近年、住宅ローン金利が低下していることもあって「住宅ローンの借り換え」に対する注目度は高くなっています。
しかし、「住宅ローンを借り換えたら本当に得するの？」、「損することはないのか？」と悩んでいる方は多いと思います。
住宅ローンは借入金額が大きく、少しの金利差だと思っていても数百万円単位の大きな支払額の差になることがあります。
現在は過去に無い程の低金利の時代です。変動金利なら0.5％未満で借入可能な住宅ローンもたくさん存在します。
でも、住宅ローンに詳しくないと、借り換えが本当に得か解らないですよね。
さらに、住宅ローンの借り換えを考えるなら、知っておくべき注意点があります。
今回は、住宅ローンの借り換えによるメリット、デメリット、注意点を、徹底的に解説したいと思います。
この記事で知っておいて欲しいポイント
- 住宅ローンの借り換えをした方が良い人の特徴
- 借り換えが適するタイミングはいつ？
- 住宅ローンを借り換えすれば返済額はどれぐらい減るのか？
- 借り換えの効果を最大限高めるための借り換え方法
なぜ借り換えが大切なのか？
まず、住宅ローンを借り換えするということを基礎からご説明いたします。
大切なこととして注意しておくべきは、住宅ローンは残高が大きくて借入期間も長いので、わずかな金利差が将来、非常に大きな影響を生むということです。
仮に3,000万円の残高があれば、金利が0.5％低下するだけで1年間の利息が15万円減少します。
10年間で150万円です。つまり、現在1.0%で借入している住宅ローンを、0.5％で借り換えすれば上記の効果が期待できるのです。
これだけの効果があれば、借り換えするメリットはありますよね。
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借り換えを検討するタイミングは？
現在借入している住宅ローンの金利より、実勢の金利が低い時や、借入していた住宅ローンの金利優遇期間が終了して、金利が高くなった方は、検討してみる価値があります。
住宅ローンを借り換えて、金利優遇が大きくなる住宅ローンが見つかったり、実勢金利が、当初借入時より低下しているなら、お得になる可能性がありますので、是非、借り換えを検討してみましょう。
ただ、注意が必要なこともあります。住宅ローンを借り換えるには、「費用」（デメリット）が必要なのです。
借り換えするべきか、どうかを判断するには、メリットと、デメリットを比較して、メリットの大きさを測ることが非常に重要です。
逆に、借り換えをしたけども、思ったほどの効果がなかったという失敗の可能性もあります。
以降では、住宅ローンの借り換えによるメリットやデメリットについて詳細に解説していきます。
メリットが大きくなった時が、借り換えのタイミングということになります。
住宅ローン借り換えのメリット
では、ここからは、住宅ローンを借り換えすることで期待される、メリットをご説明いたします。
支払う金額が減るかも！？
やはり、住宅ローンを借り換えするにあたって、支払う金額が減るということを期待したいですよね。
正直、金利の低下・利息の減少は、住宅ローンを借り換えする最大のメリットであり、期待であると言って良いでしょう。
住宅ローンは、借り換えによって、金利が低下することで、毎月の返済額と、将来に渡って支払う総額が減少するなら借り換えたいですよね。
なお、毎月の返済額を減少させる効果は、金利低下以外でも生み出すことができます。
例えば、住宅ローンを借り換えるタイミングで、返済期間を長期化させることで、毎月の支払額を減少させることができます。
金利タイプも変更できる
住宅ローンの金利には固定金利と変動金利があります。
一般的に、固定金利で住宅ローンを組むと、将来に渡って、金利が上昇するリスクから切り離されるので安全と言われます。
しかし、住宅ローンでは、変動金利と、固定金利を比べると、固定金利の方が金利は高く、もし、将来の金利上昇がないなら、変動金利で組んだ方が得になります。
つまり、固定金利には、将来の金利上昇リスクに備えた保険料が含まれているのです。
数年前に、「今が金利の底」、「アベノミクスで金利は上昇する」、「オリンピック需要」などを予測して、固定金利で組んでいると最近になって、「変動金利の方が良かったかも・・」と考えられている方は多いかもしれません。
実は、日本は、バブルが崩壊してから、長期的に金利は下降、もしくは横ばいを続けています。
金利が上昇する時というのは、景気の高騰が懸念される時なんですが、日本は、少子高齢化もあって景気や、経済規模は下降基調のため、高騰なんて、そうそう起きないのです。
そのため、住宅ローンの金利も、上がる、上がると言われ続けながら下降傾向のまま、20年以上が経過しています。
住宅ローンを借り換えすることのメリットには、借り換え時に、固定金利→変動金利への切り替えができるということもあります。
住宅ローン控除（減税）は継続
住宅ローンを借り換えすると、適用を受けている住宅ローン控除がなくなるのではないかと心配されている方がいます。
しかし、住宅ローン控除は、借り換えをしても、変わらず継続できます。
<関連：住宅ローン控除とは？>
金利以外にもお得な住宅ローン
住宅ローンには、金利以外のメリットを付加した、お得な住宅ローンがあります。
こういったメリットを享受できる住宅ローンを用いて、借り換えするという方法も考えられます。
これが、金利以上に大きなメリットになることもあります。
イオン銀行ならお買い物が割引
例えば、イオン銀行の住宅ローンには、お買い物が割引になる特典がついた住宅ローンがあります。
イオン銀行の住宅ローンを借入すると、借入残高がある期間は、「ずっと」、イオンでお買い物をすると、「5％の割引」が受けられるメリットが付与されます。
これって、普段、イオン系列でお買い物をされる方には、かなりメリットのあるサービスですよね。
年間100万円の買い物をされるなら、5万円の割引になります。
これは、意外と大きなメリットと思われます。金利に加えて、これらのメリットが付与されれば、借り換えするメリットになります。
住宅ローン借り換えのデメリット
住宅ローンの借り換えは、決して、メリットばかりという訳ではありません。
借り換えには、もちろん、デメリットもありますので理解しておく必要があります。
借り換えには諸費用が必要
借り換えのための住宅ローンは、新規で住宅ローンを借入する場合と同じように諸費用がかかります。
諸費用は、注意しておく必要のある借り換えの大きなデメリットとなります。
具体的には、住宅ローンを借入する際の保証料、事務取扱手数料、抵当権の抹消料と、新規設定費用（登録免許税、司法書士手数料など）、繰り上げ返済手数料、印紙税といったものが必要です。
特に金額が大きいのは、新たに住宅ローンを借入する銀行に支払う保証料、事務取扱手数料です。
保証料+事務取扱手数料の相場は、おおよそ住宅ローンの借入金額に対して、2%程度+3万円～10万円（+消費税）となります。
1,000万円を借り換えするのであれば、23万円～30万円（1,000万円×2% ＋3～10万円+消費税）程度が必要となります。
「意外と大きな金額の費用」が必要ですので、注意しておく必要があります。
<関連：保証料は交渉で安くなる？>
＞＞住宅ローンの保証料なし住宅ローンの金利優遇幅は人によって違うのか？
銀行に支払う保証料は、借り換え時に現金一括で支払う方法と、借り換えの際に一緒に借入して残高に加える方法があります。
残高に加えれば、借り換え時に支払う費用はあまり大きくならずに済みますので、借り換えを行いやすくなります。
そのため、注意しておいて欲しいのは、借り換えによるメリット（金利低下）と、デメリット（諸費用）を比較して、損得勘定を計算しておくということです。
この差が得になると判断した場合に借り換えするということを、注意しておく必要があります。
金利タイプを変更するデメリット
住宅ローンの借り換え時に、金利を固定金利から変動金利に変更することは、借り換えの有効な方法の1つです。
しかし、注意しておかなければいけないこともあります。
それは、固定金利から変動金利への変更は、メリットである一方で、デメリットにもなり得るという注意点です。
変動金利への変更は、短期的には、金利が低下する可能性が高いので、借り換え時には大きなメリットになります。
しかし、住宅ローンの借入期間は長期に渡りますので、借り換え後に、金利の上昇局面が無いとは言い切れません。
もし、将来、住宅ローンの金利が上昇してしまうと、「固定金利にしておいた方が良かった」と言われる可能性もあります。
この将来の不安を受け入れるというデメリットに、しっかりと注意しておく必要があります。
借り換えした方が良い基準とは？
皆さんが、是非知りたいであろうと思われることに、住宅ローンを借り換えした方が良いと言える判断基準があるのではないでしょうか。
メリットと、デメリットは理解したが、損得勘定の計算も簡単ではありませんので、本当に得になると解らないと面倒臭いと感じる方もいるでしょう。
では、ご自身は結局、借り換えを検討した方が良いのかをもっと簡単に判断する指標が欲しいですよね。
住宅ローンを借り換えした方が良い基準には、以下のようなものがあります。
- 借り換えすると、金利が1.0%以上低下
- 借入期間が10年以上
- 借入残高が1,000万円以上
この3つが、満たされれば、借り換えすることで、メリットがデメリットを上回ると言われています。
ただ、この住宅ローンの借り換え基準は、3つ全てを満たす必要はありません。
仮に、住宅ローンを借り換えした場合の金利の低下が、0.5％でも、借入残高が2,000万円以上ある、もしくは、借入期間が20年以上あるという場合には、同様にメリットがあります。
つまり、特定の項目が基準を満たさなくても、その他の項目が大きいなら、住宅ローンを借り換えするメリットが生まれることがあります。
そして、ここからは、借り換えの効果が高いと言える、お勧めの住宅ローンをご紹介したいと思います。
注意すべき点は、「金利」と「保証料」です。
借り換えにおすすめの住宅ローン
住宅ローンを借り換えする場合、銀行や住宅ローン商品を良く選ぶ必要があります。
商品選びを誤ると借り換えのデメリットにはまってしまい失敗する可能性があります。
住宅ローン選びでは、特に金利が低い商品であることが大切ですが、手数料の低さも大切ですのでトータルで考える必要があります。
三菱UFJ銀行（ネット専用）
大手都市銀行として有名な三菱UFJ銀行ですが、ネット受付専用住宅ローンを設けています。
ネット専用の住宅ローン（借り替え）なら、変動金利で0.34％（2021年3月現在）と、業界トップクラスの低水準です。
これから住宅ローンの借換を検討されているなら、是非、対象に加えておきたい住宅ローンです。
☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475％（2022年1月現在）
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74％（2021年4月現在）
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞も利用できます
| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.475%、3年固定金利 0.39%、10年固定金利0.74％（2022年1月現在） |
| その他優遇など | 7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞ |
住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行は、私が現在知る限りで、最も金利などの条件が良い、最高ランクの住宅ローンと言えます。
住宅ローンの借り換えを検討しているのであれば、是非、こちらから検討されてみるのが良いでしょう。
住信SBIネット銀行の「ネット専用住宅ローン(借り換え専用）」では、変動金利なら0.38％（2021年3月現在）で借入することができます。
さらに住信SBIネット銀行を利用するメリットは、こちらの金利優遇が、借入期間を通じて継続されることです。
金利優遇が大きい銀行のなかには、当初は金利の優遇幅が大きいが、数年を経過すると、優遇幅が減少するというケースが結構あります（注意してください）。
住信SBI銀行の住宅ローンでは、店頭金利から、2.331％の金利優遇が、ずっと継続されるというメリットがあります。
住宅ローンの借り換えを通じて、住宅ローンの金利を低下させたいという方にとっては、もっとも検討してもらいたい住宅ローンであると言えます。
さらに、住信SBIネット銀行住宅ローンのメリットは、他にもあります。
それは、「全疾病保障が、銀行の負担（借入人に負担なし）で加入できる」ことです。
全疾病保険とは、がんや、脳卒中、急性心筋梗塞、糖尿病など（その他の病気や、けがも対象に加わりました！！）を原因として、12ヶ月働けない状態が続くと、その時点の住宅ローン残高が0円となるというものです。
通常の住宅ローンの場合、死亡まで行かないが、病気で就業が難しくなってしまった場合、ご自宅を売却するなど、諦めざるを得ないという問題点がありました。
住信SBIネット銀行の場合、全疾病保障に、銀行の負担で加入できますので、こういった問題に対応できます。
これは、住宅ローンを組むことで、ご家族のために、無料で、生命保険や、病気に備えたガン保険に入っておけるということになります。
こういった付加価値があることが、住信SBIネット銀行で借り換えするメリットとなります。
★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の通期変動金利は0.32％（2023年5月現在）
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる
| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利0.32％（借り換え時 0.299%) ※所定の条件を満たした場合の通期変動金利となります※掲載金利は最大金利引下げ幅時の適用金利です。審査結果によっては、表示金利に年0.1％上乗せとなる場合があります。 |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料 |
<関連：住信SBIなら対面で相談することも可能！？>
住信SBIネット銀行にはネット専用住宅ローンだけでなく、店頭受付・対面相談が可能な住宅ローンも用意されています。
住宅ローンの金利条件などはネット専用住宅ローンとほぼ同条件です。直接相談して借入したい方はこちらがおすすめです。
SBIマネープラザでの相談は事前予約が必須です。店舗数も少ないため、以下から早めに予約しましょう。
★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる
| 借入可能額(最大) | 2億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.41％、10年固定金利 0.53% (2021年7月時点） |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 団信・全疾病保障付（金利上乗せなし） |
住信SBIネット銀行 フラット35
フラット35なら住信SBIネット銀行
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☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴
| 借入可能額(最大) | 8,000万円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 35年間固定金利 1.5%（2023年6月現在・保証型：自己資金10％以上) |
| その他優遇など | 借入期間を通して固定金利 |
au住宅ローン（じぶん銀行）
おすすめ度：SS
じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。
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- 死亡もしくは指定の高度障害、もしくは余命6ヶ月以内の診断
- すべての病気・けがを対象として入院が180日以上継続された場合
①、もしくは②の場合、住宅ローン残高は0円になります。
加えて、
③がんと診断された場合には住宅ローン残高が50％に減額されます。
この①、②、③の保証が付いた団体信用生命保険を、利用者の負担0円で加入することができます。
もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。
2021年3月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.525％で借入可能です。
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＊じぶん銀行は三菱UFJ銀行とauの共同設立のネット銀行
| 借入可能額(最大) | 2億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.31%、10年固定金利 0.465%(2022年1月時点・au金利優遇割適用時） |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 一般団信・がん50%保障団信の保険料が無料、一部繰上返済手数料が無料 |
まとめ
住宅ローンの借り換えは、大きなメリットを生む可能性がある反面、デメリットになる可能性もあるので注意が必要です。
未曾有の低金利が続く今だからこそ、この金利を最大限活かしたいですよね。
住宅ローンを借り換えする際には、メリットなる金利差を試算すると同時に、デメリットの項目にも注意しておく必要があります。
住宅ローンは、人生最大の買い物にもなり得る大きな支払いです。
メリットとデメリットに注意して、最大限、お得になるように上手く活用しましょう。