住宅購入や住宅ローンへの消費税増税の影響は？各種施策を最大限に活用すればむしろ得する！？

2019年10月1日より、消費税が8%から10%に増税され、様々な影響が出ています。その中には住宅購入や住宅ローンも含まれています。消費増税後に住宅購入する場合、それ以前の購入に比べてどういった変化があるのでしょうか。

また、住宅購入の中のどの項目が増税対象になるのか？によって、住宅ローンの負担額が変わってきますね。そこで今回は、住宅購入の際の住宅ローンと消費税増税との関係について解説していきます。

住宅購入の10％消費税率の適用時期

住宅購入の消費税増税の影響は、引き渡しや請負契約のタイミングによって変わります。消費税増税になるのは原則として引き渡し日が基準となります。引き渡しが、2019年9月30日までに完了していれば、これまで通り、8%の消費税率です。

具体的に、引き渡しとは各種登記の実行や登記済証が交付されており、手付金以外の残代金の支払いが終わっている状態で、家の鍵が受け渡されるタイミングのことです。

住宅購入等の売買契約は既に終わっていたとしても、引き渡しまでには時間がかかる可能性が高いので、増税の影響を避けるために、早めに住まい探しを始める人が多く見受けられました。

ただし、住宅購入において消費税増税の影響を受ける基準日には例外もあります。それが請負契約日です。請負契約が2019年3月31日までに完了していれば、消費税は8%のままで、たとえ引き渡しが2019年の10月1日以降になっても、増税の影響は受けないのです。請負契約とは、見積もりの後に結ぶ工事請負契約のことです。

つまり、注文住宅の場合に発生する契約のことで、住宅が完成するまでのプランや工事内容、見積もりなどを確認した後、承諾の上で結ぶ契約です。そこから工事などが始まり、住宅が完成したら引き渡しとなります。

マンションや建売住宅の場合は、契約から引き渡しまでの期間があまりなく、計画通りに進みやすくなります。しかし、注文住宅の場合は工事の進捗により、プラン通りに進むとは限らないため、引き渡しが2019年10月1日以降になる可能性もあります。

だから、引き渡しのタイミングがずれてしまったとしても、請負契約が2019年3月31日までに完了していれば、住宅購入の消費税率が8%のままというルールが設けられたのです。

増税対象になる住宅購入の費用は？

住宅購入の際には、建物代と土地代をはじめ、様々な費用がかかります。それらの合計が住宅ローンの金額に影響するわけですが、すべての項目に消費税増税の影響があるわけではありません。

例えば、土地には消費税はかかりませんが、建物には消費税がかかるので、増税の影響を受けるのは、建物代のみになります。購入するものや、費用によって消費税の課税対象になるものとそうでないものがあるのです。

ここで、消費税がかかる項目とかからない項目を見ていきましょう。

消費税がかかる項目

消費税増税の影響を受ける費用には以下のようなものがあります。

・建物代

・住宅ローンの事務手数料（銀行）

・住宅ローンの仲介手数料（不動産会社）

・リフォーム費用

・司法書士などに支払う費用（報酬）

・引っ越し費用

・家電や家具代

消費税がかからない項目

一方、以下のような費用には消費税がかかりません。消費税増税の影響を受けませんので、購入時期による変動はありません。

・土地代

・火災、地震保険料

・登録免許税

・不動産取得税

・団体信用生命保険料

・中古住宅の購入費用（売主が個人の場合）

消費税がかからない費用としては、住宅購入にかかる税金だけでなく、土地代金や、中古住宅の場合の購入代金（売主が個人の場合）も含まれます。このように、すべての項目に消費税増税の影響がかかるわけではないので、項目ごとにチェックしておくとよいでしょう。

住宅ローン減税が拡大される

住宅購入タイミングがずれてしまうと、消費税増税の影響受けることになりますが、その負担を軽減させるために、住宅ローン減税制度が拡充されることになりました。住宅ローン減税とは、毎年支払っている所得税や、住民税の一部を、住宅ローンの年末時点の借入残高に応じて還付してもらえる制度です。

住宅ローン減税が適用されれば、既に支払った税金の一部が戻ってきますので、家計にはプラスの影響があるものとして重要な制度となります。

住宅購入金額は、一般的な日用生活品などに比べて高額です。そのため、消費税が8%から10%に引き上げられるだけで、かなり負担が大きくなってしまいます。1,000円の商品購入で2％の増税であれば20円の支払い負担増ですが、3,000万円の2％なら60万円もの金額になります。

そうなると、増税後に住宅購入を躊躇する人が増加してしまうとの予想のもと、政府が拡充してきたのが住宅ローン減税なのです。消費税増税によって住宅購入が手控えられてしまうようになると、住宅や土地の売れ行きだけではなく、家具や家電の売れ行きも悪くなり、様々な業界にも影響が出てきます。そういった経済に対する悪影響を避けるために、住宅ローン減税制度で、住宅購入に対する悪影響を抑制しようとしています。

具体的に説明すると、今回の住宅ローン減税制度の拡充では、住宅ローン控除の期間が10年から13年に延長される内容となっています。

消費税が8％であった時の住宅ローン減税制度は適用期間が10年間でした。今回の増税に合わせて、適用期間が10年から13年に延長され、さらに税金還付を受けられる期間が増えたのです。3年間の延長によって、住宅購入時の消費税増税分の大部分が還付してもらえる効果が得られます。

実際には、住宅ローンの年末残高の一定割合の金額の中で、所得税や住民税等の税金を控除する形で減税されます。住宅ローン減税制度の対象になる住宅は、次のとおりです。

・消費税10%で購入した新築住宅や注文住宅

・一定の要件を満たす中古住宅や増築リフォーム

いずれの場合も、2019年10月1日以降から2020年の12月31日までに引き渡されたケースに限ります。

<関連：最新、住宅ローン控除の概要>

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すまい給付金による増税対策

すまい給付金とは、住宅購入者の所得に応じて、一定の給付金を受け取れる制度です。住宅ローン減税のように、複数年に渡って得られるものではなく、住宅購入時に一括で給付してもらえるのが特徴です。また、住宅ローン減税は所得が低くなると、減税効果が低くなるのに対して、すまい給付金は収入が低い方に十分な支援を行うものとして実施されています。

このすまい給付金にも消費税増税の負担を減らす制度が設けられています。

すまい給付金も、住宅ローン減税制度と同じように、消費税が5%から8%に引き上がった時に誕生した制度です。今回の消費税8%から10%に増税されたことで、すまい給付金が次のように拡充されました。

・給付金の上限額が30万円から50万円に変更

・給付額の基準の収入額の目安が510万から775万に引き上げ

つまり、今回の消費税10%で住宅ローンを支払う場合は、収入額の目安が775万円の場合に、すまい給付金が上限50万円の範囲内で支払われることになります。

すまい給付金は、住宅ローン減税のような税金還付ではなく、支払った税金とは関係なく給付金を受け取れる制度です。こちらですまい給付金の概要を説明していますので、合わせて参考にしてみてください。

<関連：すまい給付金制度とは？>

すまい給付金と住宅ローン減税の違いとは?失敗しない活用方法

住宅取得資金の贈与を受ける場合

住宅購入の際に資金として、両親や祖父母から贈与を受ける場合、贈与税の特例制度が適用されます。ただし、贈与税には、相続時精算課税制度と住宅取得資金の非課税制度があります。

今回の増税では、この2つの制度がそれぞれ変更されました。

住宅取得資金等贈与の非課税とは、両親や祖父母から贈与を受けた場合、一定金額の贈与額の贈与税が非課税になる制度です。今回の増税では、非課税になる一定金額の幅が最大3000万円まで引き上げられました。

住宅取得資金等贈与の非課税が適用される住宅には、一般住宅と省エネなどの住宅の2種類があります。ここで言う省エネなどの住宅とは、省エネ・耐震・バリアフリーなどの設計が施された住宅のことで、一定の基準を満たすことで省エネなどの住宅とみなされます。

住宅取得資金等贈与の非課税の非課税になる一定金額は、一般住宅と省エネなどの住宅の種類や家を購入した時期によって違います。

・2019年4月～2020年3月

一般住宅が2,500万円、省エネなどの住宅が3,000万円

・2020年4月～2021年3月

一般住宅が1,000万円、省エネなどの住宅が1,500万円

・2021年4月～12月

一般住宅が700万円、省エネなどの住宅が1,200万円

このように、一般住宅よりも省エネなどの住宅の方が500万円追加して贈与非課税で受けることができます。

また、適用には一定の基準があります。

・贈与を受けた子供の年齢がその年の1月1日時点で20歳以上である

・贈与される側は同意をする人から見て後、孫、ひ孫にあたる人

・贈与時に日本国内に現住所がある人

・贈与を受けた翌年3月15日までに住宅資金の全額を使って住宅様家家の新築等や引き渡しを済ませていること

・贈与を受ける側は、その年の合計所得金額が2,000万円以下であること

・2009年～2014年に「住宅取得等資金の非課税」が適用されていない人

・配偶者や親族、その他の特別な関係の人から取得した住宅ではない

・日本国内に存在する住宅であること

・床面積が50㎡〜240㎡まで

・床面積の2分の1以上が居住用で使用

・中古住宅は取得日から20年前に建築されていること（耐火建築の場合は25年前まで）

一方の相続時精算課税制度では、今回の増税により、特例措置の期間が延長されました。相続時精算課税制度は、60歳以上の親が20歳以上の子供に贈与する場合、最大2500円までの贈与額が非課税になる特例措置です。

期間は、2021年12月31日まで延長されることになり、親の年齢が60歳未満であっても適用される特例措置が用意されています。

おすすめ住宅ローン

住宅ローンを借入する際には住宅ローン選びが大切です。銀行選びを間違えると、支払額が増加して、大きな損をしてしまうこともあります。以下に、現在利用がおすすめな住宅ローンをご紹介します。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行はネット専業銀行であり、住宅ローンの借入金利が業界トップクラスに低いことで有名な銀行です。さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、死亡・高度障害だけでなく、その他の理由で就業不能になった場合も、住宅ローンの返済義務を免除してもらえます。

なお、住信SBIネット銀行では、親子ペアローンや、夫婦ペアローン、収入合算などにも積極的に取り組んでいますので、親子でも借入しやすい住宅ローンと言えます。

なお、住信SBIネット銀行はネット銀行のため、対面で相談しながら借入できないのがデメリットだと言われています。特に、親子で住宅ローンを借入する場合など、良く相談して借入したい方も多いでしょう。

こういった方には、SBIマネープラザがおすすめです。SBIマネープラザは対面相談しながら、住信SBIネット銀行と同条件の住宅ローンを借入できるサービスです。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下から予約することが必須となります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

三菱UFJ銀行は大手都市銀行です。さらに、三菱UFJ銀行は住宅ローンの取り扱い件数も全国で1番多いと言われている銀行です。三菱UFJ銀行はネット申込であれば、店頭申込よりもかなり低金利で利用できるという特徴があります。

さらに、三菱UFJ銀行は親子ペアローンや、収入合算も利用できます。

住信SBIネット銀行（フラット35）

フラット35の借入も住信SBIネット銀行がおすすめです。フラット35の借入はどこの銀行で借入しても同じではありません。銀行毎で借入時の条件は異なります。

住信SBIネット銀行の場合、フラット35を取り扱う金融機関のなかでもトップクラスに金利が低いことが特徴です。

まとめ

今回の消費税増税により、住宅購入や住宅ローン借入額にも影響が及ぼされますが、その内容をしっかり把握した上で、購入タイミングや、住宅ローン控除・すまい給付金などの各種支援策を考えれば、増税の負担を最小限に抑えることができます。

政府では、住宅ローンの増税の負担を減らすために、さまざまな施策を実施していますので、それらの施策を無駄なく活用するようにしましょう。

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