住宅ローンで銀行に相談する方法や事前準備/銀行に必ず確認しておきたい重要項目まとめ

マイホームを購入すると決心したら無視できないのが住宅ローンです。

しかし、住宅ローンを銀行と相談するにも何から始めて良いのか解らないし、銀行に何をどう相談すれば良いのか解らない方も多いでしょう。今回は住宅ローン初心者向けに銀行との相談方法を整理します。

銀行と相談する方法、相談前の事前準備、相談時に確認すべきポイント、相談に適したコンサルティング力の高い銀行などを解説します。

住宅ローン相談・申込の流れ

住宅ローンについて相談したいと考えた時に最初に思い浮かべる相手は銀行でしょう。しかし、銀行と一括りで言っても、銀行には多くの種類がありますし、各銀行内にも支店やコールセンターなど、数多くの窓口があります。

それでは、住宅ローン相談をする時には、相談すべき銀行や支店をどのように選んで相談に進めていくのが良いのでしょうか。

最初に相談相手となる銀行や支店の選び方から説明しておきましょう。

2タイプの銀行から選択

銀行は大きく分けて2つのタイプに分かれます。それが通常の銀行（対面型の銀行）とネット銀行（非対面型の銀行）です。

「銀行」と名の付くところであれば、だいたい住宅ローンは取り扱っていますが、この2タイプの銀行のどちらを選ぶかで住宅ローンの性質は異なります。それぞれの銀行タイプの住宅ローンの特徴を簡単に整理すると以下のような特徴になります。

<住宅ローン特徴まとめ>

簡単に整理すると、ネット専業銀行は相談などに対応する人が少ない分、人件費や支店設備に関するコストがかからないので、その分住宅ローン金利や手数料も低くなります。

もちろん、ネット銀行の住宅ローンも相談できますが、メールや電話での相談になるため、相談内容が解りづらかったり、納得できるまで相談するというのが難しくなってしまいます。

一方、支店のある通常銀行は相談に丁寧に対応してもらえる反面、コストがかかっていますので住宅ローン金利も高くなってしまいます。

そのため、「住宅ローンのことがまだ良く解らない」、「しっかりと相談・確認してから申込したい」という方には通常銀行の住宅ローンで相談するのが適していますし、逆に「住宅ローンのことは自分で調べて良く理解している」と言う方にはネット銀行が適していると言えるでしょう。

　ネット銀行住宅ローンのメリット・デメリット

これから住宅ローンについて専門家にしっかり相談して進めたいという方にはネット銀行ではなく、支店のある通常銀行が適しています。

なお、相談はしたいけど、やっぱり金利が低いネット専業銀行の住宅ローンも捨てたくないという方は多いでしょう。こんな方も心配は不要です。

一般的に住宅ローンを相談、申込していくうえでは3～4行程度の銀行を並行して相談します。これは各銀行で住宅ローンの基本的な条件が異なったり、審査基準・方法にも違いがあるためです。

そのため、とりあえず支店がある通常銀行で相談・申込を始めながら、ネット専業銀行の住宅ローンにも申込を進めておくことができます。住宅ローンに関する知識や基礎はどこの銀行でも大差ありませんので、一行だけ対面相談しておけば残りはネット銀行を選んで問題ないでしょう。

相談するだけでも問題ない？

住宅ローンの相談・申込を複数の銀行に同時並行で進めてしまって良いのか不安と感じた方もいると思います。複数の銀行に相談・申込を進めた結果、審査に悪影響がでたり、それぞれで審査に通過した場合に、どちらかをキャンセルできなかったら困るといった問題です。

しかし、住宅ローンではこういった心配は不要です。

住宅ローンは人生最大の買い物と呼ばれることもある位の契約ですので、良く考えて、複数の銀行を比較して借入するのは当然のことです。もちろん、銀行もその点を良く理解していますし、相談に来る大部分の方が複数行で相談しています。

それに、住宅ローン申込のキャンセルは審査に通って、契約書を締結するまでならいつでも自由にキャンセルできます。

キャンセルしたからと言って手数料や違約金を求められることはありません。また、当然、複数の銀行に相談するのに、銀行から相談料などを要求されることもありません。銀行に住宅ローン相談するのは無料です。

どの支店を選べば良いのか？

住宅ローンを相談するのに適したおすすめ銀行は後述しますが、相談相手としては銀行選びと支店選びが大切です。支店選びは実際に訪問する相手や担当者が決まる重要な問題です。

なお、前提条件として、大部分の銀行の支店には、それぞれ住宅ローンの担当者が在籍しています。オフィスビルやどこかの会社内に店舗を構える「●●出張所」といった小規模の支店だと無いこともあるのですが、街中にある通常の支店であれば大抵住宅ローンは取り扱っています。

また、都市銀行や信託銀行などには支店だけでなく、「住宅ローンセンター」といった住宅ローンに特化した店舗も用意されています。

それでは、数ある支店や、住宅ローンセンターなどの窓口のなかでどこに相談するのが良いのでしょうか。

これは相談される方の状況にもよりますが、ある程度時間的な余裕・自由がある方は「現在の住居」、もしくは「勤務先」、「新居」のいずれかの最寄支店を選ぶのが良いでしょう。

銀行では顧客の担当となる支店は上記の3つ（「現在住所」、「新居」、「勤務先」）のうちのいずれかが一般的です。それ以外の支店に相談に行くと、最悪、最寄支店を案内されて、上手く相談できないこともあります。

また、住宅ローンセンターは前述のような「最寄り」に関係なく利用できますが、店舗数が少ないので近隣に無い可能性があります。住宅ローンセンターのメリットは、平日仕事が忙しくて相談できない方が、土日や15時以降でも相談できるという点です。

そのため、平日15時まででも相談できる時間のある方は通常の支店で相談して全く問題ありません。また、通常の支店でも、定期的に夜間や土日の住宅ローン相談会を行っていることがありますので、お近くの支店に問い合わせてみるのも良いでしょう。

銀行への相談方法

実際に銀行で住宅ローン借入について相談する場合、以下のような流れで進んでいきます。

①事前に電話で予約

②支店で対面相談・事前審査申込

③本申込・必要書類提出

④本審査

⑤住宅ローンの最終的な審査結果受領

⑥金銭消費貸借契約

⑦住宅ローンの融資実行

以上が住宅ローン申込から借入までの基本的な手順・流れです。このなかで銀行の住宅ローン担当者と相談するのは最も最初の部分です。

事前に電話で予約

銀行に住宅ローン相談に行く際は、事前に電話で予約しておくのが無難です。銀行の支店内に在籍する住宅ローン担当者は少数であり、事前確認せずに支店に訪問すると「不在」だったり、先客がいてすぐに相談できないこともあります。

銀行の通常窓口（振込や口座開設など）と違い、住宅ローンなどの相談窓口は銀行にとっても重要な営業部署ですので、事前予約などに対応してもらえるのが通常です。銀行にとっても見込み顧客との相談機会を逃さないメリットがあります。

相談する支店が決まったら、まずは電話で予約するところから始めてみましょう。

支店で対面相談・事前審査申込

銀行の住宅ローン担当者とアポがとれれば、次は直接支店に訪問して相談します。相談前の事前準備や、相談時の確認項目は後程詳細に解説します。

銀行で相談すると、その際に簡単な基本事項(本人の個人情報など)を「事前相談申込書」に記入するように依頼されます。銀行では、この事前相談申込書をもとに、借入に対する相談や、住宅ローンの借入ができる可能性があるかどうかの判定を行ってくれます。

この住宅ローンの借入可否の判定が事前審査です。事前審査に通過すると銀行から本申込の案内が行われます。

住宅ローンの審査に自信がない、不安という方は以下をご参考ください。

　住宅ローン審査を通す方法

本申込・必要書類提出

事前審査通過後、申込に必要な書類を提出すると住宅ローンの本申込になります。本申込後でもキャンセルは可能ですので、住宅ローン審査に通るか不安と言う方は積極的に申込を行ってみるのが良いでしょう。

なお、住宅ローン申込に必要な書類は以下となります。

• 住宅ローン申込書（各銀行で用意）
• 団体信用生命保険の申込書兼告知書（各銀行で用意）
• 所得証明書（源泉徴収票、住民税決定通知書）
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 健康保険証（写し）
• 住民票
• 印鑑証明書
• 購入する物件の資料（パンフレットなど）
• 売買契約書（写し・原本確認あり）、もしくは工事請負契約書
• 重要事項説明書（写し・原本確認あり）

以上の書類を準備して提出します。住宅ローンの本申込には上記のような多数の書類が必要となりますので準備するのにも手間がかかります。

また、これらの書類は慣れていないとどこで取得できるのかも解らず、集めるのも手間がかかります。こんな時、対面相談ができる銀行窓口であれば書類の準備方法なども教えてもらうことができますので、書類準備を行いやすくなります。

本審査

住宅ローンの本申込書類を提出すると、その後1～2週間程度で銀行内部の本審査が行われます。この本審査が住宅ローン借入のための最も重要な審査となり、審査に通過すれば住宅ローンの借入が可能になります。

事前審査において申込人に対する審査はある程度行われていますが、本申込で提出された書類をもとに再度審査が行われるのが本審査です。

この時、事前審査には通過していたのに、本審査で落ちてしまうというケースも存在しますのでまだまだ安心はできません。

本審査で確認される主なポイントは以下です。

• 購入する住宅に対する調査、評価
• 事前申込時の自己申告内容と提出書類の整合性確認

購入する住宅は住宅ローンの担保となります。そのため、住宅の担保価値は審査の重要なポイントとなりますが、この調査・担保評価は本審査において行われる銀行が多いようです。

また、事前審査では申込人が「事前審査申込書」に記載したい内容をもとに審査していました。本審査ではこの事前審査申込書の内容が正しい内容であるかを提出書類をもとに確認します。

最終的な審査結果の受領

本申込から1～2週間程度で本審査の結果がでます。そして、本審査に通過すれば、実際に住宅ローンの借入が可能となります。

また、本審査に通過したタイミングで住宅ローンの借入金利も決定します。
住宅ローンの金利は銀行ごとに定める標準金利から優遇幅を除して決定されます。本審査では審査通過可否を確認すると同時に、この優遇幅も審査しています。

そのため、本審査に通過すると申込人に適用される金利も確定します。

住宅ローンの申込人は提示された適用金利をもとにして、実際に住宅ローンを借入するかどうかを最終決定することになります。

金銭消費貸借契約

住宅ローンの本審査に通過して、銀行から提示された金利に応諾すると次は借入のための契約となります。この借入契約を正式名称で「金銭消費貸借契約」と言います。

但し、一旦契約が締結されると、その後は原則キャンセルができなくなります。そのため、他のネット銀行などでも並行して相談している方は、契約を締結する前に、ご自身がどの銀行から住宅ローンを借入するべきかを決定しておく必要があります。

なお、金銭消費貸借契約を締結すると基本的には借入が決定したことになりますので、本当に住宅ローンを借入できるかと不安に思っていた方も一安心となります。しかし、稀なケースとして、契約締結後でも銀行から融資を拒否されてしまうことがあります。

以下に金銭消費貸借契約後の禁止事項をまとめていますので参考にしてみてください。

　金銭消費貸借契約後の禁止事項まとめ

住宅ローンの融資実行

住宅ローンの借入契約を締結すると次はいよいよ融資実行です。

住宅購入時には「取引」と呼ばれることもありますが、住宅の売主、司法書士、購入者、不動産業者などが一同に会した場で住宅ローンの融資実行や、住宅の引き渡し、登記手続き、不動産売買に関する残りの契約書類の締結などが行われます。

銀行との相談前の事前準備

銀行の住宅ローン担当者と面談する予約を入れたら、面談日までに以下の書類を準備しておくのが良いでしょう。

• 所得証明書（前年の源泉徴収票、自営業者は3年分の確定申告書など）
• 既存借入の返済明細表
• 健康保険証
• 物件資料（物件案内、ちらし・パンフレット、売買契約書など）
• 物件購入までのスケジュール（決定している場合）

以上の5つの書類を持参すると住宅ローン相談をスムーズに行えるようになります。さらに、購入を予定している物件の価格（諸費用含む）と、自己資金として予定している額、住宅ローンでの借入必要額が明確になっているとさらにスムーズに相談できます。

相談時に確認する項目

銀行の住宅ローン担当者を訪問した時に、住宅ローン担当者から最低限確認しておきたいことを整理しておきましょう。基本的には住宅ローンの商品内容や手続き、準備などに関して疑問に思うことを納得するまで質問することができますので、気になったことはなんでも質問してみましょう。

そのうえで、最低限以下の点は確認しておく必要があります。

<

p id=”original_heading_005″>借入可能額

住宅ローンの借入可能額は年収だけでなく、年齢や、就業状況（勤務先、雇用形態、勤続年数など）、対象となる住宅、自己資金の状況などでも変化します。また、銀行ごとにも審査基準が異なりますので、借入可能額にも違いが生まれます。

持参した書類をもとに銀行に借入可能額を試算してもらいます。即日で回答してもらえない可能性もありますが、後日に電話連絡などで回答してもらうこともできます。

　簡易的に住宅ローン借入可能額を自分で計算する方法

借入時の適用金利・諸費用

住宅ローン選びで気になるのは審査に通るかどうかに加え、ご自身ならどの位の金利で借入できるかでしょう。住宅ローン担当者と面談する場合には、借入時の金利条件や、諸費用の額などについても確認しておきましょう。

　住宅ローン金利の優遇幅とは？金利優遇を最大限に引き出す方法

返済額のシミュレーション

せっかく銀行の支店まで出向いて住宅ローンの相談を行いますので、借入した場合の返済額についてもシミュレーションしてもらいましょう。

この時借入期間を調整したり、変動金利・固定金利などの金利タイプを変更することでも毎月の返済額や、借入期間全体を通しての返済総額は変化します。

前提条件を変化させながらご自身が返済を継続できそうな返済条件を確認しておきましょう。

住宅ローンの借入可否

住宅ローン相談時には審査に通る見込みがあるかどうかの確認も必要です。ご自身の状況から住宅ローンの借入ができそうかどうかを確認してもらいましょう。

実際に住宅ローンが借入できるかどうかは前述の通り、「事前審査」や「本審査」を経て決定されますが、住宅ローンの取扱いに慣れた担当者の意見を確認しておくことも大切です。

この時、ご自身単独での借入は難しくても、「配偶者との収入合算であれば審査に通る可能性がある」や、「自己資金がいくらあれば良い」、「審査通過の支障となっているポイント」などの意見も確認しておくのが良いでしょう。

住宅ローン担当者は申込を行った時に最初に融資可否を判断する審査担当であると同時に、銀行内部の決裁者を説得したり、必要な説明を加えて審査を通してくれる存在でもあります。

そのため、住宅ローン担当者に良く相談することで、審査通過確率を高めることができます。

住宅ローン申込時の手続きの流れ

実際に住宅ローンを申込する場合の手続きの流れを確認しておきましょう。一般的な住宅ローン申込・審査の流れは前述の通りですが、実際の詳細な手続きは銀行ごとや、同じ銀行内でも担当する支店ごとに異なります。

そのため、相談した銀行で詳細な段取りや手続きの流れ、必要日数を確認するのは大切です。加えて、ご自身が住宅を購入するスケジュールと照らし合わせながら確認するのが良いでしょう。

例えば、事前審査の結果が解るまでに何日必要かということや、●月●日に融資実行を受けるためには、いつまでに申込書類を準備して本申込を行う必要があるかといった具体的な流れを確認しておきましょう。

相談する銀行のメリット

住宅ローンなんてどこの銀行も同じなんて思っていませんか。または、金利に違いはあっても、それ以外は同じと誤解している方もいるようです。しかし、住宅ローンの商品性は銀行ごとで大きく違います。

各銀行ともに住宅ローンは積極的に取り組まれている商品であり、近年は住宅ローンも差別化された商品になってきています。そのため、銀行ごとで他行に無い住宅ローンのメリットが付加されていることがあります。

例えば、

• 団体信用生命保険に疾病保障特約を無料で付けられる
• 保証料、事務手数料などが他行より低い
• 住宅ローン借入があると別の優遇サービスが受けられる

といった独自のサービスを付加している住宅ローンがあります。

こういった銀行ごとのメリットを確認しておくことで、最終的に銀行を選ぶ際の重要な材料になることもあります。

ネット銀行を活用して相談する方法

店頭型の銀行は住宅ローンの相談ができるので人気がありますし、住宅ローンに慣れていない方や、良く相談してから利用したい人に適しています。

しかし、そうは言っても「金利が低いネット銀行」は魅力的です。

住宅ローンは大きな金額を長期間で借入しますので、わずかな金利差が大きな支払額の差になります。そのため、0.1％金利が違うだけでも支払額には無視できない差が生まれます。

仮に1,000万円の住宅ローンを借入するのに、0.1％金利が違うと支払総額は20万円の差になります（借入期間35年、元利均等返済方式利用時）。

そのため、金利が低いネット銀行を活用して相談できる方法を知りたいという方も少なくないでしょう。そんな対面相談もしたい、でもネット銀行の金利も利用したいという方に適している方法は以下の3つです。

1. 相談できるネット銀行を活用
2. 不動産業者やコンサルタントを活用
3. 店頭型銀行とネット銀行を併用

それでは、この相談と金利をどちらも重視する3つの方法を解説していきます。

相談できるネット銀行を活用

ネット銀行のなかにはわずかながら、相談できる店頭窓口を開設している銀行があります。こういったネット銀行を活用すると、「金利はネット銀行」、でも「相談しながら申込できる」住宅ローンになります。

<

p id=”original_heading_001″>例えば、相談できるネット銀行の代表は住信SBIネット銀行です。

住信SBIネット銀行の住宅ローンは金利の低さで有名なネット銀行です。ネット銀行ですので、住信SBIネット銀行もＷＥＢから申込して、一度も対面で話すことなく住宅ローンを借入するのが基本的な手続き方法です。

しかし、住信SBIネット銀行には「SBIマネープラザ」という名称の店舗・相談窓口が用意されています。SBIマネープラザは専門のコンサルタントが常駐しており、住宅ローン希望者も直接対面で相談しながら借入を行うことができます。

もちろん、その際に利用できる住宅ローンはネット銀行と同水準の金利条件ですし、住信SBIネット銀行の大きなメリットとなる「全疾病保障」も無料で利用できます。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため事前予約が必須です。予約なしで来店しても相談できない可能性が高いのでご注意ください。

　SBIマネープラザの予約はこちらから

不動産業者やコンサルタントを活用

住宅ローンの相談をしたいと思った時に相談相手になってくれるのは銀行員だけではありません。銀行員以外にも住宅ローンに詳しく、相談相手になってくれる方がいます。

その代表的な相手は以下の2つです。

1. 不動産業者
2. 住宅ローンコンサルタント

住宅を購入する場合、高い確率で不動産業者から購入するか、仲介として不動産業者が入っているでしょう。この不動産業者は住宅ローンについて詳しいケースが多いのです。

なぜなら、不動産業者にとっても購入希望者が住宅ローンを借入できないと話が進みません。そのため、購入希望者に上手に住宅ローンを借入してもらうのは、不動産業者にとっても重要な業務の一部になっているのです。

住宅ローンに対する疑問は不動産業者に相談してみるのも良いでしょう。

2つ目の住宅ローンコンサルタントとしては以下のようなコンサルティング会社があげられます。

　住宅ローンコンサルティング

住宅ローンコンサルティング会社は、利用者ごとの状況にあわせて、有利な住宅ローンを探しだし、借入を成功させるまでのサポートを業務としている会社です。日本全国の銀行をカバーしてサポートしてくれるのが特徴です。

さらに、住宅ローンコンサルティングでは、「成功報酬」を収入としていますので、相談するだけなら手数料などは必要ありません。紹介を受けた銀行から借入する場合のみコンサルティングフィーが発生します。

店頭型銀行とネット銀行を併用

次の方法は店頭型の銀行とネット銀行を併用する方法です。

一般的に住宅ローンを借入する場合、単独の1行だけに相談するのではなく、3～4行程度を並行して相談します。これは、住宅ローンは銀行ごとに借入条件や審査基準も異なるため、複数で相談した方が金利条件の良い住宅ローンを見つけられたり、審査に通る可能性も高くなるためです。

この一環として店頭型銀行とネット銀行のそれぞれを対象に含めて進めておけば、それぞれの銀行の良さを活用できます。

住宅ローン商品の特徴は銀行ごとに異なりますが、共通する部分もたくさんあります。そのため、店頭型銀行で相談したことは、ネット銀行の住宅ローンを借入する場合にも大変役に立ちます。

まずは店頭型銀行で相談しながら、同時並行で金利が低いネット銀行にも申込しておけば、どちらのメリットも両方活用できるようになります。

おすすめの住宅ローン

住宅ローンを借入する際におすすめの住宅ローンのご紹介です。既に借入後の方も「借り換え」によって支払額を大幅に下げられる可能性があります。

まとめ

住宅ローンを相談しながら申込・借入する場合のポイントを解説しました。

住宅ローンは人生最大の買い物ともいわれるものであり、せっかくなら失敗せずに上手に利用したいものです。そのためには、銀行の住宅ローン担当者を最大現活用することは大切です。

住宅ローンを有効活用するには銀行の住宅ローン担当者をうまく利用する必要があります。そのための相談に向けた準備や、銀行との面談手続き、相談内容を整理しました。是非、本記事を参考として住宅ローンの借入を成功させてください。

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