一戸建て、マンションなど、住宅を購入するには多額の資金が必要となりますので、ほとんどの方が住宅ローンを利用してその資金をまかなっています。
しかし、住宅ローンは種類も多く、初心者は内容を把握するにも一苦労です。
今回は住宅ローンの中でも特に人気のある「フラット35」や「フラット35S」について、わかりやすく紹介していきますので、これから住宅ローンを選ぶ方は是非とも参考にしてください。
フラット35とは？
住宅ローンを借りられる先は銀行などの民間金融機関、自治体や国などによる公的機関ですが、フラット35は民間金融機関と公的機関である住宅金融支援機構が（旧・住宅金融公庫）が提携して提供する住宅ローンというのが特徴です。
フラット35を実際に貸し出すのは住宅金融支援機構ですが、相談や申込、手続きなどは民間金融機関に代理となるように委託しています。
そのため、直接、住宅金融支援機構とやりとりすることはほぼなく、一般的な住宅ローンと同様に民間金融機関で手続きが行えます。
もちろん、インターネットからの申込も行われています。
民間金融機関が相談や申込などの窓口となるので間口が多く、公的機関が関わっていることで民間金融機関では提供が難しいメリットも受けられる住宅ローンとなっているのがフラット35の特徴です。
以降では、フラット35のメリット・特徴について詳しくご紹介していきます。
長期固定金利で安心
一番の特徴は長期固定金利であることです。借入全期間の固定金利というのが、フラット35の大きなメリットです。
住宅ローンは返済期間が長期に渡ります。
変動金利や、短期間の固定金利では、借入後に金利が上昇し、予定していたよりも住宅ローン返済額が増加してしまうリスクもあります。
「フラット35」は長期固定金利（借入全期間の固定金利）が原則ですので、借入後に予想外に金利が上昇するというリスクがありません。
民間金融機関の場合、借入全期間の固定金利を取り扱っていなかったり、あってもフラット35に比べて、金利が高いことが多く、民間金融機関の長期固定金利は利用しにくくなっています。
フラット35のように借り入れから完済までの金利が固定であれば、いくら返せばいいのかが明確ですから、返済の計画が立てやすく、その後の生活も安心です。
なお、フラット35の名称に「35」とありますが、返済期間は年齢などの条件により15年〜35年の間で決定しますので、“必ず35年かかる”というわけではありません。
借入期間の最長が35年間であるという意味で考えれば良いでしょう。
だだし、同じ「フラット35」と言っても、窓口となる金融機関によって条件や金利、手数料など、サービスの内容が異なります。
フラット35は取り扱い金融機関ごとに、個別に条件を変えて良いことになっていますので、全ての金融機関が同じではないのです。
そして、どこの金融機関のフラット35を選ぶかは単純に金利だけを見れば言い訳ではありません。
金利、手数料、保険料や保証内容など全て合わせて、最終的に返済総額や諸費用がいくらかかるのか、どれが自分に合っているのか、じっくりと考えて選びましょう。
金利が下がるフラット35S
フラット35について調べていると、「フラット35S」という良く似た名称の住宅ローンに気づいた方も多いと思います。
そして、フラット35とフラット35Sの違いが解らなかったり、ご自身がどちらを利用すれば良いのか疑問に感じた方もいるでしょう。
「フラット35S」は「フラット35」のメニューの一つで、質の高い物件を建築・購入する場合、金利を一定期間下げてくれるプランです。
つまり、一定期間の優遇金利を受けられるフラット35と考えれば良いでしょう。
そのため、フラット35Sが利用できるのであれば、フラット35Sで申込した方がお得ということになります。
フラット35Sの対象となる「質の高い物件」とは省エネルギー性、バリアフリー性、耐震性、耐久性の側面から定められた技術基準に適合した物件です。
とは言っても、条件をクリアすることが難しいわけではありません。
現在の新築の物件であれば、フラット35Sの基準を満たす場合がほとんどです。
フラット35Sを利用できるかどうかは、売主、もしくは仲介となる不動産会社に確認しましょう。
たいていの場合、不動産会社でフラット35S の基準を満たすかを事前に確認してくれています。
なお、フラット35Sには金利プランがA、Bの２種類あり、技術基準の高いとされるAプランは10年、Bプランは5年の期間、金利の引き下げが適用されます。
他にも、一時的に金利を引き下げてくれるプランには「子育て支援型」「地域活性化型」というものが存在します。
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☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴
| 借入可能額(最大) | 8,000万円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 35年間固定金利 1.5%（2023年6月現在・保証型：自己資金10％以上) |
| その他優遇など | 借入期間を通して固定金利 |
フラット35のメリット
「フラット35」は長期固定金利以外にも様々なメリットがあります。
フラット35を利用するメリットについて確認しておきましょう。
保証人・保証料が不要
フラット35を借り入れの際、保証人は不要です。
そして、民間の金融機関では保証会社への数十万円以上の保証料が発生しますが、その保証料も不要です。借り入れのための費用を抑えることができます。
繰上げ返済の手数料が無料
住宅ローン返済は短期間で終わらせた方が金利もかかりませんから、計画的に繰上げ返済をされている方も多くいます。
しかし、繰り上げ返済で利息を減らせても、繰り上げ返済の都度、事務手数料が発生してしまっては効果が減少してしまいます。
そういった場合でも「フラット35」は繰上げ返済の手数料はかかりません。
他の住宅ローンでもWEB返済は手数料無料とうたっていますが、固定金利の場合は手数料がかかるところが多いようです。
また、一般的な住宅ローンでは窓口で繰り上げ返済するには手数料が発生することが多いのですが、「フラット35」なら窓口での繰上げ返済も手数料がかかりません。
そのため、フラット35ならこまめに繰上げ返済を行って利息を減らすことができます。
ただし、WEBと窓口でそれぞれ返済額に条件があるので注意が必要です。
民間金融機関より審査に通りやすい
「フラット35」の審査基準は年収に占める借入に対する年間の返済額（返済負担率）が基準になっていて、以下のように計算されます。
返済負担率(%)＝借入に対する年間返済額÷年収×100
また、返済額とは自動車ローンや教育ローン、クレジットカードのキャッシングやリボ払いなど、既存の借入と住宅ローンの全てを合算したものです。
以下がフラット35の返済負担率の基準となります。
【返済負担率の基準】
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
| 基準 | 30％以下 | 35％以下 |
民間金融機関の住宅ローンの場合、さらに収入の安定性が求められるため、雇用形態や勤続年数が影響を与えます。
そのため自営業、転職したばかりという方は審査を通るのが難しくなってしまうのです。
また、他の借入件数や、年齢など、様々な要素が審査に影響しますが、こういった審査基準は公表されていないため、詳細は不明です。
一方、フラット35は公的な金融機関が行っている住宅ローンということもあって、公表されている返済負担率が条件となり、その他の基準はあまり影響されません。
収入はあるのに民間銀行の住宅ローン審査が通らないという方でも、収入を基準とした「フラット35」であれば、審査に通りやすく、借りやすくなっています。
また、返済額の基準値が民間金融機関よりも高めに設定されているので、年収の低い方や他の借り入れが残っている方も借りやすくなっています。
団体信用生命保険の加入が選べる
団体信用生命保険とは死亡や身体への障害で住宅ローン返済ができなくなるなど、万が一の場合に返済が不要になる保険制度です。
「フラット35」ではこの保険に加入するかどうかを選択することができますが、民間の金融機関の場合は加入が必須条件となっています。
民間金融機関では、団体信用生命保険に加入できないと住宅ローンは借入できないのです。
ですから、健康上の理由で団体信用生命保険に加入できず、民間の住宅ローンを利用できないということもあります。
しかし、「フラット35」は団体信用生命保険が必須の条件ではありませんので、利用することができます。
また、フラット35なら団体信用生命保険ではなく、民間の生命保険を選択することも可能です。
「フラット35」の注意点
様々なメリットのある「フラット35」ですが、いくつか注意が必要な点があります。
金利の下落に連動しない
固定金利である「フラット35」は将来的に金利が上昇した際、それに左右されない安心感はありますが、逆を言えば、金利が下がったとしてもそれに対応した変動はありません。
その結果、金利が下降する時期であれば、多く利息を払うことになる可能性があります。
近年、既に住宅ローン金利は低水準となっていますので、これからさらに低下する余地は低いと考えられますが、それでも、さらに下降した場合には、利息を多く払ってしまうことがありえます。
物件への条件がある
申し込む本人だけでなく、「フラット35」を利用して建設・購入する物件にも条件があり、住宅金融支援機構が定めた面積や技術基準に適合した住宅でなければなりません。
「フラット35S」はその基準をさらに高めたものとなっています。
新築物件の場合はあまり心配いりませんが、中古物件のリノベーションなどを考えている方はフラット35の基準と適合しているかの注意が必要です。
また、フラット35も本人や親族が住むことが条件となっています。
一部のネット上の書き込みなどには、フラット35なら賃貸物件も購入できるといった書き込みが見られますが、賃貸を目的とした物件には利用できません。
融資率90％以上は金利が上がる
融資率とは物件を建築・購入にかかった金額の内、何割合を借り入れしたかの割合です。
融資率（％）＝建築・購入にかかった金額（必要資金総額）÷借入額×100
「フラット35」はその融資率が90％以上になると金利が上がるので、頭金を十分に用意するか、申し込みをする民間金融機関のローンを併用する、という方法があります。
以上「フラット35」、「フラット35S」についての特徴やメリット、注意点を紹介してきました。
ここからは、数ある取扱銀行の中でもおすすめの銀行の「フラット35」について紹介していきます。
おすすめは住信SBIネット銀行
「フラット35」「フラット35S」を取り扱う民間金融機関の中で、おすすめなのが住信SBIネット銀行です。
金利や手数料の低さはもちろんですが、それ以外にも様々なメリットがあります。
「買取型」と「保証型」が選べる
「フラット35」は一般的に「買取型」と言われるタイプのものです。
しかし、住信SBIネット銀行には限られた金融機関のみが扱っている「保証型」というタイプがあります。
扱っている金融機関が非常に少ないので、この2タイプから選択できるのは非常に貴重です。
フラット35の買取型というのは、民間金融機関が融資を行った後に、住宅金融支援機構が住宅ローン債権を買い取る方式です。
一方、保証型は民間金融機関に住宅ローン債権を残しておき、住宅金融支援機構は保証だけを行います。
そして、万一、借入人が返済できなくなった場合、住宅金融支援機構が民間金融機関に返済を行い、債権を取得することになる方式です。
「保証型」は「買取型」より金利が低くなります。
さらに、住信SBIネット銀行の場合は無料で全疾病保障がつくなど、他と比較しても手厚い保証を受ける点で人気となっています。
「保証型」の利用には頭金として融資率10％を用意することが条件となるので、頭金を十分に用意できる人におすすめです。
「買取型」は自己資金が少なく、融資率10％未満でも申し込みが可能で、事務手数料も「保証型」より安くなっているので、初期費用を抑えたい方におすすめです。
なお、「買取型」「保証型」のどちらでも「フラット35S」を利用することができます。
ただし、借り換えとしてフラット35Sを利用することはできないので注意してください。
来店しなくてもいい
住信SBIネット銀行の「フラット35」はネット上で申し込みを行う事ができます。
その後も郵送で手続きが完結するので来店の必要はなく、忙しい方でも空き時間などを利用して自分のペースで手続きを進めることができます。
住宅ローンの手続きには時間がかかりますので、来店日程の調整がなければ無駄な時間を省くことができます。
手続きを早めに済ませたい方にもおすすめです。
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|---|---|
| 適用金利・手数料など | 35年間固定金利 1.5%（2023年6月現在・保証型：自己資金10％以上) |
| その他優遇など | 借入期間を通して固定金利 |
まとめ
住宅ローンのなかでも特に人気の高いフラット35について解説しました。
フラット35は長期固定金利が利用でき、さらに、審査に通りやすく、利用しやすい住宅ローンとしても有名です。
さらに、特定の条件をクリアすれば、フラット35Sとして、金利優遇を受けることができるのもフラット35Sの特徴です。
これから住宅ローンの借入を検討されているのであれば、変動金利の住宅ローンだけでなく、フラット35も並行して検討されてみることをおすすめします。
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