「元金均等返済」と「元利均等返済」はどちらを選ぶべき？失敗せずに、お得に住宅ローンを借りる方法！！

元利均等返済と元金均等返済の選び方次第で、その後の住宅ローンの返済総額や、毎月の支払金額の大きさも異なってきます。

どちらの支払方法が良いかを銀行員に聞いても、「皆さん、大抵、元利均等返済ですよ」の返事のみで理由も教えてもらえないこともあります。これではどちらの金利プランが得か解りません。

今回は住宅ローン借入の際の元利均等返済と元金均等返済の違いや選択時の考え方について解説します。

元利均等と元金均等の違い

「元利均等返済」、「元金均等返済」は、住宅ローンを始めて借入するような個人の方には、馴染みの少ない言葉かもしれません。

そのため、急にどちらの金利プランで借りるのが良いかと聞かれて回答に困ってしまいます。最初に、元利均等返済と元金均等返済の違いについて説明しましょう。

元利均等返済と元金均等返済のどちらを選択すべきかを考えるにあたり、それぞれのメリット・デメリットを整理します。

まずは、元利均等返済を選択する場合の、メリット・デメリットをご説明していきましょう。

元利均等返済の総支払額は多くなる

総返済額に対する影響は元利均等返済の最大のデメリットとも言える部分です。

借入期間全体を通して計算すると、元利均等返済の方が、総支払額は多く、不利になります。

少しでも、住宅ローンの返済額を減らしたい、お得に借りたいという方からすれば元金均等返済の方がお得です。

詳細は後述しますが、元金均等返済の場合、返済初期に多くの金額を返済し、後になればなるほど、返済額は減少します。

当初返済額が少ない

借入してから当初期間のうちの返済額は元利均等返済の方が少なくなります。

元金均等返済は返済初期の借入残高が大きい時期は、利息も多く発生するので返済額は大きくなります。

利息が多くても、少なくても、毎月同額の元金を返済しますので、残高が大きい初期の方が返済負担は重いのです。

元金均等返済では返済が進むに連れて、残高が減少し、発生する利息が減り、毎月の返済額も減少します。

一般的なサラリーマンでは、年功序列の考え方があるため、若手の給料は低く、勤務年数が長くなって行くほど、給与も上昇していく設定になっています。

多くの企業で、定期昇給という制度がありますよね。

こういったサラリーマンの給与の特徴に、借入当初の返済額が大きくなってしまう元金均等返済は向いていないとも言えます。

そのため、元金均等返済を利用したくても、難しいサラリーマンも多くなります。

元利均等返済は資金計画しやすい

元利均等返済は毎月の支払額が一定となるので、借入時から将来に渡っての返済計画が立てやすくなります。

さらに、住宅ローンを借入する方のなかには、金利変動によって毎月の返済額が急激に増加することを心配される方もいますが、元利均等返済は、金利が上昇してもすぐに返済額は変更となりません。

一般的な銀行の住宅ローンでは、5年毎の期間で返済総額を見直します。なので、5年に1回しか返済額は変更となりません。

また、借入人の生活を安定させるためにも、大抵の銀行では、金利が大幅に上昇しても、前5年間の返済額に比べて125%以上には、増加しないという条件を設けています。

なお、実際、そういった急激な金利の変動も起きておらず、返済額が大きな変化ということはあまりありません。

たくさん借りるには元利均等返済

購入金額の100％を住宅ローンで借りるというケースが増えてきました。最近では、住宅ローンで借りられるだけ、借りる傾向にあります。

もし、少しでも多くの金額を借りようとするなら、元利均等返済の方が、大きな金額の住宅ローンを借りられる可能性があります。

住宅ローン審査では、年収に対して、30%前後を返済に充てられるという返済負担率の基準をもとにして、そこから逆算して、借入総額の上限が決まります。

借入当初の返済額が多くなってしまう元金均等返済では、同じ年収であっても、住宅ローンの借入総額は少なくなってしまうのです。

どちらで借りるのがお得？

元金均等返済と元利均等返済を選択する場合、全ての人にあてはまる、絶対的にお得な方法を決めることは出来ません。

それぞれの方の状況に合せて、より有利な方法を選択することが大切です。

例えば、少しでも、金利の支払いを抑えて、お得に借りたいなら、元金均等返済がお得な返済方法ということになります。

一方で、住宅ローンで出来る限り大きな金額を借入したいなら、前述の通り、元利均等返済が向いていることになります。

元利均等返済では、借入当初の返済額を低く抑えられる分、住宅ローン審査に通りやすくなるのです。

また、住宅ローンの将来的返済を計画的に行いやすい、もしくは余裕を持って行いたいという方にも元利均等返済がおすすめです。

元金均等返済では、借入時の資金計画で支払いに余裕があると思っていても、途中で金利が上昇すると、予想以上に返済額が増加する可能性もあります。元金均等返済では、金利の変化が、毎月の支払額に大きく影響します。

一旦、どちらかの返済方法を選択すると、借入期間の途中で変更することは出来ません。最終期間まで、その返済方法を続けることになりますので、慎重に決定する必要があります。

銀行は元利均等返済を推奨

銀行にとって、住宅ローン借入人に利用してもらいたい方法は元利均等返済です。

元利均等返済は、元本の減少ペースが緩やかであるため、利息が多く発生します。その分、銀行にとっては金利が多くもらえる分、元利均等返済がお得になります。

それに加えて、元利均等返済のほうが、住宅ローンの融資額を増加させられる可能性も高くなります。銀行員にとっても顧客に、もっと貸せますよと言えたり、審査に通しやすくなる分、元利均等返済のほうが提案しやすいのです。

最後の理由として、銀行としても貸し出した後の住宅ローンは、返済期間中において、延滞などになることなく無難に返済を続けてもらいたいという希望があります。景気の悪化による給与の減少や、金利の上昇など、住宅ローン借入人がコントロールできない事情などで返済が滞るということを回避したいと思っています。

元金均等返済では、最初は良くても、途中で返済額が増加したり、最初の返済額が大きい分、借入後の返済が厳しくなるという可能性も高くなってしまいます。どちらかと言えば、元利均等返済で借りてもらった方が、問題が起こりにくいという観点から、銀行では元利均等返済を勧めることが多いのです。

まとめ

住宅ローン借入時にはたくさんの情報を検討しますが、つい金利に気を取られてしまいがちです。

やはり、住宅ローンのような大きな金額を借入する時には、費用を抑えて、お得にしたいという想いは誰にでもありますよね。

一方で、最長35年にも及ぶ返済期間を、問題なく、完済まで続けていくために、安心を取っておく必要もあります。

それぞれの観点から、ご自身にあう返済方法を選択する必要があります。2つの返済方法の特徴を、しっかりと理解しておきましょう。

　マイホームは買った方が良い！？

　旅行代金を借入で行う方法
　元銀行担当者が教えるお得な住宅ローン！