住宅ローンを借入した後、少しでも支払利息・総返済額を減らしてお得に返すために繰り上げ返済は有効な手段です。
しかし、繰り上げ返済で最大の効果をあげるためにはタイミングが重要です。
誤ったタイミングで繰り上げ返済を行うと効果が低下するだけでなく、むしろ損してしまうこともあります。
ここでは住宅ローンを繰り上げ返済する場合の最適なタイミングと方法を解説します。
知っておきたい繰り上げ返済の基礎知識
最初に住宅ローンの繰り上げ返済に関して知っておきたい基礎知識から確認しておきましょう。
繰り上げ返済に適したタイミングを理解するうえでも知っておきたい情報です。
繰り上げ返済の2つのタイプ
一言で「繰り上げ返済」と言っても種類があるのをご存知でしょうか。
繰り上げ返済では必ずいずれかの種類を選択する必要があり、その結果で効果も変わってくるのです。
繰り上げ返済を行う場合、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類がありますので、どちらかを選択する必要があります。
この繰り上げ返済の2つのタイプは、繰り上げ返済後に残った住宅ローン残高を、その後どのように返済していくかを決める選択になります。
「期間短縮型」とは、繰り上げ返済によって住宅ローン残高が減少した分、毎月の返済額は変更せずに返済期間を短縮する方法です。
一方、「返済額軽減型」は住宅ローンの返済期間を変えずに、毎月の返済額を減少させる方法です。
つまり、住宅ローン繰り上げ返済の2つのタイプ（期間短縮型・返済額軽減型）とは、繰り上げ返済によって元本が減少した分、毎月の返済額を減少して調整するのか、借入期間を短くして調整するのかを選択する方法になっています。
期間短縮型の場合、繰り上げ返済によって元本が減少することに加えて、そもそもの住宅ローンの借入期間が短くなりますので、利息の発生額を大きく減少させることができます。
それに比べて、返済額軽減型の場合、住宅ローンの借入期間が変わらないことに加え、毎月の住宅ローンの返済額が少なくなりますので、期間短縮型に比べて支払利息は増加してしまいます。
それでは、「返済額軽減型」の繰り上げ返済はどういった場合に利用されることが多いのでしょうか。
これは、将来に対する不安を減らすため、貯蓄を重視される方が利用することの多い繰り上げ返済であると言えます。
例えば、病気やケガによって休業が必要になったり、転職・退職などで給料が減少する可能性もあるでしょう。
こういった事態に備えて、毎月の返済額は低く抑えておき、まとまった預貯金が出来た時に臨時的に繰り上げ返済で返済したいと考えている方には「返済額軽減型」が良いでしょう。
- 期間短縮型は少しでも総返済額を減らしたい方に最適
- 返済額軽減型は毎月の返済を余裕を持って行いたい方に最適
- 総返済額を重視するのか、毎月返済を重視するのかで最適な選択肢が異なる
繰り上げ返済のメリット
住宅ローンを繰り上げ返済する最大のメリットは支払利息を軽減することです。
通常の毎月弁済に加えて、臨時で住宅ローン元本を減らすことができますので、その分利息は減少します。
そして、利息の発生を抑えるために効果が高いのは期間短縮型の繰り上げ返済をできるだけ早いタイミングで行うことです。
住宅ローンの繰り上げ返済は借入期間中の早い段階で行う方がさらに効果は高まっていきます。
同じ金額の繰り上げ返済を行うなら出来るだけ前倒しで、返済期間が長く残っていて、住宅ローン残高が大きい時期に行うのが効果的なのです。
しかし、住宅ローンの繰り上げ返済を行う最適なタイミングは「単にできるだけ早い時期」ではありません。
この時間的な早さが重要という知識だけで繰り上げ返済のタイミングを決定すると失敗する可能性があります。
繰り上げ返済に最適なタイミングは？
それでは本記事のメインテーマである繰り上げ返済にベストなタイミングについて確認していきましょう。
住宅ローン減税に注意
住宅ローン繰り上げ返済のタイミングを考えるうえで注意したいのは「住宅ローン減税（もしくは住宅ローン控除とも呼びます）」です。
住宅ローン減税とは、住宅購入時に住宅ローンを借入した場合、購入から10年間に渡って年末時点の住宅ローン残高の1.0％（最大40万円、長期優良住宅の場合は最大50万円）の税金還付が受けられる制度です（2020年現在）。
そのため、10年間の合計として最大400万円（長期優良住宅なら500万円）の税金が戻ってきます。
この住宅ローン減税を受けられる期間中の繰り上げ返済に注意が必要です。
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前述の通り、住宅ローンの繰り上げ返済は借入期間中の出来るだけ早い時期に行うのが利息を減少させるうえで重要です。
しかし、住宅ローン減税が受けられるのであればこの前提が崩れる可能性があります。
現在、住宅ローンを借入する場合の金利は1.0％未満が主流であり、変動金利であれば0.5％未満で借入できる住宅ローンも存在します。
そのため、繰り上げ返済による利息の節約効果（1年単位）は繰り上げ返済によって返済した元本額×0.5％程度になります。
一方、住宅ローンの借入残高が4,000万円以内（長期優良住宅の場合は5,000万円以内）の場合、年末時点の借入残高の1.0％が税金還付として戻ってきます。
そのため、繰り上げ返済によって削減できる利息よりも、繰り上げ返済によって減少してしまう税金還付の額が大きいということになってしまうのです。
住宅ローン減税の減少額（繰り上げ返済額×1.0％）＞ 支払利息の削減（繰り上げ返済額×0.5％）
そのため、住宅ローン減税を受けられている期間に関しては繰り上げ返済を行わないことがお得になる可能性があることに注意しておいた方が良いでしょう。
特に、住宅ローン残高が4,000万円以下（長期優良住宅の場合は5,000万円以下）になる繰り上げ返済は要注意です。
なお、この場合の最適な繰り上げ返済のタイミングは住宅ローン控除終了後（住宅購入年から10年目の12月を経過後）、出来るだけ早い時期になります。
借入金利が高いなら早期に返済
一方、ご自身の住宅ローンの借入金利が1.0％を上回るのであれば、住宅ローン減税にとらわれずに出来るだけ早期に、前倒しで繰り上げ返済を行った方が良いことになります。
しかしながら、この場合でも期間短縮型の繰り上げ返済を行う場合には注意が必要です。
それは、住宅ローンの借入期間が短縮された結果、借入時から完済予定時までの期間が10年未満となってしまうと、そもそも住宅ローン減税自体が受けられなくなってしまうことです。
住宅ローン減税を受けるための条件として住宅ローンの借入期間が10年以上であると決められています。
繰り上げ返済によって住宅ローンの借入期間が10年未満に短縮されてしまうと、そもそも住宅ローン減税を受けられる権利が無くなってしまいます。
繰り上げ返済によって返済した金額だけでなく、残る住宅ローン残高全体に対しての住宅ローン減税がなくなってしまうのは大きな痛手となりますのでご注意ください。
年末の繰り上げ返済は避ける
前述のような住宅ローン控除期間中の繰り上げ返済は避けた方が無難ですが、借入金利が1.0％以上で高い場合や、そもそも住宅ローン残高が4,000万円を大幅に超えているので、住宅ローン控除期間中でも繰り上げ返済したいという方もいるでしょう。
この場合でも繰り上げ返済を避けたいタイミングがあります。それは9月以降の年末と呼ばれる時期です。
給与所得者の場合でも、住宅ローン控除の適用を受けるためには、初年度は確定申告、2年目以降はお勤め先での年末調整で手続きを行う必要があります。
この時、手続きのためには年末時点の住宅ローンの残高証明書が必要となります。
通常、こういった住宅ローンの残高証明書は、各銀行ともに9月～10月くらいに住宅ローン利用者に一斉に発送してくれます。
この時記載されている残高の金額は、年末まで約定弁済を継続した場合の年末時点の予想残高です。
そして、お勤め先の事情にもよりますが、10月～11月あたりにお勤め先で年末調整の書類を提出されることが多いでしょう。
しかし、9月以降に繰り上げ返済を行ってしまうと、この住宅ローンの残高証明書に記載されている予定残高の金額が変わってしまい、一斉に送付されてきた残高証明書が利用できなくなってしまいます。
この時、あらためて銀行に残高証明書を発行してくれるように依頼するなど手間や時間がかかってしまい、年末調整の手続きに間に合わないということもありえます。
年末調整に間に合わないと、翌年になってから確定申告が必要になってしまいます。
そのため、繰り上げ返済を行う場合でも、9月以降の年末調整のタイミングを避けて、年初まで待って繰り上げ返済を行われるのが良いでしょう。
基本はできるだけ早期に前倒し弁済
以上のような住宅ローン減税の問題がないのであれば、原則として繰り上げ返済はできるだけ借入後の早い時期、前倒しで行うのがベストなタイミングになります。
住宅ローンの借入残期間が長く、元本残高が多いタイミングで繰り上げ弁済を行った方が支払利息を軽減させる効果は大きくなります。
一方、借入期間の残り期間が短くなっていたり、借入残高が減少してから繰り上げ返済を行っても効果は低くなります。
住宅ローン減税を受けている期間では注意が必要ですが、住宅ローン減税の対象期間が終わっているのなら、出来るだけ早めというのが繰り上げ返済に適したタイミングとなります。
手数料で考えるタイミング
住宅ローンの繰り上げ返済を行うにも銀行に対する手数料が支払う必要があります（繰り上げ返済手数料の有無や金額は銀行ごとで異なります）。
さらに、同じ銀行から借入している住宅ローンの繰り上げ返済でも、タイミングが違うことで繰り上げ返済の手数料金額が異なることがあります。
例えば、固定金利期間中と変動金利適用中で繰り上げ返済の手数料は違い、一般的には固定金利期間中の方が高くなります。
変動金利期間中の繰り上げ返済なら手数料は5,000円（税抜き）程度ですが、固定金利期間中だと2万円～3万円程度（税抜き）になります。
そのため、期間選択型の固定金利を利用されている方は、繰り上げ返済による手数料を抑えるために、固定金利期間が終了して、次の固定金利期間を選択するまでの変動金利期間中に繰り上げ返済を行なうのがお得なタイミングということになります。
団体信用生命保険の効果はなくなる
住宅ローンを借入している方のなかには、住宅ローン×団体信用生命保険で死亡生命保険の効果を期待している方もいます。
団体信用生命保険とは住宅ローンの借入人に万一のことがあってお亡くなりになると、その時点の住宅ローン残高を生命保険から支払ってくれるものです。
この団体信用生命保険があることで、住宅ローン利用者が死亡しても、相続人に住宅ローンの返済責任が残ることはなく、借金が無くなった後の住宅のみを残すことができます。
また、民間銀行の住宅ローンであれば団体信用生命保険の保険料は銀行が払ってくれますので、住宅ローン利用者が保険料を払う必要はありません。
そのため、住宅ローン利用者のなかには、住宅ローン＆団体信用生命保険を生命保険代わりに考えている方も多くいます。
そのような方は、住宅ローンの残高が大きい方が生命保険とうしての効果も大きくなります。
繰り上げ返済によって住宅ローンの借入残高を減らしてしまうと、生命保険として効果は薄れていってしまうことに注意が必要です。
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意外と役立つ！住宅ローンの団体信用生命保険や特約付き団信を知って有効活用
借り換えも検討
住宅ローンの繰り上げ返済と非常に関連が深いものとして借り換えがあります。
住宅ローンの借り換えとは現在の借入先とは別の銀行から住宅ローンを借入して、既に借入している住宅ローンを返済する方法です。
近年、住宅ローン金利は低下していて、数年前に住宅ローンを借入した方に比べても、さらに金利が低くなっている可能性があります。
ご自身は変動金利で借入しているから金利が高いという心配は無いと思っている方も要注意です。
住宅ローンの借入時の金利は「標準金利―優遇金利幅」で決まります。
近年の住宅ローンの低金利は、標準金利自体が低いこともありますが、むしろ優遇金利幅が拡大していることも要因になっています。
住宅ローン業界の競争は激しさを増しているため、各銀行は優遇金利を拡大させて競い合っているのです。
数年前に住宅ローンを借入した方の場合、この金利優遇幅が少ないということが少なくありません。
そのため、例え変動金利で借入していたとしても、住宅ローンを借り換えすることで金利が低下する可能性は十分にあります。
また、当初住宅ローン借入時に審査結果が良くなくて金利優遇幅は縮小してしまった方や、当初期間金利優遇型で住宅ローンを借入していた方なども借り換えで大きなメリットが期待できる方はいます。
住宅ローンの支払い利息を減少させたいと考えているので、繰り上げ返済に加えて住宅ローンの借り換えも検討してみましょう。
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おすすめの住宅ローン
住宅ローンを利用する時は相談する銀行・住宅ローン選びも重要です。
ここでは、変動金利や短期固定金利の金利が低く、おすすめの住宅ローンの商品をご紹介します。
これから検討される方に、是非検討対象に加えられることがおすすめの住宅ローンです。
三菱UFJ銀行（ネット受付専用）
大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件は異なります。
特に、金利には大幅な差がありますので、ネット申込がおすすめです。
三菱UFJ銀行の住宅ローンも人気商品であり、毎年の利用実績ではトップクラスとなる住宅ローンになっています。
☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475％（2022年1月現在）
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74％（2021年4月現在）
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞も利用できます
| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.475%、3年固定金利 0.39%、10年固定金利0.74％（2022年1月現在） |
| その他優遇など | 7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞ |
三菱UFJ銀行住宅ローンの商品概要とメリット・デメリット、口コミ・評判など
- 3年固定金利が業界トップクラスの低水準
- 13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
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au住宅ローン（じぶん銀行）
＊2020年6月現在のau住宅ローンの金利
じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。
新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。
もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。
2021年3月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.525％で借入可能です。
▼ご相談はこちら
☆じぶん銀行のau住宅ローン
☆業界最低水準の住宅ローン金利
☆がん50％保障団信が無料で利用可能
☆auユーザー以外の方でもお申込みできます
＊じぶん銀行は三菱UFJ銀行とauの共同設立のネット銀行
| 借入可能額(最大) | 2億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.31%、10年固定金利 0.465%(2022年1月時点・au金利優遇割適用時） |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 一般団信・がん50%保障団信の保険料が無料、一部繰上返済手数料が無料 |
- 変動金利・10年固定金利は業界最安水準
- 50％がん保障特約付き団信が無料で利用可能
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住信SBIネット銀行
ネット銀行の住宅ローンのなかでも特に金利が低いことで有名な住宅ローンです。
金利水準は全国の銀行のなかでもトップクラスです。
さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、就業できなくなった場合の住宅ローン返済も免除してもらうことが可能です。
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★新規購入時の通期変動金利は0.32％（2023年5月現在）
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる
| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利0.32％（借り換え時 0.299%) ※所定の条件を満たした場合の通期変動金利となります※掲載金利は最大金利引下げ幅時の適用金利です。審査結果によっては、表示金利に年0.1％上乗せとなる場合があります。 |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料 |
関連：住信SBIの審査基準は？
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SBIマネープラザ
SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンと同条件の住宅ローンを対面相談で借入できる住宅ローンです。
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なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの事前予約が必須となります。
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全疾病保障特約を無料で利用できる
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|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.41％、10年固定金利 0.53% (2021年7月時点） |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 団信・全疾病保障付（金利上乗せなし） |
住信SBIネット銀行 フラット35
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| その他優遇など | 借入期間を通して固定金利 |
まとめ
今回は住宅ローンの繰り上げ返済が適するタイミングに注目しました。
住宅ローンの繰り上げ返済を考えるうえで、絶対に見逃してはいけないのが住宅ローン控除です。
住宅ローン控除の適用期間中の場合、繰り上げ返済を行うと、むしろ損してしまうという可能性もありますので注意が必要です。
そのため、住宅ローン控除の対象期間終了後に繰り上げ返済を行う方がメリットは大きいと考えられます。
さらに、年末調整前の繰り上げ返済も避けた方が良いでしょう。
また、住宅ローンの繰り上げ返済では変動金利期間中なのか、固定金利期間中なのか、年末近くではないかなどの確認も必要です。
誤った繰り上げ返済は逆効果にもなりますので、良く確認してから繰り上げ返済するようにしましょう。
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