住宅ローンは長期間に渡って返済することになるため、借入時に健康だった方でも、完済する前に死亡してしまうことがあります。
そんな時、残された家族が住宅ローンを返済しなければいけないのか、もしくは住宅を売却しないといけないのでしょうか。
考えたくはないことですが、リスクとして住宅ローンを借り入れた後で契約者本人が死亡することも考慮しておかなければなりません。
今回は、住宅ローンの借入後に契約者本人が死亡した場合どうなるのかを解説していきます。
死亡時に住宅ローンはどうなる？
まず、住宅ローンを借り入れる際には団体信用生命保険（団信）に加入するのが一般的です。
それこそが、債務者が万が一に死亡した場合の救済策です。
団信とは、債務者が死亡または高度障害状態になってしまった場合、それ以降の住宅ローンの支払いが全額免除になるものです。
住宅ローンの残債は無くなり、借入金の無い住宅だけを残すことができるのが団信ということですね。
そのため、残されたご家族は借金返済なしで住宅に住み続けることができます。
住宅ローンの仕組みとして、借り入れの時、ほとんどの場合で団信に入らなければなりません。
団信加入が住宅ローン審査に通るための条件になっていると言っても良いでしょう。
しかし、団信に入れないケースもあります。
それは、持病があるなどの健康面のマイナス要素があるケースが代表的な例です。
その場合、団信に加入できないので住宅ローンの借り入れができなくなります。
ただし、団信に加入できなかったとしても、フラット35で住宅ローンを組むという選択肢もあります。
フラット35であれば、団信の加入は任意となっており、健康状態が悪くても借り入れは可能です。
団信なしでフラット35を借入する際の注意点
民間銀行の一般的な住宅ローンと異なり、フラット35には団信への加入義務はありません。
しかし、団信に入らなかった際の注意点もあります。
団信なしでは当然ながら、債務者が死亡しても住宅ローンはそのまま残ります。
ご家族がいる場合、死亡後に住宅に住み続けるには、ご家族が住宅ローンを引き継いで支払い続ける必要があります。
安定した収入がご家族にない場合、住宅を売却せざるを得ないこともあります。
加入の義務がないことは喜ばしいことのように思えるかもしれませんが、万が一の時のリスクが大きいことは肝に銘じておいたほうがいいでしょう。
団信の代わりに、住宅ローンの返済に充当できるだけの保険金が支払われる生命保険に加入していれば問題は小さくなります。
このように、代替策を設けておいたほうが万が一の時にも安心できますよね。
連帯債務・連帯保証の場合の死亡時は？
連帯債務と連帯保証は収入合算といって、夫婦共働きの収入を基準にして一つの住宅ローンを借り入れする方法です。
このようなケースではどのようになるのか見ていきましょう。
連帯債務
メインの債務者が夫と仮定して、連帯債務で夫が亡くなってしまうケースを考えてみましょう。
夫が死亡してしまった場合、住宅ローンは免除されます。
しかし、連帯債務者にあたる妻は団信に加入することができません。
よって、妻が死亡したケースでは、妻の持分の免除はありません。
ただし、フラット35は夫婦の両方が団信に加入することができます。
したがって、夫婦の一方が死亡したら支払いは免除されます。
連帯保証
メインの債務者が夫と仮定して、妻は連帯保証人になるケースを考えてみます。
この場合、団信に加入できるのは夫のみとなります。
したがって、夫が死亡した場合は全額免除となりますが、妻が死亡した場合は免除されません。
連帯債務・連帯保証のそれぞれを確認しましたが、結果として、メイン債務者（上記例では夫）が死亡すると住宅ローンは免除されますが、妻が死亡しても住宅ローンはなくなりません。
こういった場合に備える方法として下記のような対応策もありますので紹介しておきます。
夫婦ペアローン
夫婦ペアローンとは、住宅ローンを2つに分けて、夫婦それぞれが住宅ローンを借入する方法です。
例えば、5,000万円の住宅ローンを夫婦が半分ずつ負担する場合で考えてみましょう。
この時、2,500万円の住宅ローンを夫婦がそれぞれ借入して、お互いの住宅ローンの連帯保証人になります。
夫婦ペアローンでは夫婦の両方が債務者となります。
よって、団信には両方が入ります。
夫が死亡した場合は、夫名義の住宅ローンのみ免除となります（例で言えば2,500万円）。
妻が死亡した場合でも、妻名義の住宅ローンが免除されます（2,500万円）。
そのため、どちらか一方が死亡した時には、他方は自己負担の住宅ローンだけを返済すれば良いことになります。
なお、夫婦ペアローンの負担割合は半々だけでなく、実際の収入に応じて変更することもできます。
例えば、一方が4,000万円で他方が1,000万円の住宅ローンを借入することもできます。
親子リレーローン
親子リレーローンとは親子が協力して住宅ローンを借入する方法です。
高齢の親が住宅ローンを借入する場合など、親の返済が難しくなった時に、代わりに子が住宅ローンの返済を引き継ぐ方法になります。
このようなケースでは、団信に加入できるのは多くの金融機関で子のみとなっています。
したがって、親が死亡しても住宅ローンは免除されず残ります。
ちなみに、フラット35では条件はあるものの、親が団信に加入することが可能となっています。
その条件とは、加入時の年齢が70歳未満、保障期間は満80歳の誕生月の末日までとされています。
死亡時に住宅ローンが無くならないケース
上記の他にも、住宅ローンの契約者が死亡した時に住宅ローンが免除されないケースはあります。
死亡時に、残される家族に住宅ローンを残したくないと考えていても、予想外に住宅ローンの残債が残ってしまうようでは安心できません。
住宅ローンが無くならないケースを知っておきましょう。
住宅ローンを延滞している場合
例えば、住宅ローンの延滞があった時です。
この場合にも保険金が支払われず、住宅ローンが免除されないことがあります。
住宅ローンの返済で延滞をしていると、団信の契約が失効していることがあるためです。
そもそも、団信の保険料は住宅ローンの利息を原資として、銀行から支払われていることがほとんどです。
そのため、住宅ローンの返済を延滞するということは保険料の延滞を招いてしまいます。
その結果、契約の失効に繋がるケースがあるのです。
住宅ローンの返済を延滞していると、団信の権利を失うことにもなりかねませんのでご注意ください。
<関連：住宅ローンを延滞しそうな時の対処法>
＞＞住宅ローンの支払いを滞納しているとどうなるの？自宅は売却される？
＞＞住宅ローンが残っている自宅を買い替えるにはどうしたらいい？住み替えローンの基礎
団信の告知で嘘を付いた場合
フラット35を除く住宅ローンでは団信加入が必須の条件となります。
つまり、団信に加入できないと住宅ローンを借入することができません。
住宅ローンに申込する際には、団体信用生命保険の告知書への記入を求められ、この告知書の内容をもとに生命保険会社が団信加入の可否を判断します。
住宅ローンの借入希望者のなかには、正直に告知すると保険に加入できないかもしれないと心配して、告知書に嘘を記入してしまうことがあります。
こういった嘘の告知は「団体信用生命保険の告知義務違反」にあたります。
嘘の告知によって団信加入が認められ、住宅ローンを借入できても安心することはできません。
告知義務違反があると、将来的に団信の契約を解除されたり、生命保険の支払いを拒否される可能性があるためです。
告知から3年経過すると、嘘であっても団信契約は有効になると言われることもありますが、実は団信の告知義務違反は詐欺として訴えられたり、3年経過後でも支払いを拒否されるリスクはあるのです。
団信の告知で嘘を付くことは非常にリスクが高いので、絶対に嘘を付いてはいけません。
死亡時の手続き
ここからは住宅ローンの債務者が亡くなった時の手続きについて見ていきましょう。
死亡した時は銀行に連絡する
住宅ローンの借入人が死亡した時、遺族がすぐに行うべきことは住宅ローンを借入している銀行に連絡することです。
住宅ローンに対する団信の手続きはもちろん、預金の相続の手続きや、団信から支払われるまでの住宅ローン返済をストップしてもらう必要もあります。
借入人が死亡した場合には、すぐに銀行に連絡するようにしましょう。
住宅ローンが免除になった場合
団信によって住宅ローンは完済された後は、抵当権の抹消登記をしなければなりません。
この抵当権の抹消登記に必要な書類を借入先の金融機関から発行してもらいましょう。
しかし、抵当権の抹消登記は通常、自宅の所有者がしなければなりません。
この場合、所有者が死亡しているので、先に相続による所有権移転登記から始めます。
これにより、自宅を相続人の名義に変更できます。
そこから相続人を抵当権抹消登記の登記権利者として手続きを進めていきます。
住宅ローンが免除されなかった場合
債務者が死亡しても住宅ローンが免除にならなかった場合の手続きをみてみましょう。
住宅ローンが免除されなかった場合、相続すると住宅ローンの残債がついてきます。
この残債を引き継ぎたくないのであれば、”相続放棄”や”限定承認”といった手続きができます。
ただし、この時には、住宅ローンの対象となっている住宅を手放さないといけなくなることもあります。
相続放棄
亡くなった人の財産を相続せず放棄することです。この手続きをすることで住宅ローンの残債を支払う必要がなくなります。
しかしその反面、住宅も相続できませんので自宅を手放さなければなりません。
手続きは相続の開始を知った時点から3カ月以内にしなければなりません。
限定承認
プラスの遺産とマイナスの遺産の両方があった場合、マイナスの遺産分がプラスの遺産分を超えない範囲内で相続ができる手続きです。
被相続人の債務の程度が不明なケースで有効な手段になります。
手続きは相続放棄と同じく、相続の開始を知った時点から3カ月以内にしなければなりません。
単純承認
借金やローンといったマイナスの遺産を含むすべての財産を相続する方法です。
原則的な相続手段なので、上記2つの手続きをしない場合に単純承認となります。
住宅ローンを払わなければなりませんが、自宅は手元に残ります。
団信への頼りすぎに注意
団信は死亡・高度障害状態以外にもがん特約や3大疾病特約などのオプションをつけることも可能です。
こういった団信特約を付けておくと、死亡・高度障害以外で就業不能となったケースでも、住宅ローン全額、もしくは一部を免除してもらうことができます。
なお、団信への加入の際には、どのような条件で保険金が支払われるのかをしっかり確認することが必要です。
そこで注意すべきポイントは、団信のオプションを付けたからといって一般の保険が必要なくなるわけではないという点です。
例えば、団信にがん保障のオプションを付けたとします。
この場合、あくまでも住宅ローンの返済が免除されるだけで、治療費を出してくれることはありません。
住宅ローンの返済額を治療費に当てるという考え方もできますが、それで足りるかは疑問が残ります。
また、団信の保障は住宅ローンの返済期間のみ有効なのでそこも注意しましょう。
さらに団信加入時には、以前から入っている医療保険等との調整もしなければなりません。
すでに加入済みの医療保険の保障内容によって、3大疾病のオプション等は必要なくなることもあり得るからです。
おすすめの住宅ローン
住宅ローンを借入する際には、住宅ローン選びが重要です。ここでは、2021年現在で注目のおすすめの住宅ローンをご紹介します。
三菱UFJ銀行（ネット専用）
大手銀行のなかでは三菱UFJ銀行の住宅ローンがおすすめです。
その中でも、ネット申込時のみに利用できるネット専用住宅ローンがお得です。
三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンでは、3年間の固定金利を利用しても、金利は0.39％という他の銀行に比べて圧倒的に低い金利になります(2021年5月)。
☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475％（2022年1月現在）
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74％（2021年4月現在）
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞も利用できます
| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.475%、3年固定金利 0.39%、10年固定金利0.74％（2022年1月現在） |
| その他優遇など | 7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞ |
住信SBIネット銀行
2021年現在、最も強くおすすめする住宅ローンは住信SBIネット銀行の住宅ローンです。
住信SBIネット銀行は変動金利が業界トップクラスに低いことでおすすめです。
さらに、銀行の費用負担で「全疾病保証」に加入することができます。
全疾病保証は、万一の病気で就業できなくなった時に、保険が住宅ローンの返済を負担してくれる制度です。
★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の通期変動金利は0.32％（2023年5月現在）
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる
| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利0.32％（借り換え時 0.299%) ※所定の条件を満たした場合の通期変動金利となります※掲載金利は最大金利引下げ幅時の適用金利です。審査結果によっては、表示金利に年0.1％上乗せとなる場合があります。 |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料 |
SBIマネープラザ
SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを、店舗の対面相談で利用できるサービスです。
通常、ネット専業銀行は店舗がないため、対面相談できないのがネックと言われます。
しかし、SBIマネープラザでは専用のコンサルタントと相談しながら住宅ローンを申込できるのが特徴です。
なお、SBIマネープラザでの相談は事前予約が必須です。店舗数も少ないため、以下から早めに予約しましょう。
★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる
| 借入可能額(最大) | 2億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.41％、10年固定金利 0.53% (2021年7月時点） |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 団信・全疾病保障付（金利上乗せなし） |
au住宅ローン（じぶん銀行）
じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。
新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。
もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。
2021年5月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.550％で借入可能です。
▼ご相談はこちら
☆じぶん銀行のau住宅ローン
☆業界最低水準の住宅ローン金利
☆がん50％保障団信が無料で利用可能
☆auユーザー以外の方でもお申込みできます
＊じぶん銀行は三菱UFJ銀行とauの共同設立のネット銀行
| 借入可能額(最大) | 2億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.31%、10年固定金利 0.465%(2022年1月時点・au金利優遇割適用時） |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 一般団信・がん50%保障団信の保険料が無料、一部繰上返済手数料が無料 |
フラット35（住信SBI)
団信への加入が認められない場合だけでなく、住宅ローンは変動金利よりも、長期固定金利で借入したいという方にはフラット35がおすすめです。
特に、近年は住宅ローン金利が非常に下がっていますので、長期固定金利とは言っても、1％未満の金利で借入できるものもあります。
フラット35なら、金利が低い住信SBIネット銀行が特におすすめです。
☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴
| 借入可能額(最大) | 8,000万円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 35年間固定金利 1.5%（2023年6月現在・保証型：自己資金10％以上) |
| その他優遇など | 借入期間を通して固定金利 |
まとめ
住宅ローンは大きな負債です。あらゆるリスクに備えたくもなるでしょう。
しかし、そのリスクのすべてを保険に頼れば金銭的に困窮することは目に見えています。
本当に必要な保障を吟味して絞りましょう。
考えたくはないですが、万が一はありえます。
その万が一の時、残された家族のことを考えて団信や保険を選びましょう。それも含めて債務者の責任ではないでしょうか。
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