住宅ローンの事前審査とは？事前審査のポイントと上手に活用する方法

普段、お金を借りることがあまり無いという人でも、家を買う場合には住宅ローンを利用するというのが一般的でしょう。

住宅ローンは購入する住宅を担保にしているとはいえ、借り入れ金額も大きく、借入期間も長期になります。

そのため、銀行のその他の借入審査よりも時間がかかりますし、審査を受けるための提出書類や、確認事項も多岐にわたります。

そのため、住宅ローンの本審査を受けるための申込人の手間暇、負担は大きくなります。

住宅ローンの事前審査とは、申込人の手間や、負担を減らすことを目的として行われています。

住宅ローンの事前審査とは？

住宅ローンの事前審査とは、その名前の通り、「正式な審査」を受ける前に行われる審査のことを指します。

住宅ローンに正式な申し込みを行う前に、仮の審査を行っておき、正式な審査に通る可能性が高いのか、低いのかを判断しておくのです。

事前審査において、正式な審査に通過する見込みが低い、もしくは、通る見込みが無い場合にはそのことを申込人に伝えます。

事前審査で、審査通過見込みを判定することで、申込人に余計な負担をかけないための手続きとなります。

住宅ローンの本審査とは異なり、あくまでも事前に行う予備的な審査なので、特別な提出書類を求めず、申込書類の記入、もしくはインターネット上から専用の申込フォーマットに入力することで事前審査が行われます。

なお、住宅ローンの事前審査のことを「仮審査」と呼ぶこともあります。

なぜ事前審査を行うのか？

住宅ローンによる借入額は高額であり、長期間の借入を行うことになります。

そのため、住宅ローンを融資する銀行にとってリスクが大きく、それを避けるために、厳しく、多岐に渡る確認項目の融資審査を行います。

これらの審査を受けるためには、住宅ローンの申込人が準備する提出書類も多く、準備するのに手間暇がかかります。

せっかく手間暇をかけて申込準備を行ったにも関わらず、審査に落ちてしまうと負担感は強くなります。

こんな時、審査に落ちた住宅ローンの申込人のなかには、「最初から審査に通る見込みが無かった、もしくは通る見込みが低かったのなら、書類を準備する前に教えて欲しかった」と思う方はたくさんいますよね。

住宅ローンの事前審査とは、まさにそのためにあると言って良いものです。

「正式な審査よりも前に、特別な書類の準備も不要で、簡単に、仮の審査を行い、審査に通りそうかどうかを確認する」ということを目的にしています。これが事前審査です。

事前審査に通過した方には、本審査を受けるために必要な提出書類が案内されます。

そして、正式な申込書類を受領した後に本審査を行うことになります。

住宅ローンの事前審査の確認点

住宅ローンの事前審査は、本審査と比べて簡易的な部分はありますが、基本的な確認項目は本審査と同じです。

具体的な審査基準は非公表であり、さらに、各銀行によって違いもありますが、主に以下のようなポイントが確認されることになります。

<事前審査の確認事項>

• 現在の収入（年収）や勤務状況（就業先、勤続年数など）
• 財産や借金などの現在の資産状況
• 既存借入の状況（借入残高・返済状況）

これらの3つの審査基準に、各社独自に審査・評価項目を設けて、事前審査を行っています。

事前審査の具体例

もっと具体的に、住宅ローンの事前審査で確認している点を解説します。

まず収入や勤務状況として、銀行によっては申込基準として明確に「勤続〇〇年以上。年収〇〇〇万円以上」と決めている銀行も存在します。

一般論として、収入が多く、勤務状態が安定している(正社員で安定した雇用についている、勤続年数が長い、就業先が大手企業、公務員など)と、事前審査において高評価となり、住宅ローン審査に通りやすくなります。

また、既存の借金が少なく、預金などの保有資産が大きい方が審査には有利です。

特に現在キャッシングや、ほかのローンなどで高額の借入をしている方は、その分、住宅ローンの返済に回せる余力が少なくなってしまいますので、評価が低くなります。

現在の収入にも共通するポイントですが、住宅ローン審査で重要なのは、借入後に「問題なく返済を行っていくことができるか」です。

収入が多ければ、その分借入の返済に回せますし、借金が多ければ、住宅ローンの返済に回せる資金が少なくなってしまいます。

つまり、収入が少ない、もしくは借入が大きい方は、貸出を行う銀行にとって、住宅ローンの返済に対する、リスクが増えることを意味します。

また「住宅ローンの借入額が少額」であれば、毎月の返済額は少なくて済むので、返済負担は低く、審査にも通りやすくなります。

<おすすめの住宅ローン>

個人信用情報が重要

住宅ローン審査では「個人信用情報」が重要です。個人信用情報とは、金融関係の取引情報（借入）を収集して保管、そして金融機関に提供されるサービスです。

もしくは、金融機関が相互に、個人借入の利用状況を共有しあうためのサービスとも言えます。

個人信用情報は信用情報機関で集められ、個人ごとにまとめて保管されます。

信用情報機関の調査対象取引は住宅ローンのような大きな取引から、カードローンやキャッシング、クレジットカードの取引やマイカーローン、携帯の分割払いから奨学金まで幅広いものが対象となっています。

金融機関や、貸金業者は、個人信用情報を活用して融資審査を行います。

融資審査の際に、他の金融機関からの借入状況を把握できることで、適切な審査を行えるようにしているのです。

事前審査は複数行を受けた方が良い

住宅ローンの事前審査は3～4行程度、複数行で同時進行で受けた方が良いという意見を良く聞きます。

この住宅ローン事前審査の複数行で受けるという対応が良いかどうかを確認します。

審査基準は銀行毎に異なる

前述のような住宅ローンの審査方法は、どの銀行でも似通ったことを行っており、銀行毎で、審査項目にそれほど大きな違いはありません。

しかし、確認した項目のうち、「どこを重視するか」「他社では評価しない部分も評価する」などこまかな評価基準については各銀行が独自に設定した基準を持っています。

加えて、住宅ローン審査では銀行担当者や、保証会社の審査担当の個人的な判断も含まれます。

インターネット上などで「〇〇社は住宅ローンの審査が通りやすい」といった情報をみかけることがありますが、こういった情報は、実際に受けた人の「感想」、「評価」という部分が強く、いわゆる口コミ情報と言えるでしょう。

口コミ情報は、参考になる部分も多いのですが、必ずしも正確な情報とは言えません。

住宅ローン審査の評価基準は銀行毎で異なります。

そのため、最初に相談、申込した銀行から良い評価を得られなかったとしても、それだけで諦めてしまう必要はありません。

その後、別の銀行に相談したところ、無事に審査に通ったという事例も良くあります。

また、住宅ローンでは、審査結果によって、受けられる「金利優遇の幅」も異なります。

審査に通ったけど、金利優遇は受けられないというのでは利用する気になれないでしょう。

住宅ローンの事前相談は、複数の銀行に同時進行で行っておくのが良いでしょう。

住宅ローン審査は時間がない

既に完成した新築住宅や中古住宅を購入して住宅ローンを借入する場合、住宅ローンの相談から契約までを1ヶ月程度の期間で進めていく必要があります。

住宅購入時の売買契約では、住宅ローンの借入を前提とする場合、住宅ローン審査に落ちて借入できない時には契約を白紙撤回できる条項を設けています。

そのため、住宅ローンが借入できなければ、手付金も返還してもらえます。

しかし、住宅の売主としては、住宅ローンが借入できなければ契約が白紙になってしまうので、本当に購入できるのかどうかの結論を早く出して欲しいと考えています。

そのため、住宅ローンの借入可否の結論を1ヶ月程度の期限で回答する必要があるのです。

仮に、単独の1行だけで事前審査を行っていると、その銀行の審査に通らないと、次の銀行に対して相談する時間がなくなってしまいます。

そのため、確実に住宅ローンを借入するためには、複数の銀行を同時進行で進めておく必要があるのです。

優遇金利などの好条件を引き出す

さらに、複数の銀行に対して同時進行で事前審査を進めておくメリットがあります。

それは、住宅ローン金利に対する優遇幅を大きくして、借入時の金利を低下させる効果が期待できることです。

住宅ローンの金利は同じ銀行で借りたとしても、全ての方が同じ金利になるわけではありません。

住宅ローン金利はどれだけの優遇幅を受けられるかで借入人ごとの適用金利が異なります。

この金利優遇幅は審査結果によって決まります。

そのため、住宅ローンの事前審査を受けてみないとご自身の実際の適用金利は解らないのです。

いくらネット専業銀行などで金利が低いと評判の銀行に住宅ローンを申込しても、審査結果が悪くては良い金利条件が得られないこともあります。

さらに、店頭型で相談する都市銀行の住宅ローンなどでは交渉によって金利が低くなることもあります。

この時の金利交渉の材料としては、他行の事前審査を受けた結果として、どれだけの金利優遇が得られそうかという条件を伝えることも重要になります。

他行の条件を聞いた銀行は競争に負けないように最大限の優遇を提示してくれる可能性が高まります。

そのため、住宅ローンで少しでも金利を低くして借入するには、複数の銀行で同時進行で住宅ローンの事前審査を受けておくことが大切になります。

本審査で落ちることもある

事前審査が受かった場合、次は、必要書類を用意して、本審査を受けることになります。

住宅ローンの本審査で確認される項目は、事前審査と大きく変わることはありません。

そのため、事前審査に受かれば、本審査にも受かる可能性が高くなります。

しかし、残念ながら、事前審査に受かったにも関わらず、本審査で落ちるという人もいます。理由としては、以下のような項目があげられます。

<本審査で落ちる要因>

1. 事前審査と本審査では、審査する責任者が異なる
2. 購入対象となる不動産価値や、担保評価は本審査で初めて行われる
3. 事前審査時の申込人の申告内容に誤りがあった

事前審査では、住宅ローン申込人の自己申告内容（年収、勤続年数、既存借入の状況など）を、正しいものとして、そのまま利用して審査を行います。

一方、本審査では、申込人から確認書類を受領し、事前審査時の申告内容に間違いや、嘘がないかを確認していきます。

申告内容が全て正しければ問題は起きにくいのですが、この段階で誤りが見つかると、あらためて申込人の情報を修正し、返済能力に関する審査を再度行うことになります。

そのため、事前審査の時と結果が異なるということも起こり得るのです。

さらに、担保となる住宅の不動産評価は手間暇がかかるため、事前審査では行わず、本審査で行うという銀行が大部分を占めます。

そのため、不動産評価を行った結果、予想外に評価額が低くなってしまった場合などにも、審査結果が異なるということが起こります。

とりあえず事前審査を受ける

事業を行っている経営者などを除き、大部分の給与所得者にとって、最も大きな借入となりうるのが住宅ローンです。

住宅ローンは借入額も大きく、借入期間も長いため、利息を含めた返済負担は非常に大きくなってしまいます。

そのため、住宅ローンを借入する際には、少しでも金利が低く、借入条件の良い住宅ローンを選びたいものです。

ほんの少しの金利差が、数百万円以上の支払額の差になることもあります。

しかし、実際にどういった条件で住宅ローンを借入できるかは「審査」を受けてみないと解りません。

各銀行とも、金利の最大優遇幅は公表していますが、申込人毎に、どれだけの優遇を適用するかは審査で決定しているのです。

事前審査なら書類提出も不要

住宅ローンの事前審査を受けるために住民票や源泉徴収票などの書類を準備するのが面倒だと考える方もいるでしょう。

しかし、こういった書類準備の心配は必要ありません。

住宅ローンの事前審査を受けるにあたって特別な書類提出の必要はありません。

各銀行でどれだけの条件を引き出せるかを確認するため、住宅ローンの事前審査を受けることが大切です。

事前審査なら、特別な申込書類を準備する必要も無く、インターネット上からの手続きで完結できる銀行が多く存在します。

まずは積極的に事前審査を受けてみてはいかがでしょうか。

ネットで事前審査は完結できる

低金利の住宅ローンを利用するためにはネット専業銀行や、都市銀行のなかでもネット受付専用で行っている住宅ローン商品がおすすめです。

そして、こういったネット専用の住宅ローン商品であれば、事前審査の手続きを店頭に行くことなく、自宅からの手続きのみで完結させることができます。

店頭に行く必要がありませんので、銀行の営業時間・営業日に縛られることなく、ご自身の空き時間に行うことができます。

住宅ローンの事前審査は複数行に並行して行っておくことが大切ですので、こういったネット受付可能な住宅ローンを有効活用するのが良いでしょう。

住信SBIネット銀行

ネット銀行の住宅ローンのなかでも特に金利が低いことで有名な住宅ローンです。

金利水準は全国の銀行のなかでもトップクラスです。

さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、就業できなくなった場合の住宅ローン返済も免除してもらうことが可能です。

住信SBIネット銀行　住宅ローンの関連記事

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SBIマネープラザ

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンと同条件の住宅ローンを対面相談で借入できる住宅ローンです。

住宅ローンは専門家と相談して借入したい方におすすめの住宅ローンサービスです。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの事前予約が必須となります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件は異なります。

特に、金利には大幅な差がありますので、ネット申込がおすすめです。

三菱UFJ銀行の住宅ローンも人気商品であり、毎年の利用実績ではトップクラスとなる住宅ローンになっています。

事前審査に必要な期間は？

住宅ローンの事前審査は大部分の銀行で1週間以内に終わらせることができます。

ネット経由で事前審査を申込する場合など、30分程度で入力完了できる内容が多く、この時点では特段の書類提出がないのが通常です。

そのため、自宅での空き時間に簡単に事前審査を申込することができます。

また、事前審査の回答に要する必須は銀行ごとにも異なりますが通常、3～4営業日で行われます。

そのため、事前審査申込から審査回答までが1週間以内に完了します。

そして、事前審査の回答時には正式な申込を行って、本審査を受けるために必要な提出書類などが案内されます。

まとめ

住宅ローンを借入申込する方にとって、審査が2回あるのは、煩雑で、面倒くさいものと思われることがあります。

しかし、住宅ローンの事前審査には、むしろ、借入申込人の負担を軽減させる目的があります。

審査に通る見込みが低い方には、多岐に渡る書類の準備を求めず、素早く結果を知らせることを目的にしているのです。

住宅ローンの事前審査を有効活用することで、各銀行の金利優遇をどれだけ獲得できるかを比較的簡単に確認することができます。

これから住宅ローンの借入、もしくは借り換えを検討されている方は、是非、積極的に事前審査を活用されてみてはいかがでしょうか。

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