住宅ローンの検討開始から申込・借入までの手続きの流れを解説！住宅ローンの基本！

住宅ローンの申込から借入までの一連の流れは、カードローンのように1日〜2日で終わるようなものではありません。

住宅購入手続きと同時進行で進めながら、仮審査や必要書類の準備、本審査などをおこなう必要があり、手間暇や時間がかかります。

そのため、基本的な申込方法や手続きが解っていないと住宅購入に間に合わなかったり、良い住宅ローンを選ぶ余裕が持てないなど問題も起こります。

住宅ローンの申し込み〜借入までの手続きの流れを理解して、知っておくことで、住宅購入までの行動スケジュールが立てやすくなりますので、しっかりと確認しておきましょう。

今回ご紹介する内容

• 住宅ローンを借りるまでに必要な手続き
• 住宅ローンの2段階審査の理由
• 住宅ローンを借りるまでにかかる期間

利用する住宅ローンを決める

住宅ローンを借入する際の第一歩が利用する住宅ローンを決めることです。

一言に住宅ローンと言っても、人気のネット銀行に加えて都市銀行や地方銀行、信用金庫などの「民間ローン」や、住宅金融支援機構の「フラット35」、財形貯蓄がある方向けの「財形住宅融資」の3つの種類があります。

どの種類の住宅ローンで、どんな商品が自分に合うかしっかりと選ぶ必要があります。

どの住宅ローンを選ぶかで毎月の返済額や総返済額も変わってきます。

雑誌で紹介されているローン商品や営業担当者が勧める商品が必ずしも最適であるとは限りません。

そして、住宅ローンの商品選びは非常に重要です。

住宅ローンは大きな金額を長期間に渡って借入するため、ほんのわずかな金利差が数百万円の支払額の差になることもあります。

以下で、ご自身にあった住宅ローンを選ぶ際に、おさえておきたいポイントなどを解説していきます。

今後のライフプランを考える

利用する住宅ローンを決める際は、今後の家族のライフプランについて考えましょう。

住宅ローンは4〜5年で終わるものではなく、長い方であれば30年以上も返済していくものです。

非常に長い付き合いとなるため、目先の環境だけでなく10年後や20年後のライフプランも考慮したうえで、選択することが重要です。

たとえば、子供の教育費と住宅ローン返済が重なり、家計に大きな余裕がない場合は、借入期間中に返済額が変わらないことで「返済計画が立てやすいフラット35」などの全期間固定金利タイプを選択することも大切です。

自分に合う金利や金利タイプを選ぶ

ライフプランも考慮したうえで、自分や家族に合った金利・金利タイプの住宅ローン商品を選びましょう。

一般的には、共働きで収入が多ければ、変動金利や短期間の固定金利などが良いと言われています。

近年は、未曽有の低金利の時代であり、変動金利に至っては1.0％どころか、0.5％を下回るものもあります（優遇金利適用後）。

この低金利によるメリットを享受するためには、変動金利を活用することになります。

▼低金利の住宅ローンの例

しかし、変動金利は、将来的な金利上昇リスクを抱えるため、金利が上昇すると、予想していなかった水準にまで返済額が増加してしまう危険性もあります。

そのため、ご自身にとって最適なローンは、家族の状況や今後のライフプランにより変わってきます。

周りに惑わされず、自分たちに合った商品を選ぶことが大切です。

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銀行にはいつ相談する

住宅ローン申込において良く疑問として聞くのは、いつ銀行に相談するのが良いかという点です。

銀行に相談するタイミングとして良いのは、購入したいと思う住宅に目途がついた時です。購入する物件が変更となっても構いませんので、ある程度の目途がついた時が銀行に相談するタイミングになります。

仮審査（事前審査）の申し込み

借入したい住宅ローンが決まった後は、事前申込/仮審査へと進みます。

住宅ローンの申込は一般的に、事前申込/仮審査⇒本申込⇒本審査という3つの流れで進みます。

ここでは、最初の手続きとなる事前申込/仮審査について解説します。

住宅ローンの仮審査とは、本当の審査とは違い、住宅ローンの審査が通る見込みがあるかどうかを、事前に確かめるためにおこなう審査のことです。

住宅ローンの本申込には多岐に渡る資料の準備が必要であり、手間暇がかかります。

しかし、審査に通る見込みがないにも関わらず、それだけの資料を準備するのは非効率です。

そのため、住宅ローン審査では、一旦事前審査として、少ない資料で簡易的に審査を行ってしまうのです。

なお、金融機関にもよりますが、一般的に、仮審査の申し込みをしてから審査結果が出るまでに数日〜1週間程度かかります。

仮審査に通過して、結果に問題がなければ次の本申込・本審査へと進めます。

仮審査/事前審査はあくまでも最初の相談段階であり、本当の審査とは違うため、その後、本審査を受けなかったとしても問題はありません。

また、大部分の銀行は仮審査段階で、優遇金利がどれだけ受けられるかの条件提示が行われます。

逆に言えば、住宅ローン金利が低い銀行であっても、事前審査を受けないと、本当にご自身がどれだけの金利優遇を受けられるかは解りません。

事前審査は購入したいと思う住宅が見つかっていれば受けられます。

特に、事前審査を受けるための条件などもありませんので、早めに受けておくのが良いでしょう。

積極的に仮審査を受けておかれることをおすすめします。

事前審査の必要書類

住宅ローンの事前申込・仮審査の際に必要になる書類は次のとおりです。

本審査ではないため、必要書類も少なく、容易に準備しやすいものとなります。

まずは以下の書類を準備しておきましょう。

• 本人確認書類（運転免許証、健康保険証など）
• 収入証明書類（源泉徴収票、確定申告書など）
• 印鑑（認印）

仮審査・事前申込は、書類準備を極力減らし、申込人の自己申告の内容を主要な材料として、銀行の住宅ローン審査が行われます。

＞＞住宅ローンの事前審査・仮審査とは？

事前審査のチェック項目・審査内容

住宅ローンの事前審査では主に以下のような項目について審査されることになります。

• 住宅ローンの事前審査の確認項目
• 返済負担率が基準内にあるか？
• 個人信用情報に事故情報がないか？
• 担保価値と住宅ローン融資額のバランス
• 勤続年数・年齢・家族構成などのその他情報

返済負担率が基準内にあるか？

返済負担率とは、年収と比較して住宅ローンの借入額が妥当な水準であるかを計算するためのものです。

実際に銀行の住宅ローン審査では、借入可能額の可否を返済負担率で計算しています。

返済負担率の計算式は以下となります。

返済負担率の計算式から解る通り、返済負担率は借入に対する返済額が年収の何割を占めるかを計算しています。

この割合が30~35％以下となるように返済負担率を設定する銀行が多く、公的な住宅ローンとして有名なフラット35でも返済負担率は35％以下とされています（年収400万円以上の場合）。

また、返済負担率の計算においては、住宅ローン以外の借入がある場合、そちらの返済額も含めて返済負担率が計算されます。

そのため、既存借入が多くなるほど、住宅ローンの借入可能額は減少します。

個人信用情報に事故情報がないか？

個人信用情報とは信用情報機関と呼ばれる会社が金融機関向けに提供するサービスで、借入希望者の借入に対する利用状況や、信用状況を確認できるものです。

個人信用情報を確認すると、現在の借入利用状況（残高や件数、借入の種類など）や、過去の延滞有無、債務整理の履歴などが確認できます。

個人信用情報に延滞履歴、債務整理の履歴があることを「事故情報」、「異動情報」などと呼び、こういった状況にあると新規借り入れはほぼできなくなってしまいます。

この借入ができなくなっている状況をブラックリストとも呼びます。

住宅ローン審査においても、事故情報がないかは確認されます。

そして、事故情報があると、住宅ローン借入はほぼ不可能となってしまいます。

担保価値と住宅ローン借入額のバランス

住宅ローンの事前審査においても、購入予定の住宅（担保）の評価額と住宅ローン借入額のバランスが確認されます。

住宅ローンでは購入する住宅が担保となり、借入人が返済できなくなってしまった場合には、担保を売却して、銀行は住宅ローンの返済にあてることができます。

そのため、住宅ローンの保全として、担保価値を確認しておくことが大切になるのです。

一般的な銀行の住宅ローン審査においては、担保価値≧住宅ローン融資額となるのが原則であり、担保価値が大きくなるほど審査にも通りやすくなります。

そのため、自己資金・頭金を多く用意していた李、市場価値に比べて割安で住宅を購入できるほど、担保価値価値にも余裕がでてくるため、住宅ローン審査にも通りやすくなります。

なお、担保価値と住宅ローン融資額を比較した余力のことを担保余力と呼びます。

ただし、住宅ローンの事前審査段階では、担保評価は簡易で行われます。

購入する物件の資料は本審査申込時に提出しますので、事前審査では詳細な情報がなく、あくまでも簡易的な評価によって審査が行われます。

そのため、本審査において担保価値が変わり、審査結果が変わってしまうということもあります。

勤続年数、年齢、家族構成など

住宅ローン審査では多岐にわたる項目がチェックされ、様々な情報から総合的に審査されます。

その例が、勤続年数や、年齢、家族構成などです。

勤続年数は現在の職場で継続して働いている年数であり、長ければ長いほど、住宅ローン審査には有利となります。

一方、勤続年数が短いことは不利な条件となり、銀行によっては勤続年数が1年未満だと申込できないところや、最低2年以上必要といったところもあります。

勤続年数の条件は銀行ごとに異なりますので、勤続年数が2年未満という方は銀行選びも注意した方が良いでしょう。

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また、年齢や家族構成なども確認されます。

年齢が20歳以上、65歳未満の場合、年齢だけですぐに住宅ローン審査に落とされるということはありませんが、その他の情報を含めて、総合的に審査されるための情報となります。

本審査の申し込み

住宅ローンの仮審査に通過した場合は、いよいよ本審査の申し込みです。

仮審査に通過すると銀行毎に本審査の申込に必要な書類を案内されます。

依頼された書類を準備して、銀行所定の申込書類に記入すれば申込は完了です。

本審査を通過すれば、住宅ローンを借入できることがほぼ確実になります。

金融機関によっても異なりますが、本審査の申し込みをして結果が出るまでに2週間程度の時間がかかりますので、早く融資実行を希望している場合は、必要書類の準備を急ぎ、申し込みまでの期間を短縮しましょう。

先に物件の売買契約を結ぶ

一般的に、住宅ローンは購入する自宅を担保として提供したうえで借入するため、住宅ローンの本審査の前に購入予定物件の売買契約を結んでおく必要があります。

購入する不動産が決まっていなかったり、住宅購入の契約が決まっていないと審査はできません。

「売買契約を先に結んだら、住宅ローンの審査に落ちた場合に、お金が工面できないのに購入する契約だけ残ると困る」と心配する方もいると思います。

しかし、通常の不動産売買契約には、ローン特約がつきます。

ローン特約とは、万が一、住宅ローンの審査に通らなかった場合は、売買契約をキャンセルして白紙に戻すことができるという特約です。

ローンが通らず借入ができない場合は、売買契約もなかったことになるため物件購入代金を支払う必要はありません。

もし、この時点で手付金を支払っていた場合、原則、手付金も返還されます。

必要書類のご案内

住宅ローンの本審査の際は、仮審査よりも必要書類が多く、市役所（住民票や印鑑証明書など）や勤め先（源泉徴収票など）に依頼して準備することも必要になります。

発行までに時間がかかる場合もあるため、早めに書類の準備に取り掛かるようにしてください。

• 住民票（家族全員記載）　※市役所
• 印鑑証明書　※市役所
• 課税証明書（住民税決定通知書）　※市役所
• 本人確認書類（運転免許証、健康保険証など）
• 収入証明書類（源泉徴収票、確定申告書など）
• 実印（印鑑証明書に使用しているもの）
• 物件の資料（売買契約書、建築の請負契約書、重要事項説明書など）
• 預金口座通帳

※金融機関により必要書類が異なる場合があるため必ず確認してください。

本審査で通らない場合もある

注意しなければならないのが、仮審査が通ったからといって本審査も通るとは限らないことです。

特に、仮審査から本審査までに間が空き、仮審査時と状況が変わっている場合は注意が必要です。

「収入が減ってしまった」「仕事を辞めた」「車のローン借入した」「教育ローンを利用した」など、収入が減少してしまったり、借入が多くなっている場合は、返済負担率が変わるため審査が厳しくなる可能性があります。

できるだけ、仮審査と本審査の間は開けないようにしましょう。

本審査のポイント

住宅ローンの事前審査/仮審査は、借入希望者の自己申告の内容を持って審査が行われます。

一方、本審査では、事前審査で元とした「自己申告」の内容を、提出を受けた書類によって間違いがないかを確認されます。

つまり、自己申告の内容が正しく、仮審査→本審査までの期間が短ければ、仮審査と本審査の結果は異なる可能性が低くなります。

住宅ローンの本審査のポイント

• 各種必要書類の内容確認
• 提出書類と事前審査申込時の申告内容の整合性確認

住宅ローンの契約

本審査に通った後は、金融機関と住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結びます。

また、この際、物件を抵当権に設定する抵当権設定契約も一緒におこなわれるのが一般的です。

そして、契約の際に融資実行日も決めます。

融資実行

融資実行は、物件の引き渡し前におこなわれるのが一般的です。

融資実行により、金融機関から不動産業者へ購入資金等が振り込まれます。

この時、住宅ローンの資金は一旦借入に口座に入金されますが、そのまま資金を不動産業者に振り込むのを利用者に任せるということはありません。

住宅ローンの入金と業者への支払いは同時に行われます。

その後、不動産業者から物件の鍵を受け取れば入居できます。

また、後日、司法書士による登記が完了すると、正式に物件が自分のものになります。

住宅ローン申し込み・借入時の注意点

住宅ローンの申し込み・借入する際には、次の点に注意しましょう。

予算や住宅ローン選びに関わる点ですので非常に重要です。

物件価格の他に諸費用もかかる

マンションや一戸建てなど、住宅を購入する際にかかるのは物件の購入代金だけではありません。

住宅購入には予想以上に大きな金額の「諸費用」が必要となります。

そのため、購入する住宅の価格だけを想定していると、資金が足りないといったことも起こり得ます。

諸費用には、税金や不動産業者への手数料、住宅ローン保証料・銀行の事務手数料・火災保険料・地震保険料・印紙税・登記費用・水道分担金（一戸建て）・修繕積立一時金（マンション）・仲介手数料（中古）・不動産取得税・団体信用生命保険料（民間銀行は無料が多い）などがかかります。

諸費用は、一般的に物件価格の3〜6％がかかると言われています。

仮に、物件価格が3,000万円であれば90万円〜300万円程度なので、非常に金額が大きいです。

現在は、諸費用分も含めて借入できる住宅ローンや、住宅購入価格の100％全額を借入できる住宅ローンも少なくありませんので、諸費用も含めて購入計画を立てるようにしましょう。

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民間ローンは団体信用生命保険の加入が義務

民間銀行が提供する住宅ローンを借入する際は、団体信用生命保険への加入が必須条件となります。

団体信用生命保険とは、ローン契約者に万が一（死亡や高度障害）のことが起きた際に、保険金で残りの住宅ローンが支払われるための保険です。

団体信用生命保険があることで、ローン契約者が亡くなったとしても、住宅ローン返済のない家を家族に残すことができます。

民間ローンの場合は団体信用生命保険への加入が義務づけられているため、健康面に問題を抱えていて（持病や病気など）、加入できない場合は住宅ローンの借入もできなくなります。

もし、加入できない場合は、団体信用生命保険が義務ではなく「任意」となっているフラット35などでの借入を検討しましょう。

なお、民間銀行の場合、団体信用生命保険料は銀行負担（借入人の支払なし）、フラット35は借入申込人が自費負担で加入となります。

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まとめ

住宅ローンの申込～借入に至るまでの、一連の手続きの流れをご説明しました。

住宅を購入する場合、大部分の方にとって住宅ローンは無視できない存在になります。

住宅は高額になりますので、住宅ローン無しに購入できない方が多いでしょう。それだけ住宅ローンの存在は重要です。

そして、未曽有の低金利の時代だからこそ、住宅ローンの借入には適した時期だと言えます。

今こそ、最大限に住宅ローンを活用するためにも基本的な流れや、必要な手続きは理解しておきたいところです。

住宅ローンの借入までの流れを理解することで、失敗しない住宅ローン借入をしましょう。

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