家はオリンピック前に買ったほうが良い！？住宅はいつ買うべきかを考える

「家を買った後に価格が暴落してしまう」なんてことは誰でも避けたいでしょう。

オリンピックに向けて建設ラッシュが続くなか、住宅価格も上昇傾向が続いています。

一方、オリンピック終了後は価格が下がるとも言われていますが本当でしょうか。

一方、住宅ローンを無理なく借入できる年齢にも上限がありますので、いつまでも待っておくわけにもいきません。

今回は「住宅購入時期」はいつが良いのかについて取り上げます。

オリンピック終了後は価格が下がる？

住宅購入後に価格が暴落してしまうなんてことは避けたいものです。

高すぎる価格で買ってしまったのなら損することになりますし、不動産価格が下がっていると、いざ売却したいと思っても、売却できない可能性もあります。

2021年のオリンピックに向けて建設ラッシュが続くなか、建設に従事する労働者の人件費上昇や、建設資材の高騰などもあり不動産価格は上昇しています。

そのため、オリンピック終了後は不動産価格が下落するといった噂もあります。いわゆる不動産業界の2020年問題です。

しかし、この2021年問題は本当なのでしょうか。

確かに、オリンピックの競技場や、選手村など、建設ラッシュは継続しています。

こういった建設需要はオリンピック終了とともに減少するでしょう。

しかし、オリンピック終了後に予定されている工事も多数あります。

例えば、2027年開業予定の「リニア新幹線」の関連工事や、老朽化が進むインフラ設備の修繕工事といったものです。

さらに、オリンピック終了を待って工事を開始したいと考えている施主も多数存在していることが予想されます。

そのため、オリンピックが終了したからと言って、すぐに建設ラッシュが無くなるとは考えられません。

さらに、少子高齢化や、働き方改革などの影響から、不動産業に従事する建設人材は不足感が高まっており、人件費はさらに上昇することも予想されます。

そのため、2021年のオリンピックが終了したからと言って、すぐに不動産価格が大幅に下落する可能性は低いと考えられます。

消費増税による影響は？

2019年10月から消費税が10％に増税されます。

増税前の駆け込み需要や、増税後の買い控えによる不動産価格下落といった心配もあるでしょう。

しかしながら、不動産価格の変動は景気に与える影響も大きいことから、消費増税後の買い控え対策には政府も力を入れています。

例えば、住宅ローン控除の拡大や、すまい給付金の拡充なども予定されています。

特に、住宅ローン控除は、消費税増前の最長10年間から、13年間に延長されることが予定されています。

これによって、消費税の増税分(2％)が税金還付によって相殺されることになります。

<関連：住宅ローン控除の延長>

＞＞消費税増税と住宅ローン控除制度が見直し・期間延長！制度の概要をご説明

そのため、消費増税後の不動産市況に対する影響は大きくないと予想されます。

人口減少の影響は？

日本では少子高齢化による人口減少が進んでいます。2018年時点のデータとして、日本の出生率(1人の女性が生涯に産む子供の数)は1.42人にまで減少していますので、日本人の減少は避けられない状況と言っても良いでしょう（出所：厚生労働省「人口動態統計」）。

人口、特に若い世代の人口減は、住宅を取得する人数の減少にもつながりますので、結果として住宅価格の減少につながると予想されます。

しかし、日本人の人口減少傾向は明らかですが、人口減少の影響は長期間をかけてゆっくりと表面します。

国立社会保障・人口問題研究所の調査によると、日本の総人口は2015年に1億2,709万人であったものが、2040年（∔25年）に1億1,092万人(▲1,617万人)、2053年(+38年)に9,924万人(▲2,785万人)にまで減少すると予想されています。

人口減少となれば既に存在する住宅が余ってしまうことになりますので、不動産価格が下落することも予想されます。

しかしながら、こういった影響は時間をかけて調整されます。

日本に存在する住宅のなかには既に老朽化したものも多いため、住宅の数は徐々に調整されていくでしょう。

また、人口減の影響は都市部で小さく、地方に行くほど大きくなるものと予想されます。

そのため、主要都市に位置する住宅の価格変動は少ないものと予想されます。

住宅ローンには年齢制限がある

長期的に見れば、住宅余りから不動産価格は下落に転じる可能性があります。

しかし、こういった影響は数年程度先に話ではなく、数十年後といった遠い将来となることが予想されます。

不動産価格が下落するのを気長に待つという選択肢もありますが、住宅ローンを借入できる年齢には上限があります。

多くの銀行では、住宅ローンの完済時年齢(上限)を満80歳に設定しています。

そのため、住宅ローンを最長の35年間で利用するとなると、45歳までに借入する必要があります。

45歳を超えてしまうと、住宅ローンの借入可能期間は短くなっていきます。

さらに、年齢が高齢になるにつれて、定年退職までの年数が短くなったり、健康上の問題から団体信用生命に加入できなくなることもあるため、住宅ローンの審査に通りにくくなることも予想されます。

そのため、いざ住宅を購入したいと思っても手遅れになることもあります。

将来の住宅価格の下落を期待して、長く待ち続けるというのは得策ではありません。

<関連：住宅ローンはいくつまで借入できる？>

＞＞住宅ローンを実際に借入できる上限年齢の解説

住宅ローン控除による節税効果

住宅が人生最額額の買い物となる方は多いでしょう。

それだけ高額になりがちな住宅を購入して、大きな金額の住宅ローンを借入することに不安を感じる方も多いでしょう。

そのため、少しでも安く買うということにこだわりがちです。

しかし、住宅ローンは上手に活用すれば節約にもつながります。

その最も大きなポイントは住宅ローン控除です。

住宅ローン控除とは、住宅を購入して住宅ローンを借入した時に、最長10年間（消費増税後は13年間）に渡って、税金を還付してもらえる制度です。

各年最大40万円（長期優良住宅なら50万円）の税金還付が受けられます。

そのため、40万円×13年間＝520万円の税金が戻ってくる可能性があるのです。

<関連：住宅ローン控除制度を解説>

＞＞住宅ローン控除の制度概要や利用方法を解説

さらに、若い世代のうちに住宅を購入しておけば、賃貸不動産の賃料を支払う期間も短くなり、加えて住宅ローンを完済できる年齢も前倒しすることができます。

仮に、住宅ローンを借入する年齢が25歳であれば、35年間で住宅ローンを借入しても、完済時年齢は60歳となります。

定年退職となる年齢までには余裕がありますので、住宅ローン完済後に老後の貯蓄を蓄えやすくもなります。

そのため、老後の資金計画を立てやすくなるというメリットもあります。

資金計画をしっかりと立てる

住宅の購入、住宅ローンを借入する場合、最も大切なのは資金計画や、将来のライフプランを考えておくことです。

もちろん、不動産価格に注目して、買い得となる時期を特定するのも大切です。

しかし、こういった将来価格の予測は必ず当たるというものではありません。

現時点において、将来の価格下落が予測されたとしても、今後発生する事象によって、価格は上昇してしまうかもしれません。

つまり、確実に不動産価格の変動を予測することはできないのです。

しかし、資金計画や、ライフプランをしっかりと考えておけば、不動産価格の変動による悪影響を防止することができます。

仮に不動産価格が下がったとしても、無理なく住宅ローンの返済を継続できるのであれば、何も問題は無いことになるためです。

住宅購入の良し悪しは、価格の高低ではなく、ご自身が返済可能な金額であることが大切です。

安く購入できても返済できなければ意味がありません。

そのため、住宅を購入したいのであれば、住宅購入時期だけに着目するのではなく、借入する住宅ローンの金額や、以降の返済予定額がご自身に無理のないものとなるように計画することが大切です。

今おすすめの住宅ローン

住宅購入には住宅ローンがかかせません。金利や手数料など、住宅ローン選びで費用は大きく異なります。住宅ローン選びを間違えると、支払額が増加して、大きな損をしてしまうこともあります。以下に、現在利用がおすすめな住宅ローンをご紹介します。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行はネット専業銀行であり、住宅ローンの借入金利が業界トップクラスに低いことで有名な銀行です。

さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、死亡・高度障害だけでなく、その他の理由で就業不能になった場合も、住宅ローンの返済義務を免除してもらえます。

なお、住信SBIネット銀行では、親子ペアローンや、夫婦ペアローン、収入合算などにも積極的に取り組んでいますので、親子でも借入しやすい住宅ローンと言えます。

なお、住信SBIネット銀行はネット銀行のため、対面で相談しながら借入できないのがデメリットだと言われています。

特に、親子で住宅ローンを借入する場合など、良く相談して借入したい方も多いでしょう。

こういった方には、SBIマネープラザがおすすめです。

SBIマネープラザは対面相談しながら、住信SBIネット銀行と同条件の住宅ローンを借入できるサービスです。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下から予約することが必須となります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

三菱UFJ銀行は大手都市銀行です。さらに、三菱UFJ銀行は住宅ローンの取り扱い件数も13年連続で全国で1番多いと言われている銀行です。

つまり、日本で最も人気がある住宅ローンだと言ってもおかしくありません。

三菱UFJ銀行はネット申込であれば、店頭申込よりもかなり低金利で利用できるという特徴があります。

住信SBIネット銀行（フラット35）

フラット35の借入なら住信SBIネット銀行がおすすめです。

フラット35の借入はどこの銀行で借入しても同じではありません。銀行毎で借入時の条件は異なります。

住信SBIネット銀行は、フラット35を取り扱う金融機関のなかでもトップクラスに金利が低いことが特徴です。

まとめ

オリンピック終了後に不動産価格が下落するという20221年問題が噂されています。

しかし、オリンピック終了後も建設需要は多く、すぐに不動産価格が下落する見込みは低いと予想されます。

長期的に不動産価格が下落するのを待つことも選択肢ですが、住宅ローンを借入できる年齢には制限がありますので、待ちすぎてしまっては購入機会を失ってしまう可能性もあります。

住宅購入時期は早いほうが返済には有利になります。

住宅価格の変動だけでなく、住宅購入時・購入後の資金計画や、ライフプランをしっかりと考えておくことが最も大切です。

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