住宅は購入した方が良い！？賃貸住宅のまま老後を迎えるのが危険な理由

住宅は購入した方が良いのか、それとも賃貸でいた方が良いのかは頻繁に取り上げられるテーマです。

実際、それぞれのご家庭ごとに、将来的なライフプランを踏まえて、どちらを選ぶべきかを1度は考えたことがあるのではないでしょうか。

住宅ローンのような借金を背負いたくないからと賃貸を選ぶ人もいますが、一生賃貸で暮らしていくことが本当に出来るのか、そして、賃貸派のリスクについて解説します。

賃貸住宅が危険な理由

住宅を購入するのか、賃貸で生活するのかは重要なテーマです。

「どちらが得か？」といった観点や、住宅ローンのような大きな借金を背負うことに対するリスクなどから議論されることの多いテーマですが、もう1つ考えて欲しいポイントがあります。

それは、一生賃貸住宅に住み続けることの潜在的なリスクです。

賃貸住宅と、持家のどちらが得かという点で言えば、将来的な支出総額の観点からある程度損得は比較できます（但し、それぞれの方の考え方次第でどちらが得かという答えは変わります）。持家と賃貸の経済的な比較は以下の関連記事をご参照ください。

＜関連：持家と賃貸はどちらが得？＞

>>住宅は賃貸とマイホームのどちらがお得？

しかし、そもそもとして、賃貸住宅に一生住み続けることを決断することに潜在的なリスクがあることを認識しておく必要があります。

賃貸は住宅ローンを借りなくて良いので安全という考えは修正する必要があるのです。

高齢になると借りれなくなる！？

一生賃貸住宅に住み続けるためには、当たり前ですが、家を借りる必要があります。

しかし、家を貸してもらえるということを当たり前のように考えてはいけません。

高齢になればなるほど、家を借りることが難しくなっていきます。

賃貸住宅に入居したことのある方であれば、賃貸を申込した時に審査が行われた経験があるでしょう。

賃貸申込時の審査は家を貸すオーナーや、家賃保証を行う家賃保証会社で行われています。

このうち、高齢者が賃貸住宅を借りることが難しい要因として、家賃保証会社の審査にあります。

家賃保証会社というのは、賃貸住宅の賃借人が家賃を払えなくなった時に、賃借人に代わって、オーナーに家賃を支払う役割を持った会社です。

家賃保証を行う保証会社がいることで、オーナーは安心して住宅を賃貸に出すことができます。

少し前であれば、賃貸住宅を借りる際には、両親や知人に連帯保証人を頼むことが多かったのですが、近年、親族・知人を連帯保証人とする賃貸は減少しています。

その代わりとして、業として連帯保証を行う家賃保証会社の存在が重要となっています。

保証会社は賃貸住宅の借主から保証料を得て、その対価として連帯保証を行い、借主が家賃を滞納させた場合には、家主に対して代わりに賃料を支払います。

保証会社となるのは、大手信販会社などの法人であり、家主にとって、良く解らない借主の親族よりも、大幅に信用力が高く、安心して住宅を賃貸に出すことができます。

現在では、新規賃貸住宅の7割以上が、個人の連帯保証人ではなく、保証会社を利用していると言われています。

そして、この傾向はさらに強まっていくことが予想されます。

そのため、新たに賃貸住宅に入居する場合、家賃保証会社の審査に通過することが必要要件となります。

しかしながら、家賃保証会社の審査基準から、高齢者は敬遠される傾向にあります。

家賃保証会社は、賃借人が家賃を払えなくなった場合、滞納分の家賃を代わりに家主に対して支払わなければいけません。

そのため、賃貸期間中に問題なく家賃を払えるであろう方を好みます。

この時、現役世代に比べて、リタイア後の高齢世帯は審査で不利になります。

また、現職で働いている方であっても、高齢であり、定年年齢が近づいている方などに対しても審査は厳しくなります。

家賃保証会社としては、少しでも滞納の危険性が高い方は排除する傾向にあり、年金以外に収入の無い高齢世帯の保証を受けたがらないのです。

家賃保証会社の保証を条件とする賃貸住宅の場合、連帯保証を受けられなければ借りることができません。

つまり、高齢者は賃貸住宅を借りることが難しくなってしまうのです。

もし仮に、家賃保証会社の審査に通らず、家賃保証会社の保証を条件とする賃貸住宅を借りれないとすると、賃貸住宅全体の7割が利用できないということになってしまいます。

では、残りの3割なら賃借出来るのかと言うと、それも難しいケースが考えられます。

高齢者の場合、両親や親せきが既に亡くなっていることも予想されます。

子息が働いていれば、連帯保証人になってもらうことも可能ですが、独身世帯や、子供のいない世帯ではそれも出来ません。

高齢者は家主にも嫌われる

ここまで、家賃保証会社の保証が得られないことを原因として、高齢者が賃貸住宅を借りることが難しいと説明してきました。

しかし、高齢者が賃借することが難しいのは、他にも原因があります。

日本賃貸住宅管理協会の「家賃債務保証会社の実態調査」によれば、賃貸住宅のオーナーが拒否感を示す入居者の特徴は、1位が障害者のいる世帯、2位が単身の高齢者、3位が外国人とのことです。

この結果は、家賃保証会社の結果に関わらず、そもそもとして、家主が高齢者に住居を貸すことを敬遠する傾向にあることを示しています。

つまり、家賃保証会社の審査に通ったとしても、家主が高齢者に住宅を貸すことを拒否することもあるのです。

その理由として多いのは、貸した部屋で高齢者に死なれてしまうと困るというものです。

単身高齢者の場合、室内で死亡するケースも多く、発見が遅れてしまうことがあります。

こういった場合、遺体や遺品の処理が大変であり、さらに、その後の賃貸に問題が残ってしまうことがあるためです。

URなら可能性あり

家賃保証会社の審査が不要であり、高齢者でも借りやすい住宅としてUR（独立行政法人都市再生機構)の賃貸住宅があげられます。

URは公的な賃貸住宅であるため、国籍や職業、年齢に関わらず、借りやすく、入居しやすいのが特徴です。

URなら保証人、礼金、仲介手数料、更新料のいずれもが不要で借りることができます。

しかし、一方で、URは入居しやすい分、外国人や低収入の方の入居が多く、住環境や治安に問題が起こりやすいとも言われています。

また、URは、もともと家族向けの団地として建設された物件が多く、面積が大きく、さらに民業圧迫とならないように値引きも原則として行われません。

そのため、通常の賃貸住宅に比べて、家賃が割高になってしまう傾向があります。

高齢になると購入も難しくなる

高齢になると新たな賃貸住宅を借りることも難しくなることを解説しました。

それでは、賃貸住宅を借りることが難しくなってから、住宅を購入することはできるのでしょうか。

残念ながら、高齢になってからの住宅購入は困難です。

住宅ローンを借りる場合、銀行ごとで詳細は異なりますが、それぞれで年齢条件を設けています。

大部分の銀行は65歳～70歳を借入の上限として定めていますが、併せて、完済時年齢にも上限を設けています。

完済時年齢とは、借入時年齢と借入期間の合計のことです。

60歳の方が、20年の住宅ローンを借入する場合、完済時年齢は80歳となります。

そして、多くの銀行の完済時年齢の上限は80歳となります。

＜関連： 45歳以上でも住宅ローンは借入できる？＞

>>45歳以上でも住宅ローンの借入は可能か？

住宅ローンを借入する場合、年齢にも上限が設けられていますが、そもそも高齢者は銀行の審査通過が難しくなります。

銀行の住宅ローン審査では、就業先からの安定収入があることを重視します。

年金を返済原資とする住宅ローン借入は原則できません。

そのため、高齢者の場合、定年退職までの就業期間を前提とした金額を超えて、借入することが難しくなります。

頭金としての貯蓄を多額に保有している場合は良いですが、そうでなければ、高齢になってから住宅ローンを借入することは非常に難しくなってしまいます。

関連：住宅ローン審査のポイント

>>住宅ローンの審査に落ちる理由は？住宅ローンを借入するための申込・準備方法

以上の通り、高齢になってから慌てて住宅を購入しようとしても、その時点から住宅を購入することが難しくなってしまうことが考えられます。

さらに、賃貸住宅も借入できないとなると、その後の生活が悲惨なものとなってしまうことも想像されます。

そのため、本記事では、現役世代（主に40代まで）のうちに、計画的に住宅を取得するなど、資産形成を図ることをおすすめします。

住宅ローンは、20代後半から、40代前半までが比較的借入しやすく、その後の返済を考えても利用しやすい年齢と言えるでしょう。

高齢になってから、賃貸住宅が借りれないと慌てるのではなく、若いうちから計画的に住宅を考えておく必要があります。

住宅ローン控除も活用

なお、将来的な住宅を確保するという観点だけでなく、住宅ローンを利用して住居を購入することにメリットもあります。

住宅購入の大きなメリットの1つが「住宅ローン控除」の存在です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、年末の住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税の一部を還付してもらうことができる制度です。

還付を受けられる金額は、年末時点の住宅ローン残高の1％（上限40万円、長期優良住宅の場合50万円）×10年間となります。

つまり、住宅ローンを活用すれば、最大で500万円もの税金を還付してもらうことができます。

賃貸住宅の場合、住宅ローン控除のような制度がありません。

住宅購入の場合にのみ利用できる制度となります。

住宅ローン控除を上手く活用すれば、さらにお得に住居を確保することができます。

関連：住宅ローン控除を上手に活用する方法

>>住宅ローン控除を活用してお得に家を購入する方法

おすすめの住宅ローン

住宅ローンを活用して住宅を購入する場合、利用する銀行選びが重要です。住宅ローンは長期間に渡って、大きな金額を借入する商品のため、少しの金利差が数百万円以上の支払額の差につながることもあります。

そのため、少しでも金利などの条件が良い住宅ローンを選ぶことが大切です。

三菱UFJ銀行（ネット専用）

大手銀行のなかでは三菱UFJ銀行の住宅ローンがおすすめです。

その中でも、ネット申込時のみに利用できるネット専用住宅ローンがお得です。

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンでは、3年間の固定金利を利用しても、金利は0.34％という他の銀行に比べて圧倒的に低い金利になります(2021年7月)。

住信SBIネット銀行

2021年現在、最も強くおすすめする住宅ローンは住信SBIネット銀行の住宅ローンです。

住信SBIネット銀行は変動金利が業界トップクラスに低いことでおすすめです。

さらに、銀行の費用負担で「全疾病保証」に加入することができます。

全疾病保証は、万一の病気で就業できなくなった時に、保険が住宅ローンの返済を負担してくれる制度です。

SBIマネープラザ

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンと同条件の住宅ローンを、店舗の対面相談で利用できるサービスです。

通常、ネット専業銀行は店舗がないため、対面相談できないのがネックと言われます。

しかし、SBIマネープラザでは専用のコンサルタントと相談しながら住宅ローンを申込できるのが特徴です。

なお、SBIマネープラザでの相談は事前予約が必須です。店舗数も少ないため、以下から早めに予約しましょう。

au住宅ローン（じぶん銀行）

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。

新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2021年7月現在、変動金利は0.41%、10年固定金利でも0.525％で借入可能です。

▼ご相談はこちら

フラット35（住信SBIネット銀行）

フラット35は住宅金融支援機構という公的な機関が行っている住宅ローンです。

しかし、実際の借入や相談は民間の金融機関が代理で行っており、各金融機関の窓口などで行います。

そして、フラット35の借入条件（金利や手数料など）は各金融機関がそれぞれで設定することになっています。

そのため、フラット35はどこの金融機関で借入するかで条件が異なります。

2021年現在、フラット35の金利が低く、おすすめなのは住信SBIネット銀行です。

住信SBIネット銀行のフラット35S（保証型）であれば、適用金利を年率1.25％で借入することも可能です（2021年7月現在）。

まとめ

住宅は購入して持家にした方が良いのか、賃貸住宅で住み続ける方が良いのかについて解説しました。

持家の場合、住宅ローンの借入が必要となる方が多く、多額の借金を背負うことにリスクが大きいと感じる方もいるでしょう。

しかしながら、一生賃貸住宅に住み続けることにもリスクはあります。

その代表的なものが、高齢者になると賃貸住宅を借りれなくなってしまうリスクです。

賃貸住宅を新たに借りる場合、家主や家賃保証会社の審査がありますが、高齢者になると審査に通りにくくなってしまいます。

そのため、住める住居が限られてしまうのです。

高齢になってから住む家が見つからないという事態を回避するためにも、若いうちから住宅購入などについて検討されておくことをおすすめします。

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