった場合に取るべき対処方法について、元銀行員の現役ファイナンシャルプランナーが解説します。

住宅ローン審査の仕組み

最初に住宅ローン審査の仕組みについて簡単に解説しておきます。もし、既に住宅ローンのことは良く知っているという方は次の項目に進んで頂いても構いません。

住宅ローンには「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2種類があり、この順番に段階的に審査が行われます。

事前審査が重要！！

事前審査は住宅ローンに申込する際に最初に行われる審査です。

事前審査では特別な書類の準備は必要とされず、所定の事前審査申込書に記入して提出するだけで銀行内の審査が行われます。

また、インターネット上から申込する場合は、各銀行のホームページ上からフォーマットに入力して送信するだけで済みます。WEB上での申込なら特に面談なども必要ありません。

事前審査ではこの記入（入力）した自己申告の内容をもととして審査が行われます。

事前審査で住宅ローンを融資できそうだと銀行が判断すれば、2段階目となる本審査に進むことができます。

事前審査に落ちてしまえばそれ以上進めることはできなくなります。

本審査は書類チェックがメイン

住宅ローン申込で事前審査に通過すると、次に本審査に進むための案内が届きます。

本審査に進むためには銀行から案内された各種書類を準備して銀行に提出する必要があります。

この時、提出を求められる書類には以下のようなものがあります。

• 住宅ローン申込書（各銀行で所定の書類）
• 団体信用生命保険告知書（各銀行で所定の書類）
• 本人確認資料（運転免許証の写など）
• 健康保険証の写
• 住民票（原本）
• 所得証明書（源泉徴収票、課税証明書など）
• 購入する住宅に関する資料（パンフレット、登記簿謄本など）
• （住宅購入時）売買契約書の写
• （注文住宅時）工事請負契約書の写
• 重要事項説明書の写

以上のような書類を準備して銀行に提出します。本審査は必要書類が完備された段階から行われます。

そして、本審査で審査される主な内容は、事前審査申込時に自己申告した記入（入力）内容と提出書類の整合性の確認です。

つまり、自己申告で記入した内容に誤りや嘘がないかを受領した書類とあわせながら確認するのです。

この時、入力内容に間違いがなければ、かなりの部分の審査は事前審査で済んでいますので本審査に通る可能性は高くなります。

内容に間違いがあると審査結果の見直しが行われます。

但し、本審査では保証会社の最終確認や担保となる住宅の調査も行われるため、間違いがなかったからと言って必ずしも審査に通るとは限りません。

本審査の段階で判断が変わり、審査落ちになってしまうこともあります。

以上の通り、住宅ローン審査は事前審査と本審査の2段階で行われます。

事前審査の段階で審査通過の可能性を確認され、可能性があると判断された場合のみ本審査に進むことができるのです。

審査に落ちた時の4つの対処方法

それでは今回の本題である住宅ローンの審査に落ちた場合の対処方法について説明していきましょう。今回ご紹介する審査落ち時の対処方法は以下の4つです。

• 審査に落ちた原因を知る
• その他の銀行に申込する
• フラット35を利用する
• 自己資金を増やす

以上の4つが住宅ローン審査に落ちた場合に実践すべき4つの対処方法です。

この4つを実践することで住宅ローンを借入できる可能性は高くなりますので是非実践してください。

以降ではこの4つの対処方法について詳しく解説していきます。

審査に落ちた原因を知る

住宅ローン審査に落ちた場合に最初に取るべき対処方法は「審査に落ちた理由」を知ることです。

審査に落ちた理由が解らないままでは、他の銀行の住宅ローンに申込しても良い結果が得られる可能性は低くなります。

まずは審査に落ちた理由を知り、審査落ちの原因を取り除いていくなどの準備が必要です。

しかし、住宅ローンを申込した銀行は審査落ちにした理由を教えてくれません。

しつこく理由を聞いても「総合的判断」程度しか教えてもらえないのが通常です。

そのため、審査に落ちた理由は自身で推測するしかありません。

以下に、住宅ローン審査に落ちる代表的な要因をご紹介しますので、ご自身の状況に照らして該当するものがないかを確認してみましょう。

返済負担率が基準を超過している

住宅ローン審査で特に重要となる項目に「返済負担率」があります。

返済負担率とは借入に対する返済が年収の何割を占めるかを示す指標です。

例えば、年収500万円の方が年間120万円の住宅ローン返済（月額10万円×12ヶ月）を行う場合、返済負担率は24％（＝120万円÷500万円）となります。

そして、一般的な銀行の審査基準では返済負担率の上限を30～35％程度に設定しています。

この返済負担率によって、銀行は借入可能額と年収の妥当性を検証して、審査の通過可否を決定しているのです。

返済負担率が上限を超えてしまっていては借入が過大であると判断され、審査にも通過できなくなってしまいます。

ご自身の申込内容を確認して返済負担率が基準内に収まっているかを確認してみましょう。

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既存借入が多すぎる

住宅ローン審査では既に借入している金額の状況も影響します。

もちろん、借入が多くなればなるほど、住宅ローン審査にも悪影響が大きくなり、審査に落ちる可能性は高くなります。

例えば、カードローンなどで3件以上の借入利用がある方は要注意です。

3件以上の借入がある方は借入への依存が強すぎる方として銀行の審査で敬遠される傾向にあります。

加えて、既存借入は返済負担率にも影響します。

前述の通り、返済負担率は借入に対する返済額と年収で計算されます。

そして、この返済額には住宅ローンだけでなく、既存借入に対する返済額も含まれるのです。

前述の例であれば、住宅ローンの返済だけであれば返済負担率は24％で基準内に収まっていました。

しかし、既存借入としてカードローンやマイカーローンなどで年間60万円（月額5万円）の返済を行っているとしましょう。

この時、返済負担率は36％（＝180万円÷500万円）となります。

つまり、銀行が返済負担率の上限とする30～35％を超える水準となってしまい、審査に落ちる要因になってしまうのです。

既存借入が多い方は「おまとめローン」を活用するなど、借入件数や借入金額を減少させるようにした方が良いでしょう。

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2～3件のカードローンで審査に落ちてしまった場合には、以上のような審査落ちの原因にご自身があてはまっていないかを確認してみましょう。

そして、もし該当する要因があれば解消できるように取り組んでみましょう。

個人信用情報に問題がある

カードローンなどのその他借入と同様に住宅ローン審査でも「個人信用情報」を確認されます。

そして、個人信用情報に「事故情報」、「異動情報」と呼ばれるものが記載されていると住宅ローン審査に落ちる可能性は高くなります。

個人信用情報の事故情報（もしくは異動情報）とは、既存借入に対する延滞履歴や、自己破産などの債務整理に関する履歴です。

そのため、過去に借入に対して延滞したことがあると、事故情報として記録されている可能性があるのです。

こういった事故情報は金融機関の審査にとって致命的です。

借入人の信用を重視する銀行などにとって、事故情報があるということ自体が融資できない理由になるのです。

もし、心当たりのある方はご自身の個人信用情報を確認してみるのも良いでしょう。

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勤続年数が短すぎる

住宅ローンは長期間に渡って返済を続けていく借入です。

そのため、銀行は長期間に渡って返済を続けていけるのかという観点から審査を行います。

この時、重要となるのは収入の安定性です。収入の安定性が高いと長期間の返済でも安心できると銀行は考えるのです。

収入の安定性を評価するうえでは「雇用形態」と「勤続年数」がポイントになります。

雇用形態とは正社員や契約社員、派遣社員、パート、アルバイトなどとなり、住宅ローン審査で有利となるのはこの順番となります。

加えて収入の安定性に影響する重要な項目が勤続年数です。

勤続年数は現在の就業先で働いている期間であり、長ければ長いほど審査に有利になります。

銀行の審査では、勤続年数が短い方は「離職」して職を失ったり、「転職」に失敗して収入を下げる懸念があると推測しています。

また、銀行によっては勤続年数に最低基準を設けているところもあります。

最も多い基準は最低でも2年以上の勤続年数があるというケースですが、最近では3ヶ月以上の勤続年数があれば利用可能という住宅ローンも増えてきています。

勤続年数が審査落ちの原因になっている場合は銀行を選ぶ必要があります。

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健康状態に問題がないか

民間銀行の住宅ローン商品の場合、団体信用生命保険への加入が必須となるのが一般的です。

団体信用生命保険は略して「団信（だんしん）」とも呼ばれますが、住宅ローンの借入人に万一のことがあった場合、借入人に代わって保険が返済を行ってくれる制度です。

住宅ローンを借入するためには団信に加入出来る必要があり、団信への加入が拒否されると住宅ローンの審査にも落ちてしまいます。

団信では過去の病歴や健康状態に関する確認が行われます。

健康状態に問題があると団信への加入が拒否されてしまう可能性も高くなります。

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団信への加入が不要な住宅ローンは「フラット35」があげられます。

もし、団信に加入ができなかったけども、住宅ローンを借入したいという場合にはフラット35を検討してみましょう。

購入する住宅と担保余力に問題がないか

住宅ローンでは購入する住宅に抵当権が設定されて銀行の担保として扱われます。

銀行としては担保としての価値が高い方が住宅ローン審査に通しやすくなります。

銀行の住宅ローン審査では以下の2点が重要です。

• 返済負担率で判断した返済能力が十分にあるか
• 返済が滞った場合に担保からの回収に問題がないか

2つ目の担保余力が審査基準に収まるためには以下の点がポイントになります。

• 購入価格が相場に対して妥当か
• 流動性の低い特殊な物件でないか（狭小な物件など）
• 不動産業者を介した購入か
• 悪質な不動産業者でないか
• 自己資金はあるか

特に重要なのは購入する住宅に対する基準です。

住宅ローンでは流動性の低い住宅は融資の対象にならないことがあります。

例えば、代表的な住宅ローン商品であるフラット35の場合、一戸建て住宅であれば70㎡以上、共同住宅であれば30㎡以上の面積がある住宅が対象となります。

また、自営業者が自宅と店舗の併用住宅を建てる場合には、店舗部分が総面積の2分の1を超える住宅はフラット35の対象になりません。

民間銀行の住宅ローンであってもこういった基準が踏襲されていますが、銀行によってはさらに厳しい基準を設けている場合もあります。

特殊な住宅を購入する場合には、住宅ローンの対象となるかを確認する必要があります。

以上の通り、住宅ローン審査に落ちてしまう代表的な要因を解説しました。

審査に落ちてしまった場合には、ご自身に該当するものがないかを確認して、問題を取り除くことが対処方法として重要です。

その他の銀行に申込する

2つ目の重要な対処方法は別の銀行に申込することです。

住宅ローンの審査基準は銀行ごとに詳細が異なります。

また、住宅ローンを相談する場合に対応してくれる銀行の担当者によっても審査結果に違いが出ます。

そのため、仮に最初に申込した銀行の住宅ローン審査に落ちたからと言って、他の銀行の審査に通る可能性が無いわけではありません。

前述した通り、審査落ちの理由は確認しておくことが望ましいですが、他の銀行で相談してみれば問題なく審査に通るというケースもあります。

住宅ローンの審査に落ちてしまった場合には、条件が良く、審査にも比較的通りやすいと思われる住宅ローンに対して再度申込してみましょう。

住宅ローン申込時に注意しておきたいのは以下の2つです。

• 住宅ローン相談は複数行（2～3行）を同時並行で行う
• 一度審査に落ちた銀行は6ヶ月以上の期間を空ける

住宅ローンは複数行を同時に相談してもデメリットになることはほとんどありません。

むしろ、住宅購入の契約などで住宅ローン相談の期間に条件が設けられることもあり、住宅ローンは同時並行で相談しないと間に合わない可能性もあります。

一行だけで相談していると審査に落ちてしまった時に手続きが間に合わなくなる可能性が出てくるため、非常にリスクが高くなってしまいます。

複数行の住宅ローンに相談するのは面倒なようですが、WEBから事前相談するのは時間もかかりませんので簡単です。

加えて、複数行の住宅ローンを比較・分析しながら相談することで、金利などの借入条件も良くなる傾向にあります。

なお、一度審査に落ちてしまった銀行にすぐに申込しても結果は変わりません。

再申込を希望する場合、最低でも6ヶ月以上の期間を空けてから、審査落ちの理由を解消して申込を行う必要があります。

以下に、2020年現在、審査基準や住宅ローンの商品性から最もおすすめの住宅ローンをご紹介します。

新たに申込する参考にしてみてください。

三菱UFJ銀行 住宅ローンの重要ポイント

住信SBIネット銀行 住宅ローンの重要ポイント

SBIマネープラザ 住宅ローンの重要ポイント

フラット35を利用する

住宅ローン審査にうまく通過できない時の方法として「フラット35」に申込してみるのも良いでしょう。

フラット35は民間銀行などの金融機関が代理で受付していますが、実際に住宅ローンを貸し出すのは公的な期間です。

そのため、事前に決められた基準に収まっていれば審査に通る可能性は高く、民間銀行の住宅ローンに比べて審査基準は緩いと言われています。

例えば、民間銀行の場合は自営業者・個人事業主やパート・アルバイトなどの方の審査基準は厳しくなりがちです。

また、給与所得者であっても中小企業に勤めている方には厳しくなることがあります。

フラット35では職種や勤務先の違いによる審査基準の違いはありません。

そのため、民間銀行では審査に落ちてしまうけど、フラット35なら借入できるというケースは少なくありません。

自己資金を増やす

次に、住宅ローン審査に通りやすくするための方法が「自己資金」を増やすことです。

自己資金が多くなれば、銀行の担保余力が高くなることに加えて、貯蓄をしっかりと行える方という印象が強くなりますので審査に有利となります。

住宅ローン審査に落ちてしまった場合、両親からの贈与や借入ができないか、もしくは貯蓄として残している金額があれば住宅購入の自己資金に充てられないかを検討してみましょう。

自己資金が少し増えるだけでも審査結果に違いが生まれる可能性は十分あります。

まとめ

せっかく気に入った住宅が見つかったのなら、上手に住宅ローンを申込・審査通過して確実に購入したいところです。

しかし、住宅ローン審査に落ちてしまったからといってすぐに諦める必要はありません。

住宅ローン審査に落ちてしまった場合でも、適切に対処すれば別の銀行で住宅ローンを借入して、住宅購入できる可能性は十分にあります。

今回こちらでご紹介した住宅ローン審査に落ちた場合の4つの対処方法を参考に、上手に借入できるようにしましょう。

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