マイホームを購入すると決めて気に入った住宅が見つかったら、次は住宅ローンを考える番です。
しかし、住宅ローンは高額の借入となることが多く、その分審査基準も厳しくなりますので審査に落ちてしまう方は少なくありません。
しかし、審査に通すための対処方法を知って実践すれば、銀行の審査に通る可能性は飛躍的に高まります。
今回は住宅ローン審査に通るための対処方法です。
住宅ローン審査の方法を知る
住宅ローン審査を確実に通過するためには、審査について基礎的なことを知っておきましょう。
住宅ローン審査のことを知らずに、審査通過のための準備を万全に行うことはできません。
最初の銀行がどのように住宅ローンの審査を行っているのかから解説します。
まず、最初におさえておきたいのは審査の流れです。
初めて住宅ローンに申込される方には、住宅ローンの審査の特徴的な手順から理解しておくのが良いでしょう。
住宅ローン審査は「事前審査（仮審査）」と「本審査」の2段階で行われます。
それぞれの審査の特徴と「何を見ているのか」を整理しておきましょう。
事前審査と本審査の違いは？
住宅ローン審査を確実に通すための最初のステップが「事前審査（仮審査）」です。
本審査は事前審査に通過できて初めて受けられる審査のため、事前審査に通過することが住宅ローンを借入するための最初の関門になります。
事前審査を飛ばして、本審査から受けるということは原則できません。
とは言っても、住宅ローンの事前審査と本審査で確認する項目は基本的に同じです。
それでは、わざわざ事前審査と本審査にわけて、2段階で審査を行う理由は何があるのでしょうか。
また、事前審査と本審査の違いはどこにあるのでしょうか。
事前審査と本審査の最も大きな違いは住宅ローン申込人が準備する書類にあります。
事前審査では銀行窓口なら「事前相談申込書」の記入、ホームページ上のWEB申込なら「所定のフォーマット」に必要事項を入力するだけで良く、その他の書類を準備して提出する必要がありません。
一方、本審査を受ける際には、住民票や本人確認資料、所得証明書、健康保険証、購入する住宅に関する資料（登記簿謄本、売買契約書、重要事項説明書、請負工事契約書など）を準備する必要があります。
銀行が仮審査でこれらの書類を求めないのは、「事前相談申込書」や「WEBのフォーマット」に入力する内容に、銀行がこれらの書類で確認する項目を自己申告で記入してもらっているためです。
事前審査段階では、あくまで自己申告の内容に誤りや嘘がないことを前提として審査を行います。
そして、自己申告の内容で審査に通る可能性が高いと判断した申込人に対して、書類の準備を依頼して、本審査に進んでもらうこととなります。
一方、本審査では、受領した書類から自己申告の内容自体に間違いがないかをチェックします。
もし、誤りや嘘がないなら、既に事前審査時点で主な審査項目を満たしていることを確認できていますので、そのまま本審査にも通る可能性は高くなります。
つまり、事前審査は自己申告の内容をもとに審査を行うのに対し、本審査は受領した書類をもとに事前審査で申込人が記載した内容が間違っていないかを確認し、間違っている点があればその点を修正して審査を再度行うという違いになります。
本審査で落ちることもある
前述の通り、自己申告で記載した内容に誤りがなければ、事前審査と同様に本審査にも通過できる可能性は高くなります。
しかし、それでも、事前審査に無事通過していたにもかかわらず、本審査で審査落ちすることもあります。
申告内容の誤り・嘘以外で、住宅ローンの本審査で落ちてしまう原因には以下のようなものがあります。
①担保物件（購入する住宅）の評価で落ちる
銀行ごとにも異なりますが、購入する住宅（担保物件）の調査や担保評価額は本申込後、本審査において行われることが多いようです。
そして、事前審査段階では、住宅の購入価格、もしくは近隣の売買事例などで簡易的な評価のみに留まっているのです。
そのため、本審査で正式な担保評価を行った際に、事前審査に比べて担保評価額が大幅に低下してしまうと、審査落ちの原因になります。
加えて、対象となる住宅が建築基準法上の違法建築物件であることが判明することもあります。
違法建築の住宅は担保としての価値が低くなってしまいます。
銀行は違法建築の住宅だと判明すると住宅ローン融資を拒否することが多く、審査落ちの原因になります。
②提出書類に問題があって落ちる
住宅ローン申込では正式申込時に必要書類を提出します。
そして、銀行内部の本審査手続きで、申込人の自己申告内容に間違いがないかや、そもそもの提出された書類に怪しい部分がないかの確認が行われます。
この時、提出書類自体に問題があって審査落ちになることもあります。
例えば、提出書類に申込人や、不動産業者が偽造、改ざんを行っているような場合が考えられます。
書類の偽装などは住宅ローン申込時に行ってはいけないことですが、申込人の自己資金額を多く見せようと、売買契約書に記載する購入金額を偽ったり、所得証明書や健康保険証の内容を偽装して提出しようとする方もいます。
こういった書類の偽造・改善が判明すれば、当然住宅ローン審査にも落ちます。
また、その他にも、提出した書類で問題が発覚することがあります。
例えば、住宅を売却する、もしくは仲介に入っている不動産会社が過去に銀行を騙そうとしたり、大きな違反を行っている不動産業者であることが判明する場合もあります。
銀行内部では過去に銀行を騙そうとした悪質不動産業者をデータとして保存していることもあります。
例え、現在住宅ローン申込を行っている借入希望者自身に問題が無くても、取引に関わっている不動産業者に違反の履歴があると銀行は住宅ローン融資を敬遠します。
③決裁権限者の判断の違いで落ちる
銀行ごとでも異なりますが、事前審査と本審査では銀行内部の決裁権限者が異なることが多いようです。
例えば、事前審査では銀行内部の支店長決裁までで可否を判断しておき、本審査で最終の決裁権限者である保証会社の決裁・承認を得るとしているのが一般的です。
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誰が見ても問題の無い住宅ローン申込人（例えば、公務員や大手企業勤務の方で、自己資金も十分に保有している方など）なら問題は起きにくいですが、審査に通るかどうかがギリギリの場合に判断が変わることがあります。
銀行内部では住宅ローン融資を可能と判断していたにもかかわらず、その後の保証会社内の審査で保証できないと判断すれば、審査には落ちることになります。
審査に必要な期間
住宅ローン審査に必要となる期間は以下の通りです。
- 事前審査：1週間程度
- 本審査：必要書類を全て提出してから1～2週間程度
銀行内部の住宅ローン審査だけを見れば、事前審査・本審査をあわせて必要となる期間は2～3週間程度です。
しかし、事前審査通過→本審査申込には、申込人が必要書類を準備して銀行に提出する必要があります。
住宅ローン申込時の必要書類は量も多くなりますので、手続きに慣れていないと準備に時間がかかるかもしれません。
必要書類の準備に時間がかかると、その分本審査の結果を受領するまでの時間も長くなります。
不動産の売買契約の都合で住宅ローンの審査結果を急ぐ場合、出来るだけ書類準備は早く行なっておくことが大切になります。
住宅ローンの審査ポイントを知る
住宅ローン審査を通すためには、銀行内部の審査でどういったポイントを確認して、どのように審査しているのかを知っておくことも大切です。
ここでは実際に銀行内部で住宅ローン審査に携わっていた経験や、多数の住宅ローンに実際に申込を行った経験などから、住宅ローン審査に落ちてしまうポイント・要因を解説します。
個人信用情報の事故歴
銀行の住宅ローン審査では、どの銀行であってもほぼ間違いなく個人信用情報を確認します。
個人信用情報は融資を行う金融機関にとって最も重要な情報と言っても良いでしょう。
個人信用情報というのは信用情報機関と呼ばれる会社が提供しているサービスで、金融機関が精度の高い審査を行うことを目的として、信用情報機関の会員に加盟している金融機関が相互に保有している情報を利用できるようにしているものです。
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そのため、個人信用情報を確認すると、住宅ローンの借入希望者が他の金融機関でいくら借入を行っているのかが確認できます。
さらに、確認できる情報は借入件数や残高だけでなく、返済に関する問題がないかも確認できます。
例えば、過去に別の借入で延滞していたことがあったり、自己破産などの債務整理を行っていると、その履歴が個人信用情報に掲載されている可能性があります。
こういった履歴を「異動情報」、もしくは「事故情報」などと呼び、これらの履歴があると住宅ローン審査に通る可能性は極めて低くなります。
カードローンの利用過多
カードローンはいざという時にすぐに借入できたり、万一の保険的に利用できるので大変便利な融資商品です。
しかし、カードローンの利用件数が多いのは住宅ローン審査に不利です。
例えば、カードローンを3件以上契約していて、それぞれのカードローンを利用して借入残高があるという場合には要注意です。
カードローンは3件以上利用していると赤信号、2件以上の利用で黄色信号だと思った方が良いでしょう。
もちろん、カードローンの利用があるだけで審査に落ちるわけではありませんが、審査全体のポイントに対してマイナスの影響を与えることは間違いありません。
また、利用はしているが限度額一杯まで利用していない、もしくは借入額はわずかという場合でも安心はできません。
カードローンは契約していればいつでも自由に借入できる商品です。
そのため、住宅ローン審査では、少しでも借入残高があると、限度額一杯まで利用していると考えて審査しています。
つまり、借入限度額50万円、実際の借入額5万円の方は、借入残高50万円と見なされて審査を受けています。
住宅や不動産業者に問題がある場合
前述した通り、銀行の住宅ローン審査では申込人自身の返済能力だけでなく、購入する住宅の担保評価や、住宅を売る、もしくは仲介に入る不動産業者の確認も行われています。
この時、対象となる住宅が違法建築の物件や、不動産業者が悪質な業者であると銀行が認定している場合には審査に通らなくなることがあります。
健康状態に問題がある場合
フラット35を除き、住宅ローンを借入するためには「団体信用生命保険（通称「団信」）」への加入が必須です。
団信の保険料は銀行が負担するため、実際に住宅ローンを借入している人は付保されていることを忘れがちですが、団信は住宅ローン借入に必須の条件になります。
団信なしで住宅ローンを借入することはできません。
しかし、団信に加入するためには保険会社から加入を認めてもらわなければなりません。
保険会社は住宅ローン希望者が提出する「告知書」をもとに加入の可否を判断します。
告知書には過去の病歴、健康状況などを記載します。健康状態に問題があると団信加入が認められず、住宅ローンを借入できなくなることもあります。
返済負担率が基準を超える場合
返済負担率とは住宅ローン利用者の借入に対する年間返済額が年収の何割をしめるかを示す指標です。
返済負担率は以下のように計算されます。
返済負担率＝借入（住宅ローン+その他）の年間返済額÷年収
例えば、年収500万円の方が、毎月10万円（＝年間120万円）の返済・その他の借入返済はなしを行う場合の返済負担率は24％（＝120万円÷500万円）になります。
銀行の住宅ローン審査では借入希望者が住宅ローン返済を問題なく行えるかを確認しています。
この確認方法の1つが返済負担率です。
住宅ローン審査では返済負担率に上限を設定しており、この上限以内の返済負担率であれば返済を継続できる可能性が高く、一方、返済負担率を下回ると返済が難しいと判定するようにしています。
そして、返済負担率の基準となる上限は30～35％程度です（詳細は銀行ごとに異なる）。
この返済負担率の基準を上回っていると住宅ローン審査に落ちる可能性は高くなります。
収入が不安定と判定された場合
住宅ローンのように長期間に渡って返済を継続する借入では、収入の安定性があることが審査の重要なポイントになります。
例え、今現在の年収が高く、返済負担率が基準以内に収まっていたとしても、その収入の安定性が低く、将来的に継続できる可能性が低いと判断されてしまうと審査に落ちることがあります。
収入の安定性が低いと判断される例としては、
- 日雇いや短期雇用
- 勤続年数の短い方
- 歩合収入の割合が高い方
- 宝くじ・株式投資・ギャンブルなどの一時所得
といった場合があげられます。これらの方は安定した給与収入が他になければ審査落ちすることがあります。
住宅ローン審査を通す対処方法
それでは、今回のメインテーマである住宅ローンを絶対に通すための準備、対処方法について解説します。
住宅ローン審査は事前の準備や対処によって、審査に通過できる可能性は高まります。
住宅ローンを借入する年齢
住宅ローン審査を通すためのポイントの1つ目は、住宅ローンを借入する年齢です。
住宅ローンには、審査に通りやすい年齢、通りにくい年齢があります。
住宅ローンは数千万円という大きな金額を長期間に渡って借入することもある融資です。
そのため、住宅ローン借入をどの位の年齢で、何年間の借入期間で行うのかは重要なポイントになります。
また、同時に、住宅ローンでは完済時年齢も審査で必ずチェックされる項目です。
完済時年齢とは、借入時年齢＋借入期間で計算され、住宅ローン返済が終了する予定の年齢を示しています。
仮に、30歳で35年間の住宅ローン借入を行えば、完済時年齢は65歳（＝30歳＋35年間）となります。
借入時年齢・借入期間・完済時年齢の例をもう少し示すと以下のようになります。
<住宅ローンを35年借入した場合の完済時年齢>
| 借入時年齢 | 25歳 | 35歳 | 45歳 |
| 完済時年齢 | 60歳 | 70歳 | 80歳 |
住宅ローンを35年借入で利用する場合、35歳で借入しても完済時年齢は70歳となります。
現在の一般的な企業の定年退職の年齢は60歳～70歳程度に設定されていることが多く、35歳借入時の完済時年齢は定年退職後か、もしくは直前となってしまう可能性が高いのです。
通常、給与所得者は定年退職前とその後で収入が大きく変化します。
そして、特に多いのは定年退職で収入が大幅に減少するケースです。
銀行としては定年退職をまたぐ住宅ローン借入を希望する方には将来的な返済プランを確認します。
また、一方で若すぎる年齢も住宅ローン審査で不利になることがあります。
日本はまだまだ年功序列の会社が多いのが現状であり、若すぎる年齢だと給与収入が十分に増えていなかったり、将来的なライフプランが固まっていないことなどが原因です。
特に20歳代前半で住宅ローンを借りようとするとこういった問題に直面することがあります。
年齢に関して審査に通すためのポイントを整理すると以下になります。
<35歳以上で借入する場合の例>
- 定年退職後の返済プランを準備（退職金、預貯金で完済など）
- 繰り上げ返済で定年退職前に完済
- 自己資金を多めに用意する（物件価格の10～20％以上）
- 借入期間を短縮して完済時年齢を70歳までにする
- 親子リレーローンを活用する
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<20歳代前半で借入する場合の例>
- 将来のライフプランを説明する（結婚、子供の予定など）
- 自己資金を物件価格の10～20％準備（預貯金、親からの贈与など）
就業に関する準備
住宅ローンの審査を通すためには就業に関するポイントも確認しておきましょう。
就業状況で審査への影響が多い点としては以下があげられます。
- 勤続年数
- 雇用形態（正社員、契約社員、派遣、パート・アルバイトなど）
- 就業先の規模
- 年収
以上の就業状況のうち、審査に通すために準備しておきたいのは「勤続年数」です。
雇用形態や、就業先の規模、年収などはご自身で審査に通すために準備しておきたいと思っても簡単に状況を変えることはできません。
転職などで雇用形態を正社員などの有利な条件に変え、年収も増加すれば審査に有利となりますが、これらは簡単に実現できないでしょう。
パートで働いている方が正社員採用を希望したからといって簡単に認められるわけではありませんし、年収も希望通りにあがるわけではありません。
しかし、勤続年数は比較的コントローンが効きます。
住宅ローンを組んで住宅を購入したいと思っているなら、前もって勤続年数が確保できるように転職などを我慢しておくのも大切です。
多くの銀行では勤続年数が2年以上あることを目安として考えていますので、一旦転職すると、しばらくの間は審査に不利になります。
なお、勤続年数は長ければ長い方が審査に有利ですが、6ヶ月未満でも住宅ローン借入は不可能ではありません。
勤続年数の短い方は以下の関連記事も参考にしてください。
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勤続年数が短くても住宅ローンの借入は可能！勤続年数6ケ月未満でも住宅ローンを借入する方法
購入する住宅の対処法
住宅ローン審査では購入する物件も重要な審査のポイントになります。
銀行は住宅ローン借入人が返済できなかった場合には、対象となる住宅を売却して融資を回収します。
そのため、対象となる住宅の担保評価を行って、住宅ローンの融資額に見合う価値があるのか、及び売却が困難な物件でないかを確認しています。
融資額に見合う価値がない、もしくは売却が難しいと判定されると審査に落ちてしまうことになりかねません。
審査に落ちないための住宅選びでは以下に注意しましょう。
- 一定規模以上の住宅であること（一戸建て：70㎡以上、マンション：30㎡以上）
- 違法建築物件でないこと
- 店舗付き住宅の場合、店舗部分が住居部分の面積未満であること
- 銀行の営業エリア外の物件でないこと
- 築年数の古い物件でないこと
返済負担率を基準以内にする
銀行の住宅ローン審査では返済負担率が基準内に収まっているかを重視しています。
そのため、返済負担率が基準値未満の場合は借入が難しくなります。
返済負担率とは、前述の通り、年収に対する年間返済額の割合です。
そして、銀行の住宅ローン審査で上限と考える返済負担率は35％です。
さらに、審査に確実に通るためには返済負担率を30％程度におさえておくのが理想です。
仮に、年収500万円の方の場合、返済負担率が30％となる年間返済額は150万円であり、月額に直す（÷12ヶ月）と12.5万円程度になります。
住宅ローン借入後の毎月返済額がこの水準に収まるように住宅ローンの借入額を設定するのがポイントです。
もし、返済負担率が基準を上回ってしまうなら、自己資金を増やすために両親からの資金援助が受けられないかなども検討してみましょう。
借入額を減らせば、毎月の返済額も抑えることができます。
それでも返済負担率を上回ってしまうなら、購入する住宅の見直しも必要です。
また、返済負担率の計算には住宅ローン以外の借入も含まれますので注意が必要です。
仮に、住宅ローン返済だけなら基準内でも、その他の借入への返済が大きくて基準を超えてしまうなら借入は難しくなります。
収入合算を活用する
購入する住宅に共働き夫婦で居住する場合や、親子の2世帯住宅として利用する場合には「収入合算」を活用するのも良いでしょう。
収入合算とは、住宅ローン借入人単独の年収ではなく、妻や親（もしくは子）の年収も含めた、2人分の年収で審査を受ける方法です。
2人分の年収ですので、単純に考えれば倍の年収になります。
その分、返済負担率にも余裕が出ますし、大きな金額を借入できる可能性も高くなります。
収入合算できる範囲は購入する住宅で同居する親族に限定されますが、収入のある親族が同居するなら審査に通すための効果的な方法です。是非、検討してみましょう。
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借入件数を減らす
カードローンやフリーローン、その他の無担保借入などの利用が多い方は、既存借入の残高、件数を減らすことも検討しましょう。
住宅ローン審査では借入件数が多い方の通過は難しくなります。
そのため、住宅ローンの審査を通すためには借入件数を減らしておくことも重要です。
既にカードローンなどで3件以上の利用がある方は要注意です。
不要なカードローンは完済・解約して件数を減らす必要があります。
また、すぐに完済する資金的な余裕が無い方は「おまとめローン」を活用して、借入件数を減らすことも可能です。
おまとめローンは「一本化借入」とも呼ばれ、複数のカードローンなどを1本の借入で借り換えして借入件数を減らすことのできる融資です。
おまとめローンは借入件数を減らすだけでなく、返済に特化した融資ですので、借金を減らしやすくなる効果も期待できます。
複数の銀行で住宅ローンを相談する
住宅ローン審査で確認されるポイントはどこの銀行も似ていますが、その評価基準は銀行ごとで違います。
そのため、同じ申込人でも審査に通る銀行もあれば、残念ながら審査に落ちてしまう銀行もあります。
加えて、ご自身がどの銀行の審査基準に適しているかは、申込して結果を得てみないと解り辛いのが正直なところです。
審査を受ける前に、審査に通りやすい銀行を選ぶことは容易ではありません。
銀行ごとに審査基準が違うことを知ったうえで、複数の銀行に同時並行で住宅ローン相談・申込を行うことが大切です。
住宅ローンは大きな金額を借入するため、複数の銀行の条件を比較・検討しながら申込するのは一般的です。
ですので、カードローンなどのように、複数の銀行に相談すると「申込ブラック」になって審査に通りにくくなるといった心配もありません。
むしろ、特定の銀行に相談して、審査落ちしてから別の銀行に相談する方が後から相談した銀行が警戒してしまって、審査に通りにくくなることがあります。
住宅ローン検討時には早い段階から複数行に並行して相談した方が良いでしょう。
自己資金を増やせないか
同じ金額の住宅を購入する場合、自己資金の割合が大きく、住宅ローンの借入額が少ない方が審査にも通りやすくなります。
銀行は住宅ローン審査で担保評価を重視しています。購入する住宅価額に対して自己資金が多いと、担保評価額＞住宅ローンの借入額の関係となり、銀行の担保による保全度合いは高くなっていきます。つまり、銀行にとって安全な融資になるのです。
そのため、自己資金が多くなるほど住宅ローン審査に通りやすくなります。
住宅購入を希望する時期に向けて計画的に預貯金を増やしていくことに加え、両親からの住宅資金支援が得られないかも相談してみましょう。
住宅購入時に親から資金支援を受けている方は意外に多いものです。
自己資金が少しでも多いことは審査に通すための重要なポイントになります。
おすすめの住宅ローン
住宅ローンを借入する際におすすめの住宅ローンのご紹介です。既に借入後の方も「借り換え」によって支払額を大幅に下げられる可能性があります。
三菱UFJ銀行のネット住宅ローン
三菱UFJ銀行住宅ローンのポイント
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au住宅ローン（じぶん銀行）のチェックポイント
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☆じぶん銀行のau住宅ローン
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| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
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住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行 住宅ローンのポイント
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SBIマネープラザ 住宅ローンのポイント
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- 全疾病保障の無料加入ももちろん付加
- SBIマネープラザは対面相談で借入できる住宅ローン
- 住宅ローンは相談しながら借入したい方に最適
まとめ
今回は住宅ローン審査を通すための対策・対処方法について解説しました。
住宅ローンの審査ポイントはある程度判明しています。
この審査ポイントを充足するように事前準備しておくかどうかで審査通過確率は大きく違ってきます。
せっかく気にいった住宅が見つかったなら、確実に銀行の審査を通過して住宅ローンが借入できるように対策を行いましょう。
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