住宅ローンの借入金利はいつ決まるのか？

銀行やフラット35を借入するときの基準金利は毎月変動しています。

そのため、銀行のホームページで金利が低いと思って住宅ローン商品を選んだけれど、実際に借入してみたら思っていた金利と異なるということがあります。

これは、申込準備や審査期間中に、金利が変動してしまったことが要因です。

それでは、住宅ローンを借りる場合の適用金利はいつ決まるのでしょうか。今回は住宅ローン金利が決定される時期について解説します。

住宅ローン金利はいつ変動する？

各銀行ともに住宅ローン金利は毎月見直し・変更しています。

通常、住宅ローン金利などの金利は月次で変更するものであって、月初から新しい金利が適用されます。

各銀行とも、一度決めた金利は、1ヶ月間は変更しないのが一般的です。

つまり、金利は日次で毎日変動するというものではなく、毎月の1日～月末までが固定され、1ヶ月ごとに変更するのが金利のサイクルになっています。

また、1ヶ月間適用される住宅ローン金利は、市場の金利動向などを勘案して多くの銀行では月末から翌月の1日にかけて、翌月に適用される金利を公表します。

そのため、銀行のホームページなどでは当月分の住宅ローン金利情報が公表されており、翌月の金利は月末もしくは翌月に入ってみないと解らないようになっています。

住宅ローン金利が決定する時期

前述の通り、銀行は1ヶ月単位で住宅ローン金利を変動させており、その金利情報は前月末～当月の1日ころに公表されています。

それでは、実際に住宅ローンを借入する場合、自身に適用される金利はいつ時点の金利に決まるのでしょうか。

例をあげれば、金利が決まる時期については以下のような選択股が考えられます。

• 住宅ローンに申込した時点（申込時点金利）
• 住宅ローンの契約日時点（契約時点金利）
• 実際に住宅ローンを借入した日（融資時点金利）

結論を言えば、一部の住宅ローンを除く大部分は「実際に住宅ローンを借入した日（融資時点金利）」の金利が適用されます。つまり、銀行から住宅ローン利用者の口座にお金が入金される日が属する月の住宅ローン金利です。

この融資時点の金利が適用されるのは「フラット35」や「民間銀行の住宅ローン」など主要な住宅ローン商品で共通です。

一方、財形住宅融資などの一部の住宅ローンに関しては「住宅ローンに申込した日（申込日時点金利）」が適用されるものもあります。

しかし、申込日時点金利が適用されるのは限られた住宅ローン商品のみの例外的なものと考えた方が良いでしょう。

金利決定日に関する注意点

以上の通り、大部分の住宅ローンは「実際に住宅ローンを借入した日（融資時点金利）」が適用されていることが解りました。

この時注意したいのは、実際に住宅ローンを借入するうえでの金利は借入月になってみないと解らないということです。

つまり、住宅ローンの金利を確認して選んだとしても、調べた月と借入する日が別の月になると、実際に適用される金利は異なることがあるのです。

例えば、中古マンション・中古住宅など、既に住宅が完成されていて、住宅の購入を決定した日から引き渡し（住宅ローン実行）までの期間が短ければ大きな問題にはなりにくいでしょう。

しかし、新築マンションや注文住宅などのように、住宅が完成する前に売買契約や請負契約を締結する場合、先に住宅ローンにも申込しておくことになります。

もちろん、住宅ローンを実際に借入する日（融資日）は住宅が完成して引き渡しを受ける日です。

この時、住宅ローンに申込してから、実際に融資を受ける日までには数ヶ月～1年以上も期間が空いてしまうことがあります。

この場合でも、住宅ローン金利が決定するのは住宅ローンを実際に借入する日です。

そのため、住宅ローンを選んで申込した日の住宅ローン金利が、実際に借入する日には大きく変動して、金利が上昇してしまっているという可能性もあります。

住宅購入時には、住宅購入価格とその時点の住宅ローン金利、諸費用などから資金計画を考えます。

そして、将来に渡って行う住宅ローン返済を無理なく続けていけるのかなどを考えます。

住宅購入日時点では返済が出来ると思っていても、いざ住宅ローンを借入してみると金利水準が上昇してしまっていて、毎月の支払額が高くなってしまうということもあり得るのです。

こういった資金計画ミスを防ぐためには、住宅ローンの返済計画をギリギリで行うのではなく、多少の余裕を持って考えておく必要があります。

変動金利が変更される時期はいつ？

住宅ローン金利の決定時期でもう1つ気になるのが、既に借入した後の住宅ローンに関する金利見直しや適用金利の決定時期です。

住宅ローン金利は、「変動金利」と「固定金利」の2種類のタイプから選択できます。

一般的には、変動金利と固定金利は以下のように理解されています。

• 変動金利：金利が都度変動する
• 固定金利：一定期間の金利が固定される

固定金利は解りやすく、住宅ローン借入時点の金利が固定金利期間の間、変わらずに適用されます。

そして、固定金利期間終了後、その時点の変動金利、もしくは固定金利から利用者が希望する金利タイプを選択して適用金利が決定されます。

つまり、固定金利終了時の適用金利は固定金利終了時点の金利となります。

それでは、変動金利はいかがでしょうか。

変動金利は銀行の基準金利の見直しによって毎月適用金利が変動するのでしょうか。

また、毎月金利が変わるのであれば、変動金利で住宅ローンを借入すると、毎月返済額が変動するのでしょうか。

結論から言えば、変動金利であっても金利は毎月変更されるわけではありません。

一般的な住宅ローンの変動金利であれば金利が見直しされるのは年2回です。

つまり、6ケ月ごとに金利の見直しが行われるのが変動金利であるとも言えます。

例として三菱UFJ銀行の住宅ローン・変動金利を例としてご紹介します。

三菱UFJ銀行の場合、変動金利は毎年4月1日時点、及び10月1日時点の基準金利に基づいて見直しを行うことが決められています。

さらに、この4月1日時点の金利は7月の返済分から、10月1日時点の金利は翌年1月の返済分から適用されるとされています。

つまり、変動金利で変更される金利は4月1日時点、及び10月1日時点の金利となりますが、実際に適用されるまでには3ヶ月の期間があるということになります。

これは三菱UFJ銀行の住宅ローンのルールを例としてご紹介しましたが、大部分の他の銀行も同じルールが適用されています。さらに、住宅ローンの変動金利見直しでは以下2つのルールも知っておいた方が良いでしょう。

①返済額5年毎見直しルール

変動金利は前述の通り、年に2回・6ヶ月ごとに見直しが行われています。

しかし、実際に毎月支払う住宅ローン返済額は5年ごとに見直しが行われます。

例え変動金利だと言っても、毎月の返済額が頻繁に変わってしまっては、住宅ローン利用者にもいくら返済すれば良いのかが解りづらく、資金計画も立てにくくなってしまいます。

そのため、金利が変動しても、5年間の返済額は変更しないルールとなっています。

そして、金利の変動によって利息が増減する分は、返済額に占める元金の割合によって調整を行う仕組みになっています。

② 返済額の見直し125％ルール

変動金利の見直しで大切なルールの2つ目は「返済額の見直し125％ルール」です。

前述の通り、住宅ローンで変動金利を選択すると、返済額は5年ごとに見直しが行われます。

しかし、5年ごととは言え、見直し後の返済額の上昇幅が大きすぎると返済に支障が出る可能性があります。

そのため、変動金利では見直し後の返済額は前回までの125％を限度とするルールが設けられています。

具体例をあげれば、それまで毎月10万円の住宅ローン返済を行っている方の場合、例え適用金利が大きく上昇していたとしても、変更後の返済額は12.5万円が上限となります。

この返済額上限を超えて変更となることはありません。

利息の支払い額は免除されない

変動金利の「返済額5年毎の見直し」と「125％ルール」があることで、仮に変動金利が上昇したとしても、毎月の返済額が急激に上昇することがないということは理解できました。

しかし、注意しておきたいこともあります。

それは、変動金利の上昇によって利息が増加する場合、例え「返済額5年毎の見直し」と「125％ルール」があっても、利息の追加発生分が免除されるわけではないということです。

変動金利が上昇して、利息の発生が増加すれば、その分住宅ローンの総返済額は増加します。

また、毎月の返済額が125％を超えて上昇することが無い分、利息が増加すると元金返済が後ろ倒しになっていきます。

その結果、元本が減りにくくなってしまいますので、さらに住宅ローンの総返済額が増加することになってしまいます。

金利変動を避けるには？

前述のような変動金利が上昇するリスクを抑えるためには、固定金利の住宅ローンを利用するのが一般的な手法です。

住宅ローンの固定金利を利用するなら「フラット35」がおすすめです。

フラット35は公的な金融機関である「住宅支援機構」が行っている融資であり、借入期間全体を固定金利で借入できるのが特徴です。

全期間固定型の住宅ローンですので、借入後に金利が上昇するということがありません。

また、借入時点で金利が確定しますので、総返済額も確定して、資金計画が立てやすいというメリットも生まれます。

フラット35は変動金利に比べて金利が高いという印象を持っている方もいるかもしれませんが、2020年現在、フラット35は1.0％未満で利用することも可能です。

将来的な金利上昇リスクを抑えて、安心して利用できる住宅ローンが希望ならフラット35も検討しておくのが良いでしょう。

おすすめの住宅ローン

住宅ローンを借入する際におすすめの住宅ローンのご紹介です。既に借入後の方も「借り換え」によって支払額を大幅に下げられる可能性があります。

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まとめ

今回は住宅ローンを借入するときに、いつ金利が決定されるのかについて解説しました。

住宅ローンの金利は銀行で毎月見直しが行われており、その月に適用される住宅ローン金利は前月末～1日ころに決定されて公表されます。

そして、実際に自信に適用される住宅ローンは、実際に借入する日時点（融資時点金利）で決定されます。

そのため、新築マンションなどで住宅ローン申込から融資までに時間がかかる場合、予想外に住宅ローン金利が変動していることもありますので注意が必要です。

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