住宅ローンは長い期間払い続けていくものであるため、出来るだけ若いうちに借入した方が現役世代のうちに完済しやすくなります。
また、45歳が借入できる限界と言われることもあります。
しかし、若いうちは給料が低く抑えられているということもあり、45歳以上でも家を買いたいという人もいるでしょう。
高年齢で住宅ローンを組むことは可能なのか、そして可能ならいくらまで借入できるのでしょうか。
また、45歳以上で住宅ローンを組む場合の注意点についても解説していきます。
今回ご紹介する内容
- 45歳が借入の上限と言われる理由
- 高齢で住宅ローンを借りる問題
- 高齢で借りる時に失敗しないコツ
- 45歳以上で審査に通るためのコツ
- おすすめの住宅ローン
住宅ローンを借入できる年齢条件
住宅ローンを借入できる年齢にはいくつかの条件があります。
まず最初に、おさえておきたい住宅ローンと年齢の関係についてご紹介します。
住宅ローンは45歳がリミット?
銀行が設定している住宅ローンの申込み条件を見ると、45歳以上でも、ほぼ全ての住宅ローン審査に申し込むことは可能です。
つまり、住宅ローンの商品性から言えば、45歳以上であっても借入に問題はないことになります。
しかし、住宅ローンは最長35年ローンという長い期間をかけて返済していくものです。
そのため、35年間で借り入れすると、45歳で住宅ローンを組んだ場合の完済時年齢は80歳となります。
50歳で住宅ローンを組んだ場合は85歳という高年齢での完済となりますが、住宅ローンの申込み条件には、完済時年齢の上限が80歳とされているものが多いため、35年ローンを利用する場合は45歳が申込みの上限年齢となります。
完済時年齢が80歳を超えてしまうということが住宅ローンの45歳限界説がある理由と言えるでしょう。
ただし、45歳以上であっても住宅ローンの支払い期間を35年以下にすれば申込みをすることは可能です。
しかし、35年以下の短い期間で住宅ローンを借入する場合は、毎月の返済金額が高くなることが予想されるため、若い年齢で住宅ローンを組み始めた人よりは返済の負担が大きくなることは避けられないでしょう。
35年間の住宅ローンを借入できるのは45歳まで
住宅ローンを借入できる上限年齢
35年間の住宅ローン借入期間が利用できるのは45歳までながら、借入期間を短くすれば、45歳以降でも住宅ローンは借入できます。
それでは、住宅ローンを借入できる本当の上限年齢は何歳なのでしょうか？
銀行ごとに年齢条件に多少の違いはありますが、一般的な銀行の上限年齢は以下の2つの条件を満たす年齢になります。
住宅ローンの年齢条件
- 借入時点の年齢が満20以上、満70歳まで
- 完済時年齢が80歳まで
（引用：三菱UFJ銀行住宅ローンの借入条件）
1つ目の年齢条件によれば、70歳の誕生日までに借入するのが住宅ローンの上限年齢であることが解ります。
この70歳の誕生日までというのは、「借入日時点」が基準となります。
そのため、70歳の誕生日に住宅ローンの借入申込を行ったり、申込・審査の途中で70歳を超えてしまうと借入が出来なくなります。
加えて、完済時年齢とは、住宅ローンの借入時の年齢＋住宅ローンの借入期間です。
30歳の時に、35年間の住宅ローンを借入するのであれば、完済時年齢は65歳（＝30歳＋35年）ということになります。
住宅ローンの借入を10年間で行うのであれば、70歳まで借入できるということになります。
つまり、住宅ローンの制度上、借入できる年齢の上限は70歳ということになります。
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実際に借入できる年齢は違う
住宅ローンの借入ができる年齢は70歳までということになりましたが、これはあくまでも制度上の上限年齢であって、実際に審査に通る年齢は違います。
住宅ローンに借入申込すると、銀行の審査を受けて、審査に通過して初めて借入が可能となります。
そして、銀行が審査する時には、住宅ローンを借入した人が、問題なく返済を行えるかどうかを判断します。
この時、住宅ローンの返済可否には年齢も重要な要素となります。
一般的な給与所得者の場合、定年退職の年齢は60歳～65歳です。
通常、定年退職を迎えると、それ以前に比べて収入は減少します。
引き続き、嘱託やアルバイトなどによって働き続けることも可能でしょうが、現役世代に比べて、やはり収入は下がってしまうと考えられます。
さらに、年齢が高くなると、健康上の問題が出てくることもあります。
現役世代に比べて体力が低下したり、病気などで働けない日数が出てくることも想定されるでしょう。
そのため、銀行の住宅ローン審査においても、年齢65歳以降の住宅ローン返済は、それ以前に比べて、かなり厳しく評価することになります。
65歳に近い年齢（例えば、60歳など）で住宅ローンを借入したいと希望しても、実際には銀行の住宅ローン審査に通らないということも考えられます。
平均的な借入年齢は40歳
45歳を超えてから住宅ローンを借入することの注意点や、借入できる上限年齢を説明していますが、実際に住宅ローンを借入する方の平均的な年齢は40歳であるというデータもあります（2018年度フラット35利用者調査）。
住宅ローン借り入れでは、30歳代で借入する方が最も多く、次いで40歳代となります。
そして、住宅ローンを借入する方の全体平均は40歳なのです。
そのため、45歳を超えて住宅ローン借り入れする注意点、問題というのは他人事ではなく、かなり多くの方が気にしておくべき問題と言って良いでしょう。
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45歳以上で家を買うメリット
45歳以上で家を買うと、毎月の住宅ローンの返済負担が大きくなってしまいますが、45歳以上で家を買うことにはメリットもあります。
このメリットについて、具体的に紹介していきましょう。
頭金を多く用意できる
やはり日本の給与所得者の場合、年齢の上昇に伴って給料も高くなる傾向にあり、20歳代の給料は低くなりがちです。
そのため、30歳で住宅ローンを組むと、まだそれほど貯金もなく自力で頭金を用意できない人も多いでしょう。
しかし、40代になると社会人経験も長くなっていることから、給料も上昇し、それなりに貯金ができていることが考えられるため、住宅購入にあたっての頭金もまとまった金額を用意できる可能性があります。
頭金を入れると返済期間が短くなり、支払利息を減らすことができるため、特に45歳以上で住宅ローンを組み始める人はできるだけ多くの頭金を用意することをおすすめします。
高い役職に就いて収入が多い
20代や30代と違って、40代になると部下も増え、それなりに高い役職に就いている人も多いでしょう。
そのため、20代や30代で住宅ローンを組むよりも毎月返済できる金額を多くできる可能性があります。
ただし、子供がいる場合は、40代では高校や大学進学の時期と重なる可能性があります。
子供の教育資金は事前に確保しておき、住宅ローンの返済に支障がないように考えておかなければならないでしょう。
老後でも奇麗な家に住める
30歳で住宅ローンを組んで、新築住宅を購入する場合、70歳時点で住宅が40年経過していることになります。
しかし、45歳で住宅ローンを組んだ場合は、70歳でもまだ25年しか経過していません。
マンションでは老朽化が分かりにくいかもしれませんが、一戸建てではこの15年の差は大きいものとなるでしょう。
さらに、住宅の老朽化が進んだ場合、修繕・改築などでリフォーム資金が必要になることもあります。
高齢になってから新築住宅を購入する場合、老後でも比較的きれいな状態の家に住むことができるのもメリットと言えるでしょう。
45歳で住宅ローンを組む注意点
45歳で住宅ローンを組むことにはメリットもありますが、もちろん注意すべきポイントもあります。順番に確認していきましょう。
退職したあとの返済のことを考えておく
45歳以上で住宅ローンを組むと、退職までの時間がせまっているため、老後に返済できるのか考えておく必要があります。
近年は定年退職の年齢が高齢化する傾向にありますが、まだまだ定年退職年齢を60歳としている企業は少なくありません。
定年退職年齢が60歳だとすると、45歳から15年あまりで退職となってしまいます。
定年退職までにがんばって返済をすすめておかなければ仕事がなくなった後に返済に困ることになります。
また、退職金があるお勤め先であれば、退職金をもとに住宅ローンの一部繰り上げ返済、もしくは完済できないかを考えておく必要があります。
少なくとも、定年退職後の収入は、現役時よりも大幅に減少するという可能性を考慮しておく必要があります。
定年前後での返済方法を考えておかないと、定年後に返済を継続できなくなり、せっかくの自宅を手放さなければいけなくなることもあります。
積極的に繰上げ返済をする
先にも解説したように、45歳以上で住宅ローンを組み始めると定年までの時間がせまっているため、定年後に返済に困ることがないように積極的に繰上げ返済をする必要があります。
繰上げ返済をすることで返済期間を短くすることができます。
ほんの少しずつでも多く繰上げ返済を続けていくことで、支払い期間を短くして支払利息を減らせる効果があります。
そのため、特に45歳以上で住宅ローンを組む人はどんどん繰上げ返済をしていくようにしましょう。
団体信用生命保険加入の問題
民間銀行で住宅ローンを組むには、団体信用生命保険への加入が必須条件となっている場合がほとんどです。
そのため、団体信用生命保険に加入しないと、住宅ローンは借入できなくなってしまいます。
団体信用生命保険(以下、団信)とは、契約者に万が一のことがあったときに、保険で住宅ローンの支払いを完済することができるものです。
なお、団信は契約者本人のためではなく、残される家族のためにあるものです。
仮に団信に加入していなかった場合は、契約者に万が一のことがあった場合は残された家族が返済を続けていかなければなりません。
そのため、団信に加入ができる健康状態であることが望ましいのですが、45歳以上になると何かしら健康状態に問題を抱えている可能性があり、保険会社の審査に落ちて、団信に加入できない可能性も少なくありません。
そのため、もし団信に加入できなかった場合は団信加入なしでも利用できる住宅ローンも検討しておく必要があるでしょう。
住宅ローンの団体信用生命保険を詳しく解説
なお、どうしても団体信用生命保険に加入できなかった場合には、公的な金融機関であるフラット35の利用を検討しましょう。フラット35は団信無しでの借入も可能です。
高すぎる物件は購入しない
40代後半で家を購入すると、定年までに15年ほどしか残されていません。
その間に住宅ローンを完済できなければ老後の生活が苦しくなってしまいます。
そのため、40代後半で家を購入する場合は、無理なく完済できる範囲の価格の物件を選択するように心がけましょう。
仮に、住宅ローンで高額の借入ができるとしても、無理なく返済できるということを重視して購入する住宅の金額を決めるのが良いでしょう。
4,000万円を借入できる年収の目安
それでは45歳の方が住宅ローンでいくらぐらいの金額を借入できるのかについて具体的に確認してみましょう。
ここでは、具体例として4,000万円の住宅ローンを借入するケースで必要となる年収を考えてみます。
45歳で住宅ローンを借入する場合、完済時年齢を考えておく必要があります。
住宅ローン商品自体の完済時年齢は80歳が上限ですので、45歳まではギリギリ35年間の住宅ローン借入が可能です。
しかし、ご自身の勤務先での定年退職が65歳であり、65歳までに住宅ローンを完済したいと希望するなら、実際の借入可能期間は20年間となります。
銀行の住宅ローンの審査金利が3.0％であると仮定して、35年間の返済期間で4,000万円の住宅ローンを借入できる年収は530万円です。
年収500万円が4,000万円の住宅ローンを借入できる目安水準となります。
一方、同じく4,000万円の住宅ローンを審査金利3.0％、借入期間20年間で計算した場合、借入できる年収は760万円になります。
つまり、借入期間が35年間から20年間に短縮されることで、必要となる年収が230万円増加することになります。
年齢45歳になってから住宅ローンを借入する場合、定年退職前に住宅ローンを完済したいと希望するなら年収760万円程度が必要になるということを念頭においておくべきでしょう。
なお、自己資金・頭金を用意できる場合や、繰り上げ返済によって前倒し弁済を予定している場合には、その分前倒しにすることも可能です。
45歳以上の審査ポイント
一方、45歳以上の方が銀行に住宅ローンの相談・申込をする場合、銀行はどのようなポイントを重視して審査するのでしょうか。
45歳以上の方が住宅ローンを借入するために特に気を付けておきたい審査ポイントを、元銀行員の観点から確認しておきましょう。
就業状況・年収
45歳以上の方の場合、20歳代の住宅ローン申込者と異なる観点から就業状況、年収が確認されます。
20歳代の方の場合、就業先での勤務年数も短いことが多く、年功序列型の企業が多い中で役職に付いている方も多くはないでしょう。
そのため20歳代の住宅ローン審査では勤務先自体の大きさや、転職歴といったものが重視されます。
一方、45歳以上の方が申込される場合、勤務先の会社自体も重視されますが、加えて、役職や勤続年数なども重視されることになります。
45歳以上の方の場合、既に就業という点においても地位が出来上がっている可能性が高くなります。
住宅ローン借入後の年収増加という可能性ではなく、現在の年収がどの程度の期間維持できそうかが重要になります。
ここで、転職歴が多く勤続年数が短い場合などは銀行の審査でも低く評価されやすくなってしまいます。
定年退職後の返済プラン
45歳以上で住宅ローンを借入する場合、銀行としても定年退職年齢や、その後の返済計画を確認することになります。
65歳までの期間で借入する場合なら問題ありませんが、完済時年齢が70歳や80歳となる際には注意が必要です。
さらに、住宅ローンの毎月の返済額が給与収入を前提とする水準であり、年金などでの返済が難しいなら、定年退職後の返済計画は特に重要です。
完済時年齢が65歳を超える場合には、退職金による完済や、借入後の繰り上げ返済を積極的に行う予定など、定年退職後に返済ができなくならないための返済計画を示す必要があります。
家族構成・子供の状況
45歳以上の方となると、そろそろ家族構成も固まってきている方が多いでしょう。
そして、子供のいる家庭の場合、子供の就学によって家計にも大きな影響が予想されます。
そのため、子供の人数や、年齢、今後の就学予定（大学への進学など）を確認されることがあります。
子供の就学を含めて、今後のライフプランを考えておき、必要となる資金計画や貯蓄計画も考えておくのが良いでしょう。
45歳でも組める住宅ローンとは？
45歳以上になると住宅ローンの審査に通らない金融機関もでてくるでしょう。
原則は、どの銀行の住宅ローンであっても、45歳以上の方の申込は可能です。
45歳以上になったからと言って、すぐに申込が不可になる銀行はありません。
しかし、45歳以上の方の住宅ローン審査には、銀行毎の難易度も変わってきます。
どの住宅ローンを選択すれば審査に通りやすいのかも確認が必要です。
また、住宅ローンを検討する場合、最低でも2～3社程度の住宅ローンを並行して事前相談しておくことが大切です。
銀行ごとで審査基準も異なりますし、さらに、優遇金利の幅は審査や交渉で決まるため、複数銀行で相談しておいた方が有利な条件を得やすくなります。
団信なしでも利用できるフラット35
先にも述べたように、住宅ローンは団信への加入が必須条件となっている場合が多いため、高年齢になって持病が増えると団信に入れない可能性がでてきます。
そのような場合にも住宅ローンが組めるのが、全期間固定金利のフラット35です。フラット35の特徴を確認していきましょう。
☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴
| 借入可能額(最大) | 8,000万円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 35年間固定金利 1.5%（2023年6月現在・保証型：自己資金10％以上) |
| その他優遇など | 借入期間を通して固定金利 |
全期間固定金利で金利上昇リスクがない
フラット35はその名の通り35年間ずっと固定金利で利用することができます。
そのため、途中で金利が上昇して支払利息が増える心配がありません。
フラット35は契約時に総返済額が分かるため、将来の計画が立てやすいというメリットがある一方、市場金利が下がってしまった場合には、損をしてしまうというデメリットもあります。
団信への加入が任意
先にも解説したように、フラット35は団信への加入が任意です。
そのため、持病があって団信の審査に落ちる可能性がある人でもフラット35で住宅ローンを組むことができます。
ただし、団信に入らない場合は契約者に万が一のことがあった場合に、家族に返済負担がかかってしまうことを認識しておきましょう。
年収や勤続年数の条件がない
フラット35の申込み条件には、年齢や返済負担率の設定はされていますが、年収や勤続年数の設定がありません。
多くの金融機関の住宅ローンでは、勤続年数○年以上、年収○年以上という条件がついていることがほとんどです。
さらに、公表されている条件として設定されていなくても、銀行内部の審査で厳しく評価されるため、審査に通りにくいということもあります。
フラット35は公的な住宅ローン商品ということもあり、形式上の審査が重視されます。
そのため、民間銀行の住宅ローンに比べて、申込みのハードルは低いと言えます。
ただし、申込み条件に書かれていなくても、年収が低すぎる場合は審査に通らない可能性があります。
特に45歳以上で住宅ローンを申込む場合には、物件の購入価格などによってはそれなりに高い年収でなければ審査に通らない可能性があるため、注意が必要です。
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三菱UFJ銀行
日本国内で最も取扱い額が大きい、人気No1の住宅ローンが三菱UFJ銀行の住宅ローンです。
三菱UFJ銀行の場合、店舗で対面による住宅ローン申込も可能ですが、インターネット経由で相談・申込することも可能です。
そして、重要なことは、インターネット経由で申込すると借入金利が低くなるということです。
三菱UFJ銀行の場合、インターネット申込専用の住宅ローンが用意されています。同じ銀行の住宅ローンにも関わらず、借入金利が異なります。
住宅ローンは大きな金額を長期間で借入するため、少しの金利差が大幅な支払額の差につながります。
信頼感のある安心の住宅ローンを希望なら、三菱UFJ銀行の住宅ローンを選択肢に含めた方が良いでしょう。
☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475％（2022年1月現在）
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74％（2021年4月現在）
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞も利用できます
| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.475%、3年固定金利 0.39%、10年固定金利0.74％（2022年1月現在） |
| その他優遇など | 7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞ |
住信SBIネット銀行
民間銀行の住宅ローンが希望ならネット専業銀行である住信SBIネット銀行の住宅ローンがおすすめです。
フラット35の場合、借入全期間の固定金利が原則です。
しかし、住宅ローンを借入する方のなかには、近年の低金利の状況下、民間銀行の変動金利を活用したいと言う方も多いでしょう。
そういった方には、住信SBIネット銀行の住宅ローンがおすすめです。
住信SBIネット銀行の住宅ローンは、民間銀行の住宅ローンのなかでも、変動金利の水準はトップクラスの低金利となっています。
さらに、住信SBIネット銀行の審査基準は、通常、審査が厳しめと言われるネット専業銀行のなかでも、比較的審査は甘めであって通りやすくなっています。
45歳以上で住宅ローンの借入を希望されている方は、是非、住信SBIネット銀行の事前審査を受けてみるのがおすすめです。
★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の通期変動金利は0.32％（2023年5月現在）
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる
| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利0.32％（借り換え時 0.299%) ※所定の条件を満たした場合の通期変動金利となります※掲載金利は最大金利引下げ幅時の適用金利です。審査結果によっては、表示金利に年0.1％上乗せとなる場合があります。 |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料 |
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SBIマネープラザ
なお、住信SBIネット銀行には「SBIマネープラザ」という対面相談用の店舗もあります。
一般的に、ネット専業銀行のデメリットは対面相談ができないことだと言われます。
しかし、SBIマネープラザを活用すれば、対面相談を活用して住宅ローンを借入することができます。
もちろん、SBIマネープラザで相談して住宅ローンを申し込みして、住信SBIネット銀行のネットならではの住宅ローンの金利や、サービスを活用可能です。
なお、SBIマネープラザは店舗数も少ないため、相談するには予約が必要となります。
★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる
| 借入可能額(最大) | 2億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.41％、10年固定金利 0.53% (2021年7月時点） |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 団信・全疾病保障付（金利上乗せなし） |
リレーローン・親子ペアローンで借りる
最後に、45歳以上や、50代、60代などの高年齢で住宅ローンを借入する時に使える方法として、「リレーローン」と「親子ペアローン」をご紹介します。
どちらも就業している子息・子女がいる場合に活用できる方法であり、住宅ローン借入人が高齢になってからでも利用できる住宅ローン借入方法です。
リレーローン
リレーローンとは親子が共同して住宅ローンを借入し、将来的な返済を子供に引き継ぐタイプの住宅ローン借入です。
将来的に引き継ぐのでリレーローンと呼ばれます。
リレーローンでは最初は親が住宅ローンを借入、その後、親が定年退職を迎えて収入がなくなってから、子供に住宅ローン返済を引き継ぎ、子供が住宅ローン返済を行っていきます。
リレーローンでは、子供が住宅ローン返済を引き継ぎますので、例え親の借入時の年齢が高くても、住宅ローン審査に通りやすいというメリットがあります。
また、前述の通り、高齢になってから住宅ローンを借入する場合、借入期間が短くなってしまいます。
例えば、45歳を超えてから住宅ローンを借入する場合は、超えた年齢分、35年より短い住宅ローンしか借入できなくなります。
しかし、リレーローンでは承継する子供の年齢によって住宅ローンが借入できますので、親が45歳を超えていても長期間の住宅ローン借入が可能になります。
▼親子リレーローンはこういった方におすすめです。
親子ペアローン
次に、親子ペアローンをご紹介します。
親子ペアローンとは、住宅ローンを2つに分けて、親と子がそれぞれ住宅ローンの借入人になり、加えてお互いの住宅ローンの連帯保証人になる借入方法です。
親子ペアローンでは、一方が住宅ローン返済を出来なくなった分は、他方が返済責任を引き継ぐことになります。
そのため、親が45歳を超えてから借入した住宅ローンで、定年退職後に返済が難しくなった場合は、その分を子供が返済することになります。
銀行としても高齢になってからの住宅ローン申込でも審査に通しやすくなります。
なお、親子リレーローンも親子ペアローンもそれぞれ、民間銀行でも取り扱いのある銀行はありますが、フラット35でも利用可能です。
フラット35では親子が協力するタイプの住宅ローン借入を推奨されています。
住信SBIネット銀行 フラット35
☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴
| 借入可能額(最大) | 8,000万円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 35年間固定金利 1.5%（2023年6月現在・保証型：自己資金10％以上) |
| その他優遇など | 借入期間を通して固定金利 |
まとめ
住宅ローンは高齢になると審査上の問題もあって借りにくくなってしまいます。
特に、住宅ローンには45歳に壁があるとも言われており、45歳を超えると35年間の住宅ローン借り入れができなくなってしまいます。
しかし、45歳を超えても住宅ローン借り入れは可能です。
また、リレーローンや、親子ペアローンを活用すれば、45歳だけでなく、50代、60代でも住宅ローン借り入れは可能です。
ただし、45歳を超えてからの住宅ローン借り入れでは、将来的な返済方法の検討がかかせません。
住宅ローンを借入したけど、その後返済ができなければ、かえって問題は大きくなってしまいます。
そのため、将来的な返済計画や、ライフプランを考えておくことは重要です。
また、40代後半で住宅ローンを組む場合は、負担が大きくなるような高い物件を買わずに確実に返済できる価格の物件を選択し、積極的に繰上返済をしていくことをおすすめします。
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