住宅ローンの総支払額を減らすための7つのコツ/繰り上げ返済だけでない住宅ローンの利用方法

住宅ローンは大きな金額を長期間に渡って借入するのが一般的です。

そのため、金利は1.0％にも満たないから問題ないと安心していると、返済する利息の額は数百万円どころか1千万円以上もの高額になってしまうことがあります。

住宅は人生最大と言って良いほどの高額な買い物です。

そのため、借入した額と利息を合わせた返済総額も数千万円もの高額になることがありますので、少しでも返済額を減らしたいものです。

今回は住宅ローンの総支払額を減らすために厳選した7つのコツをご紹介します。

今回ご紹介する内容

• 住宅ローンの返済額に影響する要素
• 住宅ローンの返済額を少なくする方法

返済額を減らす7つのコツ

最初に今回の重要なテーマとなる「住宅ローン返済額を減らすための7つの返済方法」をご紹介します。

本記事で特に対象とするのは「返済総額」、もしくは「支払総額」です。

単に一定期間だけの返済額を減らすといった一時的なものでなく、借入期間全体を通じて支払う金額自体を減らすことを目的とします。

加えて、最後に一時的な要因によって返済額を下げる方法についても解説します。

住宅ローンの返済額を減らすためには「金利」「利息」を減らすことが大切です。

住宅ローンでは借入した元本を返済しないといけないのは当然です。

この部分は破産するなど、法的整理を経ないと減ることはありません。

しかし、利息は住宅ローンの利用方法次第で減らすことができます。

そして、住宅ローンの返済額の減少に最も大きく影響するのは返済方法です。
しかし、ただ一部繰り上げ返済を目一杯行えば良いというものではありません。

誤った一部繰り上げ返済の実施は逆効果になることもあります。

以降では、失敗せずに確実に住宅ローンの返済総額を減らすための返済方法をご紹介します。

住宅ローンの返済期間を考える

住宅ローンの返済総額に大きく影響するのは「金利」だけではありません。

住宅ローンの借入期間も重要です。住宅ローンは長期間に渡って借入するものですが、借入期間が長くなるほど、利息の支払い総額も大きくなってしまいます。

そのため、可能な範囲で借入期間を短くしておくことも大切です。

安易に毎月の返済額を低く抑えるために、借入期間を最長の35年間に設定するというのはやめた方が良いでしょう。

その分、住宅ローンの支払総額は大きくなってしまいます。

しかし、一方で、借入期間を短くしすぎることにも注意が必要です。

借入期間が短くなれば、その分、毎月の返済額は大きくなります。

返済金額が大きくなることで、資金的な余裕がなくなり、住宅ローンの返済が出来なくなってしまっては元も子もありません。

無理の無い範囲で返済期間を設定しておくことが大切です。

一部繰り上げ返済を利用する

返済総額を減らすための2つ目の方法は「一部繰り上げ返済」です。

一部繰り上げ返済は住宅ローン返済額を減らすために最初に考えるべき王道と言ってもよいでしょう。

一部繰り上げ返済というのは、毎月の約定弁済に加えて、追加的に返済を行う方法です。

住宅ローンの借入元本が前倒しで減少しますので、その分利息の発生を抑えることができ、住宅ローンの返済総額を減らすことができます。

近年、以下の住信SBIネット銀行のように、一部繰り上げ返済の手数料を無料としている銀行が増加しています。

そのため、まとまったお金が出来てからではなく、少額でも一部繰り上げ返済を行いやすくなりました。

こまめに一部繰り上げ返済を行っておくことで、住宅ローンの総支払額は確実に減少していきます。

なお、一部繰り上げ返済には「返済額軽減型」と「期間短縮型」の2つのタイプがありますので、どちらを選択するかでも返済額を減らす効果は変わってきます。

以降では、一部繰り上げ返済の2つのタイプをご紹介しておきましょう。

返済額軽減型
一部繰り上げ返済の「返済額軽減型」とは、一部繰り上げ返済を実施した後の住宅ローンについて、元本が少なくなった分、返済期間は変えずに毎月の返済額を減少させる方法のことを指します。

一部繰り上げ返済を実施した後の毎月返済額は少なくなりますので、その分、毎月の返済に余裕が出やすくなります。

返済期間短縮型
一方、毎月の返済額を変えずに、返済期間を短縮する方法を「返済期間短縮型」と呼びます。

返済期間短縮型では、一部繰り上げ返済後もそれ以前と同額の返済を続ける必要がありますが、一方で住宅ローンの完済時期を前倒しすることができます。

その分、住宅ローンの返済期間が短くなりますので、早く住宅ローン返済を終わらせたいという方に適しています。

どちらのタイプが良い？
一部繰り上げ返済を行う場合、「返済額軽減型」と「返済期間短縮型」のどちらかを選択する必要があります。

では、どちらのタイプを選択する方が良いのでしょうか。

これは住宅ローン利用者ごとの目的や状況によっても異なりますので、それぞれの効果やメリットから適したタイプを解説します。

まず、今回のメインテーマである「住宅ローンの総返済額を減らす」ことを目的にした場合、適したタイプは「返済期間短縮型」になります。

返済期間短縮型は毎月の返済額を減少させることなく返済を継続し、返済期間を短縮する方法ですので、住宅ローンの借入元本を前倒しで減らしていくことができます。

そのため、返済額軽減型に比べて利息の発生を抑えることができますので、総返済額の減少効果は高くなります。

では、返済額軽減型の一部繰り上げ返済を選択することが望ましい方とはどういった方でしょうか。

それは、毎月の返済に不安を感じている方です。

住宅ローンの一部繰り上げ返済を行えば、手元の預貯金を減少させることになります。

その分、手元資金としての余力は少なくなりますので、以降の毎月返済に不安を感じる方もいるでしょう。

こんな時、返済額軽減型を選択しておけば、新たに預貯金を蓄えやすくなります。

そのうえで預貯金が一定額以上に蓄積すれば、再度一部繰り上げ返済を行うこともできます。

対して、返済期間短縮型は毎月の返済額を減少させませんので、住宅ローン借入人の不安などは無視して、半ば強制的に住宅ローン元本を減らしていくことになります。

借入人にとって、返済が厳しいと思う時期はあるかもしれませんが、それでも努力して返済を継続することで、より利息の発生を抑える効果は高くなります。

住宅ローンの関連記事

　繰上げ返済を上手に使って住宅ローンの返済額を減らす方法

住宅ローンを一括完済する

一部繰り上げ返済とも良く似ていますが、一括繰り上げ返済という方法もあります。

一部繰り上げ返済とは、住宅ローンの借入残高の一部を前倒しで返済する方法です。

例えば、住宅ローンの借入残高が3,000万円あるときに、100万円を追加弁済するようなものが該当します。

対して、一括繰り上げ弁済は残高全てを返済する方法です。

先ほどの例で説明すれば、借入残高の3,000万円をまるごと繰り上げ返済する方法が該当します。

しかし、一括繰り上げ返済には金銭的な余裕が必要となりますので、現実的に利用が難しい方も多いでしょう。

住宅ローンの借り換え

ここまでご紹介した「一部繰り上げ返済」や「一括繰り上げ返済」は直接住宅ローン残高を減少させることによって利息の支払い額を減少させる方法です。

しかし、一部繰り上げ返済や一括繰り上げ返済は資金的な余裕が無いと利用できないという欠点があります。

住宅ローンの総返済額を減少させたいと考えているにも関わらず、手元にまとまった現預金が無いと実行できないとなると利用できない方も多くなってしまいます。

しかし、まとまった現預金を用意できない方でも利用できる方法があります。

それが住宅ローンの借り換えです。

住宅ローンの借り換えとは、現在借入している住宅ローンよりも、金利などの条件が良い住宅ローンに借り換えしてしまう方法です。

住宅ローンは一度借入したからと言って、必ずしも借入期間が終わるまで借り続けるわけではありません。

もっと良い条件の住宅ローンがあれば借り換えで金利を下げることができます。

住宅ローンは大きな金額を長期間に渡って借入するため、金利を少し下がるだけでも支払額が数百万円単位で低下することがあります。

借り換えを検討する方法
住宅ローンの借り換えで効果が見込まれるかどうかを確認するためには、金利が低い住宅ローンを探したり、その結果として総支払額がどの程度変化するかをシミュレーションしてみることが大切です。

しかし、こういったシミュレーションなどは慣れていない方がご自身で行うのは簡単ではありません。

こんな時に利用できるのが住宅ローンのコンサルティングサービスです。

住宅ローンのコンサルティングサービスは、「専門のコンサルタント」が行っているものと、「銀行の住宅ローン担当者が行っている」の2つがあります。

専門コンサルタントの場合、有料のサービス（成功報酬でも利用可能）とはなりますが、特定の銀行の住宅ローンだけでなく、幅広い住宅ローン商品のなかから最適なものを選んでもらえたり、銀行との交渉にも協力してもらえるといったメリットがあります。

借り換え相談の専門コンサルタント

一方、銀行の住宅ローン窓口では、無料で借り換え相談ができますので、お手軽・お気軽な相談が可能です。既に、金利の低い住宅ローン商品に目当てがあるならこちらの方法も良いでしょう。

住宅ローンの関連記事

• 住宅ローンの借り換えで最大限の効果を出す方法
• 住宅ローンの借り換えに必要な諸費用はいくらか？

返済タイプを見直す

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類が用意されています。

一般的には、元利均等返済が利用されることが多いのですが、どちらの返済方法を選ぶかで総支払額も大きく変化します。

返済タイプはよく理解して選択する必要があります。

元利均等返済

元利均等返済とは、毎月の返済額を一定額に固定して定額で返済する方法です。

住宅ローンの毎月返済額は、「元本返済+利息」で決定されますが、この内訳は毎月変動するものの、合計となる返済額は一定となるように調整されます。

元利均等返済のイメージ図

元金均等返済
一方、元金均等返済とは、毎月の元本支払額を一定にしたうえで、そこに毎月の利息を加算して返済額を決定する方法です。

毎月の元本返済額は、「借入金額÷（借入年数×12ヶ月）」で決定され、借入期間を通じて、一定となる金額が設定されます。

対して、利息の支払い額は借入残高が多くなる借入当初に大きくなるため、返済が進むほどに金額は低下していきます。

つまり、元金均等返済は借入当初に大きな金額を支払う方法と言えます。

元金均等返済のイメージ図

どちらの返済タイプが良い？
住宅ローンの総支払額を少しでも減らしたいと考えるのであれば、効果が高い方法は「元金均等返済」です。

元金均等返済は、借入当初の毎月支払い額が大きくなる分、元利均等返済に比べて借入元本が前倒しで減少していきます。

当然、元本返済が速い分、利息の発生を抑える効果は高くなります。

そのため、元利均等返済に比べて、元金均等返済の方が住宅ローンの総返済額は少なくなります。

しかし、元金均等返済にもデメリットはあります。

それは借入当初の返済額が大きくなってしまうことと資金計画を立てにくいことです。

一般的な給与所得者（サラリーマン）の場合、勤続年数が長くなるにつれて給与収入は増加していく傾向にあります。

これは、年功序列の制度に加え、年齢の上昇に伴って業務に対する習熟度なども高まっていき、高い役職に就くことが多いためです。

そのため、就業形態から考えれば、借入当初よりも、数年後の方が返済能力も高まっていきます。

一方、元金均等返済は借入当初の返済額が最も大きくなる返済タイプのため、借入当初は返済負担が厳しいと感じる方が多くなってしまいます。

また、元金均等返済は毎月の返済額が一定ではありません。

毎月返済額が変動するため、返済計画を立てにくいというデメリットもあります。

これらの元金均等返済のデメリットを良く理解したうえで、元利均等返済と元金均等返済のどちらを選ぶのが良いかを判断する必要があります。

住宅ローン控除を最大限に活用

住宅ローンの総返済額を減らすために忘れてはいけないのが「住宅ローン控除」です。

住宅ローン控除とは「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度の略称です。

住宅ローン控除を活用すれば、住宅ローン借入時に、毎年支払う所得税や住民税の一部を還付してもらうことができます。

2020年現在、住宅ローン控除で還付してもらえる税金の上限は年間40万円（長期優良住宅なら50万円）です。

そして、この還付額が10年間継続されますので、最大で400万円（長期優良住宅なら500万円）が還付されます。

そして、実際に、住宅ローン控除で還付してもらえる年間の金額は、「年末時点の住宅ローンの借入残高の1.0％」になります。

所得税・住民税でそれ以上の納付があること、及び、長期優良住宅ではないということを前提に、住宅ローンの借入残高別に、還付してもらえる税金の額を比較してみましょう。

住宅ローン残高別の還付額比較

上記の通り、長期優良住宅に該当しない場合の還付額（年間）上限は40万円です。

そのため、住宅ローン残高がそれ以上にあっても、還付額は40万円となります。

一方、住宅ローン残高が3,000万円の場合、住宅ローン控除の上限額は40万円ですが、実際に還付を受けられる金額は30万円（=年末残高の1.0％）になります。

つまり、上限額一杯の還付は受けられないことになります。

一部繰り上げ返済に注意
2020年現在、住宅ローン借入から10年間は住宅ローン控除の対象となります。

この期間中で注意したいのは住宅ローンの一部繰り上げ返済です。

前述の通り、一部繰り上げ返済は住宅ローンの総返済額を減少させる有力な方法です。

しかし、住宅ローン控除を受けられる期間中の繰り上げ返済は逆効果になることがありますので要注意です。

例えば、住宅ローン残高が4,000万円ある方が、一部繰り上げ返済で300万円を返済した場合、住宅ローン残高は3,700万円になります（＝4,000万円‐300万円）。

この時、住宅ローン控除によって還付される金額は、40万円から37万円に減額されてしまいます。

一方、住宅ローンの借入金利は低水準が続いています。

例えば、住信SBIネット銀行の変動金利なら0.5％未満です（2020年現在）。

この金利では、300万円を一部繰り上げ返済して減少する利息（≒300万円×0.5％）の支払い額よりも、住宅ローン控除の還付額の減少幅が大きくなってしまいます。

さらに、一部繰り上げ返済で期間短縮型を利用することにも注意が必要です。

住宅ローン控除は、借入当初から完済時までの期間が10年以上であることを条件としています。

そのため、期間短縮型によって10年未満の期間になると、住宅ローン控除の対象から外れてしまいます。

住宅ローンの総支払額を減少させるためには、住宅ローン控除を最大限に活用することが大切です。

住宅ローンの関連記事

• 住宅ローン控除を活用する方法
• 消費税増税で住宅ローン控除はこう変わった

リスケジュールの利用

住宅ローンの総支払額を減少させる方法ではありませんが、一時的な返済困難を乗り切る方法としては「リスケジュール」も有効です。

住宅ローンは長期間に渡って返済を行うため、期間中に「リストラ」や、「健康上の問題」を原因として返済が困難になってしまうことなどがあります。

こんな時には、一時的でも毎月の返済額を減らしたいと希望することもあるでしょう。

こういった場合には、銀行と相談して返済額を低下させるリスケジュールが有効です。

そして、リスケジュールには「期間延長」と「バルーン返済」の2つの方法があります。

期間延長とは、住宅ローンの借入期間を延長して、その分、毎月の返済額を減少させる方法です。

但し、一般的な住宅ローンの最長借入期間は35年間に設定されていますので、その期間を超えて延長することはできません。

一方、バルーン返済とは、一定期間の元本返済を棚上げして、その後の期間に加算して返済する方法です。

例えば、現在、毎月10万円の返済（元本8万円＋利息2万円）を行っている場合で考えてみましょう。

この時、1年間のバルーン返済を銀行と相談して利用すると、一年間は毎月2万円（＝利息）だけを返済することになります。

この期間中に棚上げした元本返済額96万円（＝元本8万円×12ヶ月）は、1年間経過後の毎月返済、もしくは借入期間の最終月に加算して返済することになります。

そのため、一定期間の返済額は軽減されますが、後日の返済額はむしろ増加することになります。

ライフスタイルにあった返済方法を選ぶ

今回は住宅ローンの総支払額を軽減させる方法をテーマとしてご紹介しています。

こういった方法には、一部繰り上げ返済や、元金均等返済の利用、住宅ローンの借り換えなどが選択できます。

しかし、これらの返済方法を選択する場合には、ご自身のライフスタイルを検討しておくことも大切です。

住宅ローン返済において最も避けたいことの1つは「返済が出来なくなる」ことです。
一部繰り上げ返済で預貯金を取り崩したり、元金均等返済で借入当初の返済額を大きくすることは、その後の資金計画にも大きな影響を与えます。

今後、子供を産んで家族が増える予定があったり、転職などの就業形態の変化によって収入が変動する予定があるなら、その際の資金計画も考えて利用すべきです。

ただ、住宅ローンの総支払額を減少させることだけを目的として返済方法を決定してしまうと、その後の住宅ローン返済が出来なくなって悲惨な結果になってしまうこともあります。

住宅ローンの関連記事

　住宅ローンの返済ができないとどうなるのか？

ご自身のライフスタイルを検討したうえで、ご自身にあった返済方法を選択するようにしましょう。

おすすめの住宅ローン

住宅ローンの返済額を減らすためには金利の低い住宅ローンを選ぶことが大切です。

既に住宅ローンを借入している方も借り換えによって住宅ローン金利を下げることができます。

今回は2021年現在、最もおすすめとなる住宅ローンをご紹介します。

大手都市銀行である三菱UFJ銀行の住宅ローンです。

店舗数が多いので借入後の諸届け・相談も安心です。また、三菱UFJ銀行は13年連続で最も選ばれている人気NO1の住宅ローンでもあります。

また、ネット申込専用商品であり店頭よりも金利がお得に利用できます。

金利の低さでネット銀行No1の人気住宅ローンです。

変動金利なら業界トップクラスの低水準で借入可能です。

また、全疾病保証保険に無料で加入できるので安心・お得に住宅ローンが借入できます。

• 住信SBIネット銀行の審査基準は厳しいのか？
• 住信SBIネット銀行住宅ローンの口コミ・評判

フラット35（住信SBIネット銀行）

　フラット35と民間銀行の住宅ローンはどちらを選ぶのが良いか？

まとめ

今回は住宅ローンの総支払額を減少させる方法を取り上げました。

住宅ローンは人生最大の支払いともなる高額の商品です。

住宅ローンの支払い額を抑えることができれば、その分生活費や将来に向けての貯蓄ともなり、生活に余裕が生まれることでしょう。

住宅ローンの総支払額を抑える方法は知っていれば利用できるものもありますので、是非、ご参考としていただければ幸いに思います。

住宅ローンの関連記事

• 住宅ローンで5,000万円借入できる年収と借入した場合の返済額
• 住宅ローンの借入額や返済負担率、年齢などの平均値