自宅を売却するときに税金はどれだけかかる？知っておきたいマイホームの基礎知識

せっかくなら、今のうちに自宅を売却して、「安くなってからもう一度」なんて考えてしまいますよね。

しかし、不動産を売却する時に注意したいのが税金です。

せっかく売却で利益が出ても、多額の税金を取られてしまっては元も子もありません。

不動産売却にかかる税金を解説しますので、参考にしてみてください。

不動産価格は今がピーク？

近年、不動産価格は既にピークであり、オリンピック後に下降に転じるとの意見も聞かれます。

実際、日本は少子高齢化、人口減少が続いている一方で、毎年大量の新築マンションが建設されています。

そのため、今後、地方を中心として、不動産価格は下落に転じていくことも予想されます。

特に、現在の日本の景気を下支えしているオリンピック需要が終了するとともに、不動産価格が低下し始める可能性は高いと言われています。

但し、日本の不動産価格が割安になると、海外からの投資資金が流入してくることも期待できるため、大幅な下落も考えにくいところです。

しかし、大幅な下落は無くても、これ以上の上昇余地が少なく、下がる可能性があるなら、今のうちに売却を考えるという方は多いでしょう。

そうなると、保有している住宅などの価格が高いうちに売却したいという方は、これからオリンピックまでの期間が売却を検討する絶好のタイミングと言えるでしょう。

例えば、東京の都心に近い、人口増加の地域で、引き続き需要が見込めるエリアの自宅なら、オリンピック後でも価格下落は少ないかもしれません。

一方、地方圏で、人口の下落が大きい地域は、オリンピック前から、価格が下落し始めることもあります。
そのために、もっとも手っ取り早いのは、不動産業者が行ってくれる簡易査定を定期的に取得して、現在の自宅の価格と、地域の市場動向（査定に付けてもらえます）を確認しておくことです。

不動産業者の価格査定

不動産を少しでも高い価格で売却するためには不動産業者が行っている価格査定や見積もりを有効活用するのが良いでしょう。

複数の不動産業者で価格査定（最低でも3社程度）を依頼して、ご自身の不動産の適正価格を確認するとともに、高い金額で売却してくれそうな不動産業者を特定する必要があります。

また、複数の不動産業者の価格査定を見比べることで、価格の特徴や、今後の予想も見えてきます。

なお、ノムコムは野村不動産が行っている不動産情報サイトです。

大手不動産会社ですので、個人情報の扱いが心配な方や、査定依頼後の営業が面倒という方にも安心です。

私の場合は、実際の売却も検討しているので、定期的に情報を貰えるようにお願いしていますが、すぐに売却を考えておらず、査定だけをお願いしたいという方でも対応してもらえます。

また、不動産の簡易査定を行ってもらう分には費用はかかりません。

以下では、ノムコムに加えて、不動産売却や価格査定を依頼するのにおすすめの不動産業者をご紹介します。

自宅を売却する時の税金

それでは、ここから、自宅を売却する際に発生する税金について説明します。

自宅の売却を検討しているなら、税金を良く理解して、「いつ」、「どうやって」売却するのが、もっとも自分にとって得なのかを理解しておく必要があります。

譲渡所得税を理解

自宅を売却した時に、不動産取得時の購入価格や諸費用を考慮したうえで利益が出る場合には、譲渡所得税という税金がかかります。

簡単に言えば、自宅の購入に関して支払った金額と、売却で得る金額の差額に対して税金が課されます。

つまり、自宅の買いと、売りの差額で利益が出ているなら、その分に「譲渡所得税」が掛かるということです。

実際の税金の額は、「譲渡所得」×税率　で計算できます。
そして、「譲渡所得」= 譲渡収入（自宅の売却価格）－（取得費+譲渡費用）
で計算されます。

これだけでは、言葉の意味が解らず計算が出来ないですよね。

以下で、それぞれの言葉の意味と、計算方法を説明いたします。

譲渡所得税を計算する要素

①譲渡収入 ：土地と建物を合わせた、自宅の売却価格です。

上記の中には、固定資産税の清算金も含みます。
固定資産税の清算金とは、固定資産税は、その年の1月1日に自宅を保有している方に税金が課されます。
そのため、売り主と買主の保有日数に応じて、その納付額を、買主から売り主に一部支払うものです。

つまり、売却日以降の日数分を、買主から売り主に対して、支払うことになります。

なお、参考ですが、自宅が相続などで取得していて「非常に古い」、「取得価格がもう解らない」という場合は、譲渡収入×5%で計算することもできます。

この数年で購入したものを売却という際には、あまり関係ありません。

つまり、取得費とは現在の自宅を購入した代金と、その時に要した費用です。
費用としては、仲介手数料や、自宅のリフォーム代金、登記費用、登録免許税、不動産取得税などが含まれます。

また、逆に、保有期間の、建物の減価償却費分を減額する必要があります。
減価償却費は、マンションであれば、売買契約書に建物部分の価格が記載されています。

売却時の仲介手数料、登記にかかる費用、印紙税などが該当しますが、特に金額の大きいものとして、仲介手数料を見込んでおく必要があります。

譲渡所得税（支払う税金）の税率

譲渡所得税は、譲渡所得に税率を掛けて計算することになります。

要なのは、この譲渡所得税に必要となる税率です。

譲渡所得税の税率は、自宅の保有期間によって変わり、大きく分けると以下の3つに分けることができます。

1. 5年未満の場合（短期）が39.63%
2. 5年超（長期）で20.315%
3. 10年超所有した場合は、譲渡所得6,000万円未満に関しては14.21%となります。

なお、注意点は、保有期間は1月1日を基準とすることです。

仮に、9月に自宅を購入すれば、翌年の1月1日から計算し、5年後の1月1日以降であれば長期譲渡所得として認められます。

必ずしも実際の5年間ではありませんので、注意が必要です。

3,000万円の特別控除

自宅を売却する際の譲渡所得が黒字となり、税金を支払う必要がある時に重要となるのがこの特別控除の制度です。

「居住用として使用している」自宅を売却し、譲渡所得が発生する際には、譲渡所得のうち3,000万円まで課税を免除してもらうことが出来ます。

簡単に言えば、3,000万円までの利益に対しては、税金を支払わなくて良いという制度です。

なお、もともとは居住用（自宅）だったけど、転勤などの理由で使用されなくなった不動産でも、住まなくなった日から、3年経過（期間の計算は1月1日基準）するまでに売却すれば、3,000万円の特別控除の対象になります。

そして、この3年間の使用用途は問われませんので、賃貸に使用していても問題ありません。

3,000万円特別控除の注意点

こんな便利な税金控除の制度があるなら「税金を支払わずに、自宅を売却できる」と思いますよね。

しかし、注意があります。この3,000万円の特別控除と、住宅ローン減税の関係を理解しておく必要があります。

住宅ローン減税は、自宅を購入してから、10年間、住宅ローンの残高に応じて、税金の一部（所得税・住民税）を還付してもらえる制度です。

まとめ

自宅などの不動産の売却にかかる税金計算は非常に難しく、素人には扱いにくいものです。

しかし、不動産価格の上昇・高止まりの状況にある近年では、自宅の購入・売却における税金は、百万円以上になることも少なくありません。

そのため、税金計算が難しいからと無視していると、せっかく不動産を高値で売却できても税金をしっかりと考えて対応していた人に比べて損をしてしまうこともあります。

ご自宅の売却にあたっては、こちらでご紹介した税金の内容や種類、計算方法は、最低限、理解しておく必要があります。