近年、投資や資産運用が一般的になってきました。
不動産投資においても、会社員でも融資が使える場合も多く、超低金利時代ということもあり不動産投資ローンの金利が非常に低い為、以前にも増して検討しやすくなりました。
ですがマイホームで使う住宅ローンとは内容が違い、注意していただきたい点があります。
そこで、今回は不動産投資ローンと住宅ローンの違いについてお話していきます。
以下、重要なポイントごとに違いを解説していきます。
不動産投資ローンとは？
不動産投資ローンとは、不動産購入を目的とする借入ですが、購入する住宅を投資目的で使用するための融資になります。
また、投資目的というのは、多くは賃貸として他者に貸し出すことを指します。
そのため、不動産投資ローンは賃貸用不動産を取得して、不動産オーナーとして賃貸業を行うための借入であると言えます。
こういった目的の不動産投資ローンは、アパートローンなどと呼ばれることもあります。
また、金融機関によっては多目的ローン、不動産担保ローンとして取り扱っていることもあります。
なお、一般的な住宅ローンは、借入する方、もしくはその家族が実際に居住することを目的として不動産購入する場合に使用できる借入です。
住宅ローンで購入した住宅を賃貸として他人に貸し出すことはできません。
不動産投資ローンは金利が高い
不動産投資ローンと住宅ローンでは融資を受ける金利が大きく異なります。
理由の一つとして、貸し出した際の貸し倒れのリスクがあげられます。
不動産投資ローンの借入金利の平均的な水準は、年利1.8％～3％程が割合として多いようです。
住宅ローンを借入したことのある人にはお解りだと思いますが、この金利水準は住宅ローンに比べてやや高めといった水準になっています。
不動産投資ローンの場合、毎月の家賃収入を原資として返済する事を前提としています。
もし数か月の空室が発生してしまえば、もちろん赤字となりますので、そうなれば家賃収入だけでは返済ができず、追加で支払う資金がなければ、貸し倒れのリスクが高まります。
住宅ローンは年利0.4％～2％程で、不動産投資ローン比べるとかなり低い水準と言えます。
というのも住宅ローンは毎月の給料で払うことを前提に組みます。
会社員であれば、基本的には勤めている以上、給料が急に無くなることなどはあまり考えれられず、安定して毎月収入を得続けることができます。
なので融資する銀行にとって貸し倒れのリスクが低いため、空室のリスクがある不動産投資ローンに比べると、金利は安くなります。
住宅ローン減税制度を利用できない
不動産投資ローンには無いのですが、住宅ローンには住宅ローン減税制度があります。
住宅ローン減税制度は、住宅取得者の金利負担の軽減を目的とした制度です。
厳しい経済状況を踏まえ、住宅購入を活性化し、景気浮揚の突破口にするという政府の政策でもあります。
毎年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1％を10年間、消費税10％で購入している場合は13年間、所得税の額から控除されます。（所得税から控除しきれない場合は住民税からも一部控除されます）
条件にもよりますが3000万残高がある住宅ですと10～13年間、約30万所得税が安くなるので、非常に大きい節税効果があります。
ですが不動産投資ローンにはこの住宅ローン控除制度の適用がありません。
同じ不動産購入を目的として借入ですが、税制上の取扱いは異なるのです。
しかしながら、不動産投資でも節税ができる場合があります。
不動産投資（賃貸）においては減価償却費などを経費で上げることで、不動産収入よりも経費が上回ることがあります。
そうすると、生じた赤字分を、本業の収入と合算することで、節税効果が出る場合があります。
収入が高ければ高いほどこの場合の節税効果は高くなります。
不動産投資ローンの審査は厳しい
不動産投資ローンは住宅ローンに比べるとローンの審査が厳しくなります。
上記で貸し倒れリスクについて触れましたが、ローンの審査にも影響してきます。
不動産投資ローンは家賃収入での返済を前提にしています。
なので本業の給与収入が不安定な仕事では長期間の空室に耐えれないため、もちろん年収、勤続年数、貯蓄金額なども見られますが、本業の職業を金融機関は重要視します。
非正規社員、期間雇用の社員や、離職率が高い仕事は審査が通らない可能性が高くなります。
上場企業や公務員、医師や弁護士などの士業といった安定した収入がある仕事の職業であれば比較的審査が通りやすいとされています。
物件の評価額の違い
また、融資の審査においては、金融機関からの物件の評価というのも重要視される点の一つです。
何度も言いますように、不動産投資ローンは家賃収入で返済する前提で組みます。
例えばもし山奥のアパートを所有した場合、安定して入居者を住まわせることが簡単ではないので、必然的に金融機関からの物件の評価は低くなります。
しかしながら、大都市の駅数分のマンションを所有した場合は、賃貸での需要が非常に高いため、安定して家賃を取りやすくなります。
対象物件の構造なども鉄筋コンクリート造などであれば、災害などにも強く、物件の価値が落ちづらいため、金融機関からの物件の評価が高くなります。
そのため、融資の審査をするうえで非常に有利となります。
金融機関からしても、万が一、貸し倒れたとしても、賃貸の需要が高い不動産であったり、構造のクオリティが高い不動産であれば売却し、融資金額を回収できる可能性が高くなります。
このように、物件の評価額が高いものを選ぶことも、融資をうまく使う為に必要になってきます。
住宅取得目的の違い
不動産投資ローンと住宅ローンは、物件の購入をするためのローンですので、同じようなローンに思えます。
ですが不動産投資ローンと住宅ローンでは使用用途が大きく異なります。
不動産投資ローンは、投資として、賃貸として貸し出し、賃料を得ることが前提の物件を購入するローンです。
一方、住宅ローンは自分で住むための家を購入するローンとなります。
稀に金利が安い住宅ローンで賃貸として貸し出すことを前提に物件を購入し、賃料を得ようとする人がいますが、これは重大な規約違反になります。
この場合、賃貸に出していたことがばれると、金融機関から一括返済を求められる可能性もあります。
また今後この金融機関からの融資は厳しくなり、他の金融機関にも知られると、住宅ローンが使える金融機関が少なくなってしまう可能性があります。
住宅ローンで不動産投資をすることは規約違反となってしまいますし、もし一括返済を求められても、なかなか支払える人はいないと思いますので、金融機関を偽って申込することは絶対に辞めましょう。
借入できる金額の違い
条件にもよりますが、基本的に不動産投資ローンは住宅ローンよりも融資金額の上限は高くなります。
つまり、不動産投資ローンの方が大きな金額を借入しやすいのです。
住宅ローンの融資金額は年収の5～6倍程度です。上場企業や公務員、士業などの仕事であれば～8倍の融資を受けられることもあります。
一方、不動産投資ローンの融資金額は、職業や物件の評価、年収や勤続年数などの条件にもよりますが、年収の10～20倍の融資を受けることができる可能性があります。
この融資金額に違いがある理由としましては、
住宅ローンは毎月の給与収入で支払いますが、不動産投資ローンは毎月の入居者からの家賃収入で支払うため、空室が無い場合は不動産投資ローンの方は持ち出しが発生しませんし、
さらに給与収入も返済に充てることができます。
つまり、同じだけの金額を借入した住宅ローンと不動産投資ローンを比較した場合、借入した人の実際に負担する返済額は住宅ローンの方が大きくなるのです。
なので不動産投資ローンをうまく使えば、年収500～600万の会社員が1億近くの融資を受けることが可能になるとぃうこともあります。
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まとめ
不動産投資ローンと住宅ローンの違いについてまとめました。
そもそも、投資において、株や先物取引、FX、投資信託など様々な物が今はありますが、不動産投資ローンほどの超低金利で、年収の20倍近く借り入れできる投資は他にはありません。
年収500万の会社員でも、1億円融資を受けることができれば、大きな運用益を得られる可能性があります。
同じ利回りでも、500万円と1億円を運用するのでは20倍利益が変わってきます。
仮に年10％で運用すれば、50万円と1000万円と利益が大きく変わってきます。
その中で必要な金利も現在は超低金利時代で、1％台で使える金融機関も多いです。
実際に不動産投資を始めるうえで、自己資金を大きく必要としないケースも多々見られます。
融資をうまく使えるような職業や年収などの属性が良い方で、投資を考えている方は、不動産投資ローンをうまく活用できる可能性が高いです。
そういったような方は、是非一度、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。