マイホームは買った方がお得！？今知っておいた方が良い住宅購入と住宅ローンの関係

住宅購入を資産運用として考え、どう行動することがお得になるのかを理解しましょう。
今回は、都市部に住むサラリーマンを主な対象として「住宅は買った方が良いのか、賃貸が良いのか」、「お得に買うならどうすれば良いのか」を解説します。

なお、住宅は、比較的購入しやすく、転売もしやすい、「マンション」を対象として考えます。

自宅の賃料って高くない！？

賃貸マンションに住むと、毎月の支払として賃料がかかるのですが賃料って高くないですか？

一般的に賃料の理想的な水準は年収の4分の1以内と言われています。

それって、給料の4分の1が賃料を支払って無くなるってことですよね。

住宅は重要ですが、いくら節約しようとしても、これだけの金額が固定費である賃料でかかっていると、負担が重すぎて、お金は貯まりません。

年収700万円の方なら、年間170万円、月額14万円以上を、賃料として払い続けていく計算です。

この賃料の金額は大きいですよね。これでは貯金もろくに出来ません。

住宅購入は資産形成になる

次にマイホームとして自宅を購入する場合を考えてみましょう。

住宅購入で重要なのは、どういった住宅を購入するかです。

選択次第であり、選択次第で結果は全く異なります。

住宅は、物によって、購入した後に、価格が上がるものもあれば、変わらないものもありますし、急激に下がるものもあります。

住宅の選び方で、マイホームの将来の価値が大きく変わります。

そして、「買った方が得」とするためのポイントはこの住宅選びにあります。

仮に、購入したマイホームが、5年後、10年後といった将来でも価値が変わらないとすれば大きな結果が得られます。

10年前に買った家が、10年後に同じ価格で売れるのです。この時、売却までの間に毎月支払っていた住宅ローンの元金返済が、10年後に戻ってくることになります。

これなら、住宅は「買った方が得」になりますよね。

住宅購入の具体

仮に、5,000万円の住宅を、全額住宅ローン（金利1.0％、35年ローン）を活用して購入するケースを想定してみましょう。

この場合、毎月の住宅ローン返済は、14万円程度（元利均等返済）となります。年間では約170万円（14万円×12ヶ月）です。

これなら、賃貸で住む場合と、それほど変わりませんよね。

住宅ローンの返済に含まれる元金は、約120万円です（金利：5,000万円×1%として計算）。

10年間の住宅ローンへの支払総額は、1,200万ということになります（120万円×10年。利息の減少は考慮せず）。

つまり、その時点の住宅ローン残高は3,800万円（5,000万円‐1,200万円）になります。

価値が下がらない住宅はあるの？

しかしながら、そもそも、「住宅の価格が下がらない」なんてことがあるのかという疑問もあるでしょう。

固定資産は年数が経てば、価値が劣化していくというのが一般的に理解しやすい考え方でしょう。

もちろん、建物も時間が経てば老朽化していきます。しかし、マンションなどの住宅は、そうは簡単ではないのです。

マンション（住宅）価格は、その地域の魅力や、市場性で価値が大きく変動します。

そして、東京23区内の住宅などで、利便性が高い地域、人気が上昇している地域では、むしろ不動産の価格が高くなっていくということも大いにあります。

経年劣化による価値の減少と、人気上昇による価格の増加で、マンション価格が下がらないということは、実際にあるのです。

特に、23区内の人気エリアは、実際に住宅価格が、大幅に上昇しています。

住宅用不動産の目利きは難しい？

住宅を買う際の注意事項

気を付けて頂きたいのは、住宅は「安いから」で買わないことです。

安いからという理由で買った住宅は、他人が見て、魅力となるポイントが少ないため、価格は下がり易くなります。

住宅は高く買っても、安く買っても、良いのですが、大切なのは、価値が下がらない（下がりにくい）ということです。

住宅価格が下がらないからこそ、売却時にそれまでに支払った費用が戻ってきます。

住宅を安く買えたとしても、売却する際に、大きく価値が下がってしまっては意味がありません。

魅力があって、価値が維持されると、自信が持てる家を選ぶことが、「買った方が得」になるための重要なポイントです。

基準としては、ご自身が住みたい、住んで嬉しいと思える家と言えます。

そういった住宅こそが、最終的に買った方が得になります。

一生住む覚悟はありますか？

なお、もし買った住宅に、一生住む、売却なんて絶対しないと考えているのであれば、「安さ」で選ぶのも良いでしょう。

一生、ご自身で住むだけの家で売却を考える必要がありません。

こういった住宅なら売却してお金が戻ってくることもありませんので、価値の低下を考える必要がありません。

ただ、忘れてはいけなのが、住宅に住み続けることができるかはご自身の意思だけでは決められないこともあるということです。

転勤や、家族の増加による買い替えなど、予定外で売却が必要となる可能性はあります。

その場合には、大幅に価格が下がったり、そもそも、買い手が見つからないかもしれないという覚悟が必要でしょう。

どこに住むかが重要！！

当然、選択する住宅の立地は重要な要素です。独断と、偏見で、お勧め購入エリアをご紹介します。

過去の住宅価格の上昇を考慮すると、やはり東京23区内の住宅が、最も安全で、特に、港区、中央区、渋谷区などの上昇幅が大きくなっています。

タワーマンションの増加もあり、以前住めなかった、都心に住めるようになったのも魅力が高いのでしょう。

さらに、このあたりは、少子高齢化の現在でも、人口が増加を続けており、将来予測でも人口減に転じるのは、もっとも遅い地域となっています。

そのなかで、港区、渋谷区などは、相当に高級マンションばかりで、正直サラリーマンには、そもそも購入できないものが多くなります。

そういった点を考慮すると、中央区や、豊洲などの湾岸エリアがお勧めです。

このあたりは、サラリーマンでも購入できる住宅が見つかります。

都心へのアクセスも良く、大型ショッピング施設も立ち、今現在も利便性は高まっている最中にあり、これからも市場価値は上昇していくことが期待できる有望なエリアです。

また、オリンピックの関連施設が建設中で、2020年に向けて、都市機能も大幅に整備されています。

こういた整備は住宅の価値を高めてくれます。そして、オリンピックはもちろん、その後も、跡地を活用して、さらに街が発展していくことが期待できます。

住宅ローンがお得

住宅購入が、マイホームを買った方が得になる理由の1つは住宅ローンがあるためです。

通常、資産運用のためとしての借入は出来ないのですが、住宅ローンであれば、住宅購入として借入できます。

マイホームは住宅ローンを借り入れできることが大きなポイントになります。

不動産価格が高いかもという心配

オリンピック前ということもあり住宅価格は上昇が続いています。

そのため、住宅用不動産の価格が高すぎるため、今後下落に転じるのではないかという不安もあると思います。

しかし、住宅価格が上昇したからと言って、すぐに将来下落すると考える必要はありません。

住宅において、現在の価格が、安いのか、高いのかを、判断する方法について、私が某有名不動産評論家のセミナーに参加して、教わってきたことを、参考として記載いたします。

それは、購入エリアの、住宅の賃料相場を確認することです。

その、住宅の賃料相場と、対象となる住宅を、全額住宅ローンで購入した場合の、返済額とを比較します。

それが、どちらが高いのか、低いのかが基準となります。

住宅ローンの返済額が、賃料相場よりも低い場合、借りるよりも買った方が得ということになります。
 

まとめ

住宅購入は、資産運用になり得ます。良い住宅を購入して、快適な生活を送りつつ、貯蓄が出来たとなれば、素晴らしくお得なことではないでしょうか。

大事なのは、良い住宅を選ぶことです。

家の選び方次第で結果は大きく変わってしまいます。

「買った方が得」となるための住宅選びをしましょう。

そして、次に大切なのは、良い住宅ローンを選ぶことです。

住宅ローンの選び方次第でも、その後に、買った方が得になるかどうかに、大きく左右します。