年収200万円以下でも住宅ローンを借入することは可能か？審査を通す住宅ローン活用術

住宅ローンを借入したいけど、年収200万円以下のため審査に通らないと諦めている方もいるかもしれません。

確かに住宅ローン審査において年収は重要な要素です。

しかし、年収200万円だと住宅ローン審査に通らないというのは本当でしょうか？

今回は年収200万円以下でも住宅ローンを借入できるのか？、申込や審査で気を付けるべきポイントは何か？などを説明します。

今回ご紹介する内容

• 年収200万円以下でも住宅ローンは借入できるか？
• 年収200万円以下で住宅ローンを借入するポイント
• 知っておきたい審査のポイント

住宅ローンを借入しやすい人の特徴

住宅ローンが借りやすい人といえば、まず間違いなく「公務員」や「大企業のサラリーマン」であることは今も昔も変わりはありません。

住宅ローンは何千万という大金を最長で35年という期間、毎月決まった日に返済しなければいけないので、おのずと審査をする金融機関は安定した収入が継続的に得られていることを重要視します。

そして、住宅ローンを組みやすい方々の年収は一般的に400万円以上ある方です。

実際に、住宅ローンの審査基準を400万円以上からとしている金融機関も少なくありません。

こういった銀行であれば400万円以上の年収が無いと、そもそも住宅ローンの申込するできません。

また、勤続年数が2年以上ある正社員、もしくは契約社員が住宅ローン審査に通りやすくなります。

年収200万円以下は住宅ローンを借入できるか？

前述の通り、これまでは年収400万円以上ある公務員や、大企業にお勤めの会社員が住宅ローンを借入しやすくなっていました。

しかし、近年では、雇用形態に関係なく派遣社員や低所得者、男女を問わず幅広い層の人が住宅ローンを利用できるようになっています。

その背景には、人口の減少や晩婚時代を背景とした住宅を購入する人の減少にあり、そこに歯止めを入れるべく導入されたゼロ金利（住宅に限らずですが）、住宅ローンに係る各種補助金、そして「フラット３５」が国策として推進されたからです。

ただ依然年収200万円以下の人が住宅ローンを申込むとなるとハードルが高いことに変わりありません。

住宅ローンを借入するために年収をあげてくださいと言われて簡単にあがるものでもありません。

そのため、年収200万円以下の方の中には住宅ローンを借入することを諦めてしまっている方もいるかもしれません。

しかし、年収200万円以下でも諦める必要はありません。

交渉方法や、準備次第で借入できる住宅ローンは存在します。

つまり、年収200万円以下でも住宅ローン審査に通ることは可能ですし、住宅ローンは借入できます。

年収200万円以下で住宅ローンを利用されたケースもたくさんあります。

以降では、年収200万円以下でも住宅ローンが組めるパターンをいくつか紹介いたしましょう。

年収200万円以下で借入できる7つの方法

年収200万円以下で住宅ローンを借入するには実践して頂きたい7つのポイントがあります。

これらの7つのポイントで住宅ローンは飛躍的に審査に通りやすくなります。

それでは7つのポイントを区分してご紹介します。

１.同居家族との収入合算

ご自身だけの収入で住宅ローンが借入できない場合に活用できる方法があります。

それは「収入合算」という方法です。

収入合算とは自分以外の同居家族の収入を合算して、2人分の年収を住宅ローンの返済財源とする方法です。

たとえば、申込人の年収180万円と同居家族（親・妻・子）の年収120万円を合計して年収を300万円とする方法で、合算金額が多ければ多いほど、借入可能額や借入可能金融機関といった選択肢は広がります。

1人分では、年収200万円以下で住宅ローンを借入できなかったとしても、2人分になると審査基準をクリアできるということがあります。

収入合算が利用できる家族は、親子や、夫婦など、銀行毎に制限が異なりますので、実際に相談される銀行に確認する必要があります。

収入合算の詳細な内容は以下の関連記事をご参照下さい。

住宅ローンの関連記事

　夫婦が収入合算で住宅ローンを借入する方法

２.頭金を用意する

たとえ収入が少なくても、先を見据えてコツコツと貯金し、マイホーム購入額の頭金を揃えておけば、年収200万円以下でも住宅ローンを借入しやすくなります。

2つ目の方法は、自己資金で足りない分を住宅ローンでまかなう方法です。

金融機関に対し長年の貯金を口座履歴で証明できればこれ以上の実績はありません。

何かしらの理由で大金を手にし、それを住宅ローンの頭金とするのもアリではありますが、金融機関に対する実績には当然なりません。

頭金は多ければ多いほど、住宅ローンでの借入額が少なくなるため、購入した物件の担保価値比率が高くなります。

つまり、銀行にとっては、住宅ローンが回収出来なくなるリスクは軽減しますので、審査にも通りやすくなりますので、年収200万円でも借入できる可能性が高くなります。

そのため、自己資金さえあれば、年収が少なくても柔軟に対応してくれる銀行は少なくありません。

３.自営業の節税は控える

特殊なケースではありません。特に自営業者さんに多く、節税などの目的で、実際の収入よりも低くなるように申告されている経営者は少なくありません。

年収150万円でフツーに外車乗り回している社長さんもいます。

事業で儲かっているにもかかわらず、節税する観点から、様々な費用や経費を加算して、申告上の利益（所得）を少なく調整しているわけです。

この様な方々も、いざ住宅ローンを申し込みする時は、頭を悩ませます。

本当は利益が出ているけど、「所得」を低く抑えてしまったために住宅ローン審査に通りにくくなってしまうためです。

個人事業主の場合、銀行はあくまでも確定申告書上の「所得」を年収として評価します。

「本当は利益が出ている」なんて説明は通用しません。こういった時には、まずは税務署に修正申告をお願いします。

または金融機関との取引履歴（積立や定期）、預金通帳記録内の仕事の取引から発生するお金の動きを調べ社長の「実収」を確定させ、そこから本来の年収を算出します。

当然イレギュラーな取扱いとなるので一般住宅ローンでは難しく特殊な案件として金利も通常より高く設定されるでしょう。

４.条件が甘い銀行で借りる

多くの銀行は年収200万円以下に対する住宅ローンは審査の対象外となっております。

審査に落ちるどころか、そもそも住宅ローンの申込すらできません。

年収200万円以下の方でも住宅ローンを申込める金融機関はズバリ「年収条件が無い」住宅ローンを取扱う金融機関しかありません。

年収条件が無い住宅ローンを取扱う金融機関がはたしていくつあるのか？

残念ながら年収条件が無い住宅ローンを取扱う金融機関はそう多くはありません。

以下で、具体的な年収条件なしの銀行をご紹介します。

住信SBIネット銀行：年収制限なし

住信SBIネット銀行は、「安定継続した収入」があれば、年収条件なく申込が可能です。

また、住信SBIネット銀行は、年収条件が無いことに加えて、業界トップクラスに金利が低いことでも有名です。

まずは、住信SBIネット銀行に相談されるのがおすすめです。

住宅ローンの関連記事

• 住信SBIネット銀行の審査基準はどれくらい厳しいのか？
• 住信SBIネット銀行の口コミ・評判を確認する

なお、住信SBIネット銀行には、ネット専用住宅ローンだけでなく、店頭受付・対面相談が可能な住宅ローンもあります。

もちろん、金利などの借入条件はネット専用住宅ローンとほぼ同条件です。

住宅ローンは直接相談してから借入したいという方にはこちらのSBIマネープラザがおすすめです。

但し、SBIマネープラザでの相談は事前予約が必須です。店舗数も少ないため、以下から早めに予約しましょう。

イオン銀行：年収制限がありません
ただし健康保険や雇用保険の加入であることが条件とされていますので年収200万円以下の人では当てはまらないケースも考えられます。

その他：一部地方銀行や信金・信組で年収条件の明示無しや100万円以上といった低い年収条件の住宅ローンを取扱う金融機関はありますが、実際は住宅購入資金ではなくリフォーム資金であるケースが大部分であります。

フラット35

フラット35とは金融機関の名前ではありません。

住宅金融支援機構という国の機関が国策として打ち出した住宅ローン商品です。

取扱い金融機関は住信SBIネット銀行やARUHIなどが有名です。

これらの金融機関は代理で取り扱いをしているだけで、実際にお金を貸してくれるのは住宅支援機構になります。

しかし、フラット35は、相談される金融機関でも借入条件が異なりますので、少しでも借入条件の良い銀行を確認される必要があります。

2021年現在、もっともおすすめのフラット35は住信SBIネット銀行です。

金利が低く、借入条件がトップクラスに良いのが特徴です。

5．その他の借入は完済する

住宅ローンはカードローンや、フリーローン、マイカーローンなどのその他借入があっても借入することが可能です。

しかし、既存借入があるというだけで審査落ちするわけではないというだけで、既存借入が少ないほうが審査には通りやすくなります。

もし、年収200万円以下の方が住宅ローン申込する場合で、既にカードローンなどの借入があるのなら完済しておくのが理想です。

既存借入が少ないほうが審査に通りやすくなります。

また、カードローンやマイカーローンなどの無担保借入は借入期間が短く、借入額に対して毎月返済額が大きくなりがちです。

完済して、少しでも住宅ローンを多く借入した方が毎月の返済額の負担も楽なります。

6．個人信用情報に注意

住宅ローンを申込する場合、審査において個人信用情報は必ず確認されます。

個人信用情報を見ると、現在の借入額の情報に加えて、過去の返済に関する信用情報（延滞の有無や、債務整理の履歴など）も確認されます。

特に、延滞や債務整理の履歴があるとブラックリストに登録されると言われる通り、追加的な借入は不可能になります。

これから住宅ローンを借入したいと考えているのであれば、既にある借入や、クレジットカードに対して絶対に延滞しないように注意が必要です。

7．年収に応じた住宅を選ぶ

年収200万円以下の方が住宅ローンを借入、住居を購入するためには、年収に応じた住宅を選ぶことも大切です。

年収200万円未満でも住宅ローン借入が可能であると言っても、それで5,000万円でも、6,000万円でも住宅ローンが借入できるというわけではありません。

やはり、年収に応じた住宅ローン借入額に制限されます。

そのため、実際にご自身が借入できる住宅ローンの借入可能額を知り、その金額に応じた住宅を選ぶということも大切です。

年収200万円以下の人が住宅ローンを組む方法としては、現時点では、「フラット35」が最も可能性が高い方法です。

フラット35は、公的な金融機関ということもあり、民間銀行に比べて借入しやすいのが特徴です。

「フラット35」を前提に、年収200万円の人がいくらお金を借入出来るのかを見てみましょう

年収200万円以下はいくらまで借入できるのか？

ここまで、年収200万円でも住宅ローン借入は可能であるという説明を行ってきました。

それでは、実際に年収200万円の方はいくらまで住宅ローンを借入できるのでしょうか。

ここでは住宅ローンの借入可能額を計算する重要な方法と、実際に借入できる金額を計算してみましょう。

返済負担率から計算する

銀行の住宅ローンの借入可能額は、一般的に返済負担率という指標をもとにして計算されます。

返済負担率とは、借入額に対する年間返済額が年収の何割を占めるのかという指標です。

住宅ローンを借入するにあたり、借入額の考え方として、いくらなら毎月安定した返済が可能なのかを計算するのが大切です。

一般的に住宅ローンの返済可能額は金融機関の考え方と年収によって違いはありますが、年収200万円以下ですと利息を含めた年間のローン総支払額は年収の20％～25％以内（返済負担率という）である事というのが一般的です。

つまり、返済負担率は20％～25％以内となる借入額に抑える必要があります。

たとえば年収が180万円、返済比率25％として45万円（＝180万円×25％）、毎月37,500円の返済が可能であろうと考えられます。

そうなると、借入時の金利次第で以下のような金額が借入可能となります。

• 金利0.5％（金利変動型）借入期間35年で1,444万円
• 金利1.0％（金利10年固定）借入期間35年で1,328万円
• 金利1.5％（金利20年固定）借入期間35年で1,224万円
• 金利2.0％（金利固定）借入期間35年で1,132万円

以上のような金額が借入可能額となります（ちなみに金利の変動サイトが短いほど金利上昇のリスクは高くなります）。

年収180万円の借入可能額

• 年収180万円なら1,444万円まで借入できる

返済できる金額も考える

住宅ローンの借入可能額を考える場合、借入できる金額だけでなく、返済できる金額も考える必要があります。

具体的に言えば、年収180万円の人の37,500円の毎月返済が本当に可能なのかという確認です。

このケースではボーナスなしの場合で月額の住民税が4,325円、所得税が1,850円で毎月の手取りは122,000円となります。

約定返済すると残りは84,500円になります。

他に借金が無く、親からの仕送りは一切なし、テレビ企画で行うような節約生活とまでは行かなくても、光熱費・通信費・食費で最大限節制を35年間、恐らく貯蓄もままならないと思われます。

そのうえ住宅ローンを利用して購入した住宅には火災保険の加入が必須となります。

それでも家に限らず「資産」を購入した場合、税金や修繕費、など不意な出費に対応せざるを得ないのです。

子どもがいるなら説明不要なレベルで論外、共働き出来ない条件での所帯もちは税金の控除も受けられるとはいえ、かなり厳しい生活になりそうです。それも35年間です。

それでも、どうしても年収200万円以下で住宅ローンを組まないといけない状況であるのなら、自身の現在だけでなく先のライフスタイルも想定した無理の無い返済可能額を知ること、住宅を取得すれば返済額以外にも税金や修繕費も視野にいれた計画をオススメします。

年収200万円以下の住宅ローンで購入できる住宅の例として以下のようなものがあります。

1. 900万円未満の中古マンションもしくはワンルーム（戸建ては難しいですよね）
2. 住宅ローンはフラット35一択

住宅取得時の国の補助

マイホームを住宅ローンを利用し購入した場合、支払った所得税や住民税額の一部を還付してもらえる住宅ローン控除という制度があります。

所得税は年収200万円以下の場合、独身でも５万円以下、所帯もちではさらに低くなります。

住宅ローン控除は、支払った税金の範囲内で還付されますので、税金を支払っていない方は、ほとんど還付されるものがありません。

このため年収200万円以下の人は住宅ローン控除による生活費の補填はほぼ期待できない状況です。

一方、年収200万円以下の方は「すまい給付金」の利用を検討してみてください。

すまい給付金は、消費税が５%から8%へ引き上げられたことをきっかけにできた制度で、最大で30万円の給付が、平成26年4月から平成33年まで実施予定で、住宅ローンの借入額ではなく所得割額がベースとなっております。

年収200万円以下の人ですとほとんどの場合、30万円近く給付されるでしょう。

ちなみに消費税が10％となりますと、最高で50万円の給付が予定されております。

補助ではありませんが、住宅ローンを借入するまでの時間が許される方であれば、「残価方式住宅ローン」の制度化待ちも選択肢にいれてみてはいかがでしょうか？

まとめ

現実として年収200万円以下の人が住宅ローンを利用するのはまだまだ難しい状況であり、住宅ローンの夢を叶えるための近道は計画的な頭金の貯蓄、その間に頑張って収入を増やすのがベストである事に変わりはありません。

年収200万円以下でも借入できる住宅ローンはあります。

しかし、年収200万円以下の方場合、銀行選びや審査準備など、対応が大切です。

また、住宅ローンを借入した後に、本当に返済可能かという考え方から無理の無い住宅ローン計画の策定をオススメします。

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