【保存版】住宅ローン減税を理解すれば鬼に金棒！？マイホームは賃貸よりも、買った方が得かも！！

「自宅は賃貸よりも購入が良い」、「現金で買うよりも住宅ローンで買った方が良い」と言われるのは、この住宅ローンの控除・減税があるのが要因です。

本記事では住宅ローン控除の制度概要と住宅ローンを借り入れした方が利用するための一連の手続き方法を解説します。
今回ご紹介する内容住宅ローン控除・住宅ローン減税とは？

住宅ローン控除を受けるための手続き方法

住宅ローン減税を受けるための注意点

住宅ローン減税ってなに？

住宅ローン減税の正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言います。

一般的に住宅ローン控除とか、住宅ローン減税などと呼ばれています。住宅ローン減税は簡単に言えば、支払った所得税・住民税の一部が還付（年末に返してもらえる）されるというものですが、利用にあたっては注意が必要です。

まずは住宅ローン減税の詳細をご説明しましょう。

住宅ローン減税で還付される税金は、毎年の年末時点の住宅ローン残高の1％（最大40万円）です。

そのため、住宅ローンの返済が進んで、残高が減少してくると控除される税額も減少していきます。

なお、購入する住宅が、長期優良住宅・低炭素住宅と認定されれば、減税を受けられる金額が年間10万円×10年間分加算されますが、そのためには、住宅ローン残高が5,000万円以上必要ということになります。

住宅ローン残高が十分にあって、長期優良住宅・低炭素住宅と認定されれば、最大10年間で500万円の控除を受けることが可能になります。

仮に、12月末時点の住宅ローン残高が3,000万円であれば、30万円（3,000万円×1％）の還付が受けられます。

また、残高が5,000万円の場合は、40万円（5,000万円×1％＜40万円）の還付が受けられる制度です。

この住宅ローン減税は、最長で10年間活用できます。

最も多く、住宅ローン減税を活用できる人の場合、400万円（40万円×10年間）の還付を受けられることになります。

住宅ローン減税はお得がいっぱい！！

仮に、年末時点で3,000万円の住宅ローン残高があるケースを考えてみましょう。

この場合、前述の通り30万円の住宅ローン減税が受けることができ、所得税や住民税から30万円の還付を受けることができます。

2021年3月現在の住信SBIネット銀行の住宅ローン（変動金利）の借入金利は、0.41％ですので、1年間住宅ローンを借入した場合に支払う金利は、約13万円（3,000万円×0.41％）となります。

つまり、例示したケースでは、住宅ローンを借入して家を購入する場合、当初の10年間は金利を支払うよりも、税金が減税されて還付してもらう金額の方が大きくなります。

払う費用（利息）よりも、戻ってくる税金の方が大きくなるのですから資金的には楽になると言って良いでしょう。

住宅ローン減税を活用すると、実質的に利息無しで、家を購入できます（当初10年間）。

さらに、近年の住宅ローンの市場環境は、過去にないほどの低金利水準が続いて、不動産価格が減少していたこともあり、賃貸で家を借りて支払う賃料よりも、購入して、住宅ローンを支払った方が、支払う金額が少ないというケースが多くなっています。

何より大切なのは、こういった支払いを継続した結果、賃貸は資産として何も残りませんが、住宅を購入すると、資産として住宅を残すことができます。

住宅ローン減税の利用条件

但し、住宅ローン減税は、住宅ローンを借入して住宅を購入すれば、誰でも、全額控除を受けられるわけではありませんので注意が必要です。

住宅ローン減税を活用するためには、満たさないといけない要件があります。

住宅ローン減税が受けられるための条件をご説明します。要件は以下があげられます。

1. 還付を受ける年の住宅ローンの償還期間が10年以上あること
2. 購入する自宅の面接が50㎡以上であること
3. 築年数が20年未満であること、もしくは耐震基準を満たすこと
4. 購入する自宅に居住すること

といった適用要件があります。
①住宅ローンの償還期間が10年以上

住宅ローン減税を受ける年の年末時点で、残期間が10年以上あることが条件となります。

つまり、自宅を購入して住宅ローン減税を最大限活用しようとすれば、自宅購入時点の住宅ローンは20年以上の借入期間を設ける必要があります。
②自宅の面積が50㎡以上

購入する自宅の面積が50㎡以上であることを要件としています。

ファミリータイプの自宅を想定しており、1人暮らし用の小さな自宅では利用できません。

この面積より小さい自宅は、控除を受けられません。

住宅ローン減税を利用する際の注意

例えば、マンションなどを新築で購入する際に、不動産業者から提案を受けていると住宅ローン減税の話題があがり、年間40万円の還付がうけられますという前提で話が進みます。

しかし、住宅ローン減税を受けるためには、そもそも、所得税・住民税（住民税は最大13.65万円）で年間40万円以上納付していることが必要です。

住宅ローン減税は、支払った所得税から税金還付を受ける制度です。

税金を支払らっていないと、還付を受ける税金が無いということになります。

実際に支払った税金の額は、月々の給与明細や、賞与の明細を見れば知ることができます。

そして、年間40万円の住宅ローン減税を満額利用できる方というのは、おおよそですが、年収で700万円前後となります。

（実際の適用額は、税理士・税務署などへの確認が必要です）

その水準を下回ると、受けられる住宅ローン減税の幅も減少する可能性がありますので注意が必要です。

仮に、住宅購入をするかどうかのシミュレーションをする際に、400万円の住宅ローン減税の利用を前提に計算していると、効果を高く見過ぎていることもあり得ますので注意してください。

個人間売買の中古住宅に注意

現在の住宅ローン減税は、2014年に消費税率が8％に上昇したことに合せて、住宅ローン減税の上限額を年間20万円→40万円に拡大されたという経緯があります。

消費税増税で住宅購入の負担感が上昇してしまうことの防止として、減税額が増加されたわけです。

そのため、そもそも消費税が掛からない不動産を購入する場合には、増税の影響もないため住宅ローン減税の拡大による効果が受けられません。

消費税がかからない不動産というのは、具体的に言えば、中古不動産の購入で、売り主が個人となっている住宅を購入する場合を指します。

消費税は売主が事業者の場合に必要なもののため、事業者でない個人との売買であれば消費税は不要です。

そのため、中古不動産購入時には、住宅ローン減税を誤って予定しないように注意が必要です。

個人が売り主である不動産には、消費税がかかりませんので、住宅ローン減税の上限は40万円ではなく、20万円（年間）となります。

そのため、個人間売買で購入する中古不動産は、住宅ローン減税額が最大で、年間20万円×10年間で200万円になります。
中古住宅の場合、個人が自宅として購入して居住していたものを売却することが多いので個人間売買が少なくありません。

しかし、だからといって中古不動産の購入が損になるわけではありません。

中古不動産を購入する場合、そもそも自宅購入時に、消費税も課税されないというメリットがあります。

所有者が法人である住宅を購入する場合、8％の消費税が加算されますので、住宅の購入価格がその分高くなってしまいます。

仮に、購入する住宅の「建物」部分の価格が2,500万円の場合、消費税は200万円必要です（＝2,500万円×8％。土地は非課税）。

住宅ローン控除を受けられる金額が200万円減少する（20万円×10年間）かわりに、消費税も200万円減少しますので損得は無いことになります。

購入する建物の金額がさらに高くなれば、消費税が不要な方が得になっていきます。

住宅ローン減税を受ける手続き

実際に住宅ローン減税を受けるには、そのための手続きを行う必要があります。

なにもせずに放置していると住宅ローン減税による税金還付は受けられません。

住宅ローン減税を受けるための手続きとは確定申告になります。

年末時点の住宅ローン残高がある年に、住宅ローン減税が適用されますので、その翌年の確定申告を行う必要があります。

住宅ローン減税の適用を受けるための確定申告で必要な書類は以下となります。

1. 住宅ローンの残高証明書（金融機関が発行してくれます）
2. 住民票写し（居住していることの証拠）
3. 登記事項証明書・売買契約書（購入時の書類です）
4. 給与などの源泉徴収票（所得税額の証明書となります）
5. 中古住宅の場合は耐震基準を証する書類（仲介業者に相談）
6. 長期優良住宅・低炭素住宅はその証明書（販売会社から受領）

以上の通りの書類が必要です。

なお、住宅ローン減税の2年目以降は、給与所得者（サラリーマン）の場合は年末調整で手続きできますので2年目以降の確定申告は必要ありません。

2年目以降は、銀行から送られてくる住宅ローンの残高証明書を、年末調整の際に勤務先に提出することとなります。

3,000万円の特別控除制度を利用すると、売却益に対する課税を軽減できますので税金の支払いを減少できます。

まとめ

自宅を購入する際には、売買代金も大きく、住宅ローン減税などの税金還付などの金額の影響も大きくなります。

これらの制度を有効に活用できるかは、住宅ローン減税の制度を良く知って、活用するためのプランニングできるかに関わってきます。

プランニングとは、住宅ローン減税の効果を高めるように、住宅ローンの借入額を決定したり、返済方法を決定していくことです。

住宅ローン減税を上手に活用できるかどうかで、支払う金額は数十万～数百万円異なることもあります。

住宅ローン減税は、金額的な影響も大きい制度ですので、うまく活用しましょう。