中古住宅を住宅ローンで購入する前の注意点！損しない！審査に通る！減税を活用する！

中古住宅をメインに住宅購入を考えている方は増加しています。

新築は奇麗だし、気持ちも良いけど、やはり割高になってしままうのがデメリットです。

特に、東京などの都市部だと新築住宅は高くて手が出ないと言う方は多いでしょう。

一方、中古住宅なら割安で購入できることもありますし、住宅購入と同時にリフォーム・リノベーションで新築同様にすることも可能です。

しかし、気を付けたいのは「住宅ローン」や「住宅ローン減税」です。中古住宅購入時に住宅ローンを利用するうえでは、新築物件と違った注意点があります。

知らずに進めると審査に通過できなかったり、さらには、意外な落とし穴に陥って損する危険性があります。

中古物件購入時に知っておいた方が良い住宅ローンの注意点や、中古マンション・中古住宅購入に使える銀行選び、住宅ローン減税を最大限活用するポイントなどを解説します。

中古物件・中古住宅の魅力

近年、新築住宅ではなく、中古マンションなどを中心として中古住宅の購入を希望する方が増加しています。

中古マンションに対する需要が増加している理由から確認しておきましょう。

中古マンションが望まれる「中古マンションの魅力」には主に以下の３つがあげられます。

手頃な価格

中古マンション・中古住宅の最大の魅力となるのは価格と言って良いでしょう。

基本的には新築マンション・新築住宅は割高となることが多く、購入してすぐに価格が低下するものもあります。

そのため、新築マンションを購入するよりも手頃な価格で購入できるのが魅力です。

中古マンション・中古住宅の場合、比較的価格が安定していますので購入してすぐに価格が下落してしまうという危険性が低いのも良いでしょう。

高品質な中古マンションが購入できる

中古マンションであれば割安な金額で購入できることが多く、品質の良い中古マンションが購入できます。

新築マンションで価格の安いものを探そうとすると、どうしてもコストを抑えるために品質が劣ったマンションにあたってしまいます。

一方、中古マンションではバブルのころに「億ション」と言われた高品質なマンションが大幅に価格が低下したものも購入することができるなど、高品質マンションを割安で購入することができるという魅力があります。

住宅ローンも通りやすい

詳細は後述しますが、中古マンションの場合、立地や構造などで相場に照らして妥当な価格水準で購入しやすくなりますので住宅ローンの審査にも通りやすくなります。

中古マンション選びの注意点

それでも中古マンション・中古住宅を購入しようとする方のなかにも「建物が老朽化しているのではないか」、「設備が古く劣化しているのではないか」、「耐震基準を満たしていないのではないか」などの不安を感じている方もいるでしょう。

以下では、中古マンションを購入する際に注意したいポイントを整理しておきます。

管理状態を確認

やはり中古マンションを購入する際に確認しておきたいのが管理状態です。

単に対象となる中古マンションの状況を目視で確認するだけでなく、「大規模修繕の実施状況」や「修繕積立金」についても確認しておきたいところです。

中古マンションの場合、通常12年に一度のペースで大規模修繕が行われます。

この大規模修繕が行われているか、また、その原資となる「修繕積立金」が蓄積されているかは重要です。

修繕積立金の目安としては「100万円×戸数」です。

大規模修繕の実施状況や修繕積立金の蓄積状況は不動産業者に依頼すれば確認してもらえますので是非相談してみましょう。

地震に備えた確認

近年、地震による大規模な災害も発生したことから、地震に対する不安を感じている方は少なくないでしょう。

中古マンション選びでは対象物件の耐震基準を確認しておきたいところです。

こちらも不動産業者に依頼すれば確認してもらえます。

加えて、中古マンションを探すエリアにも注意した方が良いでしょう。

地盤シュミレーターやハザードマップなども参考として地震に強い地域、弱い地域を確認しておくのが良いでしょう。

狙い目は築20年以上

中古マンションを購入するのなら「割安」で買いたいと思われる方が多いでしょう。

さらに、リフォーム・リノベーションを同時に行うならその分の資金も蓄えておきたいものです。

中古マンションを割りやすで購入するためには築20年以上の物件を狙うのがおすすめです。

築年数が20年を超えると売却価格もかなり下がってきて、新築時の半値程度に下がってくるものもあります。

住宅ローン選びのポイント

最初に、中古住宅を購入する際に気を付けておきたい住宅ローン選びのポイントからご説明します。

住宅ローン選びに失敗すると、金利が高くなってしまったり、借入できる金額が低くなったり、そもそも審査に通らず、借入できないなんてこともあり得ます。

住宅ローンの選び方

中古住宅を購入する際に気を付けておきたい最初のポイントは「時間」です。

住宅ローンを借入するなら、少しでも金利が低く、お得な住宅ローンを選びたいですよね。

「金利」という数字だと、0.1％の違いなんて小さなものに感じるかもしれませんが、住宅ローンは大きな金額を、長期間に渡って借入する商品です。

そのため、0.1%の違いが、支払利息で100万円以上の差を生むことも少なくありません。

この差が0.2%、0.3％と大きくなっていけば、数百万円単位の差になることもあります。

そのため、住宅ローンはじっくりと選びたいところですが、中古住宅の場合、物件選びから、実際の住宅ローン借入まで「短時間で決定する」必要があります。

住宅購入では、購入希望者が「住宅ローンの審査」を受けている期間、売り主は待っていなければいけません。

その間、他の購入希望者を断って待っていることになりますので、1ヶ月程度の期間で住宅ローンの手続きを終える必要があります。

そのため、一般的には、「仲介」、「代理」となる不動産会社が銀行を紹介してくれたり、住宅ローンの手続きを代行してくれるのですが、このとき、「条件の良い」住宅ローンではなく、「審査に通りやすく」、「対応の早い」住宅ローンが優先されます。

住宅の購入希望者は、気が付くと、条件の悪い住宅ローンを借入してしまっていたというケースが少なくありません。

少しでも金利を低下させるなど、条件を良くしたいなら、住宅を購入する方が、率先して、素早く、住宅ローンを選んで、銀行に相談する必要があります。

なお、住宅ローンは通常、「事前審査(仮審査)」→「本申込」→「本審査」の順序で進みます。

事前審査の段階では、特別な書類準備の必要もなく、住宅ローンの借入可否を確認してもらえます。

さらに、インターネットから手続きも可能ですし、この段階なら複数の金融機関に並行して相談しても問題ありません。

優遇金利を受けられるかなどの確認も必要となりますので、購入した住宅が見つかったのなら、直ぐに対応する必要があります。

リフォーム資金も借入できる

中古住宅購入時にポイントとなる点に、「リフォーム」があります。

築浅の物件だと良いですが、10年程度経過していると水回りや、内装が痛んで、リフォームが必要になることがあります。

こういった中古住宅を購入する方の場合、リフォーム資金を自己資金で用意するのか、借入で賄うのかが重要になります。

しかし、住宅購入の頭金も必要ですので、リフォーム資金を自己資金だけで賄うのは大変です。

また、一般的な銀行のリフォームローンは、金利が割高であるため、活用方法は意外に難しいものです。

こんな時、活用したいのが、中古住宅購入資金だけでなく、リフォーム費用まで借入できる住宅ローンです。

購入資金+リフォーム資金を住宅ローンの対象にできますので、金利を低く抑えることができますし、自己資金の少ない方でも住宅購入&リフォームが可能になります。

なお、住宅ローン借入時に、あわせてリフォーム資金の借入をご希望なら住信SBIネット銀行がおすすめです。

住宅購入代金＋リフォーム代金を対象として借入することが可能です。

さらに、住信SBIネット銀行の住宅ローンは、「業界トップクラス」の低金利であり、比較的審査に通りやすいという特徴もあります。

住宅ローン審査のポイント

中古住宅購入時の住宅ローン審査のポイントについて確認しておきましょう。

せっかく良い住宅を選んでも、住宅ローンが借りられずに終わってしまっては意味がありません。

住宅ローン審査に通過するためには、当然ながら、住宅ローン審査で見られるポイントを理解して、しっかりと準備しておくことが大切です。

審査でみられる要素

住宅ローン審査で銀行が見る要素には以下のようなものがあります。

<審査のポイント>

• 年齢
• 年収/勤務先
• 勤続年数
• 家族構成
• 購入する住宅の評価額
• 自己資金
• 既存借入の状況

住宅ローンの審査通過可否を分けるのは、以上のようなポイントです。

ちなみに、これらの要素が重要となるのは、新築物件、中古物件ともに同じです。

しかし、審査で判定される際のポイントが異なってきます。

以下では、新築住宅と中古住宅で異なる点、同一の点をそれぞれご説明していきましょう。

中古住宅の異なる点

住宅ローン審査で、新築住宅と中古住宅で大きく異なる要素は、「担保評価額」・「自己資金」です。

住宅ローン申込をした場合、銀行内部では対象となる住宅を評価しています。

住宅ローンでは、購入した住宅が銀行の担保となるためです。

そして、この住宅評価額がかなり重要なのです。

通常、リフォーム資金や諸費用は別にして、住宅購入価格に対する借入は、担保評価額の範囲内でしか出来ません。

そのため、例え、5,000万円の住宅を購入する場合でも、担保評価額が3,000万円であれば、3,000万円までしか借入することはできません。

そして、購入する住宅の評価は、銀行が独自に行います。

この時、新築物件、特に、大手不動産会社が建設して、販売する住宅であれば、購入価格=担保評価額として評価されることが多いのです。

一方、中古住宅の場合には、購入価格とは別に、近隣の相場や、築年数、構造などから評価されるため、購入価格＞評価額となることが多いのです。

特に、マンションよりも一戸建て住宅の方がこの傾向は強くなります。

あくまでも目安ではありますが、購入価格に対し、不動産の評価額はマンションで80～90%、戸建て住宅で70～80％程度になることが多いようです。

そのため、新築住宅を購入する場合、購入価額の100％を住宅ローンで借入できることも多いのですが、中古住宅の場合には、フルローンでの借入が認められず、自己資金が必要となることが多くなります。

住宅の担保評価額が低くなりがちであり、自己資金が必要となることが多いのが、中古物件購入時の特徴と言って良いでしょう。

新築物件と共通の点

以下は、新築物件でも、中古物件でも、銀行内部で、同様の基準で審査される項目となります。

住宅ローンの借入可否を決定するポイントとなりますので、確認しておきましょう。

返済負担率

返済負担率とは、住宅ローンの借入可能額を決定づける重要な要素です。

住宅ローンの借入可能額に、住宅の評価額が影響するのは前述の通りです。

しかし、それに加えて、年収も影響します。

住宅ローンの借入可能額は、「担保評価額」と「年収から判定する借入可能額」のどちらか少ない方と考える必要があります。

つまり、購入する住宅の評価額が5,000万円であっても、年収から判定する借入可能額が3,000万円なら、3,000万円が上限となります。

年収から住宅ローンの借入可能額を計算する場合に需要となるのは、「返済負担率」と「収入合算」という考え方です。

返済負担率とは、年収のうち、一定の割合を住宅ローンの返済にあてられるものとして、借入可能額を計算する方法です。

返済負担率については、以下で詳細に解説していますのでご参照下さい。返済負担率は、ご自身でも簡単に計算できます。

＜関連記事：返済負担率で借入可能額を計算＞

＞＞年収500万円の平均的な給与所得者の住宅ローン借入可能額はいくら？

＞＞住宅ローンの借入可能額を知っておきましょう！！自分でできる計算方法

さらに、もう1つ住宅ローン審査において重要になるのが「収入合算」です。

収入合算とは、借入する方の年収だけでなく、同居する親族の収入(共働き夫婦の妻の収入など)を加えて、2名分の年収で審査を受ける方法です。

1名分の年収でなく、2名分の年収になれば、その分、住宅ローンの借入可能額も増加しますし、審査にも通りやすくなります。

＜関連記事：住宅ローンの収入合算を活用する方法＞

＞＞住宅ローンを収入合算で審査に通す方法

 既存借入の確認

住宅ローン審査では、「個人信用情報」を調査されます。個人信用情報とは、「信用調査会社」を介して、各銀行、各金融機関が、相互に個人の借入状況を共有するサービスです。

個人信用情報を確認すれば、住宅ローンを申込みした個人が、他の金融機関から「いくら借入」していて、問題無く返済を行っているかどうかが解ります。

銀行の住宅ローン審査では、個人信用情報を確認して、借入額が多すぎないか、他社に対して延滞していないかなどが確認されます。

審査における勤続年数

住宅ローンを取り扱っている銀行毎に、独自で「勤続年数」に関する審査基準を設けています。

そのため、最低必要となる勤続年数の水準は、銀行毎で大きな差があります。

通常、審査基準の厳しい銀行で「3年以上」、緩い銀行で「3～6ヶ月以上」となっています。

転職後間もない方など、勤続年数の短い方の場合には、以下のような銀行の住宅ローンがおすすめとなります。

▼勤続年数3ヶ月以上で借入可能

＜関連記事：勤続年数が短くても借入可能な住宅ローン＞

＞＞勤続年数が短くても住宅ローンは借入できる！！審査に通過するポイントとおすすめの住宅ローン

資金計画の注意点

中古住宅購入時には、新築住宅と異なった注意・確認が必要です。

その1つが、「資金計画」です。住宅を購入する場合、対象となる「住宅の購入金額」だけを用意すれば良いわけではありません。

住宅購入には、様々な諸費用がかかります。

新築住宅と中古住宅の購入で特に、大きな違いになるのは、「仲介手数料」と「消費税」です。

中古住宅を購入する場合、通常、不動産会社に「仲介」を依頼します。

そのため、不動産会社に対して支払う「仲介手数料」が必要になります。

仲介手数料の相場は、「住宅購入価格×3%＋6万円」です。

この金額は法律で定められたもので、不動産会社が仲介手数料として受け取って良い金額の上限額となっています。

あくまで上限額なのですが、一般的に相場として、この金額を仲介手数料の額としている不動産業者が多くなっています。

そのため、3,000万円の中古住宅を購入する場合で、96万円(≂3,000万円×6万円)もの仲介手数料が必要になります。

さらに、この仲介手数料は、「住宅を購入する時点」、つまり、最初に支払う必要があります。

通常、住宅ローンで借入できる対象になりませんので、自己資金で用意しておく必要があります。

次に、「消費税」にも違いがあります。住宅購入時には、「消費税」が必要となります。

但し、消費税というのは、売り主が、「事業者」である場合に必要な費用(税金)であるため、中古住宅の売り主が個人の場合には、必要の無い費用となります。

一方、同じ中古住宅であっても、不動産会社などが保有している物件の場合には消費税が必要となります。

なお、新築住宅の場合、通常、価格表示を内枠で表示していますので、後から必要となって、資金計画が狂ってしまうということは無いでしょう。

但し、不動産会社によっても対応が異なる可能性がありますので、気を付けておいた方が良いでしょう。

住宅ローン減税

住宅ローン減税(住宅ローン控除などと呼ばれることもあります)は、住宅を購入して、住宅ローンを借入する受けられる税金の優遇措置です。

通常、年末時点の住宅ローン残高(一般的な住宅の場合上限4,000万円、長期優良住宅の場合5,000万円)×10%×10年間の税金還付を受けられる可能性があります。

つまり、最大で400万円(長期優良住宅なら500万円)の還付をうけることができます。

そのため、住宅購入、住宅ローンを借入する方にとって、資金計画で、非常に重要な制度となっています。

しかし、住宅ローン減税においても、新築住宅と、中古住宅で注意点が異なる部分がありますので確認しておく必要があります。

前述の通り、住宅ローン控除は、一般的な住宅の場合で、年間40万円×10年間(=400万円)の税金控除を受けることができます。

しかし、中古住宅のうち、個人が売り主になっている住宅の場合、住宅ローンを受けられる額は、年間20万円×10年間が上限となります。

新築住宅と、中古住宅で受けられる住宅ローン減税の額が異なることがありますので注意が必要です。

新築住宅と同様に、40万円×10年間の控除を受けられると期待していると、資金計画が狂ってしまうことがありますのでご注意下さい。

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ネット銀行の住宅ローンのなかでも特に金利が低いことで有名な住宅ローンです。

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SBIマネープラザ

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なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの予約が必須となります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

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そんな三菱UFJ銀行ですが、店頭申込とネット申込で金利などの住宅ローンの借入条件は異なります。

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＞＞三菱UFJ銀行住宅ローンの商品概要とメリット・デメリット、口コミ・評判など

まとめ

近年、住宅価格の上昇や、そもそも優良物件が増加したことで、品質の良い中古物件が増加していることから、中古物件を購入する方は増加傾向にあります。

しかし、中古物件を購入する場合には、住宅ローンの選び方や、審査のポイント、資金計画など、新築物件とは異なる基準で確認するべき項目があります。

中古住宅のポイントを理解していないと、損したり、そもそも審査に通らず、住宅ローンを借入できないこともありますのでご注意ください。

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