高齢者世代でも住宅ローンは借入できる？50歳以上でも住宅ローンを組める方法

晩婚化が進み、住宅ローンを利用する年齢は上がっています。

また、平均寿命が延びることで自宅の老朽化による建替や買い替えなど、高齢になってから住宅ローンが必要になるケースも増加しています。

しかし、高齢でも借入できるのかと不安に感じる人も多いかと思います。

そこで今回は、住宅ローンが何歳まで借りられるのか、高齢者の親でも借りられるのかといった点をまとめました。

親が住宅ローンの契約を考えている場合や、親子リレーでの契約を考えている人はぜひ参考にしてみて下さい。

一般的な住宅ローンの年齢条件

最初に、住宅ローンと年齢の関係から確認しておきましょう。

代表的な住宅ローンを例として、利用可能な年齢条件などを知っておきましょう。

主要な金融機関の年齢条件

まずは一般的な住宅ローンの年齢条件についてまとめていきます。
主要な金融機関の住宅ローンでは、20～70歳までで借入が可能で、完済時の年齢が80歳未満であることが年齢条件となっているのが一般的です。

なお、完済時年齢とは、借入時年齢+借入期間で、契約通りに住宅ローンを返済した場合に、完済できる予定年齢を指します。

主要な金融機関、住宅ローン商品の年齢条件

審査の通りやすさは別としても、70歳未満で完済時の年齢が80歳未満であれば、多くの金融機関の住宅ローンで年齢条件をクリアできます。

なぜ80歳が完済年齢になっているかと言うと、団体信用生命保険が80歳までしか保証されないためです。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者が死亡した場合に、その保険金によって住宅ローンが清算される保険です。

一般的な住宅ローンを契約する場合、団体信用生命保険への加入が必須の条件となります。

50代以上でも住宅ローンの審査に通る？

住宅ローンの商品概要としての年齢条件はかなり高齢でも基準をクリアできますが実際に住宅ローンの審査に通るかどうかは別です。

審査の基準は金融機関によって様々ですが、一般的には55歳未満であれば、年齢という面においては審査に通ることも可能です。

特に、近年は高齢化や、定年退職年齢も伸びてきていますので、住宅ローンも高齢化に対応してきていると言えるでしょう。

しかしながら、55歳以上になると状況は大きく変わります。

いくら定年退職年齢が上昇しているとは言っても退職が近いことから、退職時期や退職金の金額、退職後も会社に身をおけるのかどうかなど、様々な基準が住宅ローン審査の材料としてチェックされます。

こういったいつまで働けるのか、退職後の返済原資という今後のプランが非常に重要になります。

60歳を超えてくるとより審査は厳しくなり、返済計画から安定した収入があるかどうか、治療歴や手術歴から健康状態がチェックされます。

定年退職後でも住宅ローンは可能？

次に、定年退職した後、現在であれば60歳～70歳程度に設定されている企業が多いと思いますが、この年齢で住宅ローンを借りることは可能でしょうか。

結論から言えば、定年退職後の住宅ローン借入は非常に難しくなります。

特に、嘱託などで就業を続けるのではなく、就業を辞めてしまって、貯蓄や年金によって生活する方になると住宅ローン借入は困難になります。

定年退職後の住宅ローン借入が難しくなる理由は、銀行にとって融資後の返済に対するリスクが高くなってしまうことがあげられます。

一般的に、定年退職前と、定年退職後の収入を比べた場合、定年退職後はかなり低くなってしまいます。

年金受給年齢に到達していない方であれば、収入が無くなってしまうこともあります。

こういった状況で新規に住宅ローンを融資してくれる銀行はほとんどないと言って良いでしょう。

ただし、高齢世代でも住宅ローンを借入することが不可能ではありません。

高齢世代でも住宅ローンを借入する方法はあります。以降では、高齢世代の住宅ローン借入方法について解説します。

高齢世代で住宅ローンを借りる方法

70歳未満であれば住宅ローンの年齢条件はクリアできることがわかりました。そこで実際に高齢世代でも借入できる住宅ローンの利用例を紹介していきます。

頭金を増やして借入額を減らす

60代で住宅ローンを組む場合、頭金をなるべく増やして借入額を減らすことが重要です。

自己負担の金額を増やし、収入の安定と健康面をアピールできれば住宅ローンの審査に通ることも十分に可能です。

自己資金が多ければ、銀行としては担保による保全も高くなりますし、そもそも、毎月の返済額も少なくなりますので、高齢者でも住宅ローン審査に通しやすくなります。

仮に800万円を仮入れて10年で返済するとなると、金利を年1％で計算しても、月々の支払いは約73,000円となります。

65歳からは年金が月65,000円入るため、かなり余裕を持った返済が可能となります。

逆に言えば、余裕を持った返済計画が立てられなければ、高齢からローンの審査に通るには難しくなります。

リバースモーゲージ型住宅ローン

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、不動産を担保に借入を行い、死亡後に不動産を売却して返済するという借入方法です。

生存中は利息分のみを払うだけで済む場合もあるため、返済負担が少ないのが特徴です。

元々高齢者向けの住宅ローン制度ということもあり、審査の通過率が高くなっていますがいくつかリスクも存在します。

まず、不動産を売却することが前提の住宅ローンになるため、リバースモーゲージ型住宅ローンで購入できるのは不動産価値が高い都市部の不動産に限られます。

借入当初と売却時ではもちろん価値が変動しますので、不足分は法定相続人である子どもに負担がかかります。

購入時に予想していた将来の売却価格を下回ると、売却時に不足分を相続人が補填することになるためです。

また、想定以上に長生きしてしまった場合、突然家を失う可能性もあります。

90歳を寿命と想定して借入すると90歳になった時点で売却するため、また新たに済む場所を探す必要が出てきてしまいます。

高齢者向け返済特例制度

住宅ローンとは少し性質が違いますが、高齢者向け返済特例制度というものがあります。

高齢者向け返済特例制度とは、バリアフリー化工事や耐震工事をする場合、月々の返済は利息分のみで1,000万円までの融資を受けることができる制度です。

死亡時に建物や土地を一括返済に当てなければなりませんが、60代以上が対象の制度なため、耐震やバリアフリー化が目的で住宅の購入を考えている場合は利用しやすい制度です。

親子で住宅ローンを借りる方法

また、高齢世代で住宅ローンを借りる方法として、子供と協力して借りるというものがあります。親子で住宅ローンを借りる方法についても確認しておきましょう。

親子リレーローン

親子リレーによる住宅ローンとは、親が住宅ローンを申し込み、途中で子どもにバトンタッチすることで長期の借入ができる住宅ローンの方法です。

60代で住宅ローンを組む場合、80歳までに完済しなければならず、通常であれば20年の住宅ローンが最長となります。

しかし、親子リレーローンの場合、途中で子どもにバトンタッチすることで35年ローンでの契約が可能になります。

借入期間が長くとれますので、月々の返済の負担が軽くなります。

また、親と子の収入を合わせた額で審査を受けることができるため、借入額が増やすこともできます。

2人分の収入が返済原資となりますので、高齢となった親だけの収入に比べ、大幅に増額できる可能性も高いでしょう。

借入額を大きくすることでより大きくて設備の整った家の購入も可能です。

加えて、審査にも通りやすくなります。親子リレーローンの場合、銀行にとっては就業されている2名（親・子）の信用力で融資することができます。

年功序列を原則とする日本社会において、年齢は高くなってしまったけど収入が高い親と、年齢は若いけど収入がまだ低いという子供の2名であれば収入・年齢ともにバランスのとれた借入人となるのです。

親子リレーローンのリスク

親子リレーローンにはデメリットが2つあります。他に住宅ローンが組めなくなるという点と、相続トラブルに発展するリスクです。

親子リレーローンを借入する時には親と共同生活をしていることが多いでしょう。

しかし、その後に結婚するなどの事情ができ、別の場所に住宅を購入したいと希望することもあるでしょう。

ところが、親子リレーを組んでいるのであれば他に住宅ローンを組むのは極めて難しくなります。

また、返済額によっては教育ローンや車のローンを組むのが難しい場合も出てきます。

また、親がなくなると自分以外の兄弟にも等しく財産が分配されますが、自分が住宅ローンを払っているのに、財産を均等に分配しなければいけなくなることで、不公平感につながることもあります。

そのような場合に、相続で揉めるケースが多いのも、親子リレーローンのデメリットの1つです。

高齢で住宅ローンを借りる注意

ここまで高齢世代になってから住宅ローンを借りる方法について解説してきました。

高齢世代でも住宅ローンを借りれる可能性は十分にあるでしょう。

しかし、注意点もあります。それは、高齢破産になる可能性があることです。

住宅ローンの負担は大きすぎて、年金だけでの生活や返済が難しくなり、老後に破産してしまう人が増えています。

高齢になると医療費が大幅にかかるリスクも高くなるため、住宅ローンを払う余裕が無くなってくるケースもあります。

60歳を過ぎてから働き口を見つけるのはかなり難しいため、余裕のある返済計画を立てなければ破産のリスクもあるということを覚えておきましょう。

おすすめの銀行

2021年現在のおすすめ住宅ローンの一覧です。これから住宅ローンをご検討される方は是非、参考にしてみてください。

なお、銀行への相談は2～3行程度を同時進行で行うのがポイントです。

適用される金利優遇幅は事前審査結果によって異なりますし、複数銀行で相談することが銀行との交渉材料ともなります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

最初におすすめするのは「三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン」です。

三菱UFJ銀行の住宅は13年連続で国内No１の取り扱い実績を誇る住宅ローンです。

つまり、日本で一番人気・実績のある住宅ローンと言えます。

これから住宅ローンを借入するなら、是非とも検討対象の1つに加えたい商品でしょう。

本来、三菱UFJ銀行は「店頭型銀行」の代表とも言える銀行です。

しかし、三菱UFJ銀行では、店頭相談では利用できないネット専用の住宅ローンも提供しています。

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンは他行に比べて、圧倒的に低い金利がメリットになります。

さらに、3年固定金利の適用金利は0.34％（2021年7月現在）と圧倒的な低金利です。

三菱UFJ銀行の当初金利引き下げ型の場合、当初期間終了後も、通期引き下げプラン並みの金利優遇が維持されるおすすめ住宅ローンです。

これから住宅ローンの借入を検討されているなら、是非、検討対象に含められるのがおすすめです。

フラット35（住信SBIネット銀行）

フラット35を借りるなら住信SBIネット銀行がおすすめです。

誤解されている方が多いですが、フラット35はどこの銀行で借入しても同じではありません。

取り扱っている銀行ごとにフラット35の借入条件は異なります。

そのため、フラット35を借りるとしても、どこの銀行で申込するかは非常に重要です。

ここでは、フラット35の金利が業界トップクラスに低い住信SBIネット銀行をご紹介します。

住信SBIネット銀行

ネット銀行住宅ローンのなかでも金利の低さで有名な「住信SBIネット銀行」です。

金利の低さがメリットのネット銀行のなかでも、圧倒的に金利が低いのが住信SBIネット銀行です。

住信SBIネット銀行では、変更金利なら0.5％以下で借入可能です（2021年7月現在/優遇金利を活用時）。

さらに、住信SBI銀行は、ネット銀行の住宅ローンのなかでも、申込できる方の要件が少ないことが魅力です。

他行の住宅ローンのように、最低年収の基準や、勤続年数などの条件が少ないのが特徴です。

<関連：住信SBIネット銀行の審査基準>

• 住信SBIネット銀行住宅ローン口コミ・評判
• 住信SBIネット銀行の審査基準を徹底解説

SBIマネープラザ

金利が住宅ローン業界でトップクラスに低いことで有名な住信SBIネット銀行はネット専業銀行です。

ネット専業のデメリットとしてあげられることの多い対面相談できない問題を解消するものとして、SBIマネープラザが設けられています。

SBIマネープラザは対面相談が可能な店舗で、ネット専業銀行の住宅ローンと同条件の金利・サービスが受けられるのが特徴です。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少なく、相談には予約が必須となります。以下から、ご予約のうえ相談してみてはいかがでしょうか。

au住宅ローン（じぶん銀行）

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。

新しくできたネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

au住宅ローンの団体信用生命保険には通常の死亡保障に加えて50％がん保証が付加されています。

50％がん保証+全疾病保障とは、以下の3つの保証が追加された団体信用生命保険です。

1. 死亡もしくは指定の高度障害、もしくは余命6ヶ月以内の診断
2. すべての病気・けがを対象として入院が180日以上継続された場合
3. 、もしくは②の場合、住宅ローン残高は0円になります。

加えて、

③がんと診断された場合には住宅ローン残高が50％に減額されます。

この①、②、③の保証が付いた団体信用生命保険を、利用者の負担0円で加入することができます。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

まとめ

今回は、高齢世代で住宅ローンを借りる方法や親子リレーローンについて解説しました。

近年は高齢化、晩婚化などの環境変化もあり、高齢世代の借入に対応した住宅ローン商品は増加しています。

そのため、返済計画さえ立てられれば、60代からの住宅ローン借入は可能ですし、リバースモーゲージを利用する人も増えています。

高齢からでも様々な方法で住宅ローンは借入できるため、自分に一番合った方法を探してみましょう。

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