これから住宅ローンの借入を考えている方に参考になれば幸いです。
住宅ローンを借入するにはご存知の通り、銀行の審査に通らなければいけません。
いくら気に入った住宅を探しても、住宅ローンを借入できなければ購入できないという方も多いでしょう。
住宅ローンを金利の低さやお得な特典から選び抜いている方も多いと思いますが、住宅ローンは審査に通過できなければ意味がありません。
そのため、住宅ローンの借入条件となる申込できる方の要件や、銀行の審査基準があるなら知っておきたいですよね。
住宅ローンを借入するために押さえておくべき条件を解説します。
借入額の条件
住宅ローンを検討されている方のなかには、「住宅ローンっていくらまで借入できるの？」と疑問に思われている方もいると思います。
住宅ローンには借入可能額に条件が設定されています。
いくら年収が高くても、住宅ローンとして借入できる額には上限が設けられていますので住宅購入時にはご自身がいくらまで借入できるのかという借入可能額を確認しておく必要があります。
代表的な住宅ローンとして、住宅支援機構のフラット35を例にすると、借入可能額は100万円～8,000万円までとなっています。
民間銀行のなかには上限額をもう少し高くして、1億円まで住宅ローンで借入可能としている銀行もあります。
そのため年収の高い低いにかかわらず、住宅ローンで借入できる金額は1億円が上限です。
なお、1億円が借入できる金額の上限とは言え、誰でも1億円が借入できるわけではありません。
実際には申込人毎の年収や、年齢、家族構成などでも借入可能額は異なります。これらの条件と、住宅ローンの借入可能額の関係は後述します。
借入期間の条件
住宅ローンを借入できる期間にも条件があります。
住宅ローンを借入する際の最短期間は、フラット35の場合は15年以上となりますが、民間銀行の場合、2年以上から借入できます。
住宅ローンは高額になることが多いので、あまり短期間の借入利用はありませんが、民間銀行の場合、2年という短期間でも借入できるのが特徴です。
一方、最長期間では、フラット35や、民間銀行の大部分は35年間を条件として設定しています。
そのため、住宅ローンの借入可能期間の最大は35年間と思っている方は多いでしょう。
しかし、一部の民間銀行の住宅ローンでは、50年間の超長期住宅ローンを取り扱っていることもあります。
50年間の住宅ローンを取り扱っているのは、ごく稀でもありますので、かなり例外として考えておいた方が良いでしょう。
資金使途に関する条件
住宅ローンを借入するにあたって、「資金使途」にも条件があります。
資金使途とは、借入したお金の使い途のことです。
住宅ローン審査に通過して借入するためには、住宅ローンの基準で定められた資金使途に沿う必要があります。
そうなると住宅ローンですから「住宅購入なら良いのでは？」、「住宅購入以外に使途なんてない」と思われる方もいますよね。
実は住宅ローン借入における資金使途条件は少し複雑です。
住宅ローンの資金使途は、もちろん住宅の購入資金に限定されています。
それに加えて、もう少し条件が付いていますので知っておいた方が良いでしょう。
住宅ローンの資金使途条件は、銀行毎でも多少異なりますので、ここでは、住宅金融支援機構の「フラット35」を例として資金使途条件を説明します。
<認められる資金使途>
①自己が居住する住宅
②面積が以下の条件をクリアしている住宅
・一戸建て：70㎡以上
・マンション：30㎡以上
③住宅に店舗を併用する場合、住居が50％以上を占めること
④連棟式の住宅は条件外（戸建て住居で隣の住宅と壁を一体として建設する住宅）
つまり、フラット35では、住宅ローンで購入して良い住宅に、条件が設けられています。
居住用の不動産ならなんでも良いというわけではありません。
同じ条件の住宅購入資金であっても、本人が居住しない住宅購入にフラット35は使えません。
また、基準より面積の狭い住宅の購入資金としても借入できません。
住宅ローンを使って購入できる住宅には、条件があるということを知っておいたほうが良いでしょう。
なお、上記の対象となる住宅の基準はフラット35を例としてご紹介しましたが、一般的な民間銀行の住宅ローンでも同様の条件が付されています。
住宅ローンの年齢条件
住宅ローンの借入申込の条件には、年齢に関する条件もあります。
大部分の住宅ローンの年齢条件は、申込時点、もしくは借入日を基準として、最低年齢を20歳以上、最高年齢を65～70歳に設定しています。
この年齢範囲にある方のみが、住宅ローンに借入申込できます。
また、住宅ローンには、申込時の年齢だけでなく、完済時年齢に関する条件も設けられています。
完済時年齢というのは、住宅ローンを借入してから、最終的に全額の返済が終わる予定時期を意味します。
つまり、借入時年齢＋借入期間が完済時年齢ということになります。
仮に、30歳時に35年間の住宅ローンを借入すれば、完済時年齢は65歳となります。
大部分の銀行において、完済時年齢の条件は80歳までとなっています。
住宅ローン審査では別
住宅ローンに申込するための借入時年齢に関する条件は前述の通りです。
しかし、実際に申込できる最低条件と、住宅ローンの借入審査に通過できるかどうかは別です。
住宅ローン審査で見られる年齢のポイントを確認しておきましょう。
住宅ローンの審査では、定年退職後の返済を行えるかどうかがポイントとなります。
日本の大部分の企業では定年退職は60歳～65歳に設定されています。
そのため、仮に40歳の方が、35年間の住宅ローンを借入する場合、完済時年齢は75歳（＝40歳+35年）であり、住宅ローンの申込条件内にあります。
しかし、定年退職年齢を65歳としても、完済時年齢が75歳となると定年退職後に10年間の弁済が必要となります。
給与所得者の場合、定年退職後の収入は大幅に減少してしまう可能性が高いので、定年後の住宅ローン返済を問題なく行えるのかが審査で見られるポイントになります。
住宅ローンの借入時の審査基準では、定年退職後の返済をどうするのかということがポイントです。
こういった年齢に関する住宅ローン審査のポイントを満たす例としては、以下のようなものがあります。
- 定年退職後でも支払が可能な返済金額である（毎月の返済額が低い）
- 退職金で住宅ローンの残債を大幅に減少できる
- 就業期間中に繰り上げ返済を行って借入期間を短縮する（毎月返済額に余裕がある）
- 住宅ローンを返済できる方法があるか（副業、親族からの支援、預貯金など）
以上のようなポイントにおいて、いずれかが満たされないと、銀行の審査から定年退職後の返済は困難であると判定されてしまう可能性が高くなります。
年収条件は？
住宅ローンを借入申込できる方の条件には、年収に関するものもあります。
住宅ローンは借入ですのでやはり年収が重要なポイントとなります。
住宅ローンを借入するための年収条件の考え方には、以下の2つがあります。
- 借入申込できる最低年収の条件
- 年収のうち返済に充当できる割合
住宅ローン審査においての年収は重要ですので、しっかりとおさえておく必要があります。
以降で、住宅ローンの年収基準について説明していきましょう。
①住宅ローンに借入申込できる条件
住宅ローンを借入申込できる最低年収を公表している銀行と公表していない銀行があります。
しかし、公表しているかどうかは別として、実際に住宅ローン審査に通るためには最低基準として年収200万円以上を条件としている銀行が多いようです。
つまり、年収200万円未満の方は、住宅ローンの借入申込しても審査に通る見込みは低くなります。
とは言っても、年収200万円以下だと借入が不可能という訳ではありません。
対象となる銀行は少なくなりますが、銀行選びを間違えなければ住宅ローンの借入は可能です。
<年収200万円以下でも住宅ローンは借入できる？>
②返済に充当できる条件
住宅ローンの審査に関する重要な条件となります。
住宅ローンの審査では住宅ローンをいくら借入できるかという金額は年収から計算します。
住宅ローン審査においては、年収のうち一定割合を返済に充てることができるものと考え、その返済額から逆算して借入できる金額を計算します。
年収のうち借入の返済にあてることのできる一定割合は銀行毎に異なりますが、フラット35を例とすると、年収400万円未満の方で30％、400万円以上で35％となります。
つまり、年収500万円の方が住宅ローンを借入申込すると、年間175万円（500万円×35％）が返済に充てられるものとして計算されるのです。
この年間175万円を前提に借入可能額を計算すると、おおよそ3,300万円となります（借入期間35年、金利4.0％、元利均等返済）。
なお、この30％～35％という比率のことを「返済負担率」と呼びます。
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住宅ローンの借入可能額を知っておきましょう！！自分でできる計算方法
就業に関する条件
住宅ローンを借入するためには、就業条件も押さえておく必要があります。
住宅ローンの審査では、以下の2点の条件について確認されます。
- 雇用形態の条件
- 就業期間（勤続年数）の条件
では、それぞれの条件について詳しく解説していきましょう。
①雇用形態に関する条件
雇用形態とは就業に関する勤務先との契約内容です。
具体的に言えば、正社員や、契約社員、派遣社員、パート・アルバイトなどが該当します。
住宅ローンの条件となる雇用形態は、各銀行で異なりますし、明確に定められていない（公表されていない）ことも多いですが、住宅ローンは正社員が主な対象となります。
契約社員、派遣社員も、住宅ローンの借入申込は可能ですが、正社員に比べると、審査には通過しにくい傾向があります。
パート・アルバイトでは、年収にもよりますが、住宅ローン審査に通過するのは難しくなります。
個人事業主や、中小企業の経営者（オーナー）なども、住宅ローン審査に通りにくくなっていると言えます。
▼パート・アルバイトでも住宅ローンは借入できる？
②勤続年数の条件
住宅ローンを借入できる勤続年数は銀行毎に様々です。
明確に勤続年数を限定している銀行もあれば、公表していない銀行もあります。
商品案内やホームページ上では「勤続年数に関わらず申込可能」としている銀行でも、実際に申込すると「勤続年数が〇年未満の方の借入は非常に難しい」と断られることもあります。
例えば、新生銀行の住宅ローンでは、借入申込できる方は、原則、勤続2年以上とされています。
この期間内の場合、申込しても借入することは非常に難しいでしょう。
なお、勤続年数とは現在の勤務先に対する就業年数です。
良くある誤解として社会人として働き始めてから、複数の企業で働いた時に、その期間が通算されると思っている方がいるようです。
しかし、残念ながらそうではありません。銀行の審査基準から言えば、転職すると勤続年数は「0」になりますので注意が必要です。
住宅ローン審査において、一般的な勤続年数の条件は3年以上とされています。
銀行によっては、3年未満の方は一律審査で断る銀行もありますし、ステップアップの転職なら認める（年収が上がるなど）という銀行もあります。
勤続年数が短くても借入申込可能な代表的な銀行は住信SBIネット銀行です。
住信SBIネット銀行では、住宅ローンを借入申込できる方の勤続年数の最低条件は3ヶ月以上となっています。
住信SBIネット銀行は、勤続年数が短くても借入できる銀行です。
3ヶ月以上であれば、実質的に条件がないのと同じと言っても良いですよね。
大手銀行それぞれの住宅ローンに相談してきた経験から言うと、三菱UFJ銀行や、みずほ銀行、新生銀行は勤続年数の条件に厳しく、三井住友銀行や、住信SBIネット銀行の条件は柔軟に対応してくれる可能性が高いでしょう。
但し、審査に通りやすいという観点からは、やはり勤続年数が長い方が良いのは間違いありません。
さらに、勤続年数が短い方は、過去の転職履歴や、転職自由を記載した職歴の提出を求められることもあります。
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勤続年数1年未満、勤続年数が短くても住宅ローンを借入する方法
連帯保証人の条件
大部分の銀行は「保証会社」から連帯保証を受けることを条件としています。
連帯保証を受けるとは言っても、「保証会社」は銀行の関連会社であり、実質的に銀行の審査を請け負っているだけに過ぎません。
審査に通過して「保証料」を支払うことで、連帯保証してもらえます。
通常、住宅ローンを借入するにあたっては、保証会社以外から連帯保証人を求められることはありません。
しかし、例外となるケースもあります。
借入希望者の年収だけで必要な金額を借入できないときに、配偶者の年収も計算に含めて住宅ローンを借入するような場合です。
これは「収入合算」と呼ばれる方法で、1人では借入条件を満たせない時に、2人で満たして審査に通過するための方法です。
収入合算で住宅ローンを借入する際は、合算した配偶者は連帯保証人になることが条件となります。
既存借入の条件
住宅ローンの借入審査では、既存の借入が多すぎる方も審査に通らなくなります。
明確に、申込条件として明記する銀行はあまりありませんが、どの銀行でも少なからず審査条件として設定しています。
カードローンであれば2～3件程度の利用を上限として、それを超えると利用状況、残高に関わらず審査に通らなくなるということもあります。
また、既存借入に対して、延滞していたり、過去に破産などを行っていると、住宅ローン審査には通らなくなります。
既存借入がある方は、必ず延滞しないようにしっかりと返済を行うようにしましょう。
但し、カードローンの申込時に良く言われる「総量規制」は関係ありません。
住宅ローンのように、有担保で、特定の物（住宅など）を購入する借入は、総量規制に含まれません。
そのため、法律で借入額の条件を設定されているということはありません。
団体信用生命保険の条件
民間銀行の住宅ローンに関しては、団体信用生命保険に加入することが、住宅ローンを借入するための条件になります。
とは言っても、保険料は銀行が負担します。
そのため、住宅ローンの借入申込時に団体信用生命保険の告知書を提出して、無事に、保険の審査に通過して、団体信用生命保険に加入できれば問題ありません。
告知内容に問題があり、保険に加入できない時は、住宅ローンを借入することができなくなります。
但し、団体信用生命保険が条件となるのは民間銀行のみです。フラット35では、保険は任意加入となります。
保険に加入するか否かは、フラット35を借入する方ご自身の選択となります。
なお、団体信用生命保険とは、住宅ローンの借入人が死亡された時に、住宅ローンの残債務を生命保険が支払ってくれる制度です。
そのため、借入人が死亡した後、残された家族に住宅ローンを相続する必要が無くなります。
残される家族の負担を減らしたいという観点から言えば、団体信用生命保険への加入は重要です。
<団体信用生命保険で知っておきたい常識>
おすすめの住宅ローン
住宅ローンを借入する際には、住宅ローン選びが重要です。
やはりポイントは金利です。少しでも金利の低い住宅ローンを利用すれば、それだけ総返済額が少なくなります。
ここでは、2021年7月現在で注目の特におすすめの住宅ローンをご紹介します。
三菱UFJ銀行（ネット専用）
大手銀行のなかでは三菱UFJ銀行の住宅ローンがおすすめです。
その中でも、ネット申込時のみに利用できるネット専用住宅ローンがお得です。
三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンでは、3年間の固定金利を利用しても、金利は0.34％という他の銀行に比べて圧倒的に低い金利になります(2021年7月)。
申込はこちらから
☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475％（2022年1月現在）
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74％（2021年4月現在）
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞も利用できます
| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.475%、3年固定金利 0.39%、10年固定金利0.74％（2022年1月現在） |
| その他優遇など | 7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞ |
三菱UFJ銀行住宅ローンの商品概要とメリット・デメリット、口コミ・評判など
住信SBIネット銀行
2020年現在、最も強くおすすめする住宅ローンは住信SBIネット銀行の住宅ローンです。
住信SBIネット銀行は変動金利が業界トップクラスに低いことでおすすめです。
さらに、銀行の費用負担で「全疾病保証」に加入することができます。
全疾病保証は、万一の病気で就業できなくなった時に、保険が住宅ローンの返済を負担してくれる制度です。
申込はこちらから
★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の通期変動金利は0.32％（2023年5月現在）
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる
| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利0.32％（借り換え時 0.299%) ※所定の条件を満たした場合の通期変動金利となります※掲載金利は最大金利引下げ幅時の適用金利です。審査結果によっては、表示金利に年0.1％上乗せとなる場合があります。 |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料 |
SBIマネープラザ
SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを、店舗の対面相談で利用できるサービスです。
通常、ネット専業銀行は店舗がないため、対面相談できないのがネックと言われます。
しかし、SBIマネープラザでは専用のコンサルタントと相談しながら住宅ローンを申込できるのが特徴です。
なお、SBIマネープラザでの相談は事前予約が必須です。店舗数も少ないため、以下から早めに予約しましょう。
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★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる
| 借入可能額(最大) | 2億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.41％、10年固定金利 0.53% (2021年7月時点） |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 団信・全疾病保障付（金利上乗せなし） |
au住宅ローン（じぶん銀行）
じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。
新しくできたネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。
au住宅ローンの団体信用生命保険には通常の死亡保障に加えて50％がん保証が付加されています。
50％がん保証+全疾病保障とは、以下の3つの保証が追加された団体信用生命保険です。
①死亡もしくは指定の高度障害、もしくは余命6ヶ月以内の診断
②すべての病気・けがを対象として入院が180日以上継続された場合
①、もしくは②の場合、住宅ローン残高は0円になります。
加えて、
③がんと診断された場合には住宅ローン残高が50％に減額されます。
この①、②、③の保証が付いた団体信用生命保険を、利用者の負担0円で加入することができます。
もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。
2021年7月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.525％で借入可能です。
ご相談はこちら
☆じぶん銀行のau住宅ローン
☆業界最低水準の住宅ローン金利
☆がん50％保障団信が無料で利用可能
☆auユーザー以外の方でもお申込みできます
＊じぶん銀行は三菱UFJ銀行とauの共同設立のネット銀行
| 借入可能額(最大) | 2億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.31%、10年固定金利 0.465%(2022年1月時点・au金利優遇割適用時） |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 一般団信・がん50%保障団信の保険料が無料、一部繰上返済手数料が無料 |
まとめ
住宅ローン審査に通過するためには、さまざまな条件をクリアする必要があります。
通常、住宅ローンの審査に落ちても、銀行からは審査に落ちた理由をはっきりと教えてもらえません。
そのため、借入申込した方は、理由も解らず、借入できる銀行を探し続けることになってしまいます。
こちらでご説明した内容をご自身にあてはめることで、住宅ローン審査でネックとなっている点や、これから申込する方の準備しておくポイントが見えてきます。
是非、参考にしていただければと思います。
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