年収800万円の住宅ローン借入可能額はいくら？誰も教えてくれない審査の秘密を大公開

2021年3月現在、住宅ローンの金利は変動金利なら0.5％未満（優遇金利を最大限獲得した場合）、借入期間に全体に及ぶ長期固定金利でも0.96％程度で借入できます。

過去に無い程の低金利の今だからこそ、住宅ローンを活用して自宅を購入したいとお考えの方は少なくないでしょう。

そして、そんな時に気になるのが、「自分は住宅ローンでいくら借入できるのか？」ではないでしょうか。

年収800万円の方をモデルケースとして「住宅ローンの借入可能額」や「住宅ローンを借入した場合の返済額」、「返済の負担程度」をご説明しましょう。

年収800万円の審査難易度

国税庁のサラリーマン・パートなどを対象とした調査によると、日本人の平均年収はおおよそ400万円台、男性のみを対象とした調査でも500万円台（国税庁「平成26年分 民間給与実態統計調査」）といったところです。

上記のような結果を考えると年収800万円は、一般的な日本人の水準と比較して、かなり給料水準が高い方と言うことができます。

もちろん、年収が高い分、住宅ローン審査にも有利になり、住宅ローンは借入しやすくなります（住宅ローン審査は、年収だけでなく既存借入の状況や、ご年齢、勤続年数、購入物件の評価額などの影響も受けるため一概に問題ないとは言えません）。

しかし、年収が高くなると、その分も購入する住宅も幅広い選択肢から選びたくなります。

都心のタワーマンションや、一戸建て住宅と建築するという選択もあります。

そこで重要になってくるのは、年収800万円で住宅ローンはいくら借入できるのかという最大借入可能額です。

住宅ローンの借入可能額

それでは、今回のメインテーマの1つである「年収800万円の方が住宅ローンで借入できる限度額（最大借入可能額）」を説明していきましょう。

なお、住宅ローンの借入限度額を計算するにあたっては、実際に銀行の住宅ローン審査で使用している方法を用いて行います。

返済負担率がポイント

銀行員が審査で住宅ローンの借入可能額を計算する際、もっとも主要な指標・考え方として「返済負担率」があります。

年収800万円の方でも、年収の全てを住宅ローンの返済に充てられるわけではありません。

そもそも、税金などを控除されて手取り額となりますし、さらにそこから食費や、水道光熱費、衣服費など全ての費用を支払う必要があります。

こういった費用を支払ったうえで、最終的に借入の返済に充てられる金額は、年収の何割かということになるでしょう。

この「返済に充てられる何割」のことを「返済負担率」と呼びます。

返済負担率の上限は、同じ年収800万円であっても、それぞれのライフスタイルなどによって個々に異なります。

しかし、住宅ローン審査においては、平均的なモデルケースを想定して、「返済負担率の上限を30～35％」として計算します。

つまり、年収800万円の方の場合、年間で借入の返済に充てられる金額（年収）は、240万円～280万円（30％～35％）と評価されます。

返済負担率の上限の考え方は、各銀行の審査基準によっても異なりますが、大部分の銀行は30～35％内を基準としているようです。

なお、公的な住宅ローン制度であるフラット35も、返済負担率は35％となります。

借入可能額を計算

年収800万円の方の住宅ローンによる借入可能額を、返済負担率を使用して計算してみましょう。

前述の通り、返済負担率を30～35％とすると、年収800万円で借入返済にあてられる金額は240万円～280万円となります。

それでは、年間返済額240万円～280万円で借入できる住宅ローンの限度額を計算してみましょう。

借入可能額を計算するうえで、以下の2つのケース（前提条件）で分けて計算します。

①住宅ローンを35年間、元利均等返済で借入。既存借入なしとする。

住宅ローンへの年間返済可能額と、借入金利を決めると、逆算して住宅ローンの借入可能額が決まります。

現在、住宅ローンを借入する場合、変動金利であれば、0.5％以下（金利優遇後）で借入することも可能ですが、民間銀行の住宅ローン審査では、3.5～4.0％の金利で計算します。

変動金利ですので、将来的に金利変動の可能性があります。

金利が上昇したとしても、返済可能かどうかを審査するためには、高めの金利を前提として住宅ローンの借入可能額を計算しています。

借入金利3.5％として、年収800万円の住宅ローンの借入可能額を計算すると、4,839万円～5,686万円となります（年間返済額を240万円～280万円として計算）。

②既存借入がある場合

なお、住宅ローン審査で借入可能額を計算する時、カードローンや、フリーローン、マイカーローンなどの既存借入の残高があると住宅ローン自体の借入可能額は減少します。

既存借入があるということは、そちらに対しても返済が必要となります。

そのため、返済負担率で計算する「年間返済額」（今回は年収800万円で240万円～280万円）が既存借入に対する返済額分減少することになります。

銀行間で多少の違いはありますが、カードローンのように借入限度額を設けるものであれば借入限度額の10％を、その他の借入は契約上の年間返済額を、先ほどの240～280万円から控除します。つまり、住宅ローンに対する返済可能額は減少します。

借入限度額50万円のカードローン契約があるなら、5万円（＝50万円×10％）を控除します。

マイカーローンなどの追加借入ができないタイプの借入では約定弁済額で控除額を決めます。

例えば、年間30万円返済しているなら30万円を控除することになります。

通常、カードローンや、マイカードローンなどの無担保借入は、住宅ローンに比べて、返済期間が短くなります。

そのため、既存借入額自体は少額でも、年間返済額は大きくなってしまうため、住宅ローンの借入可能額に対する影響は大きくなります。

そのため、少額の借入残高があるカードローンなら事前に解約しておくのも良いでしょう。

借入可能額を増加させる方法

年収800万円で住宅ローンを借入する場合の借入可能額は4,839万円～5,686万円でした（既存借入が無い時）。

しかし、この金額では不足で、もっと大きな金額の住宅ローンを借入したいという方もいるでしょう。

こんな時、住宅ローンの借入可能額を増加させるおすすめの方法は「フラット35」で借入することです。

フラット35は、民間銀行の住宅ローンで借入するよりも、大きな金額の住宅ローンを借入できる可能性のある商品です。

借入可能額が増加する理由

同じ年収800万円でも、民間銀行の住宅ローンに比べ、フラット35の審査の方が大きな金額を借り入れできる理由は審査で使用する「金利」にあります。

民間銀行の住宅ローン審査では、前述のように3.5～4.0％で借入可能額を計算します。

民間銀行の住宅ローンでは、将来の金利変動の可能性があるためです。

一方、フラット35の審査では実際の適用金利で借入可能額を計算します（2021年3月時点では0.96％/35年間借入・住信SBIネット銀行）。

フラット35は「借入全期間を固定金利」で借入するのが前提です。将来的に金利が上昇するリスクがないのが特徴です。

フラット35は将来的に金利が上昇するリスクが無いので、高め金利を使用する必要はありません。

そのため、実際の適用金利で、住宅ローンの借入可能額を計算してもらうことができます。

フラット35の借入可能額

フラット35を利用して、年収800万円の方の借入可能額を計算してみましょう。

借入期間35年間（金利1.32％）、元利均等返済、既存借入なしで計算します。

上記の条件から住宅ローンの借入可能額を計算した場合、年収800万円の方の借入可能額は、6,756万円～7,939万円に増加します。

先程の民間銀行住宅ローンに比べて、2,000万円以上も借入可能額が増加する結果となりました。

担保評価額も影響

なお、住宅ローンの借入可能額に影響する要素は、「返済負担率」以外にもありますので、念のため確認しておきましょう。

特に重要な要素として購入する住宅の「担保評価額」があげられます。

担保評価額というのは、対象となる住宅を売却する際に予想される売却金額から売却に必要となる諸費用を控除した金額となります。

通常、住宅ローンの借入可能額は、購入する住宅の「担保評価額の100％以下」です。

さらに、購入金額ではなく、担保評価額という点が重要なポイントになります。

銀行は、住宅ローンを借入した方が返済出来なくなった場合、代わりに住宅を売却して住宅ローンの返済にあてることになります。

そのため、対象住宅の売却見込額（＝担保評価額）を超えて住宅ローンを融資するということは原則ありません。

仮に5,000万円で購入する自宅であっても、担保評価額が4,000万円だと、住宅ローンの借入可能額の上限も4,000万円になります。

担保評価額は、銀行が独自に調査・鑑定して決定しますが、評価する方法は、近隣の売買事例や、固定資産税評価額をもとにしています。

大手不動産会社が販売する新築マンションや、戸建住宅であれば、購入金額＝担保評価額（不動産評価額）となることもあります。

しかし、それ以外の住宅（中古住宅や、中小規模の工務店などで建設する戸建て住宅など）は、購入金額に対して20～30％低い評価額となることもあります。

購入する住宅によっては、返済負担率で逆算した借入可能額よりも、大幅に低く金額になってしまう可能性があるのを理解しておきましょう。

借入して良い額は別

年収800万円の方が、住宅ローン審査を経て、借入可能な額は以上の通りです。

しかし、「住宅ローンの借入可能額」と「本当に借入して良い住宅ローンの額」は違うということに注意しましょう。

「借入して良い住宅ローンの額」とは、借入した後に無理なく「返済できる額」です。

住宅ローンでいくら大きな金額を借入できたとしても、その後の返済が厳しくなってしまい、不本意に自宅を手放すことになっては意味がありません。

ご自身が返済を継続できる金額を意識して借入額を考える必要があります。

住宅ローンの利用者毎に返済出来る金額は異なります。

配偶者、子供の有無や、趣味・娯楽、将来的なライフプランなども、住宅ローンの返済可能額に大きく影響します。

そのため、一律、誰でも適用できる「返済可能額」というものはなく、住宅ローン利用者毎に、返済可能な額を計算する必要があります。

返済可能額を計算するポイント

実際の住宅ローン返済可能額は、利用者毎で異なります。

そのため、ご自身の状況に応じて、個別に計算するのが良いでしょう。

この時、考慮しておきたいポイントは以下です。

<確認ポイント>

• 返済負担率で計算した返済額（年収800万円で240万円～280万円/月額20万円～23.5）は現在の毎月の収支から考えて不自然な額でないか？
• 現在の住居費（賃料など）と比べて負担が大きくならないか？
• 住宅ローンの完済予定時期まで働けるか（35年借入なら35年後まで）？
• 夫婦共働きの場合、どちらかの将来的な退職を予定しなくて良いのか？
• 金利上昇時に返済できそうな余力はあるか？

定年退職を考える

住宅ローンの返済期間は35年に及ぶこともあり、長期間におよぶ借入であることが特徴です。

35年間の住宅ローンを借入する場合、30歳で借入しても完済時年齢は65歳になります。

一般的な企業の定年退職の年齢は60～65歳ですから、65歳を前提に計算しても、完済時年齢は定年退職に近い年齢になります。

30歳を超えてから、35年間の住宅ローンを借入する方は、定年退職後にも、住宅ローンの返済が必要になります。

定年退職後の収入は、現役で給料収入を得ていた時よりも下がってしまう可能性が高く、定年退職後の支払をどうするかは考えておかなければいけません。

定年後の住宅ローン返済が可能か、もしくは定年退職時に、退職金、預金から繰上返済ができないかなどがポイントとなります。

ライフプランに沿っているか？

共働き夫婦の場合、住宅ローンの借入時に、「収入合算」を利用することがあります。

収入合算とは、借入人だけの年収だけでなく、夫婦、もしくは同居の親族を合計した、世帯年収で住宅ローン審査を受ける方法です。

例えば、主人の年収500万円で、配偶者に年収300万円があった場合、夫婦2人で年収800万円として住宅ローン審査をうけるのが収入合算です。

借入人単独では必要な額を借入出来ない時などに利用されることがあります。

<関連：夫婦合算の利用方法と詳細> 

＞＞夫婦で共同して住宅ローンを借入するための収入合算の利用方法

しかし、共働き夫婦の場合、子供が出来た際などに、育児休業したり、その後、共働きを辞めてしまう可能性もあります。

共働きを辞めたからと言って、住宅ローンの条件違反になる訳ではありませんが、返済額を下げてもらえることもありません。

収入合算で大きな金額を借入していると、働き手が1人になった場合、その後の返済を継続するのが難しくなってしまうことがあります。

収入合算を利用する際には、その後のライフプランを考慮しておく必要があります。

住信SBIネット銀行

ネット銀行の住宅ローンのなかでも特に金利が低いことで有名な住宅ローンです。

金利水準は全国の銀行のなかでもトップクラスです。

さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、就業できなくなった場合の住宅ローン返済も免除してもらうことが可能です。

SBIマネープラザ

SBIマネープラザは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを、対面相談で借入できるサービスです。

住宅ローンは専門家と相談して借入したい方におすすめの住宅ローンサービスです。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの予約が必須となります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件は異なります。

特に、金利には大幅な差があってネット申込の方が大幅に金利が低くなりますので、ネット申込がおすすめです。

また、三菱UFJ銀行の住宅ローンは13年連続で利用額が日本で一番という実績があり、文字通り日本でも最も選ばれている住宅ローンと言えます。

まとめ

年収800万円の方が、銀行の住宅ローン審査を経て、借入できる金額をご説明してきました。

年収800万円というのは、平均的な日本人に比べ高額であり、住宅ローン審査には有利となります。

年収800万円の方で、既存借入が無く、35年間で借入するのであれば、4,839万円～5,686万円の借入が期待できます（フラット35を活用すればさらに大きな金額も期待できます）。

こちらをご参考に住宅ローンの借入を検討されてみてはいかがでしょうか。

＜関連：勤続年数が短くても住宅ローンを借りれる？＞

＞＞勤続年数が短くても住宅ローンを借入する方法

＞＞住宅ローンで5,000万円を借入する方法と借入した場合の返済額や諸費用のまとめ