住宅ローンの返済額を見直す4つの方法を徹底解説！住宅ローンで失敗しない裏技

住宅ローンは数十年という長期間に渡って借入・返済を行います。

これだけの長期間になれば、経済環境の変化によって金利が変わったり、生活スタイル、就業状況までも変化することがあります。

そして、結果的にご自身の住宅の条件が悪いと感じたり、返済負担が重くなってしまうこともあるでしょう。

現状の住宅ローン借入条件や、返済条件に不満があるなど、住宅ローンの返済額などを見直したいと考えている方に、その方法について解説します。

住宅ローンの見直し4選

住宅ローンの借入条件や返済額を見直す方法は大きく分けて4つあります。

以降では、住宅ローンの返済額を見直すためのそれぞれの方法について解説いたします。

住宅ローンの借り換えで見直し

現在の金利情勢が過去に無いほどの低金利で推移しており、ご自身の借入時よりも大幅に低いと感じた時には住宅ローンの借り換えが利用できます。

また、変動金利で住宅ローンを借入しているけども、今後は金利の上昇が予想されるため、早めに長期固定金利の住宅ローンに見直したいという場合にも、住宅ローンの借り換えは有効できます。

住宅ローンの借り換えというのは、新しい住宅ローンを借入して、その借入を持って現在の住宅ローンを返済する方法です。

新規の住宅ローン借入に換えてしまうので、借り換えという訳です。住宅ローンを借り換えすると、以降は、既存ではなく、新たに借りる住宅ローンの条件が適用されます。

そのため、現在の住宅ローンの条件に不満があって、金利などを見直したいと思っている方には借り換えが便利になります。

借り換えが適するタイミング

住宅ローンで借り換えが利用されることの多いタイミングは、固定金利期間が終わって金利の優遇幅が小さくなる時や、フラット３５Ｓの当初金利優遇が終了する時などがあげられます。

また、フラット35で借入しているけども、借入時に比べて金利が低下しており、より低い長期固定金利に換えたいと考える時や、残期間が20年以下となって、フラット35を新規で借入すると金利が低下するタイミングもあげられます。

こういった時期に当たる方は、住宅ローンの条件や返済額の見直しとして、借り換えを検討されることがおすすめとなります。

金利タイプの選び方

住宅ローンには大きく分けて変動金利と固定金利の2つのタイプの金利が存在します。

住宅ローンを借り換えする場合、借り換え後の金利タイプを選択する必要がありますので、この時の金利の選び方についても確認しておきましょう。

子供がいて学費の予定を立てている時など、将来のライフプランと合わせて、住宅ローンの返済計画を立てるなら固定金利型の住宅ローンを活用してみるのが良いでしょう。

住宅ローンの10年、20年、全期間固定金利などは、今後の毎月返済額を固定できますので、将来の資金計画を立てやすいというメリットがあります。

一方、変動金利型の住宅ローンは、経済情勢などの変化によって金利が変わり、毎月の返済額が増減することもあります。

そのため、借入後の返済計画も立てにくくなってしまいます。

そのため、過去に無いほどに住宅ローン金利が低下している今のうちに、住宅ローンを長期固定金利型の住宅ローン商品に借り換えしてしまうのも良い選択と言えるでしょう。

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金利タイプの変更による返済額見直し

住宅ローンの借り換えになると、新規住宅ローンの申込や、必要書類の提出、借入時の契約など手続きが煩雑なってしまうデメリットもあります。

住宅ローンの借り換えは、返済額を見直しする場合に効果の高い方法である一方、手間がかかってしまうのがデメリットです。

住宅ローンを借り換えまでしなくても、比較的簡単に返済額を見直しできるのが「金利タイプの変更」です。

金利タイプの変更とは、「変動金利」→「固定金利」、もしくな「固定金利」→「変動金利」に変更することを指します。

金利タイプを変更するだけであれば、同じ銀行の住宅ローンを借入したままでも、見直しを行うことができますし、銀行によってはインターネットから手続きできるなど手間もかかりません。

但し、変動金利→固定金利への変更は容易ですので、借入している銀行などに相談すれば、特に問題なく金利タイプを見直しすることができます。

しかし、逆の固定金利→変動金利は容易ではありません。

むしろ、大部分の銀行においては、設定している固定金利期間途中での固定金利→変動金利への見直しは不可能として拒否しています。

また、金利タイプの変更は、現在借入している住宅ローンが既に十分金利が低く、借り換えまでは必要ないという場合に有効です。

借入している住宅ローン自体の条件が良くない場合の見直しには有効ではありません。

繰り上げ返済での見直し

ある程度貯蓄が貯まっているという方であれば、現在の住宅ローンの返済方法を見直しする手段として、「繰り上げ返済」を活用するのも良いでしょう。

繰り上げ返済とは、毎月の約定弁済に加えて、臨時的に余裕資金を原資として、住宅ローンの借入残高に返済を充当することを指します。

繰り上げ返済を行うことで支払う利息を減少させることはもちろん、住宅ローンの約定弁済に対し、返済期間を短縮したり、毎月の返済額を減少させる効果が実現できます。

特に、残っている返済期間が長く、住宅ローン残高もあまり減少していない時期の繰り上げ返済が効果的です。

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返済条件の緩和で見直す

住宅ローンの返済方法や返済条件を見直す4つ目の方法は返済条件の緩和（リスケ）です。

最後の見直し方法は、前述の3つの方法とはタイプが異なり、毎月の返済負担が重くて、現状の支払いを継続することが出来ないという場合に検討する手段となります。

返済条件の緩和（リスケ）とは、住宅ローンを借入している銀行に要請し、返済期間を延長させたり、一時的に毎月の約定弁済額に含まれる元本を減少させる方法です。

リストラなどで収入が減少したり、一時的に避けられない出費が発生するなど、本来の約定弁済額が重すぎて支払が出来ない場合に、継続して支払うことができる金額に見直しするのが返済条件の緩和（リスケ）です。

但し、返済条件を緩和させる方法は、誰でも希望すれば利用できるわけではありません。

返済条件の緩和には銀行の許可が必要となります。銀行が応諾してくれなければ、返済条件を緩和させることはできません。

借り換えによる効果を確認

住宅ローンの借り換えで、返済方法や金利条件の見直しを行った場合の効果を確認してみましょう。

住宅ローンの借り換えは、毎月や借入期間全体を通して、返済総額を減少させる効果がありますが、その減少できる金額の規模が解らなければ、利用すべきかどうかの判断も難しいでしょう。

シミュレーションの前提

最初に借り換えを行う住宅ローンの前提条件を確認しておきます。

現在借入している住宅ローンは、当初、3,000万円を返済期間30年・元利均等返済で借入して、現在の残高が2,200万円まで減少しているものとします。

返済期間の残りは20年であり、現在の適用金利が2.075％であるとします。

借り換え後の住宅ローンの前提

次に、見直しによって借り換えする住宅ローンの条件を確認しましょう。

現在の住宅ローンの残高を全額借り換えするものとして、借り換え後の適用金利は1.0％になるものとします。

その他、元利均等返済などの借入条件は変化しないものとします。

この時、借り換えによる見直しの効果を整理すると、以下となります。

＊借り換え時の保証料(2.20%)+登記費用として試算

住宅ローンの借り換えによる効果を測るうえでは、借り換え前後の総返済額を試算するだけでなく、借り換え時に必要となる諸費用を勘案して計算する必要があります。

その結果、上記のメリットは203万円となります。

繰り上げ返済による見直し効果

住宅ローンの借り換えによる効果に次いで、繰り上げ返済を行った場合の効果についても確認してみましょう。

既存の住宅ローンの借入前提

上記の例と同様に、当初借入額を3,000万円、返済期間30年、適用金利を2.0％、現在残高2,200万円、残返済期間20年、元利均等返済による借入として試算します。

この時、当初借入後、100万円の繰り上げ返済を行った場合の効果を確認してみます。

繰り上げ返済の効果

*1、*2：住宅ローンの繰り上げ返済を行う場合、繰り上げ返済実施後の契約内容について、2種類のタイプから選択することができます。

期間短縮型は毎月の返済額を変えずに、繰り上げ返済として充当した額は借入期間を前倒しにする方法です。

一方、返済額軽減型は、繰り上げ返済によって借入残高が減少した分を、毎月の返済額の軽減に活用します。

以上の通り、繰り上げ返済による効果は、期間短縮型で48万円、返済額軽減型で22万円が期待できます。

2つの繰り上げ返済タイプで比較した場合、期間短縮型の繰り上げ返済の方が、効果が大きいということが解ります。

おすすめの住宅ローン

ここでは長期固定金利への借り換えや、変動金利の借り換えどちらにでも最適な住宅ローンをご紹介します。

以下の住宅ローンは業界トップクラスの低金利商品ですので、ご参考にしてください。

なお、銀行に住宅ローンの借り換えを相談される際には、2～3行程度に並行して相談されるのが良いでしょう。

審査結果次第で優遇金利の幅が異なることに加え、金利条件の交渉も有利となります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

三菱UFJ銀行の住宅はローンは13年連続で最も選ばれている住宅ローンであり、日本で一番人気のある住宅ローンと言えます。

そのため、これから住宅ローンを借入するなら、是非とも検討対象の1つに加えたい商品でしょう。

本来、三菱UFJ銀行は「店頭型銀行」の代表とも言える銀行です。

しかし、三菱UFJ銀行では、店頭相談では利用できない、ネット専用の住宅ローンも提供しています。

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンは他行に比べて、圧倒的に低い金利がメリットになります。

これから住宅ローンの借入を検討されているなら、是非、検討対象に含められるのがおすすめです。

住信SBIネット銀行

次にネット銀行のなかでも金利の低さで有名な「住信SBIネット銀行」です。

金利の低さがメリットのネット銀行のなかでも、圧倒的に金利が低いのが住信SBIネット銀行です。

住信SBIネット銀行では、変更金利なら0.5％以下で借入可能です（2021年7月現在/優遇金利を活用時）。

さらに、住信SBI銀行は、ネット銀行の住宅ローンのなかでも申込できる方の要件が少ないことが魅力です。

他行の住宅ローンのように、最低年収の基準や、勤続年数などの条件が少ないのが特徴です。

住信SBIネット銀行の審査基準

　住信SBIネット銀行を利用するメリット・デメリット

　住信SBIネット銀行の審査基準は厳しいの？

SBIマネープラザ

金利が住宅ローン業界でトップクラスに低いことで有名な住信SBIネット銀行はネット専業銀行です。

ネット専業のデメリットとしてあげられることの多い対面相談できない問題を解消するものとして、SBIマネープラザが設けられています。

SBIマネープラザは対面相談が可能な店舗で、ネット専業銀行の住宅ローンと同条件の金利・サービスが受けられるのが特徴です。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少なく、相談には予約が必須となります。以下から、ご予約のうえ相談してみてはいかがでしょうか。

住信SBIネット銀行のフラット35

住信SBIネット銀行の審査基準

　フラット35と一般住宅ローンの違いとは？

　金利が低くなるフラット35Ｓの利用条件は？

　フラット35で購入した家を賃貸に出しても良いのか？

au住宅ローン（じぶん銀行）

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。

新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

まとめ

住宅ローンの金利条件や、返済額を見直しする方法を4つご紹介しました。

住宅ローンの借入条件を見直しする方法として、「借り換え」、「繰り上げ返済」、「金利タイプの変更」、「返済条件の緩和（リスケ）」があげられます。

当初住宅ローンを借入した時から、経済情勢が変わって金利が低下している場合などには、借り換えを検討されてみるのが良いでしょう。

また、変動金利で借入していても、金利優遇幅が縮小してしまっていたり、長期固定金利に切り替えたいときにも借り換えは有効です。

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