住宅ローンの平均的な借り入れ額はいくら？これから借りる人の参考情報

初めて住宅ローンを借り入れして自宅の購入を考えている方にとって、住宅ローンのことは解りにくいものです。

自分の借入額が適正なのか、借入しすぎなのかも不安とものです。そんな時に知りたいのが自分以外のみんなの住宅ローン利用状況です。

住宅ローンの平均借入額、平均返済額、住宅の平均的な購入金額など、様々な数値の平均値を確認してみましょう。

みんながどれくらい住宅ローンを利用しているのかが解ります。

購入する物件種別の割合

フラット35を利用して住宅購入する方が購入する住宅の構成割合は以下の通りです。

こちらの調査はフラット35の融資を行っている住宅金融支援機構が、フラット35を利用した方を対象として調査した集計資料になります。

購入する物件種別の割合

出所：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」

住宅を購入する方の物件割合は、土地付注文住宅、建売住宅、注文住宅といった「一戸建住宅」の割合が高いのが特徴です。

しかし、時系列で見た場合、土地付注文住宅や、注文住宅の割合は徐々に低下傾向で推移しており、中古マンション・中古戸建に対する割合が増加する傾向が見られます。

、不動産価格の高騰、高止まりといった背景から、新築物件ではなく、比較的割安で購入することのできる中古物件の人気が高まっていることが背景にあると考えられます。

住宅購入金額の平均値（全国）

最初に住宅購入金額の平均値から確認してみましょう。国土交通省が発表する「平成30年度住宅市場動向調査」では、住宅購入者の平均的な購入金額が調査されています。

住宅市場動向調査によれば、住宅の平均購入金額は以下の通りとなります。

■住宅の平均購入金額の調査

出所：国土交通省「平成30年度住宅市場動向調査」

＊注文住宅は全国調査、その他の住宅は3大都市圏での調査

上記の結果を見ると、最も高いのが分譲マンションで、平均購入金額は4,577万円、次いで分譲戸建住宅の3,933万円、新築注文住宅の3,971万円となっています。

しかしながら、この調査は新築注文住宅のみが全国平均であり、その他は3大都市圏であることに注意が必要です。

3大都市圏は土地価格が高騰傾向にあることもあり、3大都市圏だけで見た場合には、注文住宅の平均購入金額が最も高くなるのではないかと考えられます。

さらに住宅の平均購入金額は、1次取得者と2次取得者に分けられます。

1次取得者とは、初めて住宅を取得する方のことを指し、2次取得者とは2回目以上の取得となる方を指します。

そのため、2次取得者とは「買い替え」、「建て替え」といった需要が大部分を占めるものと考えられます。

■住宅の平均購入金額の調査（1次取得、2次取得別）

出所：国土交通省「平成30年度住宅市場動向調査」

＊注文住宅は全国調査、その他の住宅は3大都市圏での調査

分譲マンションを除き、1次取得者よりも、2次取得者の平均購入金額の方が高いことが解ります。2次取得者は買い替え、住み替えなどで、最初に購入した住宅よりも高額な住宅を購入する傾向にあるものと想像されます。

住宅の平均購入金額

• 新築注文住宅 3,971万円（全国平均）
• 分譲マンション 4,577万円（3大都市圏）

また、フラット35で有名な、住宅金融支援機構が行う「2018年度フラット35利用者調査」でも同様の調査が行われています。

ただし、こちらは「フラット35を利用する方」だけを対象にした調査です。

先ほどの国土交通省の調査は住宅購入を行う全ての方を対象とした調査ですので、調査対象が多少異なることに注意が必要です。

■フラット35利用者を対象とした平均購入金額

出所：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」

フラット35を利用した方だけを対象とした調査結果になりますが、こちらでも新築マンション、および新築の土地付き注文住宅の平均購入金額が高く、それぞれ全国平均で4,437万円、4,113万円と4,000万円台にあることが解ります。

さらに、地域別で見た場合、首都圏の平均購入金額が圧倒的に高く、新築マンションであれば平均購入金額が4,941万円と5,000万円に近い金額になっています。

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住宅ローンの平均借入額

次に住宅ローンの平均的な借入額を確認してみましょう。

平均借入額の調べ方

住宅ローンの平均的な借入額とは、住宅ローンを借入する一般的な方が、どれ位の借入を行っているのかを示します。

みんなが住宅ローンでどれくらい借入しているかを調べるには、いくつかの方法がありますので前提を記載しておきます。

住宅ローンの平均借入額を調べる方法はいくつかありますが、特に、フラット35で有名な、住宅金融支援機構が公表しているデータが解りやすく参考になりますのでこちらを使用して調査してみました。

2018年度実績を基に、住宅金融支援機構が調査した「2018年度フラット35利用者調査」から、参考となるデータをピックアップしてご紹介します。

なお、こちらのデータは、フラット35を借入した人のデータとなります。

必ずしも、住宅ローン全体ではなく、フラット35の利用者に限定されるため、全体平均から多少の誤差が発生している可能性があります。

全国・地域別での住宅ローン平均借入額

最初に、全国と、地域別の住宅ローン借入額の平均値からご紹介しましょう。

なお、住宅ローンの平均借入額は、フラット35を借入した人が、フラット35+民間金融機関（併用）で借入した際の平均借入額（フラット35+民間金融機関の合計額）となります。

■フラット35利用者を対象とした平均借入金額（2018年度）

出所：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」

結論から言って、全国の住宅ローンの平均的な借入額は3,132.9万円です。これは購入する住宅の種別を分けず、全物件、日本全国を対象とした平均借入額です。

住宅ローンの平均借入額

ただし、平均が3,132.9万円とは言っても地域差があります。

地方に比べ、大都市になるほど住宅価格は高くなるため、住宅ローンの平均借入額も上昇する傾向にあります。

特に首都圏は全国平均の借入額よりだいぶ高くなり、首都圏だけの住宅ローンの平均借入額を切り出すと3,437.5万円となります。

これは全国平均の住宅ローン借入額より、314万円高い金額であり、全国平均の1割以上借入金額が大きいということになります。

首都圏の住宅ローン平均借入金額のうち、東京都だけに絞ると3,919万円になり、県別でみた住宅ローン借入額のなかで最も高い地域となります。

そして、東京都だけの平均借入額では、全国平均の住宅ローン借入額に比べると、2割以上高い水準となることが解ります。

首都圏は住宅の販売価格自体も高額ですし、平均的な所得水準も高くなるため、住宅ローン借入額も必然的に高くなることが原因と考えられます。

地域別住宅ローンの平均借入額

• 首都圏が最も借入額（平均）が大きい 3,438万円
• 首都圏は全国平均より1割以上借入額が多い
• 東京都だけで見た平均借入額は3,919万円で全国平均から2割以上高い

首都圏以外の地域を見てみると、近畿圏は3,055万円、首都圏・近畿圏・東海圏を除く、その他地域の借り入れ平均額は、2,844万円となっています。

住宅ローン借入額は、首都圏・東京都の借入額は突出して高く、その他の地域では、平均的な借入額の水準を下回る地域が多くみられるようになります。

住宅種類別の平均借入額

住宅ローンの平均借入額は地域別だけでなく、購入対象となる住宅種別によっても大きく異なります。

一戸建て住宅（土地付き注文住宅）を購入する場合の、住宅ローンの平均借入額（全国）は3,637万円で、さらに首都圏の平均額は4,261万円です。一戸建て住宅を購入する際の住宅ローン借入額も、首都圏の水準が2割近く高い水準であることが解ります。

一戸建て住宅を購入する場合の、近畿圏の平均住宅ローン借入額は、3,755万円で、東海圏の平均借入額は3,635万円となります。やはり、首都圏を筆頭に、近畿圏、東海圏の順に平均借入額は下がっていきます。

次に、マンション購入者の住宅ローン平均借入額を見てみましょう。全国的な平均額は、3,709万円で、首都圏の住宅ローン平均借入額は、4,134万円です。都市部を中心として、やはり「一戸建て住宅」を購入する方は住宅ローンの借入額がやや高くなるのが特徴です。

住宅ローン借入額の平均

自己資金・頭金の平均額

ここまで住宅ローンの平均的な借入額を説明してきました。ここから、住宅ローンの借入額に大きく影響する、自己資金の平均額についても確認しておきましょう。

■フラット35を利用した方の自己資金平均額

出所：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」

2018年度、フラット35を借入した人の全国的な自己資金の平均額は472万円です。

前述の通り、全国的な住宅購入金額の平均は3,575万円でしたので、自己資金はおおよそ1割強を用意しているということになります。

自己資金割合（必要資金総額のうち、自己資金として用意している金額の割合）の平均は全国どの地域を見ても大きな差が無く、全国的に11.0%～12.0％程度を用意していることが解ります。

自己資金を平均的な金額で見ると、首都圏の446万円（そのうち東京都の平均は540万円）で近畿圏は417万円です。

おおよそ、自己資金の大小の変動は、住宅ローンの借入額の平均と同様の推移となっています。全国的に見ても、住宅の購入価額の1割程度を自己資金で賄うというのが、平均点な水準となっていることが解ります。

自己資金の平均額・平均的な自己資金割合

• 自己資金の平均額は472万円
• 自己資金割合の平均は11.9％

次に、物件種別の自己資金額を確認してみましょう。

一戸建て住宅（土地付き注文住宅）を購入する場合、全国的な自己資金の平均額は447万円となります。

■土地付き注文住宅を購入する人の自己資金平均額

出所：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」

それに対し、マンション購入者の自己資金平均額は714万円です。

全国的に見て、一戸建て購入者の自己資金よりも、マンション購入者の方が、1.6倍程の自己資金を用意していることが解ります。

また、自己資金割合は土地付き注文住宅などよりも多く、15％～16％程度用意されていることが解ります。

全国的に見て、注文住宅を購入する方よりも、マンションを購入する方の自己資金の方が多くなっているという特徴が見られます。

■土地付き注文住宅を購入する人の自己資金平均額

出所：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」

不動産タイプ別の自己資金で見た場合、土地付き注文住宅（一戸建て）の全国平均では447万円、マンション購入者の自己資金平均は、714万円です。

首都圏だけに限定すると、一戸建て住宅購入者の自己資金平均は、495万円で、マンション購入者の自己資金平均は788万円です。

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年収倍率の平均値

年収倍率というのは、購入する住宅価格が年収の何倍になっているかを示す指標です。

年収倍率は購入する住宅が、購入者にとって高すぎる金額でないかなどを簡易的に見る指標として用いられています。

年収倍率＝住宅購入価格÷年収（世帯年収）

■年収倍率の平均値

出所：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」

全国的に見て、年収倍率の平均は6.6倍になっています。

これは、世帯年収800万円の家庭であれば、平均的に5,280万円（＝800万円×6.6倍）の住宅を購入していることになります。

また、年収倍率で見る場合、土地付き注文住宅や、マンション（新築）の年収倍率が高く、首都圏であれば7倍以上の住宅購入価格になります。

毎月の平均返済額

前述の通り、住宅ローンの全国平均の借入額はおおよそ3,133万円ということがわかりました。

それでは、3,133万円という住宅ローンの平均借入額に対する毎月の返済額はいくらになるのでしょうか。

住宅ローンで3,133万円を借入する場合の平均返済額を確認してみましょう。

2020年現在、フラット35で住宅ローンを借入する際の金利はおよそ1.0％前後です（借入銀行ごとに多少異なる）。

また、民間銀行の変動金利で最大限金利優遇を受けられた場合の金利が.04%～0.6%程度になります。

フラット35の金利（1.0％）をもとに、3,133万円を35年間で借入する時の平均返済額は月々8.9万円、総返済額は3,715万円になります。

一方、民間銀行の変動金利を適用して借入する場合、借入時の適用金利を0.5％とすると、毎月返済額は8.2万円になります。住宅ローンの平均借入額である3,133万円を借入する場合の平均返済額は、おおよそ8.2万円～8.9万円になると考えれば良いでしょう。

返済負担率の平均

返済負担率とは、住宅ローンの年間返済額が占める年収の割合を示す指標であり、以下の計算式で計算できます。返済負担率は銀行の住宅ローン審査でも重要視する指標ですので、住宅ローンを借入するにあたっては意識しておきたい平均値になります。

返済負担率（％）＝年間返済額÷年収

フラット35を利用する場合、返済負担率の上限は35％であり、それ以上の借入を行うことはできません。

また、返済負担率が高いということは、それだけ、フラット35の利用者が年収に対して目一杯の借入を行っているということを示します。

■返済負担率の平均値

出所：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」

フラット35を借入している人の返済負担率の平均は21.8％です。最大となる35%と比較するとかなり差があります。

また、首都圏、特に東京都の返済負担率が高くなっていますが、その他の地域は全国平均とあまり差がありません。

■返済負担率の平均

出所：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」

実際に住宅ローンを借入した人の返済負担率の構成割合を見てみると、返済負担率が20％以上・25％未満の方の割合が最も高く全体の24.8％を占めます。

次に、25％以上・30％未満となる割合が25.2％となり、全体の50％が返済負担率20％以上・30％未満の間であることが解ります。

住宅ローン借入時の平均年齢

次に住宅購入、住宅ローンを借入する年齢の平均を見てみましょう。

2018年度フラット利用者調査によれば、2018年度に住宅ローンを借入した人の平均年齢は40.1歳となります。

内訳を見ると、最も多い年代は30歳代で42.3％、次が40歳で25.5％、30歳未満で14.3％、50歳代で10.7％と続きます。住宅ローンの借入は45歳を超えると厳しいと言われることもありますが、40歳代、50歳代、60歳以上の合計（40歳以上で借入する人の合計）が43.3％いることになります。

つまり、住宅ローンを借入する人の43％は40歳以上であり、比較的高齢になってからの住宅ローン借入が多いことが解ります。

■住宅ローンを借入する人の平均年齢

出所：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」

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住宅ローン借入者の平均世帯年収

フラット35を利用する方の平均的な世帯年収です。

ここでは、申込単独（個人）の年収ではなく、夫婦共働きの家庭や、親子同居の家庭などを含めた、世帯年収による平均年収となります。

■住宅ローンを借入する人の平均世帯年収

出所：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」

2018年度の調査によれば平均的な年収は598万円であり、全体の内訳で見ても世帯年収600万円未満の方の割合が全体の63.4％を占めています。

また、次に多い区分として、年収600万円以上、800万円未満が全体の20.1％を締めており、世帯年収800以上の割合は全体の16.5％となります。

■地域別・住宅ローン借入者の平均世帯年収

出所：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」

住宅ローン利用者の平均世帯年収を見た場合、全国平均598万円に対し、首都圏は平均を上回る634万円となりますが、その他の都市圏（東海圏、近畿圏）は全国平均を下回る水準となっています。また、首都圏の中でも、東京都だけで見た平均世帯年収は704万円になります。

次に、物件種別での平均世帯年収を見てみましょう。

物件種別で見た場合、新築マンションを購入する家庭の平均世帯年収が最も高いことが解ります（以下表参照）。

■住宅ローンを借入する人の平均世帯年収（物件種別）

出所：住宅金融支援機構「2018年度フラット35利用者調査」

住宅ローンの適正借入額とは？

以上の通り、住宅ローンの平均的な借入額を、地域別、購入する不動産の種別にご説明いたしました。

他の人がいくら借入しているのかという情報が、ご自身が「いくら住宅ローンを借入して良いのか」を検討されている方の参考になれば幸いです。

しかし、住宅ローンの借入額を考える場合、平均的な借入額だけでなく、ご自身にとって、適正な借入額がいくらなのかを考える必要もあります。

適正な借入額とは、「借入後に無理なく返済可能な額」と考えられます。

住宅ローンの適正借入額を考えるにあたって、役に立つ計算方法に、「返済負担率」があります。

返済負担率とは？

返済負担率は、先ほど平均値のところでもご説明いたしましたが、住宅ローンの借入可能額を計算する方法として、実際に銀行の住宅ローン審査で使用している計算方法です。

返済負担率の計算は、年収の一定割合（これを返済負担率と言います）を、住宅ローンの返済にあてられると仮定して、その返済額から住宅ローンの借入可能額を逆算する方法です。

そして、返済負担率として返済にあてられると考える収入の割合は、30～35％程度というのが銀行の審査基準としては一般的です。

フラット35に関しては返済負担率の基準が公表されていますので、こちらを参考にすると、年収400万円未満の場合30％で、400万円以上の方は35％を使用することになります。

返済負担率の計算例

返済負担率による計算を、年収500万円を例として計算してみましょう。

年収500万円の場合、返済負担率は35％を使用することになりますので、年間の返済可能額は175万円になります（500万円×35％）。

この175万円は、住宅ローンに対する返済可能額となりますが、既に借入がある場合（カードローンや、マイカーローンなど）、そちらに対する返済額を先に控除する必要があります。既存借入がカードローンの場合は、借入限度額の10％を、年間返済額として使用します。

仮に、借入限度額100万円のカードローンを保有しているとすると、10万円（100万円×10％）を年間返済額として、先ほどの175万円から控除します。

結果的に、住宅ローンに対する返済可能額は、165万円になります。

年間返済額165万円で借入できる額が、計算上の住宅ローンの借入可能額となります。

この時、借入期間は任意の期間、借入金利は3～4％（銀行毎に異なる）を使用します。仮に、35年間、借入金利4％、元利均等返済で計算すると、住宅ローンの適正な借入可能額の上限は、3,161万円となります。

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年齢も重要

住宅ローンの適正借入額を考える場合、年収基準が最も重要になりますが、加えて年齢も重要です。住宅ローンの返済は長期に渡り行うというケースが多いでしょう。

一般的な住宅ローン商品では、最長で35年まで借入することができます。

しかし、一般的な給与所得者は、60～65歳が定年退職になります。

そして、定年退職を迎えると、雇用が継続されたとしても、給与収入は減少するという方が多いでしょう。

そのため、理想を言えば、定年退職までに住宅ローンは完済されるか、もしくは出来るだけ元本を減らしておきたいところです。

定年退職前に返済の目途を立てておくには、住宅ローンを借入する年齢も重要になります。住宅ローン借入時に30歳を超えている場合、定年退職を意識して適正借入額を考える必要があります。

おすすめ住宅ローン

実際の住宅ローン商品をもとに、2020年9月時点で選ぶべき「おすすめの住宅ローン」を案内します。是非、参考にされてみてください。

住信SBIネット銀行（ネット専用）

住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンの最大のおすすめポイントは「金利の低さ」と「全疾病保障保険の無料加入」です。

住信SBIネット銀行住宅ローンの一番の魅力は変動金利の金利水準の低さです。変動金利の水準で選ぶなら、住信SBIネット銀行住宅ローンは、業界トップ水準の低さであり、借入全期間を通じて、優遇幅も維持されます。

さらに、住信SBIネット銀行には、インターネット専用で申込できる住宅ローン商品（上記）以外にも、対面で相談できる住宅ローン（ミスター住宅ローンREAL)があります。

ミスター住宅ローンREALであれば、ネット銀行のデメリットともいわれることのある相談しにくさを解消して申込することができます。

対面相談用住宅ローンは、東京都内他地域に設置されているSBIマネープラザにて申込できます（金利/全疾病保障などの借入条件は同一で、インターネットで申込するのか、対面で申込するのかの違いになります）。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの事前予約が必須です。相談を希望する際にはご注意ください。

変動金利の低さは業界トップ水準

住信SBIネット銀行の低金利は住宅ローン業界のトップクラスの低水準です。

そして、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンなら新規住宅購入時、住宅ローンの借り換え時の双方に適用できる魅力があります。

全疾病保障に無料加入

住信SBIネット銀行の住宅ローンには、「全疾病保障に無料加入できる」というメリットがあります。

住信SBIネット銀行を借入する方には、保険料を銀行が負担してくれながら「全疾病保険」にも加入できます。

住信SBIネット銀行は、「全疾病保障」と「保険料無料」というWのお得があるのが特徴です。

全疾病保障とは、病気の種別に関わらず、また怪我であっても「12ヶ月以上就業不能」となった場合に、その時点の住信SBIネット銀行の住宅ローンの残元本を保険が支払ってくれる制度です。住宅ローンを借り入れしている人の支払義務が免除されます。

住宅ローンを新規借入する場合に、不安になることの多い健康上の問題を、住宅ローン借入人の追加負担無しで、無料でカバーしてもらえるメリットがあります。

一般的な銀行の住宅ローンなら、「8大疾病疾病保障」、もしくは「5大疾病保障」が多く、保険の対象となる病気の種類が限定されています。どんな病気や怪我も対象になるというものはありません。そのうえ、保険料も加入者（住宅ローン借入者）が負担するのが通常の住宅ローンのケースです。

住宅ローンの5～8大疾病保障の保険料は、住宅ローン金利に換算して、年間0.2～0.3％程度支払う必要があり、住信SBIネット銀行の住宅ローンは、この保険料相当額を住信SBIネット銀行が支払ってくれるのが特徴です。

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三菱UFJ銀行（ネット専用）

非常に知名度の高い大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、住宅ローンには、「ネット受付専用」の特別商品があります。

そのため、支店の対面で相談して借入できる住宅ローンと、専用のWEBページから申込できる住宅ローンには違いがあります。

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンの特徴は、3年固定（固定金利期間選択型）や10年固定の金利水準が非常に低いことです。

3年固定金利は、通常のネット専業銀行住宅ローンの変動金利よりも低いため、大変おすすめです。

au住宅ローン（じぶん銀行）

＊2020年9月現在のau住宅ローンの金利

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2020年9月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.55％で借入可能です。

住信SBIネット銀行(フラット35)

借入期間、全期間固定金利の住宅ローンを希望するならフラット35が良いでしょう。

フラット35は最長35年間までの「借入期間全体を固定金利」にできるのが特徴です。

当初借入金利が、ずっと変わらず、借入期間全体に適用されるので、返済額を安定化できます。そのため、住宅ローン借入時点で、将来の総支払額を確定できる「安心の住宅ローン」とも言えます。

ところで、フラット35のことを、「どこの銀行で借入しても条件が同じ」住宅ローンと誤解されている方がいます。

しかし、フラット35の金利条件はどこでも同じではありませんので注意が必要です。

フラット35の全期間固定金利の住宅ローンの特徴は同じですが、金利水準は銀行毎で個別に設定しています。

審査基準などは、どこの銀行でも一定ですが、借入条件は異なるのです。同じフラット35を利用するなら、少しでも金利が低い銀行から借入したいと思うのは当然ですよね。

まとめ

これから住宅ローン借入を検討される方にとって気になるのは他の方がどういった住宅ローンを借り入れしているかではないでしょうか。

そのため、今回は地域別、購入する住宅の種別で、住宅ローンの平均借入額をご紹介しました。

住宅ローンの平均借入額は全国平均で3,000万円ほどです。

そのうち、東京都の平均借入額が突出して高く（3,789万円）、全国平均に比べて2割強高くなっています。

自己資金の平均は、おおよそ購入価額の1割強であり、全国どちらの地域であっても、この比率におおきな差はありません。

平均借入額を基準とするなら、自己資金は物件価格の1割程度を用意されておくのが良いでしょう。

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