3年固定・5年固定の住宅ローンはどうなの？メリット・デメリットを理解して正しく活用する方法

住宅ローンを借りる時、「変動金利」「全期間固定金利」、そして「短期固定金利」の3つの金利タイプからいずれかを選択する必要があります。

金利タイプの選び方次第で住宅ローンの支払い総額は大きく変わりますのでよく考えて決める必要があります。

今回はこの3つの金利タイプのうち、人気の高い短期固定金利タイプの住宅ローンについて解説します。短期固定金利としては3年固定金利・5年固定金利が主力となりますが、これらの金利タイプの魅力やメリット・デメリット、利用にあたっての注意点を解説します。

短期固定金利はどんな商品

最初に3年固定金利・5年固定金利などの短期固定金利の住宅ローンの商品特性を解説しておきましょう。

住宅ローンの金利タイプは大きく分ければ変動金利と固定金利の2種類になります。それぞれの金利タイプの特徴は以下となります。

変動金利

当初借入時の金利は低いですが将来金利が上昇する可能性のある金利タイプ

固定金利

変動金利に比べて金利は高くなりますが金利上昇リスクの低い（もしくは無い）金利タイプ

借入時の金利水準が低い一方で将来的に上昇する可能性のある変動金利と、逆に借入時は少し高めですが金利上昇の可能性がない全期間固定金利というのが金利タイプの特徴です。

そのなかで、3年固定金利・5年固定金利といった短期固定金利は変動金利と全期間固定金利の中間的な金利タイプと言えます。

3年固定金利の場合、借入時の金利は変動金利並みの低水準、もしくは変動金利よりも低い金利の3年固定住宅ローンもあります。

そして、変動金利と違い、3年固定金利は3年間の金利変動リスクがありません。

そのため、借入後に金利が上昇したとしても、3年間は影響なく住宅ローンを借入できます。

しかしながら、3年経過後は金利タイプの見直しが必要となるのが3年固定金利の特徴です。

この時、変動金利にするのか、再度、一定期間の固定金利にするのかを選択することができますが、適用されるのはその時点の金利になります。

そのため、3年経過時点の店頭金利が上昇していると、当初借入時に比べて金利は上昇してしまいます。

つまり、変動金利と同様に金利上昇のリスクを負っていることになります。

5年固定金利の住宅ローンであれば、当初の借入金利は通常3年固定金利より高い水準となりますが、固定金利として金利変動が無い期間が5年と長くなります。

現在のように、金利が過去に無いほど低い水準になっている時期であれば、いつ上昇するか解らない変動金利よりも、3年・5年と少しでも金利上昇の危険性が無い固定金利商品を利用したいという方も多くなります。

当初期間優遇商品もある

3年固定金利・5年固定金利のような短期間固定金利の住宅ローン商品には、もう1つ重要な特徴があります。

それが「当初期間優遇幅」に関する点です。

通常、住宅ローンを借入する場合には、店頭で表示される標準金利ではなく、そこから一定の金利優遇を得た割引後の住宅ローン金利が適用されます。

そのため、どれだけ低い金利で住宅ローンが借入できるかは、いくらの金利優遇を受けられるかに影響します。

<関連：住宅ローンの優遇金利>

＞＞住宅ローンの優遇金利とは？借入金利を少しでも低くしてお得に借入する方法

変動金利や、全期間固定金利の場合、借入当初から、完済時までの優遇金利幅は変化ないのが通常です。

そのため、仮に借入時点で▲1.5％の金利優遇が受けられれば、完済するまで同水準の金利優遇が受けられます。

一方、3年固定金利や5年固定金利の場合、同様に全期間一定の金利優遇が受けられるものと、当初の固定金利期間の優遇幅が大きく、その後、金利優遇幅が縮小するタイプの住宅ローンがあります。

金利優遇幅の推移をイメージ図にすると以下のようになります。

<金利タイプの金利優遇幅の推移イメージ>

また、実際に金利の「通期引き下げプラン」と「当初期間引き下げプラン」の両方を取り扱う銀行の住宅ローン商品を比較すると以下となります。

<通期引き下げ・当初引き下げの比較>

いずれの銀行でも、当初金利引き下げプランを選択したからと言って、当初期間終了後に金利優遇が全く0になるというわけではありません。

当初期間終了後も金利優遇は継続します。

しかしながら、金利の優遇幅が当初期間と異なることに注意が必要です。

三菱UFJ銀行のみ当初3年固定金利（当初引き下げプラン）の優遇期間終了後と、全期間引き下げ後の金利優遇幅は同様になっています。

<三菱UFJ銀行の住宅ローン>

一方、住信SBIネット銀行やじぶん銀行の住宅ローンは、当初金利引き下げプランを選択した場合、最初の固定金利期間終了後の金利優遇幅は縮小し、全期間優遇幅よりも金利が高くなってしまうという特徴があります。

つまり、短期固定金利の住宅ローンを利用する場合、当初金利引き下げプランを選ぶのか、通期引き下げプランを選ぶのかは重要な問題になります。

どちらがご自身にあった住宅ローンかを考える必要があります。

金利タイプの選び方

それでは、3年固定金利や5年固定金利の住宅ローンを借入する場合、「当初引き下げプラン」と「通期引き下げプラン」のどちらを選ぶのがお得になるのでしょうか。

これだけだと良く解りませんよね。

また、当初借入時の適用金利は、一見すると「当初引き下げプラン」の方が低く見えますので、当初引き下げプランが良いように感じてしまいます。

しかし、これだけで判断するのは危険です。

もう少し良く住宅ローン金利のことを理解しておく必要があります。

まず、先ほどの金利タイプの例として、三菱UFJ銀行とその他の銀行で特性が異なります。

三菱UFJ銀行の場合、3年固定金利の当初引き下げ幅は特別サービスの扱いのため、その後の優遇幅は「通期引き下げプラン」と同水準になります。

このため、三菱UFJ銀行は3年固定金利であれば、当初引き下げプランを利用した方が良いことになります。

一方、住信SBIネット銀行やじぶん銀行は当初金利引き下げ期間終了後、金利優遇は大きく低下します。

そして、その際の金利優遇幅は、通期引き下げプランの水準よりも低くなります。

仮に、35年間の住宅ローンを借入する場合、最初の3年固定金利終了後に、32年間の住宅ローン返済が残ります。

そのため、最初3年間だけが金利優遇幅が大きい方が良いのか、残りの32年間の金利優遇幅を重視するのかを考える必要があります。

そして、「当初引き下げプラン」と「通期引き下げプラン」の両方を取り扱う銀行の場合、大部分の銀行は、総返済額で比較すると、「通期引き下げプラン」を利用した方が良いことになります。

当初引き下げプランのメリット

前述の通り、三菱UFJ銀行を除いて、その他の銀行であれば「通期引き下げプラン」の金利タイプを選択した方が住宅ローンの返済額を低く抑えることができ、お得になるということを説明しました。

しかし、それでも、3年固定金利・5年固定金利で「当初引き下げプラン」を選択するメリットも存在します。

それでは、どういった場合に、当初引き下げプランを利用した方が良いのでしょうか。

その1つ目は、住宅ローン借り入れ当初の返済額を低く抑えたい場合です。

住宅ローンの毎月返済額は支払い金利の影響を強く受けます。住宅購入時に自己資金を多く使ってしまい貯金が減少して余裕が無い場合もあるでしょう。

また、住宅購入時の年齢では、子供がいて学費などの支出が多いということも考えられます。

こういった時、借入当初の返済額を低く抑えたいと考えているのなら、当初引き下げプランの住宅ローンが適しています。

固定金利の当初引き下げプランでは、借入当初の適用金利が非常に低くなりますので最初の返済額が減少します。

さらに、3年固定や5年固定であれば、その期間の金利上昇の懸念もなく、返済額も安定しています。

そして2つ目は、住宅ローン借入後に繰り上げ返済を積極的に行って早期に完済したいと考えているケースがあげられます。

3年固定や5年固定の当初引き下げ期間終了後、金利が上昇するとは言っても、その後の借入期間が短くなったり、繰り上げ返済によって借入元本が短くなるのなら問題はありません。

さらに、当初3年固定・5年固定期間の間は返済額が少なくなりますので、その期間にお金を貯めておいて、当初期間終了後の繰り上げ返済資金とすることもできます。

つまり、最初の返済額を低く抑えたい方、もしくは繰り上げ返済で前倒しの完済を狙う方に、3年固定・5年固定の当初引き下げプランの住宅ローンはメリットの大きい住宅ローンとなります。

3年固定・5年固定金利のデメリット

次に、3年固定・5年固定などの短期固定金利型住宅ローンのデメリットについても確認しておきましょう。

こちらでは、当初引き下げプラン、通期引き下げプランの共通のデメリットを解説します。

短期固定金利型住宅ローンのデメリットは、固定金利期間終了後の金利変動にあります。

その時の実勢金利で再度固定金利を選択することもできますが、あくまでもその時の実勢金利が適用されます。

既に、金利が上昇してしまっていれば、金利が高くなってしまう可能性もあります。

変動金利のように、金利変動がすぐに影響するわけではありませんが、全期間固定金利のように金利変動リスクを回避することはできません。

3年固定・5年固定金利が適する人

以上の通り、3年固定・5年固定といった短期固定型の住宅ローンについて解説してきました。

それでは、こういった短期固定型の住宅ローンの利用が適する方とはどういった方でしょうか。

金利上昇が無いと予測する方

将来的に金利上昇を予測するのであれば「全期間固定型」の住宅ローンが適しています。

しかし、将来的に金利上昇となる懸念が低いと予測するのであれば、変動金利や短期固定金利の住宅ローンが適しています。

特に、短期固定型の住宅ローン、特に3年固定金利のなかには、変動金利を利用するよりも金利が低いものもあります。

さらに、変動金利のように絶えず金利が変わる影響を受けるということもありません。

最初の返済額を抑えたい方

住宅購入時に預金を使い切ってしまった場合など、住宅ローン当初の返済額を低く抑えたい方は少なくないでしょう。

こういった方には、「当初金利引き下げプラン」の3年固定金利、もしくは5年固定金利商品がおすすめです。

繰り上げ返済を積極的に利用したい方

前述の通り、繰り上げ返済を積極的に行って、前倒しで住宅ローンを完済したいのであれば、将来の金利上昇リスクは低くなります。

さらに、前倒し完済を狙うのであれば、借入当初の金利が低い方がメリットは大きくなります。

おすすめの住宅ローン

住宅ローンを借入するには住宅ローン選びが重要です。

せっかく金利タイプを良く考えて、ご自身に最適な金利タイプを見つけても、利用する住宅ローンを誤ってしまっては意味がありません。

ここでは、2021年現在、利用がおすすめの住宅ローン商品をご紹介します。

なお、住宅ローンを検討する際には、同時に2～3行程度で事前審査を依頼するのがおすすめです。

住宅ローン利用時の適用金利はどれだけ金利優遇を受けられるかで決定しますが、金利優遇幅は審査結果次第で異なります。

銀行毎で審査による評価は異なりますので、極力大きな金利優遇を受けるためにも複数で相談しておくのが大切です。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

最初におすすめするのは「三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン」です。

三菱UFJ銀行の住宅は13年連続で国内No１の取り扱い実績を誇る住宅ローンです。

つまり、日本で一番人気・実績のある住宅ローンと言えます。

これから住宅ローンを借入するなら、是非とも検討対象の1つに加えたい商品でしょう。

本来、三菱UFJ銀行は「店頭型銀行」の代表とも言える銀行です。

しかし、三菱UFJ銀行では、店頭相談では利用できない、ネット専用の住宅ローンも提供しています。

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンは他行に比べて、圧倒的に低い金利がメリットになります。

さらに、3年固定金利の適用金利は0.39％（2021年3月現在）と圧倒的な低金利です。

三菱UFJ銀行の当初金利引き下げ型の場合、当初期間終了後も、通期引き下げプラン並みの金利優遇が維持されるおすすめ住宅ローンです。

これから住宅ローンの借入を検討されているなら、是非、検討対象に含められるのがおすすめです。

▼三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン

住信SBIネット銀行

ネット銀行のなかでも金利の低さで有名な「住信SBIネット銀行」です。

金利の低さがメリットのネット銀行のなかでも、圧倒的に金利が低いのが住信SBIネット銀行です。

住信SBIネット銀行では、変更金利なら0.5％以下で借入可能です（2021年3月現在/優遇金利を活用時）。

さらに、住信SBI銀行は、ネット銀行の住宅ローンのなかでも、申込できる方の要件が少ないことが魅力です。

他行の住宅ローンのように、最低年収の基準や、勤続年数などの条件が少ないのが特徴です。

<関連：住信SBIネット銀行の審査基準>

住信SBIネット銀行住宅ローン口コミ・評判

住信SBIネット銀行の審査基準を徹底解説

▼住信SBIネット銀行への申込

SBIマネープラザ

金利が住宅ローン業界でトップクラスに低いことで有名な住信SBIネット銀行はネット専業銀行です。

ネット専業のデメリットとしてあげられることの多い対面相談できない問題を解消するものとして、SBIマネープラザが設けられています。

SBIマネープラザは対面相談が可能な店舗で、ネット専業銀行の住宅ローンと同条件の金利・サービスが受けられるのが特徴です。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少なく、相談には予約が必須となります。以下から、ご予約のうえ相談してみてはいかがでしょうか。

au住宅ローン（じぶん銀行）

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。

新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2021年3月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.55％で借入可能です。

▼ご相談はこちら

まとめ

本記事では住宅ローンの金利タイプとして「変動金利」と「全期間固定金利」の中間に位置する3年固定・5年固定の短期固定型住宅ローンをご説明しました。

短期固定金利の住宅ローンを利用する場合、「当初引き下げプラン」と「通期引き下げプラン」の特徴や、メリット・デメリットを理解して、ご自身にあった金利タイプを選択する必要があります。

特に、借入当初の返済額を低く抑えたい場合や、繰り上げ返済で前倒し完済を狙う場合には、当初引き下げプランにメリットがあると言って良いでしょう。

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