2021年3月現在、住宅ローンの金利は変動金利なら0.5％未満（優遇金利後）、長期の固定金利でも1%程度で借入できる状況です(住信SBIネット銀行のフラット35など）。
そのため、金利が上昇してしまわないうちに住宅ローンを借り入れして、自宅を購入したいと思っている方は少なくないでしょう。
そんな時、重要なのは、「住宅ローンでいくら借入できるのか」や「住宅ローンの審査に通過できるか？」ということでしょう。
住宅を購入したいと思っていても、住宅ローンの借入可能額が解らなければ、購入する住宅を選ぶこともできません。
年収400万円の方をモデルケースとして住宅ローン審査を受けた場合に、「住宅ローンは借り入れできるのか」と「住宅ローン審査での借入可能額」をご説明しましょう。
年収400万円は借入できる？
住宅ローンを借り入れする場合、銀行の住宅ローン審査に通る可能性の高さを年収で区切るとすれば、ボーダーラインになるのは「年収300万円」です。
住宅ローン審査では年収300万円で壁があり、年収300万円未満の方の場合、住宅ローンの借入申込を受け付けしていないという銀行も多くなってしまって審査に通らない可能性が高くなってしまいます。
そのため、申込に最適な銀行を探すことに苦労することになります。
このボーダーラインから考えれば、年収400万円の方は、住宅ローン審査に通過して、借入できる可能性は十分にあります（住宅ローン審査は、年収だけでなく既存借入の状況や、ご年齢、勤続年数、購入物件の評価額などの影響も受けるため、一概には言えません）。
なお、各銀行毎に借入申込できる条件として、「年収条件」を設けている銀行と、設けていない銀行があり、住宅ローンを利用できる方は銀行毎に異なります。
もちろん、年収条件の無い銀行の方が、年収に関わらず借入できる可能性が高くなりますので、条件の無い銀行を知っておいた方が良いでしょう。
以下は住信SBIネット銀行の公式ホームページへのリンクです。住信SBIネット銀行は年収条件なく借入申込できる住宅ローンです。
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住信SBIネット銀行は、住宅ローンの借入可否を確認する「仮審査」までは書類提出なく、確認してもらうことが可能です。
もちろん、新規住宅購入時だけでなく、借り換えでも利用できます。
住宅ローンの借入可能額
それでは、年収400万円の方が住宅ローンで借入できる限度額を説明していきましょう。
住宅ローンの借入限度額の計算は、実際に銀行の融資審査で使用している方法を用いて行います。
返済負担率で計算
住宅ローンの借入可能額を計算するうえでもっとも主要な方法は「返済負担率」から計算する方法です。
返済負担率とは、年収のうち、住宅ローンなどの借入返済にあてられることのできる金額の割合を占めす指標です。
仮に、年収400万円のかたが、年間100万円の住宅ローン返済をおこなうとなれば、返済負担率は25％（100万円÷年収400万円×100％）となります。
そして、住宅ローン審査においては、年収毎の想定上の「返済負担率」が、各銀行ごとに決められており、その返済負担率の範囲で借入できる金額を住宅ローンの借入限度額として計算しています。
つまり、住宅ローンの借入審査では、借入申込人毎に実際にいくらの返済ができるかではなく、年収毎に決められた「返済可能額」で、住宅ローンの借入可能額が計算されています。
言葉での説明では解りづらいですよね。
以下に、年収400万円の方を例として、返済負担率を使用して、住宅ローンの借入限度額を計算してみましょう。
年収400万円の返済負担率
年収毎の返済負担率は銀行毎で異なりますし、そのうえ実際に使用している返済負担率を公表していない銀行がほとんどです。
そのため、今回は公的な住宅ローン制度である「フラット35」の返済負担率を使用して計算してみましょう。
フラット35では、
- 年収300万円以上400万円未満の方の返済負担率は30％
- 年収400万円以上の方の返済負担率を35％
として明確に基準が設定されています。
つまり、年収400万円の方の審査における返済負担率は35％です。
この返済負担率の水準は、公表はされていませんが、大部分の民間銀行の住宅ローンでも同じと考えられます。
年収400万円、返済負担率35％で計算すると、年間の返済可能額は140万円（＝年収400万円×35％）となります。
借入可能額を計算する
次に、年間返済額140万円で借入できる住宅ローンの金額を計算してみましょう。借入可能額の計算では、いくつかの計算前提を置いて計算します。
①住宅ローンを35年間、元利均等返済で借入、既存借入なしの場合
民間銀行の住宅ローン審査の場合、住宅ローンの借入可能額を計算する金利は、3.5％～4.0％程度を使用します。
この金利は、実際に現在借入できる住宅ローン金利に比べて、かなり高い金利ですが、民間銀行の住宅ローンは変動金利/一定期間の固定金利であり、金利が変動します。
そのため、銀行の住宅ローン審査では、借入後の金利上昇リスクを保守的に見込んで、高めの金利で計算します。
借入金利を3.5％前提して年収400万円の時の住宅ローンの借入可能額を計算すると2,830万円となります。
年収400万円の方は、既存の借入がなければ、2,830万円の住宅ローンを借入できる可能性があります。
＊審査は年収以外の条件も考慮されますので、あくまでも目安となります。
②既存借入がある場合
なお、住宅ローン審査における借入可能額を計算する時、カードローンや、フリーローン、マイカーローンなどの既存借入があると、借入可能額は減少する可能性があります。
既存借入があると、返済負担率で計算する「年間返済額」（今回は年収400万円×35％＝140万円の部分）が減少します。
銀行間で多少の違いはありますが、カードローンのように反復的な借入ができる既存借入であれば借入限度額の10％を、その他の借入であれば契約上の年間返済額を先ほどの140万円から減額します。
借入限度額50万円のカードローン契約があるなら、140万円から5万円（＝50万円×10％）を控除して、135万円が住宅ローンに対する年間の返済可能額として計算されます。
その結果、住宅ローン審査における年収400万円の方の借入可能額は、2,734万円と計算できます。
先程の結果と比べ、既存借入（カードローンの契約極度額50万円）があったことで、住宅ローンの借入可能額が96万円減少したことが解ります。
カードローンなどの借入があっても、住宅ローン審査に通過して借入することは可能ですが、住宅ローンの借入可能額が大きく減少してしまうことは留意しておいた方が良いでしょう。
<関連記事：住宅ローン審査と既存借入の関係>
借入能額を増加させる方法
年収400万円で住宅ローンを借入する場合の借入可能額は2,830万円でした（既存借入が無い時）。
しかし、この金額では不足で、もっと大きな金額の住宅ローンが必要ということもあるでしょう。
こんな時、住宅ローンの借入可能額を増加させるのに役立つおすすめの方法は、「フラット35」で借入することです。
フラット35は、民間銀行の住宅ローンで借入するよりも、大きな金額の住宅ローンを借入できる可能性があります。
借入可能額が増加する理由
同じ年収400万円で計算する場合でも、民間銀行の住宅ローンに比べ、フラット35の審査の方が大きな金額を借り入れできる理由は「金利」にあります。
民間銀行の住宅ローン審査では、先ほどの例のように3.5～4.0％の審査金利で借入可能額を逆算しています。
それに対して、フラット35の審査では実際の適用金利をもとに計算するのが特徴です（2021年3月時点では0.96％/35年間借入・団信あり/住信SBIフラット）。
民間銀行の審査金利が高いのは、変動金利であり、将来の金利上昇リスクがあるためです。
しかし、フラット35は「借入全期間を固定金利」で借入する住宅ローンであり、金利が上昇するリスクはありません。
そのため、金利上昇を考慮する必要はなく、実際の適用金利をもとに、住宅ローンの借入可能額を計算することができます。
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適用金利・手数料など 変動金利 0.31%、10年固定金利 0.465%(2022年1月時点・au金利優遇割適用時）
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所要時間 申込から融資実行まで1ヶ月程度
フラット35の借入可能額
フラット35を利用して、年収400万円の方が審査に通過して、住宅ローンを借入できる借入可能額を計算してみましょう。
借入期間35年間（金利1.35％）、元利均等返済、既存借入なしで住宅ローンの借入可能額を計算します。
この時年収400万円の方の住宅ローンの借入可能額は、約4,000万円に増加します。
先程の民間銀行住宅ローンに比べて、1,170万円も借入可能額は増加しています。
▼フラット35
担保評価額も影響する
住宅ローンの借入可能額を左右する重要な計算根拠は、「返済負担率」です（前述の通り）。
しかし、返済負担率以外にも住宅ローンの借入可能額に影響する要素がありますので、念のため確認しておきましょう。
返済負担率以外で、住宅ローンの借入可能額に影響する要素は住宅の「担保評価額」です。
通常、住宅ローンの借入可能額は、購入する住宅の「担保評価額の100％以下」となります。
担保評価額を超えて、住宅ローンを借入することはできません。
この時、住宅の購入価額ではなく、あくまでも担保評価額となることがポイントです。
担保評価額は、あくまで住宅ローンを貸しだす銀行の審査で個別に行なうものであり、担保評価額がいくらで計算されているかは判明しません。
仮に4,000万円で購入する自宅であっても、担保評価額が3,000万円となってしまうと住宅ローンの借入可能額の上限も3,000万円となります。
担保評価額は、銀行が独自に調査・鑑定して行いますが、近隣の売買事例や、固定資産税評価額が重要な要素となります。
大手不動産会社が販売する新築マンションや、戸建住宅であれば購入金額＝担保評価額（不動産評価額）として評価してもらえることもあります。
しかし、それ以外の住宅（中古住宅や、工務店などで建設する戸建て住宅など）では、、購入金額から20～30％低く、評価されることもありますので、購入する物件を選び方でも、住宅ローンの借入可能額は異なってくることをを知っておきましょう。
借入して良い額は別
年収400万円の方が、審査に通過して、借入可能な住宅ローンの額は以上の通りです。
しかし、「住宅ローンの借入可能額」と「本当に借入して良い住宅ローンの額」は異なることに注意しておく必要があります。
「本当に借入して良い住宅ローンの額」とは、借入した後に「返済可能な額」を指します。
つまり、住宅ローンでいくら大きな金額を借入できるとしても、年収400万円の方が本当に返済できるのかどうかを考える必要があります。
そして、例え、年収400万円で、収入がおなじであっても、返済出来る金額は人それぞれで異なります。
配偶者、子供の有無や、趣味・娯楽に費やす額などでも、住宅ローンの返済に充てられ金額は大きく増減します。
そのため、一律、誰でも適用できる「返済可能な額」というものはなく、住宅ローンを借入する人毎にそれぞれで返済可能な額を計算する必要があります。
返済可能な額を計算するポイント
実際に返済出来る額は、人それぞれで異なりますので、個別に計算してみるのが良いでしょう。
この時、考慮しておきたいポイントは以下となりますので、しっかりと確認しておいてください。
<返済可能額の確認ポイント>
- 返済負担率で計算した返済額（年収400万円で140万円/月額11.7万円）は実際に払える額か？
- 現在の住居費（賃料など）と比べて負担が大きすぎないか？
- 住宅ローンの完済予定時期まで働けるか（35年借入なら35年後まで）？
- 夫婦共働きの場合、その状態をずっと継続できるか？
- 金利上昇時に返済できそうな余力はあるか？
本当に返済出来るか？
住宅ローン審査で計算される借入可能額と、実際に借入した方が返済できる金額は必ずしも一緒ではありません。
出来るだけ大きな金額を住宅ローンで借入しても、その後の返済が継続できないのであれば意味がありません。
返済出来ずに、せっかく購入した住宅を売却せざるを得ないこともあり得ます。
返済負担率で計算した年間返済予定額が実際に払えるのかは少なくとも確認しておく必要があります。
例えば、年収400万円の方で返済負担率35％とすれば、年間返済額は140万円/毎月の返済額は11.7万円になり、11.7万円を35年間に渡って返済し続ける必要があります。
現在の賃料と比べてこの金額が大きいの少ないのか、将来的に収入が減少してしまう可能性がないか、子供の教育費が増加して返済が厳しくなる時期がないかなどを考慮しておく必要があります。
完済予定時期はいつ？
住宅ローンの返済期間は35年に及ぶこともあり、長くなるのが特徴です。
35年間の住宅ローンを借入する場合、30歳で借入しても完済時年齢は65歳です。
一般的な企業の定年退職の年齢は60～65歳ですから、65歳を前提に計算しても、完済時年齢は定年退職のギリギリになってしまいます。
つまり、30歳以降で35年間の住宅ローンを借入する方は、定年退職後にも、住宅ローンの返済が必要になってしまいます。
定年退職後の収入は、現役で給料収入を得ていた時よりも下がってしまう可能性が高く、定年退職後の支払をどうするかは検討しておく必要があります。
定年後の住宅ローン返済が可能か、もしくは定年退職時に、退職金などから繰上返済ができないかなどがポイントとなります。
<関連記事：住宅ローンに適した年齢は？>
ライフプランに沿った借入か？
共働き夫婦の場合、住宅ローンの借入時に、「収入合算」という方法を利用することがあります。
収入合算とは、借入人だけの年収だけでなく、夫婦、もしくは同居の親族を合計した、世帯年収で審査を行う方法です。
例えば、主人の年収400万円で、配偶者に年収300万円があった場合、夫婦2人で年収700万円として住宅ローンを借入するのが収入合算です
<関連記事：収入合算のご説明>
夫婦共働きの収入合算を活用すると、住宅ローンの借入可能額を大きくできるのが特徴です。
ご主人の年収400万円では借入できない金額を借入することも可能となります。
一方、収入合算には注意点もありますので特徴を良く理解しておいた方が良いでしょう。
収入合算で住宅ローンを借入した後、子供が出来た際などに、夫婦のどちらかが育児休業したり、その後の共働きを辞めてしまう可能性もあります。
そういった時に、収入合算で大きな金額を借入していると、その後の返済を、単独の収入で継続するのが難しくなってしまう場合があります。
収入合算を利用する場合など、その後のライフプランを考慮したうえで考えておく必要があります。
おすすめの住宅ローン
住宅ローンを借入する場合、どこの銀行から住宅ローンを借入するのかは非常に重要です。
特に、金利が非常に重要な問題ともなります。
当然、低い金利で借入できれば、総返済額も少なくなり、住宅ローンを早期に完済しやすくなります。
住信SBIネット銀行
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SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローンとほぼ同条件の住宅ローンを対面相談で借入できる住宅ローンです。
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なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの予約が必須となります。
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| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
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三菱UFJ銀行（ネット受付専用）
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大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件は異なります。
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| 借入可能額(最大) | 1億円 |
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| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.475%、3年固定金利 0.39%、10年固定金利0.74％（2022年1月現在） |
| その他優遇など | 7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞ |
まとめ
年収400万円の方が、銀行の住宅ローン審査を経て借入できる金額をご説明してきました。
年収400万円の方の場合、既存借入が無く、35年間を前提に借入するのであれば、2,800万円～4,000万円程度の借入が期待できます（審査は、勤続年数や、雇用形態などの要素もあるため、あくまで目安となります）。
特に、出来るだけ多くの金額を借入したいという場合には、民間銀行よりも、フラット35を利用した方が多く借入できる可能性があります。
こちらをご参考に住宅ローンの借入を検討されてみてはいかがでしょうか。
<関連記事>
住宅ローンの平均的な借り入れ額はいくら？これから借りる人の参考情報