住宅ローン比較！フラット35と民間住宅ローンの違いとは?

マイホーム購入をする場合、一括で払える人はまれで、ほとんどの人が住宅ローンを組んでいます。

しかし、住宅ローンをどこで借りればいいのか迷う人は多いでしょう。住宅ローンは大きな金額を長期間で借入するため、ほんの少しの差が大きな違いにも繋がります。

そして、最近よく比較されるのが、全期間固定金利のフラット35と銀行などの民間の住宅ローンです。

どちらの住宅ローンを借りればお得なのか、またどんなメリット・デメリットがあるのか、フラット35と民間銀行住宅ローンの違いについて確認していきましょう。

フラット35ってどんな住宅ローン? 

住宅購入に関心がある人は、フラット35という言葉を1度は耳にしたことがあるでしょう。

フラット35とはどのような住宅ローン商品なのか、民間銀行の住宅ローンに比べたその特徴から解説していきます。

フラット35の特徴とは?

フラット35とは、「全期間固定金利型」の住宅ローンです。

住宅金融支援機構という公的な金融機関と、全国の300以上もの金融機関が提携して取り扱っています。

住宅金融支援機構の元は「住宅金融公庫」で、平成19年より住宅金融支援機構として生まれかわった政府全額出資の独立行政法人です。

「ずっと固定金利」というキャッチフレーズでフラット35は有名となりましたが、その名の通りフラット35は最長35年の借入期間中に金利が変わることがないのが特徴です。

そのため、借入時点に総返済額を確定することができるのがフラット35の魅力です。

　住宅ローンの金利の選び方

また、一般的な住宅ローンで必要となりがちな保証料が0円、繰上げ返済手数料も0円となっていて、意外と高くつく諸費用を抑えることができます。

さらにフラット35で特徴的なのが、団体信用生命保険の加入が任意だという点です。

団体信用生命保険(以下、団信)は、銀行など民間の住宅ローンでは加入が必須条件となっている場合が多く、健康上の理由で団信に加入できない場合には住宅ローンが借入できません。

しかし、フラット35では加入が必須条件ではないため、団信に加入できないという人にはおすすめの住宅ローンだと言えます。

注意したいのが、実際にフラット35に申込むには提携している金融機関経由で行う必要があるという点です。

そして、申込む金融機関によって、同じフラット35でも、金利や手数料に違いがあるため、各金融機関のフラット35をじっくり比較検討してから申込みする必要があります。

　住宅ローンの団体信用生命保険とは？

フラット35の申込み条件とは?

フラット35の利用を考えている場合、まずは申込み条件を確認する必要があります。

申込条件とは、この条件を満たしていないと、そもそも借入申込ができないという最低条件です。

フラット35の申込み条件は下記のとおりです。

• 申込み時の年齢が満70歳未満の人(親子リレー返済を利用する場合は70歳以上も可)
• 日本国籍が人、永住許可を受けている人、または特別永住者の人
• 借入対象となる住宅またはその敷地を共有する場合、申込み者本人が共有持分を持つこと
• すべての借入額が年収に占める年間合計返済額の割合(返済負担率)が下記の基準を満たす人

フラット35の申込基準

フラット35の申込み条件は、民間の住宅ローンに比べると年収や勤続年数の制限がないことで、申込み条件のハードルはあまり高くないと考えられます。

しかし、返済負担率をはっきりと明記しているため、自身のカードローンでの借入額など、総返済額に含まれるものを洗い出して計算しておきましょう。

なお、フラット35の返済負担率は、民間銀行住宅ローンと比べても平均的な水準と言えるでしょう。

 住宅ローンの借入可能額を計算する方法

フラット35とフラット35Sの違い

フラット35の商品ラインナップは1種類だけではなく、さまざまな状況に対応した豊富な商品ラインナップとなっています。

中でもフラット35Sは、フラット35を申し込んだ契約者が、省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性など質の高い住宅を購入する場合に借入金利を一定期間引き下げてもらえるという特典付きのフラット35商品になります。

フラット35Sの金利の引き下げ期間は当初の10年間で、フラット35の金利から0.25％引き下げられます。

ただし、平成31年3月31日までの申込み受付分に限られ、それまでに予算額に達した場合は期限前に受付が終了する場合もあるため注意が必要です。

フラット35と民間銀行の住宅ローン徹底比較！

フラット35は住宅金融支援機構と銀行が取り扱う、半官半民ローンという安心感があります。

しかし、銀行の住宅ローンも近頃はサービス内容が充実しているため、どちらを選べばいいのか迷うという人も多いでしょう。

フラット35と民間銀行の住宅ローンを徹底比較してみましょう。

金利・諸費用の比較

住宅ローンを組む時に一番重要視することは、「融資金利がいくらになるか」という人がほとんどではないでしょうか。

フラット35と民間銀行の住宅ローンでどのぐらい金利に差があるのか、また諸費用についても比較してみましょう。

上記の比較を見てみると、りそな銀行と住信SBIネット銀行の割引前の金利は高いですが、どちらも金利引き下げプランが適用されると1％を切る低金利での借入が可能です。

一方で楽天銀行のフラット35は1％台の金利のため、りそな銀行などに比べると高めの金利に感じてしまいます。

しかし、融資事務手数料が安いということ、またフラット35は全期間固定金利であるため、金利上昇リスクがないというメリットがあります。

民間銀行の変動金利の場合、借入当初の金利は圧倒的に低いですが、その後の上昇リスクがあることに注意しておく必要があります。

審査基準の比較！フラット35は審査が甘い?

フラット35と民間銀行の住宅ローンには、金利や諸費用などに違いがあることは分かりました。

それでは、審査基準にも違いがあるのか確認していきましょう。

まずは申し込み条件から比較していきます。

先ほども紹介した、りそな銀行の住宅ローンの申込み条件には年収や勤続年数に条件がついています。具体的には下記のようなものです。

• 前年度の税込年収が100万円以上である人
• 給与所得者の場合は、勤続年数が1年以上の人、給与所得者でない場合は、勤続または営業年数が3年以上の人

上記の申込み条件によると、具体的に年収が制限されていることまた勤続年数が1年以上は必ず必要となることが分かります。

銀行によっては、年収基準を300万円～400万円以上に定めていたり、勤続年数を3年以上にしているところもあります。

さらにほかの条件として、団信に必ず加入できる健康状態でなければなりません。

りそな銀行に限らず、一般的な銀行の住宅ローンの多くではこのように勤続年数や団信への加入が必須などの条件があります。

しかし、フラット35の申込み条件には、年収制限や勤続年数の制限などは一切ありません。

特に勤続年数が1年未満の人であっても、1月分の収入で年収を予測して審査をしてもらうことができます。

さらに、団信に加入できなくてもフラット35の契約は可能です。

このように、民間の住宅ローンに比べるとフラット35の審査基準は、少しハードルが低いといえます。

メリット・デメリットの比較

フラット35と民間の住宅ローンのさまざまな違いについて見てきましたがメリットもあればデメリットもあります。

両者のメリットとデメリットを確認していきましょう。

民間住宅ローンのメリットとデメリット

まずは民間銀行の住宅ローンのメリットとデメリットから確認しましょう。民間銀行の住宅ローンの特徴を整理すると下記のようになります。

サービスが充実していて低金利で借りることができる一方で、勤続年数や年収に制限があること、また団信加入が必須であることなどがデメリットとなります。

なお、勤続年数に関しては、民間銀行の住宅ローンでも3ヶ月以上から申込可能というものもあります。

審査基準は、民間銀行間でも多少の差があります。

 住信SBIネット銀行の審査基準は厳しい？

フラット35のメリットとデメリット

一方でフラット35のメリットとデメリットは下記のようなものとなります。

フラット35には全期間固定金利という強みがあるものの、変動金利に比べると借入当初の金利設定が高めになることから、結果的に支払い総額が大きくなるというデメリットになる可能性があります。

また物件価格の90％以下の借入にしておかないと金利がさらに高くなるというデメリットもあります。

このように、フラット35と民間銀行の住宅ローンにはそれぞれ良い面もありますが、デメリットも存在しています。

自身がどのような点を重視して住宅ローンを選ぶか明確に決めておく必要があるでしょう。

おすすめ住宅ローン

住宅ローンを借入する際には住宅ローン選びが大切です。

銀行選びを間違えると、支払額が増加して、大きな損をしてしまうこともあります。

以下に、現在利用がおすすめな住宅ローンをご紹介します。

住信SBIネット銀行

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

三菱UFJ銀行は大手都市銀行です。

さらに、三菱UFJ銀行は住宅ローンの取り扱い件数も全国で1番多いと言われている銀行です。

三菱UFJ銀行はネット申込であれば、店頭申込よりもかなり低金利で利用できるという特徴があります。

さらに、三菱UFJ銀行は親子ペアローンや、収入合算も利用できます。

住信SBIネット銀行（フラット35）

フラット35の借入も住信SBIネット銀行がおすすめです。

フラット35の借入はどこの銀行で借入しても同じではありません。

銀行毎で借入時の条件は異なります。

住信SBIネット銀行の場合、フラット35を取り扱う金融機関のなかでもトップクラスに金利が低いことが特徴です。

まとめ

フラット35は民間銀行の住宅ローンに比べると金利が高いというデメリットがありますが、借入時に総返済額を計算できるため将来的な計画を立てやすいというメリットがあります。

また勤続年数が1年未満の人や自営業の人、また健康状態に不安がある人はフラット35の方が審査に通過する可能性が高いでしょう。

民間銀行に比べて審査に通りやすいというのは、フラット35の大きな魅力になります。

住宅ローンを検討する場合は、自身や家族の状況、優先したい項目はなにかなどをよく考えてから申込みをするようにしましょう。

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