住宅ローンで1億円以上を借入できる？1億円以上借りるために必要なポイント

1億円以上するマンションや戸建てを購入する際は、住宅ローンは利用できるのでしょうか？

「もしかして数千万円までしか利用できないかもしれない」など、不安に感じている人も少なくないでしょう。

1億円以上の物件購入を検討している人からすると、どこまで住宅ローン利用できるのかは非常に大事な問題です。

2世帯・3世帯住宅の購入や、大きめの戸建て住宅であれば、1億円以上の金額になってしまうことはあるでしょう。

そこで今回は、1億円以上利用できる一般的な銀行や住宅ローンを借りる際のポイント・注意点などについて紹介しています。

本記事をご覧いただくことで住宅ローン選びがしやすくなりますので、参考にご覧ください。

今回ご紹介する内容” style=”glass

• 1億円以上借入できる住宅ローンはあるのか？
• 1億円借入したら返済額はどれ位になるのか？
• 審査に通る方法
• 高額な借入を行なう際の注意事項
• 利用がおすすめの住宅ローン

1億円以上借入可能な銀行

「住宅ローンって1億円以上借りれるの？」と疑問に思っている人も多いのではないでしょうか。

実際に借りれる・借りれないは別として、1億円以上の融資も可能な住宅ローン商品を取り扱っている金融機関はあります。

たとえば、主な金融機関の新規住宅ローンの融資金額は以下のとおりです。

店頭型銀行の例

• 三井住友銀行：100万円以上1億円以内
• 三菱UFJ銀行：30万円以上1億円以内
• みずほ銀行：50万円以上1億円以内
• SMBC信託銀行：1,000万円以上5億円以内
• みなと銀行：50万円以上1億円以内
• みなと銀行（大型住宅ローン）：1億円超2億円以内
• 横浜銀行：1億円以内
• 福岡銀行：50万円以上1億円以下
• イオン銀行：200万円以上1億円以内

多くの銀行の住宅ローンが1億円まで借入れできるようになっています。

また、以下のように主要なネット銀行の住宅ローンにおいても1億円以上の借入れが可能です。

実際に1億円以上借入できるネット銀行の例” style=”glass

• 住信SBIネット銀行：500万円以上1億円以下
• じぶん銀行：500万円以上1億円以下
• 楽天銀行：2億円以下

たとえば、楽天銀行の住宅ローンは、以前融資金額の上限は1億円でしたが、住宅取得の需要が高く都内を中心に1億円を超えるマンション販売が増えているため、2018年から融資上限を2億円に引き上げています。

このように、他にも多くの金融機関の住宅ローンで1億円以上の借入れが可能です。

ただし、誰もが1億円以上の借入れができるわけではありませんので、次の住宅ローンで1億円以上を借りる際のポイントや注意点をしっかりと把握しておきましょう。

住宅ローンで1億円以上借りるポイント

1億円以上など、住宅ローンで高額借入する場合は、できるだけ頭金を入れ、無理のない範囲で返済期間を短くすることが大事です。

ここでは、これら2つのポイントについて見ていきましょう。

頭金はできるだけ多く

1億円以上の住宅ローンを利用する場合に限ったことではありませんが、住宅ローンを利用する際はできるだけ多くの頭金を用意しましょう。

頭金を用意することで借入金額を少なくでき、毎月の返済額を抑えることができます。

また、銀行側の住宅ローン審査においても1億円というのは高額です。

1億円のローンを借入できるかどうかの審査は様々な角度から行われます。

そのうちの1つとして自己資金でどれだけ頭金を入れれるかも重要になります。

銀行としても、1億円返済できる人かどうかを判断するのに、自己資金を全く蓄えてない人だと、本当に返済できるのかと不安にもなります。

そのため、1億円の住宅ローンを申込する際には自己資金が多い方が良いのです。

ここでは、1億円の住宅購入を行う前提として、1億円全額を住宅ローンで借入する場合と、頭金を入れる場合での月々返済額の変化についてみてみましょう。

借入金額別の返済額については以下のとおりです（固定金利2.0%、元利均等、返済期間30年、ボーナス払なしを前提として計算）。

• 頭金0円、借入金額1億円：毎月返済額36万9,619円、総返済額1億3,306万2,817円
• 頭金1,000万円、借入金額9,000万円：毎月返済額33万2,657円、総返済額1億1,975万6,527円
• 頭金2,000万円、借入金額8,000万円：毎月返済額29万5,695円、総返済額1億645万227円
• 頭金3,000万円、借入金額7,000万円：毎月返済額25万8,733円、総返済額9,314万3,946円

以上の結果から解る通り、住宅ローン1億円を全額借入で行った場合、月々のローン返済額は37万円近くにもなります。

一方、頭金を2,000万円用意して、ローン借入額を8,000万円にまで減少できれば、月々の返済額は30万円以内にまで減少します。

月々の返済額が7万円以上違いますので、借入時の返済負担も大きく異なってきます。

また、借入金額を少なくすることで返済負担率を軽減できるため住宅ローンの審査に通りやすくなります。

返済負担率とは年収に対する年間返済額の割合のことで、多くの金融機関が返済負担率を30〜35％以内で審査基準に設定しています。

そのため、たとえば年収が2,000万円であれば、年間返済額を600万円〜700万円（30％〜35％）以下に抑える必要があります。

その際、年間返済額には住宅ローン返済だけでなく、車のローンや教育ローン返済額も含まれるため注意が必要です。

このように、頭金を多くすることで、返済額もラクになり審査も通りやすくなります。

さすがに、住宅ローンで1億円以上借入する場合、かなり年収が高い方であっても、銀行は慎重に審査を行います。

仮に、借入人が住宅ローンを返済出来なくなった場合、銀行の損失も大きな金額になってしまうため、厳しく審査する必要があるのです。

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返済期間はできるだけ短く

1億円以上の住宅ローンを利用する場合も、できるだけ返済期間は短くするようにしましょう。

返済期間が短くなるほど毎月の返済額は高くなりますが、利息が減るため総返済額は少なくなります。

以下は返済期間による総返済額・利息の違いです（借入金額1億円、固定金利2%、元利均等返済）。

• 返済期間35年：総返済額1億3,913万208円、毎月返済額33万1,262円
• 返済期間30年：総返済額1億3,306万2,817円、毎月返済額36万9,619円
• 返済期間25年：総返済額1億2,715万6,142円、毎月返済額42万3,854円
• 返済期間20年：総返済額1億2,141万1,873円、毎月返済額50万5,883円

住宅ローンは現役時代に完済することが理想です。

仮に、現役時は毎月30万円～50万円といった高額返済が可能であっても、定年退職を迎え、給与収入などが無くなれば状況は大きく変わるでしょう。

通常、現役世代を退いて、年金などに移行すると、収入は大幅に減少します。

特に、1億円以上の住宅ローンとなると、定年退職後の預金や、年金で月々の支払いを継続するのは厳しくなってしまいそうです。

そのため、無理のない範囲でできるだけ返済期間を短くしましょう。

最低必要な年収は？

住宅ローンで1億円以上借入できる方の目安となる年収を確認しておきましょう。

前述の通り、住宅ローン審査で上限となる返済負担率は30～35％です。

そのため、年間の返済額は年収の30～35％までに抑える必要があります。

仮に、借入金額1億円、固定金利2%、元利均等返済で、住宅ローン1億円を35年間で借入した場合の毎月返済額は約33万円になります。

つまり、年間で396万円の返済が必要となります。

この時、住宅ローン以外の既存借入が無い前提で、返済負担率30％～35％として計算すると、必要な年収は1,130万円～1,320万円となります。

■1億円借入した時の返済額

1億円借入できるのは年収1,130万円以上” icon=”icon: pencil-square-o

＊返済負担率30％以上として計算した場合

住宅ローンの平均的な借入額は3,000万円～4,000万円程度だと言われています。

＞＞住宅ローンの平均的な借入額、借入期間、返済負担率などの平均数値（関連記事）

平均から考えれば、1億円以上の住宅ローンというのは数倍にもなる高額な借入です。

その分、月々の返済額も大きくなりますし、借入できる方の年収も高くなります。

1億円以上の住宅ローンを借入できるのは年収1,130万円以上です。

この年収水準も平均的な年収からは大幅に高く、容易に借入できる住宅ローン金額ではないことが解るでしょう。

なお、後述しますが、年収1,130万円というのは、必ずしも1人の年収である必要はありません。

共働き夫婦の場合、世帯年収でこの金額を満たしていれば借入できる方法もあります。

詳細は後程「収入合算」でご説明します。

実際に1億円の住宅ローンが返済出来るかという点は別ですが、銀行の住宅ローン審査で通る可能性のある金額として、知っておいて頂ければと思います。

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収入合算という方法もある

前述の通り、住宅ローンで1億円を借入するために必要となる年収は1,130万円～1,320万円になりました。

しかし、年収1,130万円～1,320万円というのは日本人の平均的な年収水準をかなり大幅に上回ります（平均的な水準は400万円～500万円程度）。

そのため、年収水準を満たさず、1億円の住宅ローン借入が困難であると感じた方も少なくないでしょう。

しかし、必要な年収水準に到達していない方でも、まだ諦めるには早いでしょう。

こんな時に、検討したい住宅ローン申込方法が「収入合算制度」です。

収入合算とは共働きの妻や、同居する両親で就業中の方がいる場合に、妻や両親の収入を含めた世帯収入で住宅ローン審査を受ける方法です。

申込人単独の年収が700万円だったとしても、仮に妻の年収500万円があれば、世帯年収12,00万円（700万円＋500万円）として評価してもらうことができます。

1人の年収で1億円の住宅ローンを借入できない場合でも、妻や両親を含めた世帯年収であれば借入できる可能性があります。単純に考えても、1人分の年収で審査を受けるより、2人の世帯収入で審査を受ける方が返済能力は高くなりますので審査に対する影響も良くなります。

収入合算で世帯年収に加えることができる家族は「同居している（もしくは同居を予定している）親族」です。

しかし、この条件を満たしていて、単独の年収で1億円を借入することが難しいなら、世帯収入で審査を受けることも検討した方が良いでしょう。

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1億円以上借りる3つの注意点

1億円以上の住宅ローンを利用する場合には注意点もあります。

ここでは、主な3つの注意点について見ていきましょう。

審査に落ちることもある

「住宅ローンで1億円を借りて◯◯のマンションを購入したい」「2億円借りてマンションに◯◯のオプションを付けて、間取りも変更して買いたい。。。」など、ポジティブなことばかり考えている人は注意が必要です。

なぜなら、住宅ローンを利用する際は必ず審査があり、審査に落ちる可能性もあるためです。

審査に落ちてしまうと、当然住宅ローンを借りることもできません。

返済負担率オーバーや個人信用情報など、さまざまな理由で審査に落ちる可能性があるため、事前に審査が通りやすい状態か確認し、審査に通りやすい金融機関に申し込みするようにしましょう。

なお、審査落ちする可能性も考え、住宅ローンの事前審査は2～3行程度を依頼しましょう。

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健康状態にも注意

住宅ローンを利用する際は、健康状態にも注意が必要です。

なぜなら、民間の住宅ローンは団体信用生命保険への加入が義務付けられているためです。

団体信用生命保険に加入をすると、ローン契約者に万が一のことが起きた場合に住宅ローンの残債が保険金で支払われ、残された家族にローンを残さずにすみます。

しかし、健康状態に問題があると団体信用生命保険に加入できず、住宅ローンも借りれません。

住宅金融支援機構のフラット35であれば、団体信用生命保険への加入が任意となっていますが、融資額の上限は8,000万円までに限定されてしまいます。

そのため、団信に加入できない方は、1億円以上の住宅ローン借入ができなくなってしまいます。

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諸費用を考えておく

住宅を購入する際、住宅ローンを利用するには、諸費用がかかることを忘れてはいけません。

特に、銀行から住宅ローンを借入する際に発生する融資手数料や印紙税、住宅ローン保証料、登記費用、団体信用生命保険料、不動産取得税、登録免許税、火災保険料、地震保険料などがかかります。

新築物件であれば物件価格の3〜7％、中古物件なら購入価格の6〜10％が諸費用の目安です。

一般的には諸費用は自己資金から支払う必要があります。

金融機関によっては諸費用分も借りられる諸費用ローンを用意していることもあります。

ただし、諸費用ローンは住宅ローンよりも金利が高く、余計に返済負担が重くなるため注意が必要です。

諸費用分の資金計画も練ったうえで物件購入・住宅ローン利用をするようにしましょう。

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借入可能額と払える金額は異なる

銀行の住宅ローンで借入できる金額の上限は返済負担率が35％前後になる金額と言われています。

そのため、1億円の住宅ローンを前提として計算すれば、年収1,130万円がボーダーラインとなっていました。

つまり、年収が1,130万円あれば、1億円を借入できる可能性は高くなります。

しかし、返済負担率35％で借りても実際の返済が苦しいこともあります。

金融機関の住宅ローン審査で、現在の申込者の状況を把握することはできても、将来的に申込者やその家族がどのような状況になるのかということまで把握できません。

それぞれの人の将来的な生活設計のことをライフプランとも言いますが、ライフプランは住宅ローン利用者で良く検討しておく必要があります。

実際に、現在の年収で借入できて、さらに返済できる金額だとしても、小さな子供が将来大きくなったら教育費がかかる、子供が増えればその分だけ学費、生活費などの負担も増えます。また、自分自身も将来的にどうなるのか、何歳まで働けるのかなども考慮する必要があるでしょう。

そのため、住宅ローン契約前にはライフプランを考えておきましょう。

子供の中学・高校は私学が公立か、大学まで進学するのかなど十分にシミュレーションしなければなりません。

仮に、夫婦共働きの世帯なら、共働きはいつまで可能なのかといったことも検討しておく必要があります。

将来的な家族のライフプランを考慮して、毎月いくらなら返済できるのか、その返済額と1億円の住宅ローンを借入する場合の返済額は妥当かなど、よくシミュレーションをしてから申し込むようにしましょう。

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毎月の返済額を把握しよう

住宅ローンで1億円以上を借りるためには、かなりの年収（実質的に1,130万円以上）が必要であることが分かりました。

先にもシミュレーションをした通り、1億円の住宅ローンを35年間・金利2.0％で借入した場合、毎月の返済額が33万円、年間の返済額は約396万円になりました。

この返済額を良く理解して住宅ローンを借入することが大切です。

住宅購入時には希望する物件を購入することを優先しすぎてしまいがちです。

つまり、審査に通って借入できることに意識が集中しすぎてしまい、実際に返済できるかどうかが後回しになってしまうことがあります。

せっかく1億円の住宅ローンが借入できて住宅を購入しても、返済ができなければ売却せざるを得なくなることもあります。

そのため、借入した後に、その借入に対する返済が無事行えるのかを良く考えておくようにしましょう。

銀行の住宅ローン審査で1億円の借入が審査通過したとしても、それは返済を無事行えると認めてもらえたわけではありません。

返済が実際に可能かどうかは借入人が検討しておく必要があります。

現在の住宅が賃貸であれば、毎月の賃料の支払い額と比較して住宅ローンの支払い額はどう変化するのか。

また、返済額が増加するのであれば毎月の貯蓄額の範囲内で支払いが行えるのか。

返済負担は重すぎないかなどを良く検討しておきましょう。

おすすめの住宅ローン

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行では最大1億円までの住宅ローン借入が可能です。

さらに、ネット銀行の住宅ローンのなかでも特に金利が低いことで有名な住宅ローンです。

金利水準は全国の銀行のなかでもトップクラスですので、少しでも金利をおさえてお得に借入したい方に最適な住宅ローンになっています。

加えて、全疾病保証に無料で加入できますので、就業できなくなった場合の住宅ローン返済も免除してもらうことが可能です。

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SBIマネープラザ

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを、対面相談で借入できる住宅ローンです。

住宅ローンは専門家と相談して借入したいという方におすすめの住宅ローンサービスです。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの事前予約が必須となります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

三菱UFJ銀行でも最大1億円までの借入が可能です。

三菱UFJ銀行は13年連続で国内の住宅ローン利用額がトップとなる人気の住宅ローンです。

まさしく日本で一番人気のある住宅ローンと言えるでしょう。

大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件は異なります。

特に、金利には大幅な差があります。

ネット申込の方が金利がお得になりますので、これから住宅ローン申込を行う方は注意しておいた方が良いでしょう。

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フラット35(住信SBIネット銀行)

住宅ローン借入時にはフラット35もおすすめです。

ただし、フラット35の最大借入可能額は8,000万円ですので、1億円までの借入はできません。

8,000万円までの借入で足りるならフラット35は大変おすすめの住宅ローンです。

フラット35は借入全期間の固定金利が特徴の住宅ローンです。

借入後の金利が予想外に上昇するというリスクがありませんので、安心して借入できますし、資金計画も立てやすくなります。

さらに、近年の住宅ローン金利は低下していますので、フラット35の借入金利もかなり低くなっています。

この低下した金利で長期固定金利のできるのが非常にお得ですし、おすすめのポイントになります。

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1億円の住宅ローンを借入した失敗例

ここまで1億円の住宅ローンを借入する方法について説明してきました。

年収が1,130万円以上あるという前提で、審査の基準や、申込方法のポイントなどを良く理解しておけば、1億円以上の住宅ローンを借入することも不可能ではありません。

しかし、実際に1億円の住宅ローンを借入して失敗した、払えなくなったという方の例もありますので確認しておきましょう。

せっかく高額の住宅ローンを借入しても、途中で返済できなくなってしまっては元も子もありません。

夫婦共働きができなくなって延滞

前述の通り、住宅ローンは借入人だけでなく、夫婦共働きや、同居する親子の収入合算で借入することも可能です。

1人で1億円の審査通過はむずかしくても、2名がそれぞれ5,000万円の住宅ローンを借入すると考えれば、審査に通過する可能性も高くなります。

しかし、夫婦共働きの世帯収入で借入するのにも注意が必要です。

それは、夫婦共働きで1億円以上の住宅ローンを借入したけども、その後、一方が仕事を退職して家事に専念するとなった時に払えなくなることがあるのです。

例えば、それまでは子供もいなくて共働きを続ける予定だったけども、子供が生まれて育児に専念しなければいけなくなるということもあるでしょう。

夫婦2名の収入があることを前提に返済計画を立てていた場合、どちらか一方の収入が無くなることで返済できなくなってしまったという事例は少なくありません。

収入合算で住宅ローンを借入する場合、その後のライフプランについてもしっかりと考えておきましょう。

育休に入って返済できなくなる

共働きは続けるつもりでも、子供が生まれて育休に入ったことで払えなくなってしまうという事例もあります。

1億円の住宅ローンに対する月々の返済額は30万円以上です。これだけの高額な返済額ですので、例え1年程度とは言え、一方の収入が途絶えると返済を続けることが難しくなることもあります。

定年退職で払えなくなる

現役世代として働いている時は会社役員などで高額の収入を得ていたとしても、定年退職や役職定年のタイミングで収入が大幅に減少してしまうこともあります。

特に、こういったケースは1億円以上の住宅ローン借入では多く見られます。

通常、1億円以上の住宅ローン借入は30代以下などの若者世代では珍しく、40代～50代など、ある程度の年齢になってから行われます。

これだけの金額になると、年収も上昇している必要がありますので、役職に付いたり、キャリア・職歴が高くなる世代に限定されるのです。

しかし、40代以上で住宅ローンを借入する場合、定年退職を迎えるまでの期間も短くなりますので、その前後でどのように支払うのかを考えておく必要があります。

実際に、定年退職までは問題なく払えていたものが、定年退職をきっかけに延滞になってしまうという事例は多くみられます。

まとめ

今回は、1億円以上利用できる一般的な銀行や住宅ローンを借りる際のポイント・注意点などについて紹介いたしました。

誰もが知っている銀行でも、1億円以上借りることは可能です。しかし、住宅ローンを1億円以上借入しようとすれば、銀行の住宅ローン審査も厳しくなります。

銀行にとってもリスクの高い住宅ローン案件となるため、慎重に審査せざるを得ないのです。

住宅ローンで1億円以上借りる際はここで紹介したポイント・注意点に気をつけるようにしてください。

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